臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
102年度重簡字第337號
原 告 水鑽石社區大廈管理委員會
法定代理人 石孟君
訴訟代理人 屠啟文 律師
複 代理人 曹詩羽 律師
被 告 家欣建設事業股份有限公司
法定代理人 江春美
訴訟代理人 劉錦隆 律師
上列當事人間請求給付管理費事件，於民國102年12月11日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣柒拾玖萬參仟參佰貳拾陸元，及其中新臺
幣伍拾玖萬捌仟元自民國一百零二年五月二十五日至清償日止，
按年息百分之十計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣或物
之交付前，以新臺幣柒拾玖萬參仟參佰貳拾陸元為原告預供擔保
，或將請求之金額提存，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
縮減應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦或訴訟之終
結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3、7款定
有明文。本件原告原起訴聲明請求：被告應給付新臺幣（下
同）80萬7,847元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，
按年息百分之10計算之利息，嗣於102年5月24日民事擴張
訴之聲明暨準備（二）狀變更聲明為：被告應給付83萬1,84
7元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之10
計算之利息；復於102年5月29日當庭變更聲明為：被告應
給付83萬1,847元，及其中23萬3,847元自起訴狀送達翌日
起至清償日止，按年息百分之10計算之利息，並其中59萬8,
000元自102年5月25日起自清償日止，按年息百分之10計
算之利息，核屬擴張應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之
防禦或訴訟之終結，揆諸首揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告為新北市○○區○○路0段00號1樓、2樓
、83號1樓、地下1層之1、地下1層之2及地下1層之3
（下稱系爭房屋）之所有權人，係水鑽石社區大廈（下稱水
鑽石社區）之區分所有權人，負有按月繳付管理費之義務，
水鑽石社區於100年11月9日召開100年度區分所有權人會
議（下稱系爭區分所有權人會議），會中決議調整商場之管
理費至每坪每月60元（下稱系爭決議），詎被告自101年3
月起至5月止未依系爭決議之金額繳納管理費，共計積欠23
萬3,847元；又依水鑽石社區大廈規約（下稱系爭規約）第
10條第3項、水鑽石社區地下室停車場管理辦法第13條規定
：每一停車位應按月繳納500元之清潔費用，然被告自99年
6月起至101年5月止，亦未繳納如附表所示停車位之清潔
管理費，共59萬8,000元，合計83萬1,847元，屢經催討，
仍置之不理。為此，爰依公寓大廈管理條例第21條規定，請
求被告給付上開金額，並依系爭規約第10條第4項請求年息
百分之10計算之遲延利息等語，並聲明：被告應給付83萬1,
847元，及其中23萬3,847元自起訴狀送達翌日起至清償日
止，按年息百分之10計算之利息，並其中59萬8,000元自10
2年5月25日起自清償日止，按年息百分之10計算之利息。
二、被告則以：
（一）管理費部分：原告於98年間曾召開區分所有權人會議，逕
決議將商埸、辦公室管理費由每坪每月50元，調整至80元
，業經鈞院100訴字686號判決認原告決議係針對特定人
為之，未說明緣由，故違反公序良俗、誠信原則而無效確
定在案。詎原告於100年復召開系爭區分所有權人會議，
以被告欲使用養生館為由，將商場管理費自每坪每月50元
，調整至每坪60元，然被告為水鑽石社區之區分所有權人
，本即有使用養生館權利，另原告提出之水鑽石社區大廈
俱樂部管理辦法第2條雖規定：「商場及辦公室依歷年慣
例，不得使用養生館設施」，惟水鑽石社區於92年1月20
日取得使用執照，於93年7月即召開第一次區分所有權人
會議，並無歷年慣例，此顯係多年後原告自行修改之條文
；又94年時，被告公司之副總經理 王修堂 亦未與原告第一
屆主任委員 江滄炫 達成被告不使用養生館以求調降被告管
理費為每坪50元之協議，在在可知，原告以一般住戶之人
數優勢，強行表決通過對少數區分所有權人明顯不利益之
議案，故系爭決議有違公序良俗、衡平原則及誠實信用原
則應為無效。另被告於101年3至5月間，欲依每坪每月
50元計算方式繳交管理費，然為原告所拒收，係原告受領
遲延，原告請求遲延利息亦無理由。
（二）停車位清潔費部分：按水鑽石社區地下室停車場管理辦法
第13條規定，清潔費之繳納義務人應為區分所有權人，惟
原告在鈞院101年度重訴字156號回復原狀案件卻主張「
系爭大樓地下2樓編號199號至219號，及249號至251
號之24個停車位」（下稱系爭24個車位）非被告所有，然
於本件訴訟竟請求被告給付包括系爭24個車位之清潔費，
顯係矛盾；又停車位清潔費屬管理費之一，依系爭規約第
10條規定僅得由區分所有權人繳納，而該條未授權水鑽石
社區地下室停車場管理辦法（下稱系爭停車場管理辦法）
條擴張繳費義務人之規定，惟系爭停車場管理辦法第13條
卻規定區分所有人、使用人均需繳納停車位清潔費，是使
