裁判字號：臺灣臺北地方法院92年簡上字第473號民事判決
裁判日期：民國93年01月07日
裁判案由：給付租金
臺灣臺北地方法院民事判決九十二年度簡上字第四七三號
上訴人丙○○訴訟代理人乙○○被上訴人丁○○被上訴人甲○○當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國九十一年十月三日臺灣臺北地方法院新店簡庭九十二年度店簡更㈠字第二號第一審判決提起上訴，本院於民國九十二年十二月廿四日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡右廢棄部分被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）三十萬一千元。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠本件上訴人於原審請求三十八萬七千元，嗣經本院新店簡易庭判決十二萬九千
元之租金，至於被上訴人押租金則不得抵扣；上訴人對於該判決不利部分上訴，被上訴人則就應給付十二萬九千元及不得扣抵押租金部分則未上訴，因此該部分業已確定，是經發回部分，原審所得審究者，應僅係二十五萬八千部分，詎原審認定被上訴人得就押租金為抵銷，改判被上訴人僅須給付八萬六千元，自有違誤。
㈡又兩造固訂有數份租約，惟兩造均於新訂租約之末批註台灣台北地方法院公證
租約之效力，也就是訂約兩造均無廢止台灣台北地方法院公證租約效力之意思。因此，後訂租約僅係補充前租約之不足，自仍不得違反。是本件依兩造租約第七條第四項既已明定「本契約租賃期限未滿，一方擬解約時，須得對方同意」甚明，是承租人於租期中並無任意終止契約。
㈢又查依兩造租約第三條第二、三款約定，承租人應於租賃期滿交還房屋時無息
返還；並應將房屋遷讓返還；另依第五條約定出租人於承租人遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。是本件被上訴人雖抗辯其於九十一年一月一日已將系爭房屋返還，惟其未舉證以實其說，自難採信。至證人 楊耿僕 證詞亦僅能證明被上訴人有騰空遷出房屋行為，不足證明被上訴人有交還房屋行為。況依兩造租約約定，被上訴人有先回復原狀再交還房屋之義務，被上訴人僅將營業設備搬走，惟未為回復原狀行為，是原審認被上訴人已於九十一年一月一日已交還房屋而毋庸負相當於租金之損害賠償，即有違誤。
三、證據：除援用第一審所提證據外，並聲請履勘現場。卷。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠被上訴人確係於九十一年一月一日中午十一點遷出系爭房屋，並將鑰匙交給上訴人，為上訴人不願意收回系爭房屋。
㈡上訴人九十年十二月底就知道我公司已經經營不善，被上訴人亦於九十年十二月底就通。
三、證據：援用第一審所提證據。理由
一、程序方面：按第一審之訴訟程序有重大之瑕疵者，第二審法院得廢棄原判決，而將該事件發回原法院。但以因維持審級制度認為必要時為限。民事訴訟法第四百五十一條第一項定有明文。又依同法第四百五十三條規定，第四百五十條第一項之判決，得不經言詞辯論為之。前揭規定，依同法第四百三十六條之一第三項規定，於簡易訴訟程序事件之第二審上訴程序準用之。次按民事訴訟法第一百九十九條第二項規定，審判長應向當事人發問或曉諭，令其陳述事實、聲明證據，或為其他必要之聲明及陳述，其所聲明及陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之云云，此為審判長或獨任法官因定訴訟關係之闡明權，同時並為其義務，故審判長對於訴訟關係未盡此項必要之處置，違背闡明之義務者，其訴訟程序即有重大瑕疵，基此所為之判決亦屬違背法令。查本件上訴人在原審依督促程序聲請發支付命令時，固僅請求給付滯欠租金新台幣十二萬九千元，嗣經被上訴人聲明異議，上訴人乃於九十一年四月二十四日提出起訴狀，該狀雖記載「為給付欠租金起訴事」等字樣，惟訴之聲明所揭文義則求為判命被上訴人給付「賠償損害金」，上訴人復於同年五月十六日、八月八日一再增加請求金額，稽其所具書狀內容，均載明「為損害賠償金起訴事」、「為聲請追補賠償金案」等字樣，本院新店簡易庭未經闡明逕為判決被上訴人應給付上訴人一十二萬九千元，嗣經上訴人上訴後，本院以原審上訴人在第一審所為聲明及陳述，究係意在以損害金之請求代替前此租金請求而為訴之變更，抑或意在以預備合併方式提出訴之追加，或係意在請求給付租金之餘另為追加請求租賃關係終止後之損害賠償金，在在俱有不明，且原審裁判就此請求事項亦有矛盾、聲明文義亦欠明瞭事項，而認原審未依前述民事訴訟法第一百九十九條規定予以闡明，其踐行之訴訟程序有重大之瑕疵，為維持審級制度兼顧上訴人之審級利益，將本事件發回原審法院更為裁判之必要，而不經言詞辯論，逕將原判決全部廢棄，發回原審法院，則本院新店簡易庭即應受該裁定羈束而全部重行審理，上訴人主張原審所得審究者，應僅係二十五萬八千部分云云，容有誤解，合先敘明。
