臺灣臺北地方法院92年度訴字第5009號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院92年訴字第5009號民事判決

裁判日期：民國93年03月22日

裁判案由：給付管理費

臺灣臺北地方法院民事判決九十二年度訴字第五○○九號
原告青山雄觀北區公寓大廈管理委員會法定代理人甲○○訴訟代理人詹文凱律師複代理人 李富祥 律師被告壬○○
參加人富邦商業銀行股份有限公司
二樓法定代理人乙○○訴訟代理人卯○○被告丁○○
戊○○原名張辛○○子○○癸○○丑○○己○○被告丙○○訴訟代理人寅○○被告庚○○當事人間給付管理費事件，本院於民國九十三年三月八日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告丁○○、戊○○、辛○○、子○○、癸○○、丑○○、己○○、丙○○、庚○○應分別給付原告如附表一所示之金額及利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丁○○、戊○○、辛○○、子○○、癸○○、丑○○、己○○、庚○○各負擔如附表二所示，原告負擔百分之四。但因參加訴訟所生費用由參加人負擔。
本判決第一項所命給付，得假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告壬○○、丁○○、戊○○、辛○○、子○○、 焦麗薇 、丑○○、己○○、丙○○、庚○○應給付如附表三所示之金額，及自起訴狀繕本送達次日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：㈠被告壬○○、丁○○、戊○○（原名 張治惠 ，民國九十年二月二十一日改名）
曾為台北縣深坑鄉青山雄觀北區公寓大廈之區分所有權人，門牌號碼分別為台北縣○○鄉○○街○號八樓、風格街二號九樓、深南路二○四號五樓，被告辛○○、子○○、焦麗薇、丑○○、己○○、丙○○、庚○○現為台北縣深坑鄉青山雄觀北區公寓大廈之區分所有權人，門牌號碼分別為台北縣○○鄉○○路○○○號五樓、深南路一九○號二樓、深南路一九○號四樓、深南路一九○號八樓、深南路一九六號八樓、深南路一八二號五樓、深南路一八八號三樓，依青山雄觀社區管理規約及區分所有權人會議決議每月應繳納管理費。詎被告壬○○、丁○○、戊○○、辛○○、子○○、焦麗薇、丑○○、己○○、丙○○、庚○○於如附表三所示之積欠期間未繳納如附表三所示之管理費，經原告請求迄未給付，爰依公寓大廈管理條例第二十一條之規定，求為命被告壬○○、丁○○、戊○○、辛○○、子○○、焦麗薇、丑○○、己○○、丙○○、庚○○應給付如附表三所示之金額，及自起訴狀繕本送達次日給付如附表一所示之金額，並附加法定遲延利息。
㈡被告壬○○、丙○○部分之管理費，雖係前手積欠，惟依公寓大廈管理條例第
二十四條之規定，其等仍應負責繳納，且被告丙○○係於九十一年二月間即取得所有權，應自當時開始給付管理費。
㈢被告辛○○向原告反應失竊及破壞後，原告已加強巡邏，但原告無法負責被告辛○○之損害。
三、證據：提出公寓大廈管理組織報備證明、青山雄觀社區管理規約、台北縣新店地政事務所異動索引各一件、出貨單十紙、建物登記謄本五紙為證。
乙、被告方面：
一、被告壬○○部分：㈠聲明：原告之訴駁回。
㈡陳述：
⒈被告於八十九年五月二十四日向第三人富邦商業銀行股份有限公司買受青山
雄觀北區公寓大廈台北縣○○鄉○○街○號八樓，原告請求之管理費一萬四千八百五十元，乃自八十八年一月起至十一月止之管理費，係被告前手所積欠，被告既未承擔，原告不得逕向被告請求。
⒉被告之前手所積欠之管理費，係具體發生於原區分所有權人與原告間之私法
上債權債務關係，並非公寓大廈管理條例第二十四條所謂「區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」，蓋依上開條文之文義解釋，應係指繼受人雖未參與規約之訂定或表決，惟為達公寓大廈管理維護之一致性俾提昇全體住戶居住品質之立法目的，乃立法強制區分所有權人之受讓人一律受該規約之約束，殊難謂原告對原區分所有權人即前手已發生具體數額之管理費債權得依該條規定對繼受人即被告發生法定的債務承擔之效力，而使原告對被告得據以請求前手所積欠管理費之給付。
