臺灣桃園地方法院小額民事判決 103年度壢小字第1015號
原 告 環東小貴族公寓大廈管理委員會
法定代理人 林添壽
被 告 呂美蕙
訴訟代理人 張煥智
張克源
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國104年3月5日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬肆仟肆佰元，及自民國一○三年九月
十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔新臺幣玖仟柒佰元，餘由原告
負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者
，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其
訴訟以前當然停止，民事訴訟法第170條定有明文。查原告
之法定代理人在本件訴訟繫屬後由 葉瓊仙 變更為林添壽，並
依民事訴訟法第175條之規定聲明承受訴訟，此有103年度
8月份第五屆第一次住戶大會會議紀錄、103年度9月份第
五屆第二次住戶大會會議紀錄、第五屆管理委員會103年9
月份委員當選名單在卷可稽（見本院卷第31頁至第33頁），
經核與法無違，應予允許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告門牌號碼為桃園市中壢區（改制前為桃園縣
中壢市○○○○路○○○號10樓之8號樓房屋（下稱系爭房屋
）之所有權人，屬原告所管理環東小貴族公寓大廈（下稱系
爭社區）之區分所有權。依系爭社區規約約定，應按月向原
告繳納公共基金暨管理費新臺幣（下同）480元，詎被告自
民國101年2月起至103年7月止，累計有31個月，共積欠
管理費共14,880元（計算式：480元×31月＝14,880元），
屢經原告催討卻置之不理。為此，爰依公寓大廈管理條例第
21條規定提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告14,8
80元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息5％
計算之利息。
二、被告則以：
㈠被告於94年4月29日起至103年7月28日止為系爭房屋之所
有權人，並於100年6月起將系爭房屋出租予訴外人 黃靖恩
，直至102年黃靖恩退租時，原告均未曾通知被告有積欠管
理費之情形。而原告於101年2月至102年12月期間，竟未
向黃靖恩催討管理費，待其搬離後始向被告請求，此係原告
管理不當所致管理費無法追討之問題，要求被告承擔原告所
造成損失，顯無理由。
㈡被告欲代原告向黃靖恩催討管理費，惟於103年6月20日在
鈞院與黃靖恩調解時達成協議，就黃靖恩積欠101年2月1
日起至102年12月31日止之管理費均由黃靖恩負擔。何況，
被告亦曾與黃靖恩於租賃契約書上約明，由黃靖恩繳納管理
費，故原告實應向黃靖恩請求給付管理費。
㈢又系爭房屋自103年1月起實際上為空戶，惟原告按相同標
準收取管理費，有違使用者付費及公平原則，且依一般社會
習慣，空戶均會減半收取管理費，原告竟按相同標準收取管
理費，即有顯失公平情形等語置辯。並聲明：原告之訴駁回
。
三、經查，原告為系爭社區管理委員會，被告於94年4月29日起
至103年7月28日止為系爭房屋所有權人，被告自101年2
月起至103年7月止均未繳交管理費，而依系爭社區規約約
定管理費收取標準，系爭房屋應按月收取管理費480元等情
，此有桃園市政府（改制前為桃園縣政府）公寓大廈管理組
織報備證明、存證信函、環東小貴族公寓大廈第五屆103年
度8月份第五屆第一次住戶大會會議記錄、103年9月份第
五屆第二次住戶大會會議記錄、103年9月份委員當選名單
、規約、系爭房屋建物登記第二類謄本及異動索引附卷可稽
（見本院103年度司促字第20794號支付命令卷宗第5頁至
第7頁、本院卷第31頁至第55頁），且為兩造所不爭執，自
堪信為真實。
四、得心證之理由：
㈠按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其
他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告
仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付
應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文
。所謂「區分所有」，係指數人區分一建築物而各有其專有
部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權；又所謂「住
戶」，係指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分
所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建
築物所有權者，同條例第3條第2款、第8款並有明定。經
核系爭社區規約第1條第1項、第10條第1項約定：本規約
效力及於本公寓大廈全體區分所有權人、無權占有人及住戶
；為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵
照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項
：㈠公共基金。㈡管理費，與上揭法律之規定意涵實屬相同
，應先敘明。
㈡又關於公寓大廈公共基金來源，上述同條例第18條第1項第
2款明定以：區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
再按，不真正連帶債務，係數債務人基於不同之債務發生原
