裁判字號：臺灣士林地方法院100年重訴字第77號民事判決
裁判日期：民國101年11月28日
裁判案由：調整租金等
臺灣士林地方法院民事判決100年度重訴字第77號原告 翁自清
郭素霞 黃文淵 鄧麗圓 劉高惠 羅文君 陳金德 （ 陳阿朝 之承受訴訟人） 陳澄河 （陳阿朝之承受訴訟人） 林陳香娥 （陳阿朝之承受訴訟人） 陳碧娥 （陳阿朝之承受訴訟人） 廖婉恩 上十一人共同訴訟代理人 陳永昌 律師上一人之複代理人 陳柏均 律師被告 劉愛玉
蔡清吉 許宗智 許麗玲 鄭 秋華 黃 李秀桃 陳弘明 吳豪哲 李明德 許 宗翰 蕭興串 余維華 咸靜媛 謝阿明 陳金來 曾 許麗華 曾敏莉 朱 文庭 吳文章 何阿滿 許宗龍 吳登 雄上一人之訴訟代理人 吳玉英 被告蔡 鄭淑玲
許 李阿色 陳麗華 許武川 周明哲 吳 淑菁 上二十八人共同訴訟代理人 王中騤 律師上一人之複代理人 莊慎翔 被告 廖宗耀 上列當事人間調整租金等事件，本院於民國101年11月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告劉愛玉、蔡清吉、許宗智、許麗玲、 鄭秋華 、 黃李秀桃 、陳弘明、吳豪哲、李明德、 許宗翰 、蕭興串、余維華、咸靜媛、謝阿明、陳金來、廖宗耀、 曾許麗華 、曾敏莉、 朱文庭 、吳文章、何阿滿、許宗龍、 吳登雄 、 蔡鄭淑玲 、 許李阿色 、陳麗華、許武川、周明哲、 吳淑菁 按附表二所示之攤位比例給付原告關於承租台北市○○區○○段○○段○○○地號土地之每年租金，應自民國一００年一月起各調整為按系爭土地當年度申報地價年息百分之六計算。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用負擔如附表三所示。
事實及理由
甲、程序事項：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第262條第1項、第2項、第4項分別有明文規定。查原告於起訴後之民國100年6月7日具狀撤回被告 蔡金良 （本院卷一第29頁），茲因被告蔡金良於起訴前業已死亡；原告又於100年6月22日具狀撤回被告 許鳳格 （本院卷一第46頁），其等均未為言詞辯論，揆諸前開規定，原告所為上開訴之撤回，均已生撤回之效力，原告復於100年12月9日具狀撤回被告 周智明 、 林啟人 、 許明熊 、 許領哲 、 許宏祺 、台北市 湖光 攤販臨時集中場自治會及原起訴聲明第二項至第十項部分（本院卷一第324至325頁），於101年1月13日當庭撤回被告 許西坤 （本院卷一第361頁），以上均經被告於101年1月13日言詞辯論時當庭同意，有言詞辯論筆錄（本院卷一第361頁背面）在卷可按，原告再於101年10月5日撤回被告 吳中美 ，經將撤回狀送達被告吳中美（本院卷二第234、237頁），逾10日未表示異議到院，核與前開規定相符，已生撤回之效力，因此，被告蔡金良、許鳳格、周智明、林啟人、許明熊、許領哲、許宏祺、台北市湖光攤販臨時集中場自治會及許西坤、吳中美均已脫離本事件之訴訟繫屬，而原告原起訴第二項至第十項之聲明請求部分，本院亦毋庸進行審理，均合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第3款、第5款、第
2項定有明文。
（一）本件原告原起訴聲明為：「（一）被告31就坐落台北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）租賃權之應付年租金，應自民國100年1月1日起調整為「每一攤位按該土地當年度申報地價年息百分之十五除以34計算」。（二）被告台北市湖光攤販臨時集中場自治會應將台北市○○區○○段○○段000地號土地上之建物拆除，並將土地返還予全體土地共有人。（三）被告台北市湖光攤販臨時集中場自治會應給付新台幣（下同）17萬1552元予原告翁自清，以及自100年1月1日起至交還土地之日止，依第一項聲明調整後之租金，按年給付相當於2個攤位租金之金額予原告翁自清。（四）被告台北市湖光攤販臨時集中場自治會應給付1萬4700元予原告郭素霞，以及自
100年1月1日起至交還土地之日止，依第一項聲明調整後之租金，按年給付相當於2個攤位租金之金額予原告郭素霞。（五）被告台北市湖光攤販臨時集中場自治會應給付2萬2050元予原告黃文淵，以及自100年1月1日起至交還土地之日止，依第一項聲明調整後之租金，按年給付相當於2個攤位租金之金額予原告黃文淵。（六）被告台北市湖光攤販臨時集中場自治會應給付1萬4700元予原告鄧麗圓，以及自100年1月1日起至交還土地之日止，依第一項聲明調整後之租金，按年給付相當於2個攤位租金之金額予原告鄧麗圓。（七）被告台北市湖光攤販臨時集中場自治會應給付7350元予原告劉高惠，以及自100年1月1日起至交還土地之日止，依第一項聲明調整後之租金，按年給付相當於2個攤位租金之金額予原告劉高惠。（八）被告台北市湖光攤販臨時集中場自治會應給付1萬4700元予原告羅文君，以及自100年1月1日起至交還土地之日止，依第一項聲明調整後之租金，按年給付相當於2個攤位租金之金額予原告羅文君。（九）被告台北市湖光攤販臨時集中場自治會應給付73萬5012元予原告陳阿朝，以及自民國100年1月1日起至交還土地之日止，依第一項聲明調整後之租金，按年給付相當於2個攤位租金之金額予原告陳阿朝。（十）被告台北市湖光攤販臨時集中場自治會應給付24萬5053元予原告廖婉恩，以及自100年1月1日起至交還土地之日止，依第一項聲明調整後之租金，按年給付相當於2個攤位租金之金額予原告廖婉恩。（十一）原告願供擔保，請准宣告假執行。（十二）訴訟費用由被告等人負擔。」
