裁判字號：臺灣高等法院93年重上字第223號民事判決
裁判日期：民國93年12月29日
裁判案由：返還不當得利等
臺灣高等法院民事判決九十三年度重上字第二二三號上訴人坡心商業股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 陳福寧 律師被上訴人台北市政府建設局市場管理處法定代理人 徐漢雄 訴訟代理人 蔡正廷 律師
謝啟明 律師當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於民國九十三年三月五日台灣台北地方法院九十二年度重訴字第一八七四號第一審判決提起上訴，經本院於九十三年十二月二十二日言詞辯論終結，判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
一、民法第四百四十九條第二項期限更新之規定，並無明文須以何種方式為之，因此，可於原租賃契約簽約時即直接約定期限更新，或於租賃期限屆滿時，再由雙方合意約定期限。查本件於簽約時即約定期限更新，由系爭租賃契約第四條之記載即可得知，且期限更新毋庸變更原租賃契約之內容，僅變更期限即可，最高法院六十四年台上字第一五七九號著有判例，故兩造間租賃契約已更新繼續存在。另上訴人於前租賃契約租期屆滿前申請更新租賃契約期限，被上訴人於九十一年五月二十九日函告已得出租人台北市政府核可繼續原訂租賃契約之租期至一０五年十一月三十日，並於同年十二月三日與上訴人達成協議，則本件租賃期限業經雙方合意更新並延長。
二、又被上訴人為系爭土地之管理人，其處長為法定代理人，故被上訴人前處長 方進貴 參與協調會，係有權代理出租人同意之機關，原審認被上訴人不得代出租人台北市政府合意延長租賃期限，亦有不當。
三、再者，兩造間租賃契約係屬私法上契約，僅須當事人意思表示一致即可成立，毋庸他人同意，系爭租賃契約內容亦無約定尚須台北市議會之同意或備查。且如需經「同意」，何以台北市政府僅函請市議會「備查」，故本件並無土地法第二十五條及台北市市有財產管理自治條例第五十四條第二項規定之適用。另台北市議會已於九十三年七月七日通過備查，而就地方制度法所為「備查」之定義可知，係台北市政府就其全權處理之續租業務，完成續租契約後，陳報予台北市議會知悉，則台北市政府於九十一年五月二十九日函告核可延長原租賃契約，即已完成法定效力，其後呈報市議會及行政院僅係備查，無關租約之生效，上訴人使用土地係合法佔用，自無不當得利情事。
四、另本件自原租約期滿後，上訴人仍為租賃物之使用收益，被上訴人從未為反對之意思表示，依民法第四百五十一條規定，上訴人得主張視為不定期限繼續契約，而原租賃契約第十六條上訴人不得主張不定期租約之約定，係使當事人拋棄權利，按其情形顯失公平者，依民法第二百四十七條之規定，該部分約定無效。
五、上訴人曾向被上訴人繳納九十年十二月至九十一年二月止三個月之租金計一百二十四萬八千四十八元，被上訴人亦已同意收受，足見本件租賃契約視為不定期限繼續原來之租賃契約。
參、證據：除援用第一審所提證據外，補提台北市政府函一件為證，並聲請向台北市議會函查系爭土地租賃契約是否已於九十三年六月十六日決議通過備查。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：上訴駁回。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
一、依系爭租賃契約第四條之文義觀之，兩造間立約之真意係指上訴人享有依相同條件優先請求續約一次，且期限不得超過十五年而言，並係約定契約期限屆滿時「得」更新之，而非「應」更新之，是就更新契約與否，仍有選擇之權限，兩造既於原租賃契約屆滿後，從未就內容更新或期限更新達成合意，則上訴人主張雙方於原租賃契約簽約時即直接約定期限更新等語，顯與事實不符。
