臺灣臺中地方法院民事判決 102年度中簡字第2059號
原 告 陳芊兆
兼 上
訴訟代理人 楊雅方
被 告 紀蔣春梅
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國102年9月6日辯論
終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼台中市○區○○路○○○○號四樓房屋騰空遷
讓返還予原告。
訴訟費用新台幣貳仟壹佰元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告方面：
(一)原告2人起訴主張法務部行政執行署臺中分署(下稱臺中行
政執行署)民國(下同)99年度道罰執字第25679號執行事件
，強制執行拍賣債務人 紀美滿 所有坐落台中市○區○村段
○○○○○○○號等6筆土地，及其上同段4443建號即門牌號碼
台中市○區○○路○○○○號4樓房屋(下稱系爭房屋)，原告
2人於102年4月11日拍賣期日參與投標，並以新台幣(下同
)000000元得標，原告2人繳納全部買賣價金後，經臺中行
政執行署於102年5月9日發給不動產權利移轉證書，原告2
人亦於102年5月31日辦妥上開房地所有權移轉登記完畢，
原告2人已合法取得上開房地所有權。詎系爭房屋於拍賣
前即為被告占有使用，原告2人取得系爭房屋所有權後，
多次與被告協議遷讓房屋，但被告稱其向債務人紀美滿購
買系爭房屋居住使用，其為有權占有而拒不遷讓云云，致
協議不成。原告2人認為被告無權占有系爭房屋，已妨礙
原告2人對系爭房屋之使用收益，爰依民法第767條第1項
規定訴請被告遷讓房屋等情。並聲明：除假執行宣告外，
餘如主文所示。
(二)對被告抗辯之陳述：
1、被告抗辯稱於72年間即取得系爭房屋所有權云云，並非事
實，原告否認之。
2、兩造間曾談過系爭房屋由被告買回乙事，但被告之夫曾恐
嚇原告2人，且揚言欲破壞系爭房屋。
二、被告方面：
(一)被告於71年間即向債務人紀美滿買受系爭房屋及占有使用
，此從系爭房屋所在之錦繡大廈管理委員會出具證明書，
證明被告自91年6月1日起至101年9月30日止確有繳交大樓
管理費，尤其系爭房屋在臺中行政執行署拍賣時，拍賣公
告已載明「不點交」，故原告2人對系爭房屋已為他人買
受乙事早已知悉，僅因債務人紀美滿因案通緝未能辦理過
戶，致不點交，是原告明知上情仍買受系爭房屋，自應繼
受前手即債務人紀美滿在系爭房屋權利之瑕疵，是原告2
人請求被告遷讓系爭房屋為無理由。
(二)債務人紀美滿為被告之小姑，於71年間買受系爭房屋時曾
訂立書面契約，但契約書已不知去向，過去因無法與債務
人紀美滿取得聯絡，致無法辦理過戶，故被告仍為無辜之
受害者。
(三)被告有意願向原告2人買回系爭房屋，但原告2人開價不合
理，致未談成，被告願意再與原告2人洽商買賣事宜。
(四)並聲明：原告之訴駁回。
三、原告2人主張上揭事實，已據其提出臺中行政執行署不動產
權利移轉證明書及系爭房屋所有權狀等影本各在卷為憑，核
屬相符，亦為被告不爭執，且經本院依職權調閱臺中行政執
行署99年度道罰執字第25679號執行事件卷宗查明無誤，是
原告2人之主張自堪信為真實。
四、法院之判斷：
(一)按民法第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得
、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為
，應以書面為之。」是以不動產所有權人縱與他人有移轉
其所有權之債權契約存在，然於依該債權契約辦理所有權
移轉登記前，究難謂其所有權已因有債權契約之約定即當
然喪失或變更(參見最高法院96年度台上字第181號判決意
旨)。本件被告雖抗辯稱其於71年間即向債務人紀美滿買
受系爭房屋及占有使用，此從系爭房屋所在之錦繡大廈管
理委員會出具證明書，證明被告自91年6月1日起至101年9
月30日止確有繳交大樓管理費，且系爭房屋在臺中行政執
行署拍賣時，拍賣公告已載明「不點交」，故原告2人對
系爭房屋已為他人買受乙事早已知悉，原告明知上情仍買
受系爭房屋，自應繼受前手即債務人紀美滿在系爭房屋權
利之瑕疵云云。然為原告2人所否認，而被告所為上開抗
辯，並未提出其與系爭房屋原所有權人紀美滿間於71年間
簽訂之不動產買賣契約書及確與交付買賣價金等證據資料
供參，則被告與紀美滿間就系爭房屋是否確有不動產買賣
契約存在，即有疑問？縱令被告確已向紀美滿買受系爭房
屋及占有使用，但不動產買賣契約僅具債權契約之性質，
