裁判字號：臺灣高等法院92年上字第1157號民事判決
裁判日期：民國93年03月30日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高等法院民事判決九十二年度上字第一一五七號
上訴人甲○○訴訟代理人 紀復儀 律師被上訴人乙○○
丙○○共同訴訟代理人 簡長順 律師右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國九十二年十月九日臺灣桃園地方法院九十二年度訴字第七八五號第一審判決提起上訴，經本院於中華民國九十三年三月十六日言詞辯論終結，判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落桃園縣八德市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為兩造及訴外人鄭 張玉秀 等人共有，被上訴人乙○○應有部分為一二三分之二０，被上訴丙○○應有部分為一二三分之三二。上訴人未經全體共有人同意而無權占有系爭土地，並在其上建築如原判決附圖所示之二層建物（下稱系爭建物），爰依民法第八百二十一條及第七百六十七條規定，訴請上訴人拆除系爭建物，將系爭土地返還予全體共有人。又上訴人無權占有系爭土地獲有利益，致被上訴人受有損害，被上訴人自得請求上訴人返還相當於租金之不當得利。爰依法追溯五年期間，並以土地申報地價年息百分之十及依被上訴人應有部分之比例計算，請求上訴人給付被上訴人乙○○新台幣（下同）十四萬九千三百四十五元，及自民國（下同）九十二年五月一日起至返還土地之日止，按年給付二萬九千八百六十九元之損害金；給付被上訴人丙○○二十三萬八千九百五十一元，及自九十二年五月一日起至返還土地之日止，按年給付四萬七千七百九十元之損害金等語。原審為被上訴人一部勝訴，一部敗訴之判決，判命上訴人應將系爭建物拆除，將系爭土地返還予被上訴人及其他共有人全體，並應給付上訴人乙○○十一萬三千八百九十元，及自九十二年五月十日起至返還系爭土地之日止，按年租金二萬二千七百七十八元計算之損害金；應給付被上訴人丙○○十八萬二千二百二十五元，及自九十二年五月十日起至返還系爭土地之日止，按年租金三萬六千四百四十五元計算之損害金。被上訴人就其敗訴部分未提起上訴，對於上訴人之上訴則聲明駁回上訴。
二、上訴人則以：系爭建物早於四十八年間即取得用電證明，於五十八年八月一日亦經門牌整編，且上訴人於六十年八月十九日購買系爭建物時，由當時之桃園縣八德鄉公所（以下簡稱八德鄉公所）公證，復依法繳納契稅，旋於六十三年八月二十八日購買八德市○○○段五三八之二地號土地持分，該土地嗣於七十一年十月十八日進行分割而有系爭土地，則上訴人合法購屋、合法購地，自係合法占有系爭土地等語置辯。原審為上訴人一部勝訴，一部敗訴之判決（詳如所述），上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、查系爭土地為兩造及訴外人 陳讚立 、 鄭張玉秀 、 邱月 、 邱宗壽 等人共有，上訴人應有部分為一二三分之二，被上訴人乙○○應有部分為一二三分之二０，被上訴丙○○應有部分為一二三分之三二，及上訴人於系爭土地上建有系爭建物等事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本附卷為證（見原審卷第十一至十三頁），且經原審勘驗現場製有勘驗筆錄（見原審卷第三０至三二頁），及桃園縣八德地政事務所於九十二年七月二十一日以德地測字第0000000000函附土地複丈成果圖附卷可稽（見原審卷第三六、三七頁），堪信為真正。
四、被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地，惟為上訴人所否認。經查：㈠上訴人主張系爭房屋於四十八年間即取得用電證明，於五十八年八月一日經門牌
整編領有門牌證明，且依規定從磚造平房整建為一樓半之加強磚造建物，可見系爭建物係合法建物等語，並提出台灣電力公司桃園區營業處九十二年五月十二日桃園費核代字第Ａ0000000號書函、門牌證明書、八德鄉公所⒌八鄉建字第九一０五號函等件為證（見原審卷第五六、五九至六一頁）。惟查，上訴人主張系爭建物係屬合法建物之事實縱然屬實，亦不能據此即認系爭建物有合法使用系爭土地之權源。
㈡上訴人又主張系爭建物係由上訴人於六十八年八月十九日向第三人購得，立有公
定契紙，並經八德鄉公所公證，且完納契稅，嗣並於六十三年八月二十八日購買八德市○○○段五三八之二地號土地應有部分一二四０分之二，該土地嗣於七十一年十月十八日分割而有系爭土地等情，並提出買賣契約書、契稅繳納通知書、契稅課徵明細單、不動產監證費繳納通知單、土地買賣所有權移轉契約書等件為證（見原審卷第五七、六二至六六頁）。惟查，建物與土地為獨立之不動產，除法律另有規定者外，本得分別處分，是上訴人縱合法取得系爭建物之所有權，並不因此即當然取得合法使用系爭土地之權源。又對照上開土地買賣所有權移轉契約書所附地籍圖及上開土地複丈成果圖，上訴人主張系爭土地係自八德市○○○段五三八之二地號土地分割而來之事實，固堪採信。惟按各共有人按其應有部分對於共有物之全部雖有使用收益之權，然共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共人有全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院六十二年台上字第一八０三號判例意旨參照）。查上訴人係購買八德市○○○段五三八之二地號土地之應有部分，而該土地分割後，上訴人亦僅取得系爭土地應有部分一二三分之二，上訴人復自認系爭建物於建造時並未經土地共有人全體之同意（見原審卷第四五、四六頁），及系爭土地之共有人就系爭土地並無訂立分管契約之事實（見原審卷第四五頁），此外，上訴人又未舉證證明其就系爭建物占有使用系爭土地有何合法權源之事實，則依上開說明，被上訴人主張上訴人無權使用系爭土地，洵屬有據。