二、由民法第四百四十九條第一項及最高法院八十五年台上字第一二二二號裁判可知，該條第二項雖未限制租賃契約當事人合意更新期限之時點及更新之方式，然仍應解釋於原租賃契約租期屆滿時，由雙方之合意為之，否則第一項租賃契約最長期限之限制，即形同具文；又系爭租賃契約第十六條已約定續約應以書面為必要，而兩造始終未以同一契約內容達成更新期限之合意，遑論換訂書面契約，則上訴人猶執陳詞，認兩造間之租賃契約業經更新，其屬有權占用云云，均無理由。
三、再依土地法第二十五條、台北市市有財產管理規則第五十二條第一項第五款及第五十四條第二項規定可知，兩造所欲續訂之租賃合約期限超過十年，應送請民意機關「同意」，而非僅「備查」，並經送行政院核准，始得為續約。則被上訴人何能在未經台北市議會同意及行政院核准之情況下，逕自於系爭租賃契約第四條為「更新期限」之約定。是上訴人所辯「原租賃契約第四條為期限更新之約定」云云，顯與事實不符。
四、上訴人辯稱曾向被上訴人繳納九十年十二月至九十一年二月止三個月之租金計一百二十四萬八千四十八元，被上訴人亦已同意收受，足見本件租賃契約視為不定期限繼續原來之租賃契約云云，惟被上訴人係以相當於租金無權占有之補償金予以收受，並非以租金之性質加以收受。
參、證據：援用第一審所提證據為證。
丙、本院依職權向台北市議會函詢系爭租賃契約於九十一年十一月三十日租期屆滿，更新租約是否已於九十三年六月十六日通過備查。
理由
一、被上訴人起訴主張：伊為台北市○○區○○段二小段三八八、三八九地號市有土地之管理人，上訴人為投資興建坡心市場，於民國七十五年十二月一日就上開土地與台北市政府簽訂「坡心市場市有地租賃契約」（下稱系爭租賃契約），並約定每月租金新台幣（下同）四十一萬六千零十六元，租賃期間為十五年，契約期限屆滿得更新之。系爭租賃契約已於九十年十一月三十日屆滿，伊於修正租約條款後，函請上訴人辦理續約手續，惟上訴人不同意續約條件而拒絕簽約，是上訴人自九十年十二月一日起仍繼續使用系爭土地，即屬無權占有，致伊因此受有相當於租金之損害，爰依民法第一百八十四條、第一百七十九條之規定，請求上訴人賠償九十一年三月一日起至九十三年三月三十一日止相當於租金之損害一千零四十萬零四百元等語。
上訴人則以：系爭租賃契約簽約時即約定期限更新，本勿庸重訂租賃契約，僅更新期限即可。又系爭租賃契約係私法上契約，被上訴人於九十一年五月二十九日函告表明同意延長租賃期限至一０五年十一月三十日，依法即生效力，毋需台北市議會及行政院之同意或備查，況台北市議會已通過備查，則兩造租賃契約已完成更新，伊使用系爭土地自無不當得利情事。另系爭租賃契約第十六條約定伊不得主張不定期租約，係使當事人拋棄權利依民法第二百四十七條之規定應屬無效，故期滿後伊仍為租賃物之使用收益，而被上訴人從未為反對之意思表示，伊亦得主張視為不定期限繼續契約等語，資為抗辯。
二、被上訴人主張：伊為系爭台北市○○區○○段二小段三八八、三八九地號市有土地之管理人，上訴人於七十五年十一月一日與台北市政府簽訂「坡心市場市有地租賃契約」，約定租賃期間自七十五年十二月一日起至九十年十一月三十日止計十五年，契約期限滿時得更新之，但以一次為限，合計不得超過三十年，租金按土地公告地價百分之二計算，但年租率調整時，應隨之調整，依此計算，系爭土地於九十年十一月三十日止，當月租金為四十一萬六千零一十六元之事實，為兩造所不爭執，業據提出坡心市場市有租賃契約一份在卷可稽（見一審卷十五頁至二二頁），自堪信為真實。