用人部分即顯然無效；又該辦法第13條係規定由管理服務
中心代為收取，原告非管理服務中心，自非請求權人等語
置辯。
（三）並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願預供擔保
請准予假執行。
三、本件原告主張被告系爭房屋之所有權人，係水鑽石社區之區
分所有權人，被告自101年3月起至5月止未依系爭決議以
每坪60元計算方式繳納管理費，又被告自99年6月起至101
年5月止亦未繳納停車位清潔管理費，業據其提出建物謄本
、管理費明細表，復為被告所不爭執，堪信為真實。至原告
主張被告應給付上開管理費及車位清潔費用等語，則為被告
所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點厥為：（一）系
爭決議是否有效，被告應給付之管理費數額為何？（二）原
告請求被告給付停車位清潔費用有無理由？
（一）系爭決議是否有效，被告應給付之管理費數額為何？
1.按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理
負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區
分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，公寓大廈管
理條例第10條第2項前段定有明文，據此規定，管理費之
負擔標準，應以區分所有權人共有之應有部分比例分擔為
原則，雖例外得由區分所有權人會議或規約另予規定，但
此所特設之例外規定，揆其立法意旨，無非在於各區分所
有權人就公寓大廈共用部分修繕、管理維護之受益程度均
有差別，乃授權區分所有權人會議或規約視所屬公寓大廈
區分有權人之受益程度，彈性訂定負擔標準，以維公平，
故區分所有權人會議仍不得違反上開之公平原則，而挾多
數之決議，而由少數之區分所有權人分擔較高之管理等費
用，如強令少數之區分所權人委屈無條件接受，即有違反
公序良俗、衡平原則及誠實信用原則，而應認區分所有權
人會議之決議為無效。
2.本件被告自94年4月起，大廈管理費均依每月每坪50元計
算，有兩造於94年4月簽立之協議書在卷可稽，其餘住宅
住戶則依每坪60元計算，嗣原告於100年11月19日系爭區
分所有權人會議中，議決提案三：被告基於有養生館持分
，要求不得限制其使用權益，基於公平合理性及使用者付
費原則，同意商場使用養生館並調整商場管理費與住宅同
為每月每坪60元，而應到人數為161位，實到142位，區
分所有權比例為93.9%，已達區分所有權人三分之二以上
及其區分所有權比例合計三分之二以上，其召集程序於法
並無不合，而該議案同意票數為119票、不同意為22票、
廢票1票，亦已超過4分之3同意門檻，原告於同日修改
社區規約，此有系爭區分所有權人大會會議記錄、系爭規
約在卷可佐，可知系爭決議係特別針對商場部分為管理費
之調整，且以商場部分欲使用養生館為調張之理由等情。
惟參諸兩造於94年4月簽立之協議書就關於管理費部分：
「肆、93年2至7月乙方（即被告）代管期商場管理費，
乙方同意按50元/坪收費，即補給管委會差額20元/坪。
1、一、二樓商場坪數1386.57坪＋地下一樓商場坪數84
0.19坪＝2226.76坪，2、按20元/坪補差額，3、共新
台幣$267,211元。」等語（下稱系爭協議書），其中均未
提及被告管理費依每月每坪50元計算係因其不使用養生館
之故，復訴外人即被告公司前副總經理王修堂於本院100
年訴字697號案件排除侵害案件證稱：一開始被告係委託
物業管理公司管理社區的公共設施，而管委會成立後，就
由管委會接管，管委員成立前商場因沒有使用電梯、大廳
，故管理費係按每坪每月30元收取，，而住戶係收60元；
管理委員會成立後，管理費有作多次溝通，而被告公司跟
管委會簽協議書時，管委會有希望被告不要使用養生館，
但被告不同意，故沒有放在協議書上，而伊在當管理委員
時有使用養生館等語；另原告第一屆管理委員會主任委員
證人江滄炫於該案證稱：管理費商家每坪50元，住戶是每
坪60元，住戶按繳管理費1坪費用給點數，商家沒有點數
，商家須用10元購買1點，郵局員工就用現金購買點數來
使用養生館，而管理費50元或60元，是一開始就決定，因
為商家委員表示使用的公共設施較少，養生館使用機率低
，伊做過初步估算去除總社區的總坪數，算出一坪大約少
10元，伊有跟被告達成協議，而協議書沒有提到養生館，
係因被告也是區分所有權人之一，兩造有共識，商家可以
用只是要買點券，商場管委會說他們使用較少，所以希望
原告降低管理費，且被告同意補給管理費20元等語，可知
上述二人所述情節雖有相異，然參諸二人代表兩造簽立之
系爭協議書內容，原告所有之商場及辦公室部分之管理費
，調整為每坪每月50元，原告並同意補足原告代管期間之
93年2月至7月間短繳之每坪每月20元差額，然均未就被
告所有之商場及辦公室不得使用養生館一事達成協議之記
載，則原告主張被告原不得使用養生館一事，即無足可採
；且原告於102年10月9日庭期自承：系爭區分所有權人
會議時，就增加養生館費用，調整被告管理費至60元，並
未提出詳盡之計算基準等語，在在可知，原告於系爭區分
所有權人會議時，僅係以被告使用養生館為調整之理由，
然未考量94年上開協議書就商場、住宅管理費為不同計算
之基礎究竟為何，是否確因少用大廳、電梯之故？縱被告
先前鮮少使用養生館，如現欲全面使用，原告亦應提出詳
盡之計算數據，藉由整體、全面之計算，如電梯使用、安
全管理、及其它公共空間（包括養生館）之維護修繕，以
說明商場、住宅就公寓大廈共用部分之費用應如何為分擔
，始為妥適，是將住戶與商場一併調齊至每坪每月60元之