（二）原告先後於100年6月7日、22日分別追加被告蔡鄭淑玲、許李阿色（本院卷一第26、45頁）、100年12月9日具狀追加被告陳麗華、許武川、周明哲、許西坤（本院卷一第324頁），另於101年1月13日當庭追加被告吳淑菁（本院卷一第361頁）。
（三）原告復於100年6月7日變更原起訴第一項聲明「被告31人就系爭土地租賃權之應付年租金，應自100年1月1日起調整為每一攤位按該土地當年度申報地價年息百分之十五除以34計算；又於100年12月9日具狀變更第一項聲明為被告就系爭土地租賃權之應付年租金，應自100年1月
1日起調整為每一攤位按該土地當年度申報地價年息百分之十五除以34計算，並撤回原起訴第二項至第十項之聲明（本院卷一第323頁），再於101年9月25日變更聲明為「（一）被告吳中美、蕭興串、余維華應給付原告關於承租系爭土地面積276平方公尺各六十八分之一之每年租金，自100年1月1日起各調整為依系爭土地當年度申報地價年息百分之十五計算。（二）被告劉愛玉、蔡清吉、許宗智、許李阿色、周明哲、許麗玲、鄭秋華、黃李秀桃、蔡鄭淑玲、吳豪哲、李明德、吳淑菁、許宗翰、陳金來、廖宗耀、曾許麗華、曾敏莉、朱文庭、吳文章、何阿滿、許宗龍、吳登雄應給付原告關於承租系爭土地面積276平方公尺各三十四分之一之每年租金，自100年1月1日起各調整為依系爭土地當年度申報地價年息百分之十五計算。（三）被告許武川應給付原告關於承租系爭土地面積27
6平方公尺各六十八分之三之每年租金，自100年1月1日起各調整為依系爭土地當年度申報地價年息百分之十五計算。（四）被告陳弘明、陳麗華、謝阿明應給付原告關於承租系爭土地面積276平方公尺各十七分之一之每年租金，自100年1月1日起各調整為依系爭土地當年度申報地價年息百分之十五計算。（五）被告咸靜媛應給付原告關於承租系爭土地面積276平方公尺各三十四分之三之每年租金，自100年1月1日起各調整為依系爭土地當年度申報地價年息百分之十五計算。」及撤回假執行之聲請（本院卷二第190至192頁）；另於101年10月5日具狀變更前開第一項聲明為「被告吳中美、蕭興串、余維華應給付原告關於承租系爭土地面積276平方公尺各三十四分之一之每年租金，自100年1月1日起各調整為依系爭土地當年度申報地價年息百分之十五計算。」及第三、四項聲明為「被告許武川、陳弘明、、陳麗華、謝阿明應給付原告關於承租系爭土地面積276平方公尺各十七分之一之每年租金，自100年1月1日起各調整為依系爭土地當年度申報地價年息百分之十五計算。」（本院卷二第233頁），經核原告前開歷次所為訴之變更及追加被告，係屬請求之基礎事實同一而減縮、擴張應受判決事項之聲明，復經被告同意或對於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論，揆諸前開規定，自應准許。
三、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止，而上述承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第168條、第175條第1項定有明文。本件原告陳阿朝於訴訟繫屬中之101年6月6日死亡，其繼承人即原告陳金德、陳澄河、林陳香娥、陳碧娥聲明承受訴訟，並提出死亡證明書、繼承系統表及戶籍謄本附卷可稽（本院卷二第38至46頁），核於法並無不合，應予准許，均先予敘明。
乙、實體事項
壹、原告起訴主張：
一、台北市內湖區湖光攤販臨時集中場（下稱湖光市場），於56年間由建商即訴外人 郭高仲 與當時地主合建而成，其中位於中間區段之系爭土地上，共規劃34個攤位（下稱系爭34個攤位），由郭高仲將系爭34個攤位出賣予他人，並與買受人簽訂「內湖商市場攤位合約書」（下稱系爭合建契約），其中第5、6條約定：「五、內湖市場攤位寬1公尺，深2公尺，建坪約1坪1，鋼筋水泥平頂。水泥地面。土地不包括其內。六、市場自開幕日起，土地租金每月暫定30元，每滿一年按政府收稅比例調整之。」，是以，買受人僅取得攤位所有權，並未取得土地所有權，而攤位所有權人與系爭土地所有權人間存有不定期租賃關係。又系爭合約第6條所謂「每滿一年按政府收稅比例調整」，係指當時雙方就土地租金調漲幅度，合意按政府稅收之調漲幅度來調整，並非指依土地地價稅額調整。
二、系爭土地所有權歷經多次變更，現所有權人除原告11人外，尚有26位被告及第三人許領哲、許宏祺、林啟人、 鄧鳳秋 、 劉韋逸 、吳中美等人（詳本院卷二第203頁附表七），原告持分占系爭土地應有部分六分之五。系爭34個攤位所有權人亦幾經變更，目前為被告等人，占全部攤位比例詳如附表二。雖系爭34個攤位所有權人迭經變更，仍每年繳納租金予地主，故地主與攤位所有權人間有不定期租賃關係存在，茲因系爭土地長期供湖光市場使用，自57年起，每攤每月給付土地租金為30元，迄今調漲為1700元，惟系爭土地位於台北市○○○段，交通便捷，距離內湖捷運站不到300公尺，附近工商繁榮，利用效益及經濟價值遽增，乃眾所周知。由台北市政府地政處公告土地現值及公告地價查詢表以觀，系爭土地於70年7月間公告現值為每平方公尺1萬4900元，80年