三、被上訴人主張：系爭租賃契約已於九十年十一月三十日屆滿，經伊修正租約條款後，函請上訴人辦理續約手續，因上訴人不同意伊所提續約條件，而拒絕簽約，是上訴人自九十年十二月一日起既與伊之間已無租賃契約存在，卻仍繼續使用系爭土地，即屬無權占有等語。上訴人則辯稱：系爭租賃契約有關更新之約定，屬期限更新，非契約更新，勿庸重訂租賃契約，僅更新期限即可，被上訴人於九十一年五月二十九日函知出租人台北市政府業已核可，原訂租賃契約之期限已至一百零五年十一月三十日止等語置辯。經整理兩造之爭點為：原租賃契約第四條之約定，係契約主動更新，抑或需另簽訂新的租賃契約？查：
㈠上訴人與台北市政府間於七十五年十一月一日簽訂之「坡心
市場市有地租賃契約」，於第四條有關租賃期間係約定：「自民國七十五年十二月一日起至九十年十一月三十日止計十五年。契約期限屆滿時得更新之，但以一次為限，合計不得超過三十年。」等語（見一審卷十六頁），此為兩造所不爭。至上訴人辯稱：本件租約期滿後伊仍為租賃物之使用收益，而被上訴人從未為反對之意思表示，視為以不定期限繼續契約等語，惟非但為被上訴人所否認，且查：兩造於上開租賃契約第十六條已約明：「租期屆滿租約自（當）然終止，承租人未經換訂者面租賃契約應騰空交還土地，：：：不得主張不定期租約或要求任何補償」等語（見一審卷二十頁），亦為兩造所不爭。按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，為民法第四百五十條第一項所明定。同法第四百五十條所謂視為不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表表示反對之意思時，始有其適用。惟出租人預慮承租人取得此項默示更新之利益，而於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院四十二年台上字第四一○號、五十五年台上字第二七六號判例參照）。準此，足見被上訴人於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約，仍不失為有反對意思之表示。上訴人謂被上訴人於期滿後未為反對續租之意思表示云云，即非可採。
㈡上訴人辯稱：被上訴人於九十一年五月二十九日函知出租人
台北市政府業已核可，原訂租賃契約之期限已同意延長至一百零五年十一月三十日止云云，惟非但為被上訴人所否認，且查被上訴人於九十一年五月二十九日以北市市祕字第九○六一八七四五○○號致上訴人函之主旨固記載：「貴公司申請續租本市○○區○○段二小段三八八、三八九地號市有土地乙案，業經本處簽奉市府核可，得繼續原訂租賃契約之租期至民國一○五年十一月三十日止」等語，惟該函於說明欄已敘明：檢附台北市坡心市場市有基地租賃契約一式七份，要求上訴人尋覓連帶保證人，並於契約、公證請求書及公證書表用印，頁次間並加蓋騎縫章後擲還本處（即被上訴人）俾利完成租賃手續等情，此有被上訴人提出該函在卷可憑（見一審卷二三頁），而上開函件所檢附之租賃契約即為新修訂台北市坡心市場市有基地租賃契約，此為兩造所不爭執。惟上訴人嗣以被上訴人未經雙方洽商協議，單方面修改契約條款，強要上訴人簽訂，不符契約對等之原則，無法接受，而未予簽約。故被上訴人係以上訴人簽訂新修訂之台北市坡心市場市有基地租賃契約為前提，得繼續租賃契約之租期至一百零五年十一月三十日止，上訴人既未簽訂上開續訂之租約，自難以上開函件之記載，即認定出租人台北市政府業已核可，原訂租賃契約之期限已同意延長至一百零五年十一月三十日止。
㈢上訴人辯稱：系爭租賃契約有關更新之約定，屬期限更新，
