裁判字號：臺灣臺南地方法院96年訴字第708號民事判決
裁判日期：民國96年06月15日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺南地方法院民事判決96年度訴字第708號原告丙○○訴訟代理人甲○○被告乙○○上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國96年6月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將原告所有坐落台南市○○區○○段第一一八地號土地上，建號三一四六號即門牌號碼台南市○○○街○○巷○○號六樓之一房屋，及共同使用部分建號三一０七號即地下室編號十一、十四號停車位號，全部騰空交還原告。
被告應給付原告新台幣陸萬貳仟玖佰肆拾元。
被告應自民國九十六年四月五日起至遷讓房屋之日止，按月於每月五日給付原告新台幣柒仟伍佰肆拾元。
訴訟費用新台幣玖仟叁佰陸拾元由被告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：
（一）被告於民國（下同）93年3月8日向訴外人甲○○承租坐落台南市○○區○○段第118地號土地，建號3146號即門牌號碼台南市○○○街○○巷○○號6樓之1，及共同使用部分建號3107號即地下室編號11、14號停車位號（以下簡稱系爭建物），雙方約定租期自93年5月1日起至95年5月1日止，租金每月新台幣（下同）5,000元，以匯款方式匯入訴外人甲○○帳戶，被告並應負擔系爭建物之大樓管理費每月2,540元。嗣於95年1月間，訴外人甲○○將系爭建物及坐落土地出售予原告，並於同年2月間辦理所有權移轉登記。按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第425條第1項、第439條前段、民法第440條第1項、第2項、民法第455條、第767條前段定有明文。被告自95年5月起未依約定繳納管理費，並自同年7月起拒付租金，計算至95年12月底，被告已積欠原告租金、管理費合計50,320元，經扣抵押租金10,000元後，被告尚欠40,320元，已逾2個月租金總額，經原告委託 蘇正信 律師發函定期催告，被告於期限屆滿後仍未繳清欠款，依法原告自得終止系爭租約，併以本書狀繕本送達為終止租約之意思表示通知，又契約終止後，依法被告自負返還系爭建物之義務。
（二）原告請求被告給付明細如下：⒈租金及管理費部分：
⑴被告自95年7月起即未繳納租金，至96年3月止，合計積欠45,000元。
⑵被告自95年5月起未繳納管理費，至96年3月止，合計積欠27,940元。
⑶上述租金及管理費合計72,940元，經扣抵押租金10,000元，尚欠62,940元。
⒉不當得利部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。本件租賃契約既於96年3月間終止，則自終止後被告即屬無權占有，致原告每月受有相當租金及管理費合計7,540元之損失，被告自應負返還之責。爰依租賃、物上請求權，及不當得利法律關係提起本訴訟。
（三）並聲明：⒈被告應將原告所有坐落台南市○○區○○段第
118地號土地上，建號3146號即門牌號碼台南市○○○街○○巷○○號6樓之1房屋，及共同使用部分建號3107號即地下室編號11、14號停車位號，全部騰空交還原告。⒉被告應給付原告62,940元。⒊被告應自96年4月5日起至遷讓房屋之日止，按月於每月5日給付原告7,540元。
二、被告則以：對於未依約定給付租金及管理費不爭執，但伊是因為第三人告訴伊 張秀惠 已將系爭房屋出賣給他人，並要求伊將租金匯入第三人 李宇淳 之帳戶，伊依指示匯款後，又有另一女子告訴伊，不要將租金匯入該帳戶，伊害怕是詐騙集團，所以就都沒有繳租金及管理費等語，資為抗辯。
三、得心證之理由：
（一）原告主張之上開事實，業據提出與所述相符之房屋租賃契約書、土地登記謄本、建物登記謄本、催告函暨回執各1份為證，而被告對原告主張兩造間就系爭房屋之租賃關係，及迄96年3月止，經扣除押租金後，被告尚積欠62,940元之租金及管理費未給付等情並不爭執，自堪信原告之主張為真實。
（二）按出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第425條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務，最高法院41年台上字第1100號判例可資參照。又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第440條第1項、第2項、民法第455條分別定有明文。經查：原告陳稱被告自95年5月起即有積欠管理費，同年7月即未繳付租金之情事，其乃於96年1月4日發函催告被告10日內繳清上開費用，經被告於同月6日收受該催告函後仍置之不理，其乃以本件起訴狀繕本之送達即96年3月16日向被告為終止租約之意思表示等情，既為被告所不爭執，自堪信為真實。至被告抗辯：伊因害怕是詐騙集團，且催告函所載之農路並無人住居，所以就都沒有繳租金及管理費等語云云，原告則否認催告函所載租金寄送地無人住居。經查，本件兩造原約定租金由被告按月逕匯入訴外人甲○○於銀行開立之帳戶，嗣因系爭房屋所有權移轉登記為原告所有，原告乃通知被告改匯第三人帳戶或以郵政匯票寄交原告，故縱被告誤認原告之通知為詐欺集團所為，亦應依原租賃契約之約定，按月將租金匯入訴外人甲○○之帳戶，或依法提存，自不得據此為拒絕給付租金之事由。從而，原告主張被告應給付至96年3月間積欠之租金及管理費共計62,940元自屬有據，應予准許。又兩造間之租約既經原告於96年3月16日合法終止，則被告自96年3月17日起占有系爭建物，應屬無權占有，原告依前開規定，請求被告返還系爭建物，即屬有據，應予准許。
（三）次按無正當權源使用他人土地及建物，可獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念，應依不當得利之法則將所得利益返還土地及建物所有人或管理人；又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年度台上字第1695號判決要旨參照）。經查：被告自96年3月17日起無權占有原告所有之系爭建物，已如前述，揆諸上開說明，自受有相當於租金之利益，則原告併依不當得利之法律關係，請求被告自96年4月5日起至返還系爭建物止，按月給付相當於租金之不當利益7,540元，為有理由，應予准許。
四、從而，原告依租賃物返還請求權、所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告將系爭建物全部騰空，交還原告，並應給付原告62,940元，及自96年4月5日起至遷讓系爭建物之止，按月以7,540計算之損害金，為有理由，應予准許。
五、本件原告另聲請依職權宣告假執行，然本件並無民事訴訟法第389條依職權宣告假執行之事由存在，是此部分請求並無理由，併此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決基礎無影響，自無庸再一一審酌，併此敘明。
七、結論：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條、第87條，判決如主文。
中華民國96年6月15日
民事第四庭法官田幸艷以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年6月15日
書記官劉紀君