7月公告現值為每平方公尺9萬4000元，90年7月公告現值為每平方公尺16萬5400元，至99年1月間公告現值則為每平方公尺21萬5000元，公告地價部分，自80年起至99年，每平方公尺由每平方公尺3萬400元攀升至7萬9600元，99年申報地價則為每平方公尺6萬3680元，顯見系爭土地價值大幅增長，原告每年繳納之地價稅亦逐年遽增，對照當地市場交易熱絡，人潮眾多，系爭34個攤位所有權人將攤位出租予他人使用之租金價格為每月1萬2000元至1萬5000元不等，但被告每月給付原告之土地租金僅為1700元，相當每平方公尺租金209.4元，顯有利益失衡之虞。
三、土地法第97條所謂「房屋」係指供住宅用之房屋而言，本件自不適用土地法第97條規定限制。又系爭34個攤位本身不具經濟價值，其價值係來自於湖光市場地理位置而來，故應以土地價值計算租金，若以每攤每月1700元為土地租金，顯有嚴重偏低之情。被告朱文庭自98年7月20日至99年7月20日出租訴外人 陳淑玲 每月租金為1萬2000元，另攤位出售廣告亦稱每月收租1萬2000元至1萬5000元不等。反觀被告只需每月繳納1700元，原告雖係地主，卻因與被告存有不定期租賃關係，處分不易，收取微薄租金顯不公平。
四、另原告陳澄河等人之被繼承人陳阿朝曾對被告鄭秋華等人，就其攤位主張拆屋還地事件，雖經本院89年度重訴字第333號判決（下稱333號判決）陳阿朝敗訴，惟333號判決理由中，認湖光市場攤位所有權人與土地所有權人間存有「租賃契約」，本件被告陳弘明、吳文章、林啟人之母陳麗華、許明熊之父許西坤、許領哲及許宏祺之父許武川（即攤位前手）、李明德、咸靜媛之父 咸鐵民 、蕭興串、周智明、蔡鄭淑玲之夫蔡金良（即攤位前手）、朱文庭、吳豪哲之母即被告吳登雄之妻吳玉英（即攤位前手）、鄭秋華、廖宗耀之妻 許寶珠 （即攤位前手）、曾敏莉之父即被告曾許麗華之夫 曾建松 （即攤位前手）、許麗玲、何阿滿、許宗智及許宗翰、許宗龍之父即被告許李阿色之夫 許文明 （即攤位前手）均於本院89年度重訴字第333號事件中辯稱其等與地主即陳阿朝間存有租賃契約，被告自應受其拘束，不得復為主張其已買斷土地使用權，而僅須補償地價稅，何況，兩造前手之合約約定土地租金暫定每月30元，每滿一年「按政府收稅」比例調整之，所謂「按政府收稅」並非指地價稅。為此，爰依民法第442條、第227條之2第1項規定，請求調整土地租金等語。
五、聲明（本院卷二第233頁）：
（一）被告蕭興串、余維華應給付原告關於承租系爭土地面積276平方公尺各三十四分之一之每年租金，自100年1月1日起各調整為依系爭土地當年度申報地價年息百分之十五計算。
（二）被告劉愛玉、蔡清吉、許宗智、許李阿色、周明哲、許麗玲、鄭秋華、黃李秀桃、蔡鄭淑玲、吳豪哲、李明德、吳淑菁、許宗翰、陳金來、廖宗耀、曾許麗華、曾敏莉、朱文庭、吳文章、何阿滿、許宗龍、吳登雄應給付原告關於承租系爭土地面積276平方公尺各三十四分之一之每年租金，自100年1月1日起各調整為依系爭土地當年度申報地價年息百分之十五計算。
（三）被告許武川、陳弘明、陳麗華、謝阿明應給付原告關於承租系爭土地面積276平方公尺各十七分之一之每年租金，自100年1月1日起各調整為依系爭土地當年度申報地價年息百分之十五計算。
（四）被告咸靜媛應給付原告關於承租系爭土地面積276平方公尺各三十四分之三之每年租金，自100年1月1日起各調整為依系爭土地當年度申報地價年息百分之十五計算。
貳、被告以下列情詞置辯：
甲、被告廖宗耀以外之其餘28名被告則以：
一、湖光市場於56年間興建時，原地主係以每攤位7200元之代價出售，參照系爭土地於59年之地價僅為每平方公尺470元，換言之，系爭土地價值僅為12萬9720元，但原地主出售系爭34各攤位所獲價金高達24萬4800元，高出土地價值2倍多，可徵兩造前手簽訂系爭合約係以賣斷之方式買賣湖光市場攤位之土地使用權。至於土地租金則僅約定在系爭土地地價稅範圍內繳納，以補償地主地價稅之負擔。亦即合約書所定「每月暫定30元，每滿一年按政府收稅比例調整之」。嗣隨系爭土地因時間經過逐漸增值，兩造前手亦逐漸調高租金，至98年間起已調至每攤每月1700元，依原告於98、99年間收取之土地租金總額為115萬6000元，以原告持分計算，租金數額已逾系爭土地年度地價稅將近4倍，原告無權再請求調高土地租金。
二、湖光市場攤位係水泥建造，足以遮蔽風雨，有足夠空間供人地居，亦屬土地法第97條所謂「房屋」，故土地租金應受土地法之拘束，再者，調整租金非僅斟酌土地本身之價格，尚應參酌承租人利用土地之經濟價值及所受利益等情形，被告僅係普通市場攤販，每月所賺有限，縱鈞院認有調整租金必要，亦應酌予調整至系爭土地地價稅之額度，以符社會公平正義。又依台北市稅捐稽徵處內湖分處函覆資料顯見原告（含原告前手）自92年起每年應納地價稅總額92年度為10萬7640元、93至95年度每年11萬6286元、96至97年度每年13萬3400元、98年度為13萬3397元、99年度為14萬6459元，換言之，原告於98、99年度所繳納地價稅總額為27萬9856元，對照被告繳納98、99年度之租金數額115萬6000元，顯見被告繳納租金已遠高於地價稅數額。
三、被告於67年至80年間所繳納系爭土地租金數額均與系爭土地地價稅額大致相符，且政府徵收土地稅收只有地價稅，其中76年至78年租金收據亦明確記載「代收到地價稅」等語，而79年、80年租金收據亦載明「每年租金隨地價調整之」，輔以兩造前手合建系爭攤位時，承諾系爭土地之租賃合建「包括土地產權不繳租金」，足證兩造確係約定以系爭土地地價稅額為依據調整租金。依本院89年度重訴字第333號民事判決，認原告確曾承諾系爭土地之租賃合建包括土地產權不繳租金，本案應有此爭點效之適用。另849地號土地上之攤位不若系爭土地定有租金之計算方式，與本案無關聯。