被告既未依前揭民法第758條第1項規定辦理所有權移轉登
記，尚難認被告已取得系爭房屋所有權甚明。至被告提出
系爭房屋所在之錦繡大廈管理委員會出具證明書，證明被
告自91年6月1日起至101年9月30日止確有繳交大樓管理費
乙節，僅能說明被告於上揭期間確實占有使用系爭房屋而
已，並無法證明被告確為系爭房屋之所有權人。準此，依
首揭法條規定及最高法院判決意旨，被告自始並未取得系
爭房屋所有權，且因原告2人已自臺中行政執行署之拍賣
程序取得系爭房屋所有權，並辦妥所有權移轉登記，原告
2人即為系爭房屋所有權人，被告自102年5月9日(即原告2
人取得臺中行政執行署發給不動產權利移轉證明書之日)
起未經原告同意繼續占有使用系爭房屋，對原告2人而言
，即應構成無權占有。被告猶抗辯稱其對系爭房屋之占有
使用係有權占有云云，顯無可採。
(二)又民法第767條第1項前段規定：「所有人對於無權占有或
侵奪其所有物者，得請求返還之。」另買賣契約僅有債之
效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣
之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受
人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權
請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人
間之買賣關係，對抗後買受人(參見最高法院83年台上字
第3243號判例意旨)。且拍賣程序雖與普通買賣不同，但
拍賣亦為一種買賣性質，其關於出賣人於出賣當時應踐行
之程序，無妨由拍賣機關為之踐行(參見最高法院46年台
上字第365號判例意旨)。本件原告2人既因臺中行政執行
署之拍賣程序而拍定取得系爭房屋，並辦妥系爭房屋所有
權移轉登記，原告2人乃取得系爭房屋所有權，對系爭房
屋當然具有管理、使用及收益之權利，已如前述，則縱令
被告曾於71年間向紀美滿購買取得系爭房屋之使用權，但
因被告並未取得系爭房屋所有權，依前揭最高法院83年台
上字第3243號判例意旨，被告不得以其紀美滿間之買賣關
係對抗系爭房屋所有權人即原告2人，故原告2人依據民法
第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓交
還予原告2人，要為合法權利之正當行使，自為法之所許
。至臺中行政執行署就上開房地拍賣公告固記載系爭房屋
「拍定後不點交」字樣，然所謂「拍定後不點交」，係指
系爭房屋拍定人不得向臺中行政執行署請求點交而已，並
未限制拍定人不得循民事訴訟程序行使系爭房屋所有權人
之排除占有權利，故被告抗辯稱原告應繼受該「不點交」
之權利瑕疵，不得請求遷讓房屋云云，顯係對「拍定後不
點交」文義之誤解，自為本院所不採，附此說明。
五、綜上所述，原告2人為系爭房屋之所有權人，而被告自102年
5月9日以後繼續對系爭房屋之占有使用，對原告2人即構成
無權占有，原告2人為確保系爭房屋所有權之完整性，依民
法第767條第1項前段規定訴請排除侵害，即被告應將系爭房
屋騰空遷讓返還予原告2人，為有理由，應予准許。
六、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序，
並為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應
依職權宣告假執行，爰不待原告之聲請，諭知假執行之宣告
如主文第3項所示。
七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項
、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。
中華民國102年9月18日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官林金灶
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴
理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20
日內補提上訴理由書(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一
併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年9月18日
書記官