㈢證據：提出建物所有權狀、不動產買賣契約書、內政部函各一件為證。
二、被告辛○○部分：㈠聲明：原告之訴駁回。
㈡陳述：被告確實自八十九年二月起至九十一年五月沒有繳納管理費，因被告所
有鞋子被偷、停放在停車場的車輛被破壞，向原告反應，原告並未處理，所以拒絕繳納。
三、被告丙○○部分：㈠聲明：原告之訴駁回。
㈡陳述：被告係在九十一年二月六日透過法院拍賣程序購買系爭房屋，同年三月
五日辦妥所有權移轉登記，原告請求八十八年一月起至九十一年一月止之管理費，被告沒有繳納義務，至九十一年二月間之管理費，被告如有給付義務願繳納。
㈢證據：提出土地所有權狀、本院民事執行處通知各二件、不動產權利移轉證書、建物所有權狀各一件為證。
四、被告丁○○、戊○○、子○○、癸○○、丑○○、己○○、庚○○部分：均未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
理由
甲、程序方面：
一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第五十八條第一項定有明文。本件原告主張被告壬○○應依公寓大廈管理條例第二十四條之規定繼受前手所積欠之管理費，起訴請求被告壬○○給付如附表三編號一所示之管理費，而被告壬○○係向參加人購買前揭門牌號碼台北縣○○鄉○○街○號八樓，有不動產買賣契約書在卷可稽（見本院卷第一九四頁至第一九七頁），如被告壬○○於本件訴訟中敗訴，參加人或對被告壬○○應負債務不履行損害賠償之責任而受到不利益，是參加人就本件訴訟顯有法律上之利害關係，其為輔助被告具狀聲明參加訴訟，並無不合，合先敘明。
二、被告丁○○、戊○○、子○○、癸○○、丑○○、己○○、庚○○均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：被告壬○○、丁○○、戊○○、辛○○、子○○、焦麗薇、丑○○、己○○、丙○○、庚○○為台北縣深坑鄉青山雄觀北區公寓大廈之區分所有權人，依青山雄觀社區管理規約及區分所有權人會議決議每月應繳納管理費。詎被告壬○○、丁○○、戊○○、辛○○、子○○、焦麗薇、丑○○、己○○、丙○○、庚○○於如附表三所示之積欠期間未繳納如附表三所示之管理費，經原告請求迄未給付等情，爰依公寓大廈管理條例第二十一條之規定，求為命被告壬○○、丁○○、戊○○、辛○○、子○○、焦麗薇、丑○○、己○○、丙○○、庚○○給付如附表三所示之金額，並附加法定遲延利息。
被告壬○○、丙○○則以：原告請求之管理費，均係前手所積欠，其等並無給付義務等語；被告辛○○則以：伊所有鞋子被偷、車輛被破壞，向原告反應，原告並未處理，故拒絕給付管理費等語，資為抗辯。
二、原告主張被告壬○○、丁○○、戊○○曾為台北縣深坑鄉青山雄觀北區公寓大廈之區分所有權人，門牌號碼分別為台北縣○○鄉○○街○號八樓、風格街二號九樓、深南路二○四號五樓，被告辛○○、子○○、焦麗薇、丑○○、己○○、丙○○、庚○○現為台北縣深坑鄉青山雄觀北區公寓大廈之區分所有權人，門牌號碼分別為台北縣○○鄉○○路○○○號五樓、深南路一九○號二樓、深南路一九○號四樓、深南路一九○號八樓、深南路一九六號八樓、深南路一八二號五樓、深南路一八八號三樓，依青山雄觀社區管理規約及區分所有權人會議決議每月應繳納管理費之事實，業據提出與其所述相符之公寓大廈管理組織報備證明（見本院九十二年度店簡調字第四八號卷第一一頁）、青山雄觀社區管理規約（見本院卷第六八頁至第七○頁）、台北縣新店地政事務所異動索引（見本院卷第三五二頁、第三五三頁）各一件、出貨單十紙（見本院卷第七三頁、第八○頁、第八七頁、第九○頁、第九五頁至第九七頁、第一○一頁、第一○七頁、第一一一頁）、建物登記謄本五紙（見本院卷第二六七頁、第二六九頁、第二七四頁、第二八一頁、第三五四頁）為證，復為被告壬○○、辛○○、丙○○所不爭執，被告丁○○、戊○○、子○○、癸○○、丑○○、己○○、庚○○經合法通知，既未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，自堪認原告之主張為真實。