四、兩造前手於56年間簽訂合建契約後，原告曾承諾合建契約「包括土地產權不繳租金」，故75年以前無須且不曾繳納租金，嗣因土地地價上漲，原告為彌補地價稅支出，始自75年間開始向被告收取系爭土地租金，但經兩造合意調整以系爭合建契約第6條約定，以當年度地價稅數額平均計算各攤位租金，以每攤每月200元計算租金予原告，以彌補原告地價稅支出，兩造自75年間開始合意按系爭合建契約第6條規定收取及調整租金數額，不容原告恣意否認等語，以資抗辯。
五、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
乙、被告廖宗耀則以：對原告起訴主張為認諾（本院卷一第276頁）。
參、法官協同兩造整理本件之不爭執事項及爭執事項（詳本院卷二第261至262頁，並依兩造陳述及證據資料修正如下）
一、不爭執事項：
（一）系爭土地有附表一所示共計43名共有人，原告等人占系爭土地應有部分計六分之五，逾系爭土地應有部分三分之二。
（二）被告承租使用系爭土地上之攤位配置即如本院卷二第242、244頁之附表十及附圖三所示。
（三）兩造前手間於59年間簽訂「內湖商市場攤位合約書」，其中第6條約定：「市場自開幕日起，土地租金每月暫定30元，每滿一年按政府收稅比例調整之。」。
（四）兩造間關於市場攤位租賃關係係屬不定期租賃。
（五）系爭土地地主自67年起至99年止均有向攤位所有權人收取攤位租金，自75年以後有多次調整租金，最近一次調整租金，係於98年間由被告主動將每攤每月租金1500元調整至1700元，並於99年11月30日交付98、99年之二年度之租金予原告收受無訛。
（六）原告陳金德、陳澄河、林陳香娥、陳碧娥等四人之父陳阿朝前就系爭攤位訴請部分被告拆屋還地事件，經本院89年度重訴字第333號判決駁回陳阿朝之訴，陳阿朝提起上訴，嗣於臺灣高等法院90年度重上字第454號事件繫屬中撤回起訴。
（七）被告廖宗耀係原告廖婉恩之父。
（八）系爭攤位位於台北市內湖區湖光市○○○市○○鄰○○○○路4段，距離台北市木柵捷運線之內湖站步行約5分鐘，公車站牌約2分鐘，附近商業繁榮、人口密集、住商混合，系爭攤位均作營業使用。
（九）被告朱文庭於98年7月20日將30號攤位以每月1萬2000元轉租訴外人陳淑玲。
二、本件爭執事項：
（一）系爭合約第6條所謂「按政府收稅比例調整」，意指為何？
（二）系爭合約有無類似賣斷市場攤位權利之性質？系爭合約簽定後至67年間，地主均未曾向攤商收取租金，是否係遵守被證3所載「包括土地產權不繳租金之約定」？
（三）原告得否得依民法第227條之2、第442條規定請求調整租金？
（四）原告如得請求調整租金，其租金應調整為若干？
肆、本院得心證之理由
一、按租金之給付，為租賃契約之要素，提高租金額，乃租賃契約給付租金之權利義務內容之變更，故調整租金之訴，為形成之訴，多數出租人共同將其共有之土地，出租他人而訴求調整租金，其訴訟標的之法筆關係，對於全體出租人自屬必須合一確定（最高法院固有71年度台上字第5079號判決要旨可資參照）。又按共有物之出租因屬管理行為，固應得共有人全體同意，對全體共有人始生效力。惟若共有人中一人或數人不同意，亦僅發生該出租行為對不同意之共有人不生效力而已，非謂承租人得據以為拒絕給付租金或調整租金之藉口。又共有之土地，出租之少數共有人若就共有物之租金拒不協同請求調整，致影響全體共有人之權益，其他共有人既係僅就已存在之租賃關係依民法第442條規定請求調整租金，是否亦同屬共有物之管理行為而為法所不許，亦待研求。（最高法院86年度台上字第336號判決要旨參照）。再按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。民法第820條第1項定有明文。查兩造均係系爭土地之共有人，又對於其等間就系爭土地存有不定期租賃關係均不爭執（本院卷一第363頁、本院卷二16
0頁背面、第262頁背面），參照被告提出自75年至99年度之收據（本院卷二第56至150頁），均僅有部分地主代表出名出具收據，且遍觀前開收據均無系爭土地其他共有人即許領哲、許宏祺、林啟人、鄧鳳秋、劉韋逸、吳中美出名之情，其中許領哲、許宏祺、林啟人、吳中美亦曾列為本件被告而知悉本件訴訟，詳前所述，但對於本件系爭土地出租人係原告等人，亦不曾爭執，何況許領哲、許宏祺乃本件被告許武川之子， 林啟仁 乃被告陳麗華之子，可徵其等雖係共有人亦屬攤位所有權人即承租人之一造，因此，堪認原告雖僅係系爭土地部分共有人，持分合計為應有部分六分之五，已超過三分之二，所為共有人出租之管理行為，於法要屬有據，且已列為本件原告者應係兩造間不定期租賃之全體出租人無訛，依前開說明，原告提起本件訴訟，應無不合。
二、次按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為，不利益於共同訴訟人，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。共同訴訟人中一人之行為，是否不利益於共同訴訟人，應於行為時形式上觀之（最高法院100年度台上字第39號判決要旨參照）。
查被告廖宗耀與原告廖婉恩係父女關係，被告廖宗耀對原告起訴主張為認諾，形式上觀之，顯係不利於共同訴訟人，故被告廖宗耀之認諾，無從採為不利於被告之認定。
三、系爭合建契約第6條所稱之「按政府收稅比例調整」應指按地價稅漲跌予以調整