僅為形式上平等，難謂符實質之平等；又原告主張每坪發
放養生館點數1點，而1點價格即10元，與調漲之數額相
同云云，惟原告亦未說明住戶每坪發放1點10元是否為住
戶之福利，抑或該10元確為管理養生館之成本，均有疑義
。是區分所有權人會議雖非不得為管理費之調整，然應有
詳盡之計算基礎為依據，原告卻疏未舉證，即僅以使用養
生館為由調整管理費，揆諸前揭法文之意旨，係與公序良
俗、衡平原則、誠信原則有所違悖，故系爭調整原告管理
費為每月每坪60元之決議，應為無效。
3.系爭決議既為無效，則被告每月每坪應繳之管理費，應與
尚未決議前同，即以每月每坪50元計算之。則原告101年
3月至101年5月止，共計3月，其上開6戶之建物坪數
為1302.17坪，此有建物登記第二類謄本在卷可憑，且為
兩造所不爭執，則上開期間原告應繳納之管理費應為19萬
5,326元（計算式：50元×1302.17坪×3月＝195,326
元，小數點以下四捨五入），逾此範圍，即無足採。
（二）原告請求被告給付停車位清潔費用有無理由？
1.又所謂獎勵停車位，係主管機關為供公眾停車之用，鼓勵
建物建築時，依都市計畫法令按鼓勵係數或一定公式計算
另行增設之停車位；增設停車位則係指建築物除法定停車
位外由建商以剩餘樓地板面積或法定空地並符合停車空間
規定自行設置之停車位，此項停車位係於法定停車位外所
增設但增設之數額又尚未達到獎勵增設停車位標準之情形
而言，故獎勵停車位及增設停車位均屬除法定停車位外所
增設之停車位，均屬合法之停車位。就增設停車位及獎勵
停車位之產權登記，按土地登記規則第82條規定「區分所
有建物之地下層或屋頂突出物等，其非屬共用部分，並已
由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，得視同一
般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第
一次登記。前項非屬共用部分之權利範圍及位置，應依當
事人合意為之。」，是此類停車位若取得戶政機關編列門
牌或核發其所在地址證明，且與法定停車位在構造上及使
用上各具獨立性者，可單獨編列建號辦理登記，並發給所
有權狀，且可任意移轉予第三人；反之，則登記為共用部
分，依公寓大廈管理條例第4條第2項及土地登記規則第
94條規定，應隨同各相關專有部分移轉或單獨移轉予該區
分所有建物之他區分所有權人。
2.被告辯稱系爭大廈規約僅規定區分所有權人需繳納費用，
原告既於另案主張系爭24個車位非被告所有，原告即不得
要求被告繳費云云。經查，水鑽石社區地下二樓之編號第
199號至第224號車位為獎勵停車位，而第225號至第25
1號為增設停車位，而上開獎勵停車位、增設停車位均與
法定停車位設置於地下二層，並無構造及使用上之獨立性
，故無獨立編列門牌，係共用新北市○○區○○段○○段
0000○號（下稱8018建號）之公設應有部分，有水鑽石社
區地下二樓停車位專有共用部分平面圖在卷可稽，且為兩
造所不爭執，揆諸前開法文，被告就系爭24個車位本即無
所有權，至多僅以公設應有部分持分比例及分管契約以彰
其使用權，是被告主張伊就系爭24個車位擁有所有權即有
誤會，既水鑽石社區之車位並無獨立之所有權，而係以使
用權彰顯，且亦係區分所有權人始有分管契約之使用權，
故系爭停車場管理辦法第13條就使用人為規定，並未逾越
授權範圍，係為有效。又兩造復就系爭24個車位有無分管
契約迭有爭執，然被告確為系爭大廈之區分所有權人，已
如前述，故被告按系爭規約自有繳納清潔費之適格，而被
告於102年10月9日言詞辯論期日自承：系爭24個車位已
賣掉2個，其餘伊出租他人使用，就如附表所示之車位數
量並不爭執等語，又系爭24個車位，其中第208號車位於
99年6月前即出售，第199號車位亦於100年3月出售有
原告自製之附件可稽，是就其它200號至207號、209號
至224號、249號至251號車位及208號車位（於100年
3月前）均由被告實質管理支配（下稱系爭獎勵及增設車
位），故按系爭規約第10條、系爭停車場管理辦法第13條
規定，被告就系爭獎勵及增設車位並如附表所示原告其餘
分管之停車位（扣除出租予他人部分），自99年6月起至
101年5月止每月自有交付每位500元清潔費用之義務。
復被告辯稱原告非管理服務中心，並非請求權人等語，惟
按公寓大廈管理條例第36條之規定：「管理委員會之職務
如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。...七、
收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。」是管
理委員會本有收取公寓大廈管理費用之權利，且系爭停車
場管理辦法第13條亦規定：由管理服務中心代為收取。可
知管理服務中心僅係受管理委員會委託收取清潔費用，管
理委員會自有請求權限，是被告所辯，洵無足採。
3.是依系爭規約第10條、系爭停車場管理辦法第13條規定，
原告得請求上訴人給付自99年6月起至101年5月止之如
附表所示停車位之清潔費，應為59萬8,000元【計算式：
（500元×55個車位×7月）＋（500元×52個車位2月
）＋（500元×49個車位×5月）＋（500元×48個車位
×4月）＋（500元×45個車位×6月）】＝598,000元
〕。
（三）綜上，原告得請求之金額合計為：79萬3,326元（計算式
：195,326元＋598,000元＝793,326元）
四、遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利
率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率，
