裁判字號：臺灣高等法院94年上字第511號民事判決
裁判日期：民國94年09月02日
裁判案由：返還價金等
臺灣高等法院民事判決94年度上字第511號上訴人乙○○訴訟代理人 錢裕國 律師上訴人甲○○訴訟代理人 郭世昌 律師
金學坪 律師 王令冠 律師上列當事人間返還價金等事件，上訴人對於中華民國94年4月29日臺灣臺北地方法院93年度訴字第3142號第一審判決各自提起上訴，經本院於94年8月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人乙○○下列第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並關於本訴部分訴訟費用之裁判均廢棄。
上訴人甲○○應再給付上訴人乙○○新台幣肆拾萬元，及自九十三年八月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
上訴人甲○○為原判決第一項所命給付及前項所命給付之同時，上訴人乙○○應將台北縣三芝鄉北新庄菜公坑小段第255、277、
281、294、295、302、303、304、305、306之4、307、307之1、307之2、307之3、309、310、310之1、310之3地號等18筆土地之所有權移轉登記並交付上訴人甲○○。
乙○○其餘上訴及假執行之聲請均駁回。
甲○○之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用關於本訴部分，由上訴人甲○○負擔百分之六十五，餘由上訴人乙○○負擔。
第二審訴訟費用關於反訴部分由甲○○負擔。
本判決命上訴人甲○○給付部分，於上訴人乙○○以新台幣壹拾參萬元為上訴人甲○○預供擔保後得假執行。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、上訴人即被上訴人乙○○起訴主張：兩造於民國88年4月2日訂立不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定伊以250萬元之價格向被上訴人即上訴人甲○○購買其所有坐落臺北縣○○鄉○○○○段菜公坑小段第255、277、281、294、295、
302、303、304、305、306之4、306之6、307、307之1、307之2、307之3、309、310、310之1、310之3地號共19筆土地（下稱系爭19筆土地）之應有部分320分之28，價款分3期給付，伊已依約給付前2期款項共200萬元，惟甲○○僅將除坐落臺北縣○○鄉○○○○段菜公坑小段第306之6地號土地（下稱306之6地號土地）外之18筆土地應有部分移轉與伊，伊遂於92年12月29日、93年2月2日分別催告甲○○履行前開給付義務，惟甲○○仍不履行其給付義務，甲○○顯已陷於給付遲延而有違約情事，爰依民法第254條之規定以本件起訴狀繕本送達作為解除契約之意思表示，並依據民法第259條第1款、第2款規定請求甲○○返還已受領之價款200萬元，另依據系爭契約第10條之規定，請求甲○○另行給付與已給付價款同額之200萬元違約金。另306之6地號土地鄰接馬路，其餘土地均未與道路相接，縱有相接，亦屬羊腸小徑，出入均需經過306之6地號土地，致使其餘土地無法開發使用，306之6地號土地之經濟價值顯高於其他土地，且系爭19筆土地之使用分區有國家公園區及山坡地保育區，山坡地保育區部分又分為農牧用地及林業用地，僅農牧用地部分得以申請興建農舍之方式為低限度之開發，其餘種類土地則因受限法令而無法興建任何建築物，系爭19筆土地中之農牧用地共約1萬1273平方公尺，為農牧用地之306之6地號土地面積則為3795平方公尺，占全部農牧用地之3分之1，嚴重影響伊欲開發土地之目的，伊自得解除全部之契約。若認伊僅得就306之6地號土地部分解除契約，則因僅農牧用地具有價值，是以僅能以農牧用地計價，則306之6地號土地應有部分之價值即高達84萬1604元（計算式如原判決附表2），伊自無須再給付任何價金等情。並聲明：(一)甲○○應給付乙○○400萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。(二)願供擔保請准宣告假執行。
