裁判字號：臺灣高等法院臺中分院94年上易字第129號民事判決
裁判日期：民國94年10月12日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院臺中分院民事判決94年度上易字第129號上訴人甲○兼訴訟代理人乙○○被上訴人丙○○訴訟代理人 王世勳 律師複代理人 賈俊益 律師上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於民國94年2月3日臺灣臺中地方法院93年度訴字第2498號第一審判決提起上訴，本院於民國94年9月28日言詞辯論終結，玆判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按判決書內應記載之事實，得引用第一審判決。當事人提出新攻擊或防禦方法者，應併記載之。判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之；如有不同者，應另行記載。關於當事人提出新攻擊或防禦方法之意見，應併記載之。民事訴訟法第454條定有明文。本件經核第一審之判決所認定之事實及為被上訴人勝訴之理由，除就上訴人依買賣不破租賃及繼承關係，繼承系爭土地及承租人地位之認定，尚有未洽，應予補充如第三、四項所述外，其餘部分，並無違誤，玆引用之（詳如第二項所載），並就上訴理由予以論述，合先敘明。
二、第一審判決記載之事實及理由略謂：坐落台中縣○○鄉○○○○段第246之12、13、14地號土地為被上訴人所有，其中第246之12地號如原判決附圖（下稱附圖）Ｂ部分所示面積
0.0007公頃土地、同小段246之13地號如附圖Ｅ部分所示面積0.0010公頃土地、同小段246之14地號如附圖Ｇ部分所示面積0.0059公頃土地（下稱系爭土地）之地上物係土造結構，有上訴人於台灣台中地方法院90年度簡上字第85號民事事件所提出之相片可證，其耐用年數應低於一般磚造之25年；且該地上物於日據時期即已存在，上開地上物於被上訴人取得系爭土地前即已逾耐用年限。被上訴人主張以起訴狀送達為終止上開租賃契約之意思表示，且該起訴狀繕本已由上訴人收受，應認被上訴人已合法為終止租約之意思表示通知，兩造間之租賃契約亦已終止，上訴人又無法舉證證明其就系爭土地有合法使用權源，被上訴人依民法第455條之規定，訴請上訴人將系爭土地返還被上訴人，為有理由等情。判決上訴人應將地上物拆除，將系爭土地返還被上訴人，並為假執行及免假執行之宣告，經核於法並無違誤。
三、按租賃契約以當事人就租賃物及租金互為意思表示一致時方為成立。又租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，固為民法第450條第1項、第451條所明定。惟出租人慮及承租人取得此項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力。再定期租賃契約期滿後，得否變為不定期限租賃，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為必要，苟無即表示反對之意思，縱未收取使用收益之代價，條件仍為成就，苟已即為反對之意思而收取使用收益代價或損害金，其條件仍為不成就。查，上訴人與 彭貴章 （為原所有權人 彭煥郎 之子）於59年1月1日所訂立之租地合約書第陸條約定：「租約期間參個年，但雙方合意時，得以續約」（見本院卷36頁），顯見該租賃契約為定有期限，且於訂約之際，已訂明續租時，須經雙方合意。且無證據證明系爭土地當時之所有權人 謝西 授權彭煥郎將系爭土地出租與上訴人，則62年12月31日期滿後，因謝西未續訂新約，而上訴人從未給付租金與謝西，此由上訴人所提出之租金收據在卷可憑，該定期租賃關係，應無默示更新情形，於62年12月31日即已消滅，即不生租地建屋契約隨房屋而移轉之問題。次按民事訴訟法第400條第1項規定確定判決之既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生。若訴訟標的以外之事項，縱令與為訴訟標的之法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第2項所定情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷有既判力（最高法院73年台上字第3292號判例參照）。上訴人向台灣台中地方法院提起之89年度豐簡字第17號、90年度簡上字第85請求拆屋交地事件，其訴訟標的為所有物返還請求權，有該事件判決可稽（見原審卷16頁以下）。則該事件確定判決之既判力，自僅及於判決主文就該訴訟標的所為之判斷，而不及於其他。是該確定判決所認上訴人與彭貴章（為原所有權人彭煥郎之子）於59年1月1日所訂立之租地合約書，僅具有原不定期租地建屋契約之確認性質，系爭土地轉讓與謝西後，應有買賣不破租賃之適用等情，並非訴訟標的，本院自不受其拘束。