（一）原告起訴主張兩造之前手簽立之系爭合建契約，其中第6條雖約定「市場自開幕日起，土地租金每月暫定新台幣30元，每滿一年按政府收稅比例調整之」，但系爭土地土地價值飛漲，以系爭34個攤位計算，兩造間之租金迄至99年間僅調漲至每攤每月1700元，相較於土地公告現值、地價之調漲以及攤位轉租所獲租金顯失公平等語，並提出系爭合建契約為證（本院100年湖調字第8號卷，下簡稱湖調卷），雖被告不否認系爭合建契約，惟辯稱契約第6條約定係指按地價稅調整，又兩造前手於67年以前並未收取租金，直至67間為補貼地主，方合意補貼地價稅方式收取租金，而提出被證3為佐（本院卷一第336頁），經查：
（二）我國土地稅法固係於66年7月14日方經總統以（66）台統
（一）義字第223號令制定公布全文，但我國土地法早於19年6月30日國民政府制定公布；並於25年3月1日開始施行，復於35年4月29日國民政府修正公布全文247條，再於44年3月19日經總統修正公布第18條條文；我國平均地權條例亦早於43年8月26日經總統制定公布全文47條，其中第8條第12條、第14條等規定即規範申報地價、地價稅之課徵等，嗣經47年7月2日、53年2月6日、57年2月12日3次修正公布，是以，兩造前手簽立系爭合建契約之57年間，我國土地法及平均地權條例業已公布施行，並已有地價稅課徵之規定。依44年3月19日修正公布之土地法第143條「土地及其改良物，除依法免稅者外，依本法之規定征稅。」、第144條「土地稅分地價稅及土地增值稅二種。」以及57年2月12日修正公布之實施平均地權條例第10條「都市土地所有權人，應依本條例之規定，自行申報地價。」、第13條「直轄市及縣（市）政府對於轄區內之都市土地，應依本條例之規定，徵收地價稅。」、第14條前段「地價稅向土地所有權人徵收之。」、第18條第
1項「土地所有權人之地價總額，未超過前條累進起點地價時，其地價稅按其申報地價數額千分之十五徵收之，超過累進起點地價時，依左列方法累進課稅」等規定，顯見當時政府課徵土地之相關稅收部分，僅有地價稅與土地增值稅兩類，而後者係指土地所有權移轉時或無移轉而屆滿10年時徵收，此觀之當時土地法第176條規定可明，而前者則依當時土地法第167條「地價稅照法定地價按年征收一次，必要時得准分兩期繳納。」、第168條「地價稅照法定地價按累進稅率征收之。」、第169條「地價稅以其法定地價數額千分之十五為基本稅率。」、第172條「地價稅向所有權人征收之，其設有典權之土地，由典權人繳納。不在地主之土地，其地價稅得由承租人代付，在當年應繳地租內扣還之。」等規定，可知當時政府按年向土地所有權人課徵稅收之項目，僅有地價稅。
（三）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實文字及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意；又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。
（最高法院39年台上字第1053號、17年上字第1118號判例要旨參照）。準此，查系爭合建契約第1條、第4條乃約定乙方於系爭土地上代建商市場攤位工程，甲方於興建完成後，取得市場攤位，但不包括土地，可證攤位買受人以契約價金買受僅取得攤位所有權，並不包含坐落土地，衡之遭攤位占有使用之系爭土地相關稅捐仍由土地所有權人負責繳納，則攤位占有使用系爭土地當需有相當之對價，始合乎常理，因而，契約當事人於系爭合建契約第6條約定「市場自開幕日起，【土地租金】每月暫定新台幣參拾元，每滿壹年按政府收稅比例調整之」（湖調卷第22頁），當係系爭合建契約當事人為攤位占有使用系爭土地之租金及調整方式達成合意甚明。參酌前開約定係有關「土地」租金及調整方式，以及關於系爭土地稅捐課徵項目僅有地價稅，因此，契約所稱之「按政府收稅比例調整」，當應解釋為按地價稅漲跌予以調整甚明，因此，原告否認前開約定係指按地價稅調整，尚無可取，應以被告所辯較為可採。
四、被告提出被證3合約書（本院卷一第338頁）抗辯該契約第
4條有加註「包括土地產權不繳租金，如有變賣另立合約」等語，故於67年前未收過租金云云，然觀之系爭合建契約書與被證3合約書，打字部分內容大致相仿，但被證3第4條之前開加註明顯以手寫加註方式為之，且為系爭合建契約所無之約定，是以，是否此部分約定效力及於其他攤位買受人，顯非無疑，何況，被證3合約書第5條買賣標的攤位仍不包括土地，第6條亦有租金金額及調整方式之約定，顯與前開手寫加註內容矛盾，是以，尚難憑此遽信被告此部分主張。又參照被告提出前開75年至99年間之收據（本院卷二第56至151頁），亦多載有「土地租金」等字樣，且被告亦不否認兩造間有不定期租賃關係存在，因此，被告辯稱攤位買受人係買斷產權，無庸繳納租金，尚乏依據而無可採。
五、按租賃契約當事人，如已約定租金隨土地價值之昇降而機動調整，自無再依民法第442條規定，聲請法院予以調整之理（最高法院84年度台上字第2544號判決要旨參照）；準此，查系爭合建契約之出賣人為郭高仲，買受人亦非本件被告，顯見兩造均已非系爭合建契約之當事人，而係輾轉受讓土地所有權及攤位所有權之人，雖系爭合建契約第6條有約定租金及調整，兩造間是否有繼受前手間之約定，或者有重新合意約定？經查：