二、甲○○則以：系爭契約之買賣標的係19筆個別地號之土地應有部分，本得單獨買賣，非屬不可分之給付，而系爭契約亦未特別約定系爭19筆土地係屬不可分給付，伊已依約於89年5月10日移轉除306之6地號土地外18筆土地之所有權與乙○○。306之6地號土地並非唯一鄰接道路之部分，乙○○占有使用其餘系爭土地部分亦有道路經過，但乙○○竟遲至92年12月間始發函催告伊履行移轉306之6地號土地，亦可見306之6地號土地與其餘18筆土地並無共同使用之必要性，伊業已履行出賣人之義務，並無給付遲延，乙○○僅可就306之6地號土地主張解除契約，其主張就系爭19筆土地解除全部契約，顯與規定不符。若認伊有違約之情，乙○○主張之違約金亦屬過高，應予酌減，且因系爭19筆土地之面積共3599.5平方公尺，以總價250萬元計算，每平方公尺之價金為694.5元，而306之6地號土地應有部分之面積僅為332.06平方公尺，其價值僅23萬616元（計算式如原判決附表1所示），扣除306之6地號土地之價值，乙○○尚應給付伊226萬9384元，但乙○○僅給付200萬元，另有餘款26萬9384元未給付，伊並主張前開26萬9384元債權與乙○○請求之違約金債權互為抵銷等語，資為抗辯。並聲明：(一)乙○○之訴及其假執行之聲請均駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原審判決本訴部分甲○○應給付乙○○2,200,000元及自93年8月8日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，而駁回乙○○其餘請求。兩造各就敗訴部分聲明不服，求為廢棄原判決不利於己部分，乙○○聲明甲○○應再給付1,800,000元；甲○○則聲明駁回乙○○在第一審之訴。就對造之上訴，兩造均聲明駁回上訴。
四、本件乙○○主張兩造於88年4月2日簽訂系爭契約，約定乙○○以250萬元之價格向甲○○購買系爭19筆土地320分之28之應有部分，價款分3期給付，乙○○業已依約給付前2期款共200萬元，甲○○已依約將除306之6地號土地外之18筆系爭土地應有部分移轉與乙○○，乙○○曾於92年12月29日、93年2月2日分別委請律師發函催告甲○○依約移轉306之6地號土地之應有部分，甲○○迄未履行，甲○○嗣後並將306之6地號土地應有部分出售他人等情，為兩造所不爭執，並經乙○○提出與所述相符之系爭契約、系爭19筆土地登記謄本、催告函、交款備忘錄等件在卷可稽，自堪信為真實。乙○○主張系爭契約業因甲○○給付遲延而經其以起訴狀繕本作為解除全部契約之意思表示，兩造間之買賣契約已解除，甲○○應返還伊已付之價金200萬元及給付違約金200萬元部分，甲○○則以前開情詞置辯，是以本件應審酌之要點厥為：（一）甲○○是否給付遲延而有違約情事？(二)乙○○是否得就系爭19筆土地解除全部契約？(三)如甲○○給付遲延，乙○○請求甲○○給付200萬元違約金是否適當？甲○○是否得以主張其對乙○○之26萬9384元之價款債權與乙○○對甲○○之違約金債權互為抵銷？爰分別論述如下：
(一)按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條第2項前段及第254條分別定有明文。本件甲○○未依約移轉306之6地號土地應有部分320分之28予乙○○，乙○○業已於92年12月29日、93年2月2日委請律師發函催告甲○○應於文到15日內依約移轉306之6地號土地之應有部分與乙○○及催告甲○○履行前開給付義務，惟甲○○迄未履行前開給付義務，並將306之6地號土地其應有部分出售他人等情，為兩造所不爭執，已如前述，則乙○○主張甲○○具有給付遲延之違約情事，自堪信為真實，甲○○辯稱無給付遲延云云，實難採信。