因，就同一內容之給付，對於同一債權人各負全部給付義務
，因一債務人給付，他債務人即同免其責任。其各債務發生
之原因既有不同，僅因相關法律關係偶然競合，致對同一債
權人負同一內容之給付（最高法院92年度台上字第1540號民
事判決要旨參照）。是區分所有權人，如將其所有區分所有
建物出租或同意由他人為住戶居住，區分所有權人與為住戶
之該承租人、或經同意為居住者，就其所有或使用期間，皆
負有給付公共基金即管理費之義務，而為不真正連帶債務之
關係，皆不得拒絕管理委員會向其所為關於給付管理費之請
求。且審酌同條例第18條第1項第2款規定用語，既將區分
所有權人定為公共基金來源之主體之一，應認該條例就公寓
大廈公共基金之給付關係上，係以區分所有權人為其法定給
付義務人，至同條例第21條規定之向住戶請求，諒係為便於
管理委員會為訴訟上請求，而將非屬區分所有權人之住戶併
列為不真正連帶債務人。至區分所有權人與該住戶間，就該
管理費究應為如何負擔，應視區分所有權人與該住戶間之契
約而定。經查，被告乃系爭房屋之區分所有權人，為兩造所
不爭執，而依前揭說明，原告訴請其給付管理費，於法自屬
無違。至於非區分所有權人之住戶即承租人黃靖恩未按時繳
付管理費乙節，僅涉被告得否依其與承租人之約定，向承租
人請求之範疇，縱被告與黃靖恩有於租賃契約上約明由承租
人繳付管理費，惟尚不因而免除被告為區分所有權人而應給
付管理費之義務，是被告辯稱本件原告實應向黃靖恩收取管
理費等語，應屬無據。
㈢被告復辯稱：伊已於103年6月20日在鈞院與黃靖恩調解時
達成協議，由黃靖恩清償系爭房屋自101年2月1日起至10
2年12月31日止，所生之管理費等語，固提出本院103年度
司壢簡調字第477號調解筆錄為憑（見本院卷第19頁），惟
按和解契約性質上即屬債權契約，債權契約為特定人間之權
利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗
契約以外之第三人，債權契約僅於當事人間有其效力，此為
債之相對性原則。查上開調解筆錄當事人為被告與黃靖恩，
而原告並未參與該次調解，則被告尚不得執此調解筆錄對抗
契約以外之第三人即原告，是被告所辯，顯屬無據。
㈣至被告另抗辯：系爭房屋自103年1月起屬空屋之情形，即
令被告與實際使用之住戶依相同標準繳納管理費，未符合使
用者付費及公平互惠原則，參考當前一般公寓大廈規約針對
空戶均有減半收取管理費之慣例，請求原告減半收取管理費
等語，惟查，民法係以私法自治為原則，承認當事人間得自
主地創造其相互間私法關係，故當事人間所創設之法律關係
，除有違反公共秩序及善良風俗或違反強制禁止規定之情事
而被認為無效外，皆為民法所承認。又公寓大廈管理條例第
10條第2項後段規定，公寓大廈之共用部分，約定共用部分
之修繕、管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規
定者，從其規定，即是此種私法自治的具體表現。蓋以何種
管理費之負擔標準，可以達成社區預期的生活環境及居住品
質，區分所有權人最為熟悉、最易於管理，也最應該參與，
所以將社區維護管理工作交由區分所有權人自己負擔是最適
當，而且最具效率，因此縱社區管理費收費標準不合理，除
法律別有規定（如民法第252條規定雙方約定違約金額過高
，法院得介入減至相當之數額）或住戶規約另有規範，司法
權不宜介入私權領域而擅自調整當事人間之權利義務關係。
而綜觀公寓大廈管理條例及系爭社區規約，並無賦予法院得
以區分所有權人實際受益程度較低（如：臨路戶、空屋戶、
公共管線經過戶）而行使管理費酌減權之依據。準此，管理
費之數額既屬公寓大廈管理條例第18條第1項第2款明定由
區分所有權人自治決議之事項，如無顯失公平或違反公序良
俗之情形，法院亦不宜涉入判斷，故被告所屬之區分所有權
人會議及規約，基於私法自治之原則，決議約定每坪收取管
理費40元，對於系爭房屋按月以480元計收管理費，並不違
反民法之強制規定，自屬有效。職是，被告若認應減低空戶
繳納管理費之標準，仍應循區分所有權人會議修改住戶規約
之途徑以資處理，尚不得據此拒納一半之管理費，是被告上
開抗辯，尚難憑採。
㈤從而，系爭房屋積欠之管理費係自101年2月起至103年7
月止，且應按月收取管理費480元，為兩造所不爭執，則被
告於前揭時間，共計有30個月未據繳納管理費，有原告所提
環東小貴族繳管理費資料附卷可稽（見本院卷第46頁至第49
頁），是原告請求被告給付14,400元（計算式：480元×30
個月＝14,400元），核屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第21條及系爭社區規約
之規定，請求被告給付14,400元，及自支付命令送達之翌日
（即103年9月17日）起至清償日止，按年息5％計算之利
息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即屬無據，應
予駁回。又本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第436條之8
適用小額訴訟程式所為被告敗訴之判決，依同法第436條之
20規定，爰依職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、本件訴訟費用額確定為1,000元，依民事訴訟法第79條規定
，由敗訴之被告負擔970元，餘由原告負擔。
中華民國104年3月26日
中壢簡易庭法官吳軍良
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本
院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳
納上訴裁判費。
中華民國104年3月26日
書記官盧品蓉
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。