民法第233條第1項定有明文。查系爭規約第10條第4項有
規定：「區分所有權人積欠應繳納之管理費及車位清潔費已
逾2期，經定相當期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請
法院命其給付應繳之金額，因相對人違反本規約所衍生之法
律訴訟費用，應由相對人支付外，亦應支付各期應繳金額至
清償日止，按年息百分之十計算之利息」，是水鑽石社區係
有約定較法定利率為高之利息。惟管理費部份，由於系爭決
議既為無效，且被告於101年3月至5月間確欲按時依每日
月每坪給付管理費，為原告所拒收，此有支票3紙在卷可參
，為兩造所不爭執，是原告就此部分請求遲延利息，並無理
由。至車位清潔費部分，原告確有於101年6月11日對被告
催告繳納停車位清潔費，有101年6月11日泰山貴子路郵局
第68號存證信函在卷可佐，復原告於102年5月14日追加起
訴，而被告係於102年5月24日收受，是就此部分，原告主
張自追加起訴狀繕本送達翌日起即102年5月25日至清償日
止，按年息百分之10計算之利息，為有理由，應予准許。
五、綜上，原告依公寓大廈管理條例第21條、系爭規約規定請求
被告給付79萬3,326元及其中59萬8,000元自追加起訴狀繕
本送達翌日即102年5月25日起至清償日止，按年息百分之
10計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則
乏依據，不能准許。
六、本判決係就民事訴訟法第427條第2項第8款訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之
規定應依職權宣告假執行，而被告陳明願供擔保，聲請免為
假執行，亦無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據資料
，核與判決結果已無影響，不再一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國102年12月27日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法官洪任遠
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國102年12月27日
書記官馬秀芳
附表：
┌─────┬───────────┬───┬──────┬─────┬────┬───────┐
│月份│車位編號│車位數│應繳車位數│清潔費/位│金額│備註│
├─────┼───────────┼───┼──────┼─────┼────┼───────┤
││182、184、196~207、│││││被告將226號車│
│99年6月│209~224、226~251│56│55│500│27500│位出租予訴外人│
│││││││南山人壽│
├─────┼───────────┼───┼──────┼─────┼────┼───────┤
││182、184、196~207、││││││
│99年7月│209~224、226~251│56│55│500│27500││
├─────┼───────────┼───┼──────┼─────┼────┼───────┤
││182、184、196~207、││││││
│99年8月│209~224、226~251│56│55│500│27500││
├─────┼───────────┼───┼──────┼─────┼────┼───────┤
││182、184、196~207、││││││
│99年9月│209~224、226~251│56│55│500│27500││
├─────┼───────────┼───┼──────┼─────┼────┼───────┤
││182、184、196~207、││││││
│99年10月│209~224、226~251│56│55│500│27500││
├─────┼───────────┼───┼──────┼─────┼────┼───────┤
││182、184、196~207、││││││
│99年11月│209~224、226~251│56│55│500│27500││
├─────┼───────────┼───┼──────┼─────┼────┼───────┤
││182、184、196~207、││││││
│99年12月│209~224、226~251│56│55│500│27500││
├─────┼───────────┼───┼──────┼─────┼────┼───────┤
││182、184、196~207、│││││99年12月被告出│
│100年1月│209~222、224、226~22│53│52│500│26000│售223號、228│
││7、229~232、234~251│││││號、233號車位│
├─────┼───────────┼───┼──────┼─────┼────┼───────┤
││182、184、196~207、││││││
│100年2月│209~222、224、226~22│53│52│500│26000││
││7、229~232、234~251││││││
├─────┼───────────┼───┼──────┼─────┼────┼───────┤
││182、184、196、200~│││││100年2月被告│
││207、209~222、224、│50│49│500│24500│出售197至199│
│100年3月│226~227、229~232、23│││││號車位│