(二)按給付為可分而有一部給付不能或給付遲延之情形時，債權人非不得就該契約之一部解除之，此觀之民法第226條第2項及第256條之規定自明，反之，若給付為不可分而有一部給付遲延之情形，債權人自得主張解除全部之契約。查兩造所簽訂之買賣契約，其買賣之標的雖為19筆土地之應有部分，惟兩造於系爭契約中僅約定總價款為250萬元，並未就19筆土地個別約定價款等情，為兩造所不否認（見原審94年4月19日言詞辯論筆錄），復觀諸系爭19筆土地之土地登記謄本，系爭19筆土地總面積為4萬1138平方公尺，使用分區屬國家公園區者，有坐落臺北縣○○鄉○○○○段菜公坑小段306-4、302、303、295、294、310之1、310、309、307之3、310之3地號之10筆土地，面積共為2萬3890平方公尺；使用分區為山坡地保育區而使用地類別為林業用地者，有坐落臺北縣○○鄉○○○○段菜公坑小段第307之1、307之2地號之2筆土地，面積共5975平方公尺；使用分區屬山坡地保育區而使用地類別為農牧用地者，僅有臺北縣○○鄉○○○○段菜公坑小段第305、304、255、281、277、307、306之6地號土地，面積共1萬1273平方公尺，而使用分區屬國家公園區及山坡地保育區使用地類別為林業用地之土地價值較低，其使用開發方式所受限制較使用分區為山坡地保育區而使用地類別為農牧用地者為大，此為公眾週知之事，但兩造於契約中並未因各筆土地使用價值之不同而為個別之價款約定，顯見兩造所達成之買賣合意係針對系爭19筆土地合一為之，且若系爭19筆土地間為各自獨立而屬給付可分之關係，則身為買方之乙○○又何需於購買農牧用地同時向甲○○購入使用其餘開發價值較低之國家公園區土地或林業用地？足見乙○○買受上開土地係採包裹方式議價並非逐筆敲定價格，故系爭19筆土地間確有給付不可分之關係。甲○○雖又辯稱：兩造於辦理其餘十八筆土地之移轉登記手續時，當事人雙方同意不移轉登記306-6地號土地，因而塗去該筆地號土地，並標示各筆土地之移轉價格，此有移轉契約書可憑（上證一），由此可知，訂約當時兩造並無將買賣契約中之全部19筆地視為不可分標的物之意云云。然查甲○○所附之買賣所有權移轉契約書，其買賣金額之總數與兩造於系爭契約中所約定之總價金250萬元不合，足見該所有權移轉契約書僅能供參考，並非實際之交易價格，亦無法據以認定上開19筆土地係屬可分標的物。經查系爭19筆土地間既有給付不可分之關係而甲○○既未依約移轉306之6地號土地所有權應有部分之給付遲延情事，則系爭買賣視同給付遲延而有違約情事，則乙○○依據民法第256條之規定，以起訴狀繕本作為解除系爭買賣契約之意思表示，即屬有據。
(三)按系爭買賣契約第十條後段明定：本約簽訂後，如乙方（即甲○○）不賣或不照約履行應盡義務時，除應將已收價款如數退還與甲方（即乙○○）外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議。查本件甲○○既有前開未依約履行給付義務之事，則乙○○依兩造簽訂之系爭契約第10條後段規定請求甲○○支付乙○○已付同額價款即200萬元之違約金，即非無據，惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，而違約金是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，最高法院著有49年臺上字第807號判例要旨可參。查兩造於八十八年四月間簽訂系爭買賣契約後，乙○○已依約給付二百萬元，如以法定利息即週年百分之五計算，截至本審九十四年八月二十四日言詞辯論期間止，乙○○即受有六十餘萬元利息損失，而甲○○係於九十一年八月間將系爭306之6號土地以150萬元之高價售予訴外人 陳坅泗 及 陳根波 二人，業據陳坅泗及陳根波之婆婆 黃美香 到庭證述屬實，可見甲○○違約轉售系爭306之6號土地亦受有相當之利益，本院審酌乙○○所受之損害及甲○○之利得等客觀情形，認乙○○請求二百萬元違約金，尚屬過高，原審核減為20萬元亦屬偏低，應減至60萬元為適當。再者，乙○○既得依據民法第256條之規定合法解除系爭全部契約，則甲○○援引已失效之買賣契約請求乙○○給付尚未交付之買賣價款，即非有據，從而甲○○主張以乙○○未給付之價款26萬9384元與其應給付之違約金互為抵銷，即非正當，不應准許。
五、綜上所述，系爭契約業經乙○○以起訴狀繕本之送達而合法解除，乙○○與甲○○互負回復原狀之義務，從而乙○○依解除契約回復原狀之法律關係訴請甲○○返還已付價款200萬元及請求甲○○另行支付違約金60萬元合計為260萬元，洵屬有據，應予准許，乙○○逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。原審就上開應准許部分，僅判命甲○○給付乙○○220萬元本息，而駁回乙○○其餘之訴，自有未合，應再增加給付40萬元及自93年8月8日起至清償日止之法定遲延利息，乙○○上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如