三、原告主張被告壬○○、辛○○、丙○○應依公寓大廈管理條例第二十一條之規定給付如附表三所示之管理費，既為其等所否認，並以前開情詞置辯。則被告壬○○、丙○○依公寓大廈管理條例第二十四條之規定，是否應繼受前手積欠管理費之債務，被告丙○○應自取得不動產所有權移轉證書或辦妥所有權移轉登記時始負給付管理費之義務，及被告辛○○可否以所有物品被偷或被破壞為由拒絕給付管理費，即為本件兩造之爭點所在。爰將本院得心證之理由分敘如下：
㈠被告壬○○於八十九年五月間買受台北縣○○鄉○○街○號八樓，被告丙○
○於九十一年二月六日○○○鄉○○路○○○號五樓等情，有不動產買賣契約書（見本院卷第一九四頁至第一九七頁）、建物登記謄本（見本院卷第二六九頁）在卷可稽，為原告所不爭執，並主張依公寓大廈管理條例第二十四條之規定，被告壬○○、丙○○應承擔其前手積欠應分擔費用之義務云云。
然：
⒈按公寓大廈管理條例第二十四條固規定區分所有權人之繼受人應繼受原區
分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，惟該條當時之立法說明為「明定區分所有權人之繼受人應繼受前區分所有權人之權利義務，以維護『區分所有關係』之一貫性」，而區分所有權之性質，並非單獨使用專有部分之財產權，亦非僅為財產之共有關係，乃為一種財產（私權）與生活（共益）之調和，而所謂規約，依同條例第三條第十二款規定，乃公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，因區分所有權人會議為區分所有權人團體之最高意思決定機關，其所作之決議又係為區分所有權人之共同事務及涉及權利義務之有關事項而發，則凡屬區分所有人團體之構成員，不問其究在為該決議之前或之後加入，各區分所有權人間為共同關係所訂立之管理規約，其效力不僅應約束每一區分所有權人，對於其繼受人亦應同樣存在，此始能維持原區分所有關係之和諧存在，亦即為維護區分所有關係之一貫性，繼受之區分所有權人或住戶，仍應承受其前手就規約所定之權利義務。
是以，依前述立法說明及立法沿革解釋，上開條例第二十四條所規範者，乃區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依該條例或住戶規約所定之區分所有相鄰關係之一切抽象之權利義務。蓋公寓大廈管理條例或住戶規約所定者，均係抽象之權利義務，以之昭示遵守，資為具體行使權利或負擔義務之依據，此觀該條例於第二章定有住戶之權利義務專章共二十一條條文亦明；苟義務人違反前開所定抽象義務，即屬義務之不履行，就具體發生之個別債務，債務人應負債務不履行或損害賠償責任，非經第三人與債權人或債務人訂立契約承擔債務人之債務，其債務自不移轉於該第三人。
⒉次按善意第三人應受保護，以維交易安全，亦為我民法揭櫫之原則，復為
司法院大法官會議釋字第三四九號解釋之本旨，苟未依法為債之移轉，遽令不知情之第三人擔負履行債務之責，致其生有不測損害之虞，殊屬有悖債之相對性法理，亦與保護善意第三人之旨有違。且按區分所有權人或住戶積欠應分擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，同條例第二十一條定有處置明文；同條例第二十二條並就住戶違反法令及規約，管理委員會得依區分所有權人之決議，訴請法院強制遷離、命區分所有權人為出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分、聲請法院拍賣等效力為明定；足見對於違反義務之區分所有權人得有多項制裁及救濟之道，益徵區分所有權之繼受人，固應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切抽象權利義務，惟對於原區分所有權人積欠管理費或其他應分擔費用之債務，因屬原區分所有權人與大廈管理委員會間之債權債務關係，後手之區分所有權人除已依民法第三百條或第三百零一條所定訂約承擔債務者外，管理委員會自應循上開各規定加以請求；且區分所有權之繼受人，其無論係經由自由交易買賣方式或經由法院拍賣取得，因對於前手積欠之管理費用或其他應分擔費用並無從知悉，而購買者（含拍賣程序之應買人）亦係針對該區分所有物之市場客觀價值、地理環境、有無物上擔保等加以評估其價值，茍尚應就該區分所有物之前手有無積欠管理費用及其他應分擔費用加以調查評估，因此部分並無公示性，除強人所難能，亦有礙交易之靈活，而此亦非公寓大廈管理條例第二十四條之立法本旨，是就前手已具體發生而積欠之管理費用及其他應分擔費用，實難令繼受人當然承受而負履行債務之責。