（一）原告陳金德、陳澄河、林陳香娥、陳碧娥之被繼承人陳阿朝，前於89年間曾對本件被告咸靜媛、許麗玲、許武川、蕭興串、何阿滿、吳文章、朱文庭、陳弘明、陳麗華、李明德、鄭秋華以及訴外人吳玉英（即本件被告吳登雄之訴訟代理人）、蔡金良（即被告 蔡正淑玲 之夫）、許寶珠（即被告廖宗耀之妻）、曾建松（即被告曾許麗華之夫）、許文明（即被告許李阿色之夫）、周智明、 邱正良 、許西坤等人，以其等無權占有系爭土地為由訴請拆屋還地事件（本院89年度重訴字第333號），經本院審理判決認定就系爭土地之所有權人 許淙彬 於60年3月3日取得所有權後，至79年5月9日許淙彬死亡前，當時系爭土地地主許淙彬、陳阿朝與攤位所有權人間確有租賃契約存在，許淙彬逝世後，許淙彬之子 許水龍 、、 許有諒 、 許有勝 仍繼續向攤位所有權人收取租金，攤位所有權人亦未拒絕繼續承租之意思表示，故縱系爭土地及攤位所有權嗣經移轉，系爭土地之租賃契約仍繼續存在。雖前開案件之當事人與本案之當事人並非相同，而與爭點效適用必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院99年度台上字第781號判決要旨）之要件有所未合，而無爭點效之適用。
（二）但本院參照前案審理中證人即系爭土地前地主許淙彬之女婿 陳政雄 、當時湖光市場自治委員會會長 黃文琪 當時湖光市場自治會總務 曾長龍 之證述（見前案89年8月21日言詞辯論筆錄），另核對本件被告提出75、76、77、78、79年間由許淙彬出名出具之攤位地租收據（本院卷一第341至
357頁、本院卷二第65至91頁），雖原告否認其形式上真正，然對照原告廖婉恩與許淙彬之子許有諒等人共同出名出具之租金收據（本院卷二第125至131、139至142頁）以及兩造不爭執有不定期租賃契約關係存在，堪信前開收據應屬真正，因此，67年起至79年5月9日前，系爭土地地主許淙彬、陳阿朝與攤位所有權人間有租賃契約存在，自79年5月9日起至前案起訴時，當時系爭土地地主陳阿朝、許水龍、許有諒、許有勝仍與攤位所有權人有租賃契約存在，不因系爭土地及攤位所有權歷次易手，而有變更，洵堪認定。
（三）衡之91年起至99年11月止，系爭土地之地主即原告之前手或原告與攤位所有權人間仍繼續訂有租賃契約，此有被告提出由原告廖婉恩、翁自清及其等前手許水龍、許有諒、許有勝等人出具之91至99年度之租金收據（本院卷二第61至64、113至115、126至128、140至142、146至14
8、150頁），而兩造亦不否認系爭土地地主自67年起至99年止均有向攤位所有權人收取攤位租金，自75年以後有多次調整租金，最近一次調整租金，係於98年間由被告主動將每攤位每月租金1500元調整至1700元，並於99年11月30日交付98、99年之二年度之租金予原告收受無訛（詳見本院卷二第261頁），可認原告與被告間關於系爭土地確實有租賃契約存在，不因系爭土地及攤位所有權人幾經更迭而有不同。
（四）證人曾長龍雖於本院證稱：他在湖光市場擔任攤商或擔任湖光市場自治會會長期間曾經幫中央區的攤商與地主協調租金的事情，那是大概30年前，當時的地主是許淙彬，希望我傳達給攤商說是否就地價稅部分作討論，地主說錢你們在賺，地價稅我在繳，這樣不是很合理，至於為何之前沒有收租金，我不清楚，但開始在收地價稅時，是湖光市場生意有比較起色，在此之前，內湖還沒有什麼人，人口有限，生意不好。剛開始的市場租金是許淙彬自己在收，後來是委託我們自治會來收，因為當時地主是2個人，所以會分成二筆均分給他們。當時是每個月每攤200元，來補貼地主的地價稅，當時都沒有書面，只有向攤商收款的收據。我們是從約70幾年時開始才收租來補貼地主的地價稅。之後因地主反應物價上漲，希望能調漲補貼地價稅的錢，之後調到本件起訴時，每月收1700元。」等語（本院卷二第212至213頁），惟觀諸被告提出之前開歷年租金收據（本院卷一第144、289至299、341至357、本院卷二第56至150頁）顯示，地主向攤位所有權人收取之租金金額為67年度每攤每月租金為100元、75至79年度每攤每月租金200元、80年度每攤每月租金平均214元、83至84年度每攤每月租金1000元、85至87年度每攤每月租金1200元、88至90年度每攤每月租金1400元、91至97年度每攤每月租金1500元、98至99年度每攤每月租金1700元，金額均有調漲。再佐以台北市稅捐稽徵處內湖分處檢送系爭土地之地價稅課稅資料（本院卷一第139、180至217頁），其中92年地系爭土地地價稅總額為10萬7640元、93至95年為每年11萬6286元、96至97年為每年13萬3400元、98年13萬3397元、99年14萬6459元，每年地價稅調漲幅度或不變或調漲8％至14％，但原告向攤位所有權人收取之租金金額總額為92年度至97年度均為每年61萬2000元【計算式：34個攤位×1500月租金×12個月】、98至99年度則為每年69萬3600元【34×1700×12】，可證原告向被告收取之租金金額調漲幅度明顯高於地價稅之調漲幅度，亦遠高於原告應納地價稅總額甚多，因此，被告一再抗辯租金調整至今仍依系爭合建契約第6條約定按地價稅漲幅之條件，顯然業經兩造事後合意而變更，且非僅係補貼原告地價稅之負擔而已，故被告此部分抗辯尚難遽採，從而，本件兩造間租賃契約關於租金調整幅度之約定顯非繼受系爭合建契約第6條約定，而係經兩造事後合意變更，但相互勾稽兩造租金數額歷次調漲幅度不一，尤其98、99年度乃被告單方自行調整，可證兩造對於租金昇降調整標準或幅度並未合意甚明，因而，被告抗辯依最高法院84年度台上字第2544判決要旨兩造已約定租金隨土地價值之昇降而機動調整，原告不得再依民法第442條規定聲請法院調整云云，尚無可採。