二、實體方面：
㈠、本件上訴人起訴主張被上訴人丁○○以被上訴人甲○○之名義，於九十年九月間向原告承租位於新店市○○路○○○號一、二樓之房屋（下稱係爭房屋）以經營「一網情深資訊廣場」，約定每月租金四萬三千元，兩造並就系爭租賃契約前往本院公證處辦理公證，詎被上訴人自九十一年一月起，至同年九月間止，共計積欠租金及損害賠償金共計三十八萬七千元未清償，上訴人爰依據兩造間之租賃關係及侵權行為損害賠償等法律關係，請求被上訴人應連帶給付三十八萬七千元及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年三月廿九日至清償日止，按年息百分之五計算之利息，至被上訴人雖辯稱其已通知上訴人終止兩造間之系爭租賃賃契約，惟依兩造間所訂立之租賃契約第七條約定，租期未屆，一方擬解約時，須得對方之同意，被上訴人等雖稱已通知上訴人終止租約，但並未得上訴人同意，故其終止不合法，自不生終止租約之效力，又否認被上訴人九十一年一月一日騰空遷出系爭房屋返還，且縱認被上訴人於斯時騰空遷出，亦未依約返還上訴人等語。並提出房屋租賃契約影本一件、公證書一件、照片三幀、存證信函三件等為證。
㈡、被上訴人則以其因為「一網情深資訊廣場」經營不善，已向台北縣政府辦理歇業登記，依據兩造間之系爭租賃契約第十八條規定，承租人於租賃期間內若擬提前遷離他處時，應賠償出租人一個月租金，被上訴人即於九十年十二月上旬向上訴人表示終止系爭租賃契約，表明僅承租至九十年十二月三十一日止，嗣後被上訴人並寄出存證信函，被上訴人已經支付系爭房屋租金至九十年十二月三十一日止，並已將系爭房屋交還上訴人，上訴人尚保有被上訴人於訂約時所交付之相當於兩個月租金之押租保證金八萬六千元，扣除被上訴人提前終止租約應賠償上訴人之相當一個月租金之賠償金，則上訴人尚欠被上訴人四萬三千元，故上訴人上開主張為無理由等語資為抗辯，並提出房屋租賃契約影本三件、公證書影本一件、臺北縣政府營利事業登記核准通知書影本一件、存證信函影本三件、掛號函件收件回執三件、信封封面二件、臺灣板橋地方法院民事判決書影本一件為證。
㈢、查本件上訴人起訴主張兩造間就系爭房屋訂立租賃契約，租賃期間係從九十年十月一日起，至九十一年九月三十日止，租金為每月四萬三千元，被上訴人承租系爭房屋，係為經營「一網情深資訊社」，自九十一年一月起，被上訴人即未按月繳交租金之情事，為被上訴人所不爭執，並有上訴人所提出之房屋租賃契約影本一件、公證書影本一件、照片三幀、存證信函影本三件等資料附卷可憑，上訴人前揭主張堪認為真，惟被上訴人以前揭詞抗辯，經查：
⒈上訴人主張其既不同意被上訴人終止租約，則依兩造租約第七條第四項之約定，
被上訴人九十一年二月八日終止租約並不合法，被上訴人仍應約給付租金迄至九十一年九月即租約到期日止云云，固據其提出依據兩造於九十年九月二十一日本院公證處所公證之房屋租賃契約一件為證（附於本院九十一年度促字第一三八六七號支付命令卷第五頁），又觀之該租賃契約書第七條第四項亦載有「本契約租賃期限未滿，一方擬解約時，須得對方之同意」等語，惟查被上訴人抗辯兩造於簽署前開租賃契約（以下簡稱第一份契約）之後，兩造合意變更原租約內容，復於同年十月間，兩造再度簽立第二份租賃契約書，依該第二份租賃契約第十八條規定，承租人於租賃期間內若擬提前遷離他處時，毋須經上訴人同意，僅應賠償出租人一個月租金即可等語，亦有被上訴人所提出之上訴人不爭執其真正之房屋租賃契約二份以供本院審認（附於本院新店簡易庭九十一年度店簡字第二七一號卷第五頁，下稱第二份租賃契約）；經查，兩造所簽立之第二份租賃契約當事人亦與第一份租約不同，而上訴人就此亦自承第一份契約，僅列被上訴人甲○○為承租人，然實際承租人應為被上訴人丁○○，故上訴人始要求被上訴人再行簽署兩份租賃契約，加列被上訴人丁○○為連帶保證人等語（見本院新店簡易庭九十一年度店簡字第二七一號卷第六七、六八頁筆錄）；且兩造簽署之第二份租賃契約約定承租之標的範圍包括系爭房屋一、二樓及地下室，與第一份租賃契約承租標的範圍顯有不同，而上訴人提起本件給付租金之訴，亦將被上訴人二人視為系爭房屋租賃契約之當事人，並主張被上訴人丁○○為連帶保證人，且對於兩造間租賃契約之範圍為系爭房屋之一、二樓及地下一樓，亦不爭執；是兩造就簽立之前揭第一份租賃契約與第二份租賃契約內容以觀，依據當事人之真意兩造就租金給付義務之債務人及連帶保證人，與承租房屋之範圍，均有所變更，核其當事人之真意，即應認就第一份契約與後兩份契約約定相斥之處，應有以後兩份契約變更第一份契約之約定之合意至明，是被上訴人前揭抗辯其依第二份租賃契約第十八條約定，承租人於租賃期間內若擬提前遷離他處時，毋須經上訴人同意，僅應賠償出租人一個月租金即可等語，應屬有據。