四、上訴人抗辯被上訴人於83年10月4日買受系爭土地，原土地所有權人 謝木榮 未依土地法第104條，通知上訴人優先購買，應屬無效，上訴人就系爭土地有租賃關係存在，應受土地法第103條規定之保護，上訴人占有系爭土地有正當權源，被上訴人終止租賃契約不生效力云云。惟查：
㈠按土地法第104條第1項規定：承租人於基地出賣時，有依同
樣條件優先購買之權，在64年7月24日該條文修正前，僅為承租人與基地所有人間之權利義務關係，即祇發生債之效力。如出租基地之所有人違反此項義務，將其基地之所有權出賣與第三人，並已辦理所有權移轉登記時，承租人僅得向出租基地之所有人請求賠償損害，不得主張第三人承買基地之契約為無效(參看最高法院47年台上字第152號判例)。現行法該條文第2項所定出賣人未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，為64年7月24日修正時所新增，自是厥後該項優先購買權始具物權之效力。本件被上訴人間就系爭建地為出賣並辦畢所有權移轉登記行為，時在63年3月25日舊法尚未修改之際，雖未通知上訴人優先購買，然依法律不溯既往之原則，並無上開修正條文之適用（最高法院67年台上字第479號判例參照）。
本件系爭土地係由同段246之6號土地於58年6月10日分割後，即於同年7月30日由謝西向彭煥郎買受，並辦畢所有權移轉登記，有土地登記簿謄本在卷可稽（見本院卷109至125頁），系爭土地出賣並辦畢所有權移轉登記與謝西，時在63年3月25日舊法尚未修改之際，雖未通知上訴人優先購買，然依法律不溯既往之原則，並無上開新增條文之適用。又，如上所述，59年1月1日所訂立之租地合約書期滿後，因謝西未續訂新約時，原租賃契約於62年12月31日即已消滅，即不生租地建屋契約隨房屋而移轉之問題。系爭土地嗣由謝木榮於83年3月14日繼承取得，並於83年10月4日以買賣為原因，移轉登記與被上訴人，有土地登記簿謄本在卷可稽（見本院卷109至125頁），因謝木榮與上訴人間並無租賃關係存在，自無優先承買可言。是上訴人於抗辯被上訴人於83年10月4日買受系爭土地，原土地所有權人謝木榮未依土地法第104條，通知上訴人優先購買，應屬無效云云，即不可採。
㈡被上訴人於83年10月4日買受系爭土地後，於本件依台灣台
中地方法院90年度簡上字第85號確定判決，主張兩造間就系爭土地有不動產租賃契約存在，此為上訴人所不爭執。應認兩造間就系爭土地有租賃關係存在。查，系爭土地之地上物為土造結構，上訴人之父 劉添才 於日據時期（昭和20年5月
30日，即民國34年5月30日）即設籍「新社庄水底寮上水底寮246番地之」，此有戶籍謄本可證（見本院卷84至85頁）而日據時期之「新社庄水底寮上水底寮246番地之」之戶籍上之地名及編號，即為當時之地段、地號，嗣此地址改編為台中縣○○鄉○○街○○號，再改編為台中縣○○鄉○○街○○○號，足認系爭土地上之地上物於34年即興建，距今已60年之久，已超過一般土造房屋之耐用年限。按土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。最高法院89年台再字第7號判決稱「按土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限．依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。兩造就系爭土地租賃關係為不定期限，依前開說明，應租至系爭房屋不堪使用時為止。」、最高法院89年台上字第2227號判決以「租用基地建築房屋契約既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅。」可見租用基地建築房屋契約，係以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，該租賃關係依民法第451條之規定成為不定期限之後，應至房屋不堪使用時消滅，係實務上之一致見解。