六、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；又契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。民法第442條前段、第227條之
2第1項定有明文；又未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第2446號判例要旨參照），又租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院20年上字第283號判例參照）。準此，縱認兩造間仍有繼受系爭合建契約以地價稅調漲幅度調整租金之約定，亦無礙於原告向法院聲請調整租金，因此，本院考量下情，認原告聲請法院調整租金仍屬有據：
（一）系爭土地自69年9月迄至99年1月止，公告現值已由每平方公尺7200元調漲至21萬5000元，漲幅高達29倍，此有系爭土地公告現值資料在卷可稽（湖調卷第26頁）。而系爭土地地主向攤位所有權人收取之租金自67年之每攤每月10
0元調整於99年間之每攤每月1700元，漲幅僅為17倍，此有前開被告提出之收據可按。
（二）觀諸系爭合建契約，攤位買受人於56年間係以每攤位7200元購得，然於79至80年間易手者，卻以每攤位80至100萬元出售，此有被告提出之讓渡契約書可證（本院卷二第18
8、189頁），換言之，系爭攤位價值於20年間之漲幅高達111倍【計算式：800000÷7200】，參以原告提出系爭土地之攤位於100年9月網路出售廣告及仲介經紀公司資料（本院卷一第257至258頁），係以每一攤位395萬元為出價，每月租金收入約為1萬2000元至1萬5000元，依此計算，40年間每攤位漲幅更高達490餘倍，遠遠高於原告向被告收取之土地租金漲幅。
（三）對照被告 吳文庭 於98年7月20日至99年7月20日將攤位轉租訴外人，係收取每月租金1萬2000元，此有租賃契約書在卷可考（本院卷第271頁），遠高於被告吳文庭每月應繳予原告之租金1700元，兩者約有7倍之差距。
（四）參酌系爭土地及原告所有之系爭攤位乃坐落於台北市內湖區湖光市場內，市場毗鄰台北市○○區○○路4段，距離台北市文湖捷運線之內湖站步行約5分鐘，公車站牌約2分鐘，附近商業繁榮、人口密集、住商混合，系爭攤位均作營業使用，此為兩造所不爭執，並有原告提出之系爭土地及相鄰土地之地圖及商家說明、四周照片為證（湖調卷第24至25頁、本院卷一第377至382頁），可徵被告所有之系爭攤位係坐落於台北市內湖區前日湖（德安）百貨公司商圈內，○○○區○○○段之一，交通便捷，往來人潮密集，乃眾所周知之事，衡之被告所有系爭攤位客觀上之價值調整幅度、可獲得轉租利益，顯與原告收取每攤每月1700元租金，有失公平而有調整之必要。
七、然本院審酌被告亦為系爭土地共有人，以系爭合建契約約定攤位之面積為寬1公尺、深2公尺即2平方公尺，占用系爭土地面積約為萬分之七二，而被告陳弘明、許武川、陳麗華、謝阿明各有2個攤位，被告蕭興串、余維華各有二分之一個攤位，其餘被告則均有1個攤位（詳如附表二），而部分被告亦為系爭土地之共有人權利範圍詳如附表四所載，此外，被告陳麗華、許武川雖非共有人，但其子林啟人、許領哲、許宏祺乃系爭土地共有人，已見前述，依此相互勾稽，可知有1個攤位之被告，其所有系爭土地持分約為二０四分之一，有2至3個攤位者則多為二０四分之二至之三、持有二分之一攤位者則為四０八分之一，故以被告有1個攤位者計算，持有土地面積約為萬分之四九，亦即被告所有系爭土地持分換算面積僅略少於其等所有攤位占用土地面積約三分之一，換言之，並非全然占用原告土地。而被告為共有人卻因為同屬攤位所有人，無法享有租金收入，卻與原告共同按持分比例負擔系爭土地之地價稅額。又原告之前手與攤位買受人係以合作興建方式互蒙其利，攤位本身由買受人自行購買，公共設施、水電、清潔、管理費亦由各攤位所有人自行分攤，土地所有人均未提供，亦未負擔任何修繕、維護等出租人常見義務，易言之，土地所有人僅單純提供場地供攤位營業，同意往來人潮可以隨意進出購物而已，而上情乃原告購買系爭土地時所明知，亦知悉系爭土地存有前開不定期租賃契約之限制，而有處分不易之情。雖被告吳文庭轉租他人每月租金可收取1萬2000元，然此乃包含被告所有攤位之使用權利，不僅僅土地使用權而已，而無法完全比擬。再者，兩造於98、99年度方提高每攤每月租金為1700元，雖原告主張未經其等同意，但原告業已收受，未另行再與被告催討或立即向法院聲請調整該兩年度之租金，並考量被告僅係市場攤位經營者，與一般店面商家、公司行號等營業人要屬有別，經營利用攤位時間僅有早市，其等利用基地之面積、範圍及經濟價值、所受利益及攤位轉租可獲租金，以及系爭土地四周經濟環境之改變及繁榮程度，並非這一、二年間方呈現之重大改變，故需考慮兩造歷次合意調整租金之幅度以原定租金數額為基礎，以資調和，基此，認原告主張被告按附表二所示之攤位比例給付原告關於承租系爭土地之每年租金，應自100年1月起各調整為按系爭土地當年度申報地價年息百分之六計算，較為公允，原告逾上開範圍之請求，即屬無據。
八、綜上所述，原告主張兩造間之不定期租賃契約，茲因系爭土地價值漲昇，原告依民法第442條、第227條之2等規定聲請本院調整租金，並聲明求為被告各按附表二所示之攤位比例給付原告關於承租台北市○○區○○段○○段○○○地號土地之每年租金，應自100年1月起各調整為按系爭土地當年度申報地價年息百分之十五計算，於主文所示之範圍內，為有理由，應予准許。逾此部分，則無理由，應予駁回。
