臺灣臺中地方法院小額民事判決 103年度中小字第2006號
原 告 羅志彰
被 告 和築建設股份有限公司
法定代理人 李元華
訴訟代理人 陳育駿
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103年8月18日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告前向被告購買預售屋，被告嗣於民國10
3年3月21日交屋時，向原告收取暫收款新臺幣（下同）180,
000元，惟除契稅、代書費及管理基金外，另扣除瓦斯接管
費42,968元、自來水外管費7,277元及電力外管費4,030元，
而僅退還65,852元，有交屋結算明細表可證。惟依內政部10
3年5日2日內授中辦地字第0000000000號函文，企業經營者
不得向買方收取接管費用。另被告於其他建案亦已取消此項
費用，顯見被告已知收取此項費用係屬違反消費者保護法第
17條。為此，原告爰依不當得利之法律關係，訴請被告返還
不當收取之費用合計54,275元，並聲明：被告應給付原告54
,275元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按
週年利率百分之5計算之利息。
二、被告答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利之判決，願供擔保
，請准免為假執行。另陳述：原告係於102年2月22日與被告
簽立土地及房屋預定買賣契約書，而向被告購買案名為「水
岸之星」編號E2棟5樓之不動產及停車位。惟原告嗣於102年
10月23日將上開不動產買賣之權利義務移轉與「 曾訓慧 」取
得，並簽立讓渡書及轉讓申請書，是原告已非權利人。又被
告係依買賣合約之約定而收取上開接管費用，自屬有據，原
告所主張之內政部103年5月2日函示，雖稱建商不得於不動
產價款外，另向買方收取自來水、電力之內、外管線費用，
但依內政部103年8月5日內授中辦地字第0000000000號函示
補充規定：如預售屋買賣契約係訂立在103年5月2日之前，
且已約定費用支付者，從其約定，未有約定者，始不得向買
方收取該項費。上開日期以後（含當日）悉依補充規定辦理
。另銜接公用事業外管線之瓦斯接管費，非屬預售屋買賣定
型化契約應記載及不得記載事項之範疇，宜由買賣雙方本契
約自由原則議定之。查原告係於102年2月22日與被告簽立房
屋預定買賣合約，並已於契約第14條第2項中約定買方應負
擔外水費、外電費、瓦斯管路費；原告復已將買賣權利讓與
曾訓慧，則被告自得以向曾訓慧所收取之暫付款，用於扣除
瓦斯接管費42,968元、自來水外管費7,277元及電力外管費4
,030元，原告依不當得利之法律關係，訴請被告返還上述費
用，即非有理。
三、法院得心證之理由：
（一）按私法自治為民法所賴以建立之基本原則，非有意思
表示不自由，或有其他違反強制規定、社會善良風俗
及違反誠信原則等之情形，國家對於當事人依其自由
意思所為之表示，並無任加干涉之權力；蓋信守承諾
、遵守契約，為私法自治之礎石。是就當事人基於平
等地位、自主決定所締結之契約內容，自不容當事人
任意推翻，此乃私法自治、契約自由原則之體現。至
於依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之
契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該
部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事
人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使
他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他
於他方當事人有重大不利益者。固為民法247條之1所
明定。惟88年4月21日民法債編增訂該條規定之立法
理由，乃鑑於我國國情及工商發展之現況，經濟上強
者所預定之契約條款，他方每無磋商變更之餘地，為
使社會大眾普遍知法、守法，防止契約自由之濫用及
維護交易之公平，而列舉四款有關他方當事人利害之
約定，而為原則上之規定，明定「附合契約」之意義
，及各款約定按其情形顯失公平時，其約定為無效。
但仍應按締約當時法律規定加以綜合判斷，有無顯失
公平之情形。
（二）經查，兩造係於102年2月22日簽立土地及房屋預定買
賣契約書，由原告而向被告購買案名為「水岸之星」
編號E2棟5樓之不動產及停車位，原告嗣於102年10月
23日將上開不動產買賣之權利義務讓與曾訓慧，並簽
立讓渡書及轉讓申請書等情，為兩造所不爭執，信屬
實在。按不動產交易，取決於市場供需之自由機制，
非謂出賣人於交易過程中必屬經濟上之強者。另卷附
房屋買賣預定合約書第14條第1項第2款約定：「買方
應負擔…外水費（受理服務費、新設給水、設錶裝置
費、接水費、線補費）、外電費（線路、補助裝錶費
）、自來水預繳水費、瓦斯管路費用（包括申請設計
費、新設裝置工程費、外管補助費及一氧化碳檢知器
裝置費（若有）等…（本項費用暫定為新台幣壹拾捌
萬元整，並預定於對保期款一併繳付，將來按實際支
付多退少補。）。是系爭瓦斯接管費42,968元、自來
水外管費7,277元及電力外管費4,030元，依約即應由
買方即被告一方負擔。此項約定本於私法自治之契約
自由原則，難認有何意思表示不自由、違反強制規定
、社會善良風俗或違反誠信原則之可言。
（三）原告雖據內政部103年5日2日內授中辦地字第0000000
000號函文而主張被告不得向買方收取接管費用云云
。但查，內政部內授中辦地字第0000000000號函文發
佈於103年5日2日，早於兩造間之系爭房屋買賣預定
合約書之簽立日期，本難認有溯及既往之效力；況內
政部嗣於103年8月5日再另以內授中辦地字第0000000
000號函示補充規定：如預售屋買賣契約係訂立在103
年5月2日之前，且已約定自來水、電力之內外管線費
用之支付者，從其約定，未有約定者，賣方始不得向
買方收取該項費用。上開日期以後（含當日）悉依補
充規定辦理。另有天然瓦斯地區之預售屋買賣，除契
約另有約定不予配設天然瓦斯配管外，賣方不得向買
方另收內線瓦斯管線費，但預售屋買賣契約訂立在10
3年2月27日之前有約定費用之支付者，從其約定；另
銜接公用事業外管線之瓦斯接管費，非屬預售屋買賣
定型化契約應記載及不得記載事項之範疇，宜由買賣
雙方本契約自由原則議定之。是兩造間於於102年2月
22日所簽立之房屋預定買賣契約書第14條第1項第2款
就外水費（受理服務費、新設給水、設錶裝置費、接
水費、線補費）、外電費（線路、補助裝錶費）、及
瓦斯管路費用（包括申請設計費、新設裝置工程費、
外管補助費）由買方負擔之約定，並未違反中央主管
機關當時所公告房屋預定買賣定型化契約所應記載或
不得記載之事項，難認有違上開函示及消費者保護法
第17條所示企業經營者使用定型化契約違反主管機關
所中央主管機關得選擇特定行業，公告應記載或不得
記載之事項而無效之情事。加以原告復已將其與被告
間之系爭房地預定買賣契約權利移轉予曾訓慧取得，
無論原告與曾訓慧間究係本於何種原因而為契約權義
之讓渡，原告均已非系爭房地預定買賣契約之當事人
。從而，原告主張其為系爭房地預定買賣契約之當事
人而依不當得利之法律關係，訴請被告返還瓦斯接管
費42,968元、自來水外管費7,277元及電力外管費4,0
30元，合計54,275元及自起訴狀繕本送達之翌日起至
清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，於法尚
非有理，原告之訴，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果
無影響，爰不逐一論述。
五、本件訴訟費用，應由敗訴之原告負擔。
中華民國103年9月1日
臺中簡易庭法官林宗成
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由及繳納上訴裁判費1,500元（上
訴理由應表明1、原判決所違背之法令及其具體內容；2、依訴訟
資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後
送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須
附繕本）。
中華民國103年9月1日
書記官