而土地法第103條明定租用建築房屋之基地，非有第1款至第5款之情形之一，出租人不得收回。該條雖未將所建房屋已不堪使用列為出租人得收回基地之情形之一，但該條第1款明定契約年限屆滿時，出租人得收回建築房屋之基地，而租用基地建築房屋契約應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，仍為定有期限之租賃，是租用基地建築房屋契約，應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，惟應受民法第449條第1項之限制，而民法第449條第1項所定租賃契約之期限不得逾20年，係指定有期限之租賃而言，最高法院30年渝上字第311號判例（按該判例雖經最高法院90年4月17日90年度第4次民事庭會議決議不再援用，但不再援用之理由應係民法第449條於88年4月21日增訂公布第3項明定「租用基地建築房屋者，不適用第1項即租賃契約之期限，不得逾20年，逾20年者，縮短為20年之規定」，最高法院30年渝上字第311號判例所謂「土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，應受民法第449條第1項之限制」，與增訂之民法第449條第3項之規定有所抵觸，並非違背土地法第103條之規定，是該判例與民法第449條第3項規定未抵觸之部分，即土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，仍不失為法理而得援用），亦係就定期租賃而為，業經最高法院62年台上字第3128號判例著有明文。因此在租用基地建築房屋契約，出租人自得於承租人所建房屋不堪使用時，依土地法第103條第1款契約年限屆滿之規定，向承租人收回基地。最高法院89年度台再字第7號判決謂『土地法第103條第1款規定非因契約年限屆滿，出租人不得收回出租建築房屋之基地；所謂「年限屆滿」，在定有期限之基地租賃，當指租期屆滿而言；在不定期之基地租賃，應解為至房屋不堪使用時為止。』最高法院92年台上字第1894號判決認「倘房屋已達不堪使用之程度，出租人非不得主張租賃期限業已屆滿，而請求收回土地。」同認租用基地建築房屋契約，租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅，出租人得於房屋不堪使用時，依土地法第103條第1款之規定，向承租人收回基地。是被上訴人於本件終止租賃契約，即生效力。上訴人主張其占有系爭土地有正當權源，被上訴人終止租賃契約不生效力云云。不足採取。
㈢最高法院51年度台上字第2987號判例意旨：「租用建築房屋
之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之房屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均有同意重建之義務。」所謂房屋因故滅失，係指房屋因火災焚毀等而致滅失而言，蓋因此等非自然耗損而致房屋滅失之情形與租地建屋之本意有違，故允許承租人得申請重建，始符當事人之本意。此與本件系爭房屋之不堪使用係因年久致破舊之自然因素所造成不同，上訴人援引最高法院51年台上字第2987號判例，主張縱使系爭土地上之地上物已不堪使用，兩造之租賃關係並不失其存在，要無可採。
㈣被上訴人終止系爭土地之租賃關係，即屬有據。上訴人抗辯兩造間就系爭土地之租賃關係，仍屬存在，並不足採。
五、綜上所述，本件原審判決認上訴人就系爭土地無合法使用權源，被上訴人依民法第455條之規定，訴請上訴人將系爭土地返還被上訴人，為有理由等情，判決上訴人應將地上物拆除，將系爭土地返還被上訴人，除就上開部分予以補充外，其餘部分均核於法相符。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本件判決結果不生影響，無庸逐一論列。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條、第78條、第85條第1項，判決如主文中華民國94年10月12日
民事第六庭審判長法官吳火川
法官陳繼先法官饒鴻鵬以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官陳如慧中華民國94年10月13日
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