主文第二項所示，並依乙○○之聲請，酌定相當之金額准許宣告假執行。其餘未准許部分(即請求再給付140萬元部分)，原審為乙○○敗訴之判決，於法並無違誤，乙○○仍執陳詞，指摘原判決此部分為不當，自屬無理由，應駁回其上訴及該部分假執行之聲請。至於原審判命甲○○應給付乙○○220萬元本息部分，核無不合，甲○○上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。末查乙○○主張解除系爭買賣契約既屬合法，依民法笫261條準用第264條之規定，兩造因契約解除而相互負返還之義務，並得主張同時履行之抗辯，而甲○○已將除306之6號以外之十八筆土地之所有權移轉登記予乙○○，故甲○○依上開規定，請求其為前開給付之同時，乙○○應將系爭十八筆土地之所有權移轉登記並交付予甲○○，洵屬正當，應予准許，爰併為諭知如主文第三項所示。
貳、反訴部分：
一、甲○○起訴主張：本件乙○○僅可就無法辦理移轉之306之6地號土地部分解除契約，依據如原判決附表1所示之計算方式，乙○○僅可就解除306之6地號土地部分減少價金23萬616元，乙○○尚餘26萬9384元之價款未給付，伊自可依據系爭契約請求乙○○給付未付餘款26萬9384元等情。並聲明：
(一)乙○○應給付甲○○26萬9384元及自反訴狀繕本送達乙○○翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。(二)願供擔保請准宣告假執行。
二、乙○○則以：系爭買賣契約業經伊以本訴起訴狀繕本之送達而解除，甲○○自不得再依買賣契約請求伊給付未付價款，若認伊僅能合法解除306之6地號土地之契約，系爭19筆土地僅農牧用地得為低限度之開發使用，其餘國家公園區及林業用地部分則無法興建任何建築物，是計算306之6地號土地價值時，應僅能以農牧用地來計算，系爭19筆土地中僅1萬1273平方公尺為農牧用地，以應有部分計算，則農牧用地部分之面積應為986.39平方公尺，其中亦為農牧用地之306之6地號土地應有部分即有332.06平方公尺，則本件306之6地號土地應有部分之價值應為84萬1604元（計算式詳如原判決附表2），伊亦無須再給付任何價金等語置辯，並聲明：(一)甲○○之反訴駁回。(二)願供擔保免為假執行。
三、原審駁回甲○○反訴之請求，甲○○聲明不服，求為廢棄原判決，並判命乙○○應給付269,384元，及自93年9月14日起至清償日止按年息5％計算之利息；乙○○則求為駁回上訴。
四、經查系爭契約業經乙○○合法解除，已如前述，則甲○○自不得再以失效之買賣契約請求乙○○給付未付之餘款，則甲○○提起反訴請求乙○○給付未付餘款26萬9384元，即屬無據，原審駁回甲○○反訴之請求及其假執行之聲請，核無違誤，甲○○上訴論旨指摘原判決關於反訴部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
叁、本件事證業已明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本
院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸再予論述，又甲○○於本院審理中請求傳訊證人 許鐘裕 以證明系爭十九筆土地中，306之6號係可分之給付。經查系爭買賣契約應移轉之十九筆土地是否屬可分之債，應從契約內容整體觀察加以判斷，非該證人所能判斷，故本院認無傳訊之必要，附此敘明。
肆、據上論結，本件乙○○之上訴為一部有理由，一部無理由，甲○○之上訴為無理由，爰依法判決如主文。
中華民國94年9月2日
民事第十三庭審判長法官張宗權
法官陳忠行法官陳永昌正本係照原本作成。
乙○○不得上訴。
甲○○如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國94年9月2日
書記官劉美垣附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。