非契約更新，勿庸重訂租賃契約，僅更新期限即可等語，惟非但為被上訴人所否認，且查：兩造於租賃契約第四條約定：「自民國七十五年十二月一日起至九十年十一月三十日止計十五年。契約期限屆滿時得更新之，但以一次為限，合計不得超過三十年。」等語，為兩造所不爭，已如上述。依該約定意旨觀之，應係上訴人得於原租賃期限屆滿後更新新契約內容，優先與被上訴人續約，並非僅限於租賃期限之更新而已甚明。縱屬租賃期限之更新，亦須兩造有以同一契約內容，更新租賃期限之合意，即期限之更新，並非屬單獨行為，而係屬契約行為，仍須雙方之意思表示合致始足當之，並非當然發生更新之效果。本件租賃契約於九十年十一月三十日屆滿後，被上訴人既以北市市祕字第九○六一八七四五○○號函檢附新修訂之租賃契約，亦即提出新要約，足見原出租人台北市政府顯未有以原租賃契約之內容與上訴人為更新租賃期限為要約，惟因被上訴人拒簽而未達成續約意思表示之合致，已如上述。是上訴人辯稱本件租賃契約期限更新無庸重訂租賃契約，僅更新期限即可，原訂租賃契約之期限已自動延長至民國一百零五年十一月三十日云云，要非有據，顯無足取。
㈣至上訴人辯稱：有關系爭更新租賃期限之問題，最後經台北
市議員 蔣乃辛 召集台北市政府財政局、法規會、地政處及兩造共同協議，同意以加註方式更新延長租賃期限，亦足證本件屬期限更新，無庸重訂租賃契約，另台北市議會於九十三年七月七日通過備查，而就地方制度法所為「備查」之定義可知，係台北市政府就其全權處理之續租業務，完成續租契約後，陳報予台北市議會知悉，則台北市政府前開九十一年五月二十九日函告 伊延長 原租賃契約，即已完成法定效力，其後呈報市議會及行政院僅係備查，無關租約之生效等語，亦為被上訴人所否認，且查：台北市議員蔣乃辛因上訴人之陳情，於九十一年十二月三日召集之陳情案會議，其紀錄固記載協調結論為：「有關『坡心市場市有地租賃契約』，同意依原有契約第四條約定將加註租賃期限，更新延長至一○五年十一月三十日止，其餘條文不變」等語（見一審卷五五頁），惟按直轄市或縣市政府對於其所管有之公有土地，非經該管區域內民意機關同意，並經行政院核准，不得處分或設定負擔或為超過十年期間之租賃，土地法第二十五條定有明文；又按非公用不動產租賃期限屆滿時，承租人如有意續租，應另訂租約。但其租期累計超過十年者，應經市議會同意後始得續約，台北市市有財產管理自治條例第五十四條第二項亦定有明文。準此，足見上開陳情會議紀錄之結論顯與上開規定抵觸，自不生；續力之效力。另其後台北市議會於九十三年七月七日就本件續租案係予存查，並非准予備查，亦非經該議會大會表決同意，該議會函覆本院亦已敘明其理由為：本件租賃續約係期限超過十年期間之租賃，依上開土地法第二十五條及台北市市有財產管理自治條例第五十四條第二項之規定須經該市議會大會之同意始得為之，並非備查所得取代，故僅予存查等情，有該議會九十三年七月七日議法字第九三○○一四八四○○號覆本院函一件附卷可稽（見本院卷七四頁），是上訴人此部分所辯亦非可取。
㈤另上訴人辯稱：伊承租本件市有土地，係兩造簽訂投資興建
坡心零售市場契約書，伊乃依當時之台北市獎勵投資興建公共設施辦法第六條第一款規定，申請租用系爭市有土地，經台北市政府建設局核准在案，顯然伊投資興建坡心市場，並無投資經營期限之限制，在伊投資興建市場案撤銷前，被上訴人均有將系爭市有土地出租之義務，故被上訴人不可能只准許伊承租十五年一節，查：台北市政府核准上訴人申請投資興建大安區坡心零售市場，曾於七十年十二月十九日簽訂投資興建坡心零售市場契約書，有該契約書在卷足按（見一審卷八七頁至九三頁），前開投資興建坡心零售市場契約書於第二十條約定：「本契約自簽訂之日起生效，至乙方（即上訴人）投資興建市場案消除時失效」等語，此為兩造所不爭。依上開約定所示，顯係僅指前開投資興建大安區坡心零售市場案而言，要與本件市場基地租賃無關。嗣上訴人就市場基地，另與台北市政府成立系爭租賃契約，自應受租賃契約規範，而此租賃契約為定有期限之租賃契約，租賃期限屆滿，如未再有續約之合意，租賃關係當然消滅。足見上訴人此部分所辯亦無可採。
㈥又上訴人抗辯：伊曾向被上訴人繳納九十年十二月至九十一