⒉次查，被上訴人雖辯稱其於九十一年一月一日騰空交還系爭租賃物，並返還上訴
人，並於九十一年二月八日發函上訴人為終止租賃契約之意思表示乙節，並有提出存證信函暨掛號郵件收件回執一紙（附於本院新店簡易庭九十一年度店簡字第二七一號卷第十頁及第三九頁；掛號郵件收件回執所載上訴人收受日期為九十一年二月八日）為憑；按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，如租金之給付係以一個月定其支付之期限者，至少應於一個月前通知之，民法第四百五十三條、第四百五十條第三項分別定有明文。準此，被上訴人終止系爭租賃契約之意思表示，係於九十一年二月八日到達上訴人，本件兩造間既係按月計算及收取與給付租金，則揆諸上開說明，系爭租賃契約應於000年0月000日生終止之效力。上訴人主張被上訴人未經其同意所為終止系爭租賃契約不合法云云，即無可採。
⒊復查，本件被上訴人抗辯其於九十一年一月一日停止營業當天已將向原告租賃之
上開房屋作為經營「一網情深資訊廣場」內之營業用物品全部搬遷一空，將上開房屋返還予原告，並於九十一年二月八日向上訴人表示終止租約並返還系爭房屋乙節，有其提出之前揭存證信函暨掛號郵件收件回執一紙可稽；且證人即被上訴人同事楊耿僕於原審審理時到庭證結稱「九十一年一月一日那天我與我小舅子、一個學長都有去被告的網咖那裡，我是去幫忙，我的小舅子與學長都是去買電腦，因為他們要結束營業，所以當天所有的電腦通通都拔走」、「桌子，電腦都已經搬走，只有留下一些垃圾。沒有剩下任何可以供營業上使用的東西」等語綦詳（見本院新店簡易庭九十二年度店簡更㈠字第二號卷第二七頁及第二九頁），足徵被告等人確於九十一年一月一日確已將所租用之系爭房屋騰空遷出，並於同年二月八日已返還原告，是上訴人主張被上訴人迄未交還系爭房屋云云，委無足採。
㈣、綜上所述，本件兩造系爭租賃契約業於九十一年三月三十一日終止，且被上訴人業於九十一年一月一日騰空遷出系爭房屋，同年二月八日返還系爭租賃物，已如前述，是上訴人本於系爭租賃契約所得請求被上訴人連帶給付租金之期間應至九十一年三月三十一日止，而本件兩造間之租金已給付至九十年十二月三十一日，復為兩造所不爭，則上訴人依兩造系爭租賃之法律關係，請求被上訴人請求三個月即十二萬九千元之租金，及依系爭租賃契約第十八條約定，請求被上訴人賠償提前終止租約之一個月租金即四萬三千元之損害，合計十七萬二千元部分，即為有理由，應予准許，逾此部分之請求則為無理由，應予駁回；又被上訴人既於系爭租約終止前，返還系爭房屋，上訴人依侵權行為及不當得利之法律關係，請求被上訴人給付損害賠償金乙節，亦乏所據，不應准許。末按依兩造租賃契約第五條約定「甲方（即上訴人）應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金」，是被上訴人依約給付上訴人八萬六千元作為押租保證金，此既為兩造所不爭執，是被上訴人於終止租約後，並將所租用之房屋騰空將房屋返還予上訴人，上訴人即負有返還上開押租保證金之義務，故被上訴人等人主張以上開押租保證金抵銷上訴人所得向被上訴人等請求之金額，亦為有據，經此抵銷，上訴人自得向被上訴人等請求連帶給付之金額為八萬六千元（十七萬二千元減去八萬六千元）。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
㈤、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張及陳述，核與判決結果不生影響，不再逐一審酌論列，附此敘明。
三、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十三年一月七日
民事第五庭審判長法官吳青蓉
法官林秀圓法官賴劍毅右為正本係照原本作成本件判決不得上訴中華民國九十三年一月八日
法院書記官吳芳玉