裁判字號：最高法院85年台上字第1415號民事判決
裁判日期：民國85年06月27日
裁判案由：所有權移轉登記等
最高法院民事判決八十五年度台上字第一四一五號
上訴人乙○○上訴人甲○○右當事人間請求所有權移轉登記等事件，兩造對於中華民國八十四年七月三日台灣高等法院第二審更審判決（八十三年度上更㈠字第二六六號），各自提起上訴，本院判決如左：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人乙○○主張：伊於民國七十八年七月二十六日向對造上訴人甲○○買受坐落桃園縣○○鄉○○段三五八、三五九、三六○號（於八十年一月二十八日合併為三五八號）土地應有部分千分之三十五，及其上「世貿巨星」世貿棟五樓預售屋一戶及停車位一只，總價新台幣（下同）一千九百六十五萬元，伊已依約按期給付六百三十二萬元，嗣因無力繼續支付各期價金，依兩造所訂買賣契約書第三條㈠約定，買賣契約即因而解除。甲○○雖稱依同條款約定，伊已繳之價款，應悉數作為其重行出售上開房屋所需之各項費用、損害賠償及違約金。惟民法第二百五十二條規定約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，本件買賣之違約金應核減為訂金之二倍即一百三十萬元為適當，故甲○○應返還伊五百零二萬元等情，提起反訴，求為命甲○○給付伊五百零二萬元及其法定遲延利息之判決（另甲○○本訴請求乙○○移轉系爭土地所有權，業經判決乙○○敗訴確定）。
上訴人甲○○則以：本件買賣契約書第三條約定契約解除後，對造上訴人乙○○已繳之價金應悉數作為重行出售所需各項費用、損害賠償及違約金，此約定之違約金額，並無過高情事等語，資為抗辯。
原審就反訴部分將第一審所為乙○○全部勝訴之判決中超過一百五十萬元及其利息部分予以廢棄，改判駁回乙○○該部分之訴，其餘部分予以維持，駁回甲○○之上訴，無非以：兩造就買賣契約書之真正、乙○○已給付價金六百三十二萬元、及因可歸責於乙○○之事由而由甲○○於八十一年四月間解除系爭買賣契約之事實，均不爭執。買賣契約書第三條約定：契約解除，買方已繳總價款悉數作為重行出售費用、損害金、違約金。兩造均認為此項約定為賠償額之預定，自應認為此約定之違約金為損害賠償額預定性質，而非懲罰性質。乙○○主張甲○○將伊給付之價金六百三十二萬元，悉數作為違約金，抵償損害及費用，顯屬過高，應予核減云云。甲○○則爭執系爭房地自七十八年七月間訂購後，房價已下跌二、三成以上，解約後，伊如再行出售，必受有此等房價下跌三成即五百八十九萬五千元之損害；且須再行支出售屋廣告等費用即買賣成交價之百分之五計九十八萬二千五百元，二者合計六百八十七萬七千五百元，已逾沒收之價金六百三十二萬元（未包括重行出售時需另行負擔之土地增值稅在內），是伊以沒收之價金充作違約金，並無過高情事等情。查系爭房地（含車位）經送世聯不動產鑑定公司鑑定結果，八十四年四月時之鑑定價值為一千二百七十二萬六千八百四十一元，此較兩造於七十八年七月二十六日訂約時之總價一千九百六十五萬元下跌六百九十二萬三千一百五十九元即約三成五。又現行房地之出售一般均委託專業之仲介公司辦理，仲介費依慣例為買賣成交價百分之五，此乃眾所週知之事實。系爭房地若依上開鑑定價格再行出售，甲○○所須支付之廣告費用等約為六十四萬元。以上合計甲○○受有約七百五十六萬三千一百五十九元之損失。而乙○○所已繳付之價金為六百三十二萬元，自七十九年九月二十六日起算迄今已超過四年八個月，以法定利率年息百分之五計算，甲○○受有一百四十七萬四千六百六十七元之利益，加上乙○○所付定金加倍計算為一百三十萬元，甲○○計受有二百七十七萬四千六百六十七元之利益。前開甲○○所受七百五十六萬三千一百五十九元之損失扣除此利益後，為四百七十八萬八千四百九十元。參酌此項情形及其他一切客觀事實，社會經濟狀況即目前房屋銷售普遍不景氣情形，認乙○○所已繳付之六百三十二萬元價款，扣除此甲○○所受約四百七十八萬八千四百九十元及其他相關損失計四百八十二萬元為應核減之違約金額後，甲○○所應返還與乙○○之價款應為一百五十萬元。從而乙○○反訴請求甲○○給付於此金額範圍及其法定遲延利息，應予准許，超過部分，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
查原審雖認定現行房地之出售，一般均委託專業之仲介公司辦理，仲介費依慣例為買賣成交價百分之五，乃眾所週知之事實。系爭房地若依八十四年四月時鑑定之價值一千二百七十二萬六千八百四十一元再行出售，須支付之廣告費約為六十四萬元等情。惟顯著事實，苟非當事人提出而法院得為之斟酌者，應在裁判前令當事人就其事實有辯論之機會，此觀民事訴訟法第二百七十八條第二項之規定自明。原審就上開其認係眾所週知之顯著事實，未責令兩造為辯論，遽執為裁判之基礎，已有未洽。次查原審以系爭房地之買賣總價一千九百六十五萬元與八十四年四月時之鑑定價值一千二百七十二萬六千八百四十一元之差價六百九十二萬三千一百五十九元認係乙○○違約所致甲○○之損失之一，惟兩造就系爭房地所訂立之本件買賣契約既已於八十一年四月間解除，計算甲○○之損失何以不以系爭房地買賣總價與解除契約時之市價之差價為準，而須以與八十四年四月時之鑑定價值之差價為準，尚滋疑義。再甲○○所受損失何以須扣除乙○○所付定金加倍計算之一百三十萬元？亦屬費解。又原審認定甲○○受到約四百七十八萬八千四百九十元損失及其他相關損失計四百八十二萬元云云，究竟其他相關損失係何種損失？原審未予說明，亦未敍明所憑之依據，難謂無理由不備之違法。兩造上訴論旨各就其敗訴部分指摘原判決不當，聲明廢棄，均非無理由。
據上論結，本件兩造上訴均有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十五年六月二十七日
最高法院民事第七庭
審判長法官蕭亨國
法官吳正一法官楊隆順法官陳淑敏法官劉延村右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十五年七月十三日