年二月止三個月之租金計一百二十四萬八千四十八元，被上訴人亦已同意收受，足見本件租賃契約視為不定期限繼續原來之租賃契約云云，並提出上訴人於九十二年七月二十四日致被上訴人函、支票各一件為證（見一審卷五六頁至五八頁），惟查：上訴人繳納上開金額予被上訴人，係在被上訴人於九十二年七月十七日以北市市秘字第○九二三一二五七○○○號函請求上訴人繳納九十年十二月份起至九十二年七月份止相當於租金之補償金後所繳納，被上訴人亦以相當於租金無權占有之補償金予以收受，並非以租金之性質加以收受等情，有被上訴人上開函件一件、補償金繳款書三件附卷可稽（見一審卷二七頁至二八頁、三一頁、三三頁、三五頁），足見上訴人此部分所辯亦無足取。
四、綜上所述，系爭租賃契約已於九十年十一月三十日屆滿，上訴人自九十年十二月一日起與被上訴人間已無租賃契約存在，仍繼續使用系爭土地，即屬無權占有。按上訴人無權占有使用系爭土地，自獲有相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照），被上訴人亦因此受有相當於租金之損害，被上訴人自得依第一百七十九條之規定，請求賠償相當於租金之不當利益。查被上訴人於七月十七日催告上訴人依原訂租金四十一萬六千零一十六元之標準，於九十二年七月二十五日前繳交九十年十二月一日起至九十二年七月三十一日止相當於租金之無權占有補償金八百三十二萬零三百二十元，上訴人於九十二年七月二十四日以地租名義給付九十年十二月、九十一年一月、九十一年二月，三個月之金額一百二十四萬八千零四十八元。另九十二年八月至十月之無權占有補償金，被上訴人以九十二年九月三日北市祕字第○九二三一五七九六○○號函、九十二年十月一日北市祕字第九二三一七八二九○○號函、九十二年十月三十日北市市祕字第九二三一九八七八○○號函，催告上訴人依序於九十二年九月二十五日、九十二年十月二十五日、九十二年十一月二十五日繳納，惟上訴人均未繳納之事實，為兩造所不爭執，並有被上訴人九十二年七月十七日北市祕字第○九二三一二五七○○○號函影本、上訴人九十二年七月二十四日北市（九二） 坡煥 字第三八號函影本、被上訴人九十二年九月三日北市祕字第○九二三一五七九六○○號函影本、九十二年十月一日北市祕字第九二三一七八二九○○號函影本、九十二年十月三十日北市市祕字第九二三一九八七八○○號函在卷足按（見一審卷二七頁至二八頁、五六頁至五八頁、二九頁至三五頁）。再上訴人因認系爭租賃期限屆滿後，更新之契約僅屬契約期限更新，自九十年十一月三十日至今二年餘，均拒絕就新擬訂契約與台北市政府簽約，而造成二年多無權占有之狀況，且不願以無權占有補償金名義繳納使用系爭市場基地之代價，堪信至九十三年三月三十一日止，上訴人仍不願繳納無權占有系爭土地相當於租金之不當得利，顯有到期不履行之虞，是被上訴人請求上訴人給付自九十一年三月一日起至九十三月三十一日止，相當於租金之不當得利一千零四十萬零四百元（416,016×25=10,400,400），並自前開如附表所示被上訴人催告繳款期限翌日起之遲延利息，即屬有據。從而，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給付一千零四十萬零四百元及如原判決附表所示之利息，即屬正當，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決並以供擔保為條件為准免假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、兩造其餘之攻擊防禦方法暨聲明所用之證據，核與本件判決之結果均不生影響，已無再予論述之必要，併此敘明。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條判決如主文。
中華民國93年12月29日
民事第九庭
審判長法官楊豐卿
法官張蘭法官林金吾本抄本係照原本作成。
中華民國96年10月26日
書記官殷丹妮