九、本件原告原起訴請求範圍包含共計10項聲明，茲僅保留第1項聲明，撤回其餘聲明，因此，本件訴訟費用應以第一項聲明計算，而本院審酌兩造勝敗訴情形，酌量被告就此應負擔訴訟費用十分之四，餘由原告負擔。
十、據上論結，本件原告之訴，一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項但書，判決如主文。
中華民國101年11月28日
民事第二庭法官黃欣怡以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年11月28日
書記官詹志鵬附表一：系爭土地所有權人為
（一）原告翁自清、郭素霞、黃文淵、鄧麗圓、劉高惠、羅文君、廖婉恩、陳金德、陳澄河、林陳香娥、陳碧娥等11人。
（二）被告陳金來、蔡清吉、許宗智、許麗玲、鄭秋華、黃李秀桃、陳弘明、吳豪哲、李明德、蕭興串、余維華、咸靜媛、謝阿明、許宗翰、廖宗耀、曾許麗華、曾敏莉、朱文庭、吳文章、何阿滿、許宗龍、吳登雄、許李阿色、周明哲、 鄭蔡淑玲 、吳淑菁等26人。
（三）訴外人許領哲、許宏祺、林啟人、鄧鳳秋、劉韋逸、吳中美等6人。
附表二：系爭攤位所有權表┌─┬──────┬──────┬───────────┐││所有權人│攤位編號│占全部攤位比例│├─┼──────┼──────┼───────────┤│1│劉愛玉│1│三十四分之一│├─┼──────┼──────┼───────────┤│2│蔡清吉│2│同上│├─┼──────┼──────┼───────────┤│3│許宗智│3│同上│├─┼──────┼──────┼───────────┤│4│許李阿色│4│同上│├─┼──────┼──────┼───────────┤│5│周明哲│5│同上│├─┼──────┼──────┼───────────┤│6│許麗玲│6│同上│├─┼──────┼──────┼───────────┤│7│鄭秋華│7│同上│├─┼──────┼──────┼───────────┤│8│黃李秀桃│8│同上│├─┼──────┼──────┼───────────┤│9│陳弘明│9、10│十七分之一│├─┼──────┼──────┼───────────┤│10│蔡鄭淑玲│11│三十四分之一│├─┼──────┼──────┼───────────┤│11│吳豪哲│12│同上│├─┼──────┼──────┼───────────┤│12│李明德│13│同上│├─┼──────┼──────┼───────────┤│13│吳淑菁│14│同上│├─┼──────┼──────┼───────────┤│14│許宗翰│15│同上│├─┼──────┼──────┼───────────┤│15│許武川│16、17│十七分之一│├─┼──────┼──────┼───────────┤│16│蕭興串│20│三十四分之一││17│余維華│││├─┼──────┼──────┼───────────┤│18│咸靜媛│21、33、34│三十四分之三│├─┼──────┼──────┼───────────┤│19│陳麗華│22、23│十七分之一│├─┼──────┼──────┼───────────┤│20│謝阿明│24、25│同上│├─┼──────┼──────┼───────────┤│21│陳金來│26│三十四分之一│├─┼──────┼──────┼───────────┤│22│廖宗耀│27│同上│├─┼──────┼──────┼───────────┤│23│曾許麗華│28│同上│├─┼──────┼──────┼───────────┤│24│曾敏莉│29│同上│├─┼──────┼──────┼───────────┤│25│朱文庭│30│同上│├─┼──────┼──────┼───────────┤│26│吳文章│31│同上│├─┼──────┼──────┼───────────┤│27│何阿滿│32│同上│├─┼──────┼──────┼───────────┤│28│許宗龍│35│同上│├─┼──────┼──────┼───────────┤│29│吳登雄│36│同上│└─┴──────┴──────┴───────────┘附表三：訴訟費用負擔┌────────────┬──────────────┐│原告11人│被告29人│├────────────┼──────────────┤│十分之六│十分之四│└────────────┴──────────────┘附表四：被告所有系爭土地之持分┌─┬───────┬─────────────────┐││權利範圍│共有人即被告部分│├─┼───────┼─────────────────┤│1│四０八之一│蕭興串、余維華│├─┼───────┼─────────────────┤│2│二０四之一│陳金來、蔡清吉、許宗智、許麗玲、鄭││││秋華、黃李秀桃、吳豪哲、李明德、許││││宗翰、廖宗耀、曾許麗華、曾敏莉、朱││││文庭、吳文章、何阿滿、許宗龍、吳登││││雄、周明哲、蔡鄭淑玲、許李阿色、吳││││淑菁│├─┼───────┼─────────────────┤│3│二０四之二│陳弘明、謝阿明│├─┼───────┼─────────────────┤│4│二０四之三│咸靜媛│└─┴───────┴─────────────────┘