復按前開規定茍係包括繼受前手已生之具體債務，因區分所有物所有權移轉時即生法定承擔之效果，則使前手得以免卻其本應負擔之債務，管理委員會對於積欠管理費用或依規約其他應負擔之費用之區分所有權人，亦可無視前開賦予其得對積欠管理費及其他應擔分費用之區分所有權人之相關制裁及救濟規定，則上開規定豈非具文。綜上所述，前手住戶所積欠之管理費及其他應分擔費用，乃已具體發生之私法上債權債務關係，並非上開條文所指規約規範之事項，自無公寓大廈管理條例第二十四條規定之適用。
㈡按因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權
者，非經登記，不得處分其物權，民法第七百五十九條定有明文。又基於強制執行而取得不動產物權者，屬於民法第七百五十九條規定之範圍，一經法院發給所有權權利移轉證書，即發生取得不動產物權之效力，倘非更予處分，則不以登記為生效要件，最高法院五十六年台上字第一八九八號判例可資參照。查被告丙○○透過法院拍賣程序購買系爭房屋，於九十一年二月六日取得不動產權利移轉證書，同年三月五日辦妥所有權移轉登記之事實，有本院不動產權利移轉證書（見本院卷第三七七頁）、土地及建物所有權狀（見本院卷第三七八頁至第三八○頁）、建物登記謄本（見本院卷第二六九頁）在卷可稽，並為兩造所不爭執，依上開說明，被告丙○○於九十一年二月六日即取得系爭房屋之所有權，成為台北縣深坑鄉青山雄觀北區公寓大廈之區分所有權人，依青山雄觀社區管理規約及區分所有權人會議決議，即應開始繳納管理費，是原告請求被告丙○○給付九十一年二月間之管理費一千三百五十元為有理由，應予准許，至其逾此範圍之請求，為無足取，不應准許。
㈢被告辛○○辯稱伊所有物品被偷或破壞，原告未予處理，故拒絕給付管理費
云云。惟公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項，依公寓大廈管理條例第三十四條第五款之規定，雖為管理委員會職務範圍，然區分所有權人繳交管理費，係依區分所有權人會議之決議行之，即本於區分所有權人間之法律關係，被告辛○○所指上情，縱屬實在，僅屬管理委員會執行職務之問題，尚不得以此為由拒繳管理費。
四、從而，原告依公寓大廈管理條例第二十一條之規定，請求被告丁○○、戊○○、辛○○、子○○、癸○○、丑○○、己○○、丙○○、庚○○應分別給付如附表一所示之金額及利息，即無不合，應予准許；至其逾此範圍之請求，即屬無據，不應准許。
五、本判決原告勝訴部分所命給付之金額未逾五十萬元，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第五款之規定，應依職權宣告假執行。
丙、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條、第八十六條第一項、第三百八十九條第一項第五款，判決如主文。
中華民國九十三年三月二十二日
民事第一庭法官陳盈如右正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年三月二十二日
法院書記官高秋芬附表一：
┌──┬────┬──────────┬───────┐│編號│姓名│應給付金額（新臺幣）│利息│├──┼────┼──────────┼───────┤│一│丁○○│伍萬零叁佰伍拾元│自民國九十三年│││││二月十九日起至│││││清償日止，按年│││││息百分之五計算│││││之利息。│├──┼────┼──────────┼───────┤│二│戊○○│壹萬柒仟陸佰元│自民國九十三年│││││二月十八日起至│││││清償日止，按年│││││息百分之五計算│││││之利息。│├──┼────┼──────────┼───────┤│三│辛○○│叁萬柒仟捌佰元│自民國九十二年│││││五月二十四日起│││││至清償日止，按│││││息百分之五計算│││││之利息。