││4~251││││││
├─────┼───────────┼───┼──────┼─────┼────┼───────┤
││182、184、196、200~││││││
│100年4月│207、209~222、224、│50│49│500│24500││
││226~227、229~232、23││││││
││4~251││││││
├─────┼───────────┼───┼──────┼─────┼────┼───────┤
││182、184、196、200~││││││
│100年5月│207、209~222、224、│50│49│500│24500││
││226~227、229~232、23││││││
││4~251││││││
├─────┼───────────┼───┼──────┼─────┼────┼───────┤
││182、184、196、200~││││││
│100年6月│207、209~222、224、│50│49│500│24500││
││226~227、229~232、23││││││
││4~251││││││
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││182、184、196、200~││││││
│100年7月│207、209~222、224、│50│49│500│24500││
││226~227、229~232、23││││││
││4~251││││││
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││182、184、196、200~│││││100年8月被告│
│100年8月│207、209~222、224、│50│48│500│24000│出租251號車位│
││226~227、229~232、23│││││予訴外人克啦司│
││4~251│││││有限公司│
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││182、184、196、200~││││││
│100年9月│207、209~222、224、│50│48│500│24000││
││226~227、229~232、23││││││
││4~251││││││
├─────┼───────────┼───┼──────┼─────┼────┼───────┤
││182、184、196、200~││││││
│100年10月│207、209~222、224、│50│48│500│24000││
││226~227、229~232、23││││││
││4~251││││││
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││182、184、196、200~││││││
│100年11月│207、209~222、224、│50│48│500│24000││
││226~227、229~232、23││││││
││4~251││││││
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││182、184、196、200~│││││100年11月被告│
│100年12月│207、209~222、224、│47│45│500│22500│出售241至246│
││226~227、229~232、23│││││號車位│
││4~240、244~251││││││
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││182、184、196、200~││││││
│101年1月│207、209~222、224、│47│45│500│225││
││226~227、229~232、23││││││
││4~240、244~251││││││
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││182、184、196、200~││││││
│101年2月│207、209~222、224、│47│45│500│22500││
││226~227、229~232、23││││││
││4~240、244~251││││││
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││182、184、196、200~││││││
│101年3月│207、209~222、224、│47│45│500│22500││
││226~227、229~232、││││││
││234~240、244~251││││││
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││182、184、196、200~││││││
│101年4月│207、209~222、224、│47│45│500│22500││
││226~227、229~232、23││││││
││4~240、244~251││││││
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││182、184、196、200~││││││
│101年5月│207、209~222、224、│47│45│500│22500││
││226~227、229~232、23││││││
││4~240、244~251││││││
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