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第七百六十七條、第八百二十一條分別定有明文。查上訴人所有之系爭建物無權占有使用系爭土地，已於前述，則被上訴人依前揭規定，請求上訴人將系爭建物拆除，並將所占用之系爭土地返還予共有人全體，核無不合，應予准許。
六、就被上訴人請求返還不當得利部分：㈠按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九
條定有明文。又依社會通常觀念，無權占有使用他人所有之土地，可能獲得相當於租金之利益，是被上訴人依不當得利之法律關係，於其應有部分範圍內請求上訴人返還相當於租金之不當得利，自屬有據。
㈡次按租金之請求權因五年間不行使而消滅，既為民法第一百二十六條所明定，至
於其他無租賃契約關係之賠償，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價，債權人應同樣按時收取，不因其契約未成立，而謂時效之計算應有不同（最高法院四十九年台上字第一七三０號判例意旨參照）。查本件訴訟繫屬時為九十二年四月三十日，被上訴人 陳明 就此部分追溯五年期間請求，是依上開說明，被上訴人請求上訴人返還占用系爭土地之不當得利自八十七年五月一日起算，洵屬有據。（原審認應自八十七年五月十日起算，並駁回被上訴人就八十七年五月一日至同年月九日部分之不當得利請求，因上訴人就此部分未提起上訴，故本院就此部分之請求即不予審酌，附此敘明。）㈢又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限
，土地法第九十七條第一項定有明文，而依土地法施行法第二十五條規定，土地法第九十七條規定之土地價額係指法定地價而言，又依土地法第一百四十八條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；另依土地法第一百零五條規定，同法第九十七條之規定，於租用基地建築房屋準用之。是城市地方建築基地之租金亦應以土地申報地價年息百分之十為限。查系爭土地位於桃園縣八德市，前臨和平路，系爭房屋前半部作為玄德宮使用，後半部供上訴人及其家人居住等情，有上開勘驗筆錄可稽（見原審卷第三二頁），爰斟酌系爭土地之地理位置、鄰近地區繁榮程度及土地利用情形等情狀，認依系爭土地申報地價年息百分之八計算被上訴人所受相當於租金之不當得利為適當。
㈣查系爭房屋所占用之土地面積為一一七．０五平方公尺（一層面積為一一０．一
六平方公尺，平台為六．八九平方公尺）（參見原審卷第三七頁），系爭土地八十六年七月、八十九年七月、九十一年七月之申報地價均為每平方公尺一萬四千九百六十元，此有地價謄本在卷可稽（見原審卷第十四、十五頁），則依該申報地價年息百分之八及被上訴人之應有部分計算，被上訴人乙○○得請求上訴人按年返還二萬二千七百七十八元之損害金（117.05×14960×8%×20/123＝22778，小數點以下捨去），就八十七年五月十日起至九十二年五月九日止部分，得請求上訴人給付十一萬三千八百九十元（22778×5＝113890）；被上訴人丙○○得請求上訴人按年返還三萬六千四百四十五元（117.05×14960×8%×32/123＝36445，小數點以下捨去），就八十七年五月十日起至九十二年五月九日止部分，得請求上訴人給付十八萬二千二百二十五元（36445×5＝182225）。
七、綜上所述，被上訴人請求上訴人將系爭建物拆除，將系爭土地返還予全體共有人；又被上訴人乙○○請求上訴人給付十一萬三千八百九十元，及自九十二年五月十日起至返還系爭土地之日止，按年給付二萬二千七百七十八元；被上訴人丙○○請求上訴人給付十八萬二千二百二十五元，及自九十二年五月十日起至返還系爭土地之日止，按年給付三萬六千四百四十五元，均為有理由，應予准許，其逾此範圍之請求即為無理由，不應准許。原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、上訴人聲請向八德地政事務所調閱系爭土地於七十一年三月間進行共有物分割之相關資料，以查明系爭土地何以仍維持共有及上訴人持分比例面積減少之原因；另聲請向八德市公所函詢上訴人於六十年八月十九日購買系爭房屋時，何以徵收契稅之原因。經查，上開待證事實核與被上訴人本件請求無涉，爰不予調查，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十三年三月三十日
民事第五庭
審判長法官張劍男
法官蔡芳齡法官彭昭芬正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十三年三月三十一日
書記官丁華平附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。