│├──┼────┼──────────┼───────┤│四│子○○│叁萬伍仟貳佰元│自民國九十二年│││││十二月二十六日│││││起至清償日止，│││││按年息百分之五│││││計算之利息。│├──┼────┼──────────┼───────┤│五│癸○○│叁萬陸仟捌佰元│自民國九十二年│││││五月二十四日起│││││至清償日止，按│││││年息百分之五計│││││算之利息。│├──┼────┼──────────┼───────┤│六│丑○○│叁萬陸仟捌佰元│自民國九十二年│││││五月二十三日起│││││至清償日止，按│││││年息百分之五計│││││算之利息。│├──┼────┼──────────┼───────┤│七│己○○│叁萬玖仟壹佰伍拾元│自民國九十二年│││││五月二十六日起│││││至清償日止，按│││││年息百分之五計│││││算之利息。│├──┼────┼──────────┼───────┤│八│丙○○│壹仟叁佰伍拾元│自民國九十二年│││││五月二十四日起│││││至清償日止，按│││││年息百分之五計│││││算之利息。│├──┼────┼──────────┼───────┤│九│庚○○│肆萬壹仟捌佰伍拾元│自民國九十二年│││││五月二十四日起│││││至清償日止，按│││││年息百分之五計│││││算之利息。│└──┴────┴──────────┴───────┘附表二：
┌──┬────┬─────────┐│編號│姓名│應負擔訴訟費用比例│├──┼────┼─────────┤│一│丁○○│百分之三│├──┼────┼─────────┤│二│戊○○│百分之一│├──┼────┼─────────┤│三│辛○○│百分之二│├──┼────┼─────────┤│四│子○○│百分之二│├──┼────┼─────────┤│五│癸○○│百分之二│├──┼────┼─────────┤│六│丑○○│百分之二│├──┼────┼─────────┤│七│己○○│百分之二│├──┼────┼─────────┤│八│庚○○│百分之二│└──┴────┴─────────┘附表三：
┌──┬───┬────┬────────┬───────┐│編號│住戶號│姓名│欠繳月份│金額（新臺幣）│├──┼───┼────┼────────┼───────┤│一│A10-8│壬○○│88年1-11月│一萬四千八百五││││││十元│├──┼───┼────┼────────┼───────┤│二│A2-9│丁○○│88年4月-91年5月│五萬零三百五十││││││元│├──┼───┼────┼────────┼───────┤│三│B204-5│戊○○│89年2-12月│一萬七千六百元│├──┼───┼────┼────────┼───────┤│四│B208-5│辛○○│89年2-12月、90年│三萬七千八百元│││││1-12月、91年1-5││││││月││├──┼───┼────┼────────┼───────┤│五│C190-2│子○○│89年8-12月、90年│三萬五千二百元│││││1-12月、91年1-5││││││月││├──┼───┼────┼────────┼───────┤│六│B190-4│癸○○│89年7-12月、90年│三萬六千八百元│││││1-12月、91年1-5││││││月││├──┼───┼────┼────────┼───────┤│七│C190-8│丑○○│89年7-12月、90年│三萬六千八百元│││││1-12月、91年1-5││││││月││├──┼───┼────┼────────┼───────┤│八│C196-8│己○○│89年1-12月、90年│三萬九千一百五│││││1-12月、91年1-5│十元│││││月││├──┼───┼────┼────────┼───────┤│九│D182-5│丙○○│88年1-12月、90年│五萬一千三百元│││││1-12月、91年1-2││││││月││├──┼───┼────┼────────┼───────┤│十│D188-3│庚○○│88年11-12月、90│四萬一千八百五│││││年1-12月、91年1-│十元│││││5月││└──┴───┴────┴────────┴───────┘