裁判字號：臺灣宜蘭地方法院96年訴字第90號民事判決
裁判日期：民國96年08月09日
裁判案由：調整租金
臺灣宜蘭地方法院民事判決96年度訴字第90號原告丙○○
丁○○甲○○共同訴訟代理人 劉邦川 律師被告乙○○當事人間調整租金事件，本院於民國96年7月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告承租原告所共有坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○號如附圖所示Ｂ部分、同地段三二之二地號如附圖所示Ａ部分、同地段三三之一地號如附圖所示Ｃ部分，面積合計五七‧一九平方公尺之土地，應自民國九十六年五月一日起調整租金為每年新台幣壹萬捌仟參佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹萬捌仟伍佰元，由被告負擔四分之一即新台幣肆仟陸佰貳拾伍元；餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張之意旨：㈠被告之父 林阿允 向原告等3人承租坐落於宜蘭縣○○鄉○○
段○○○號土地上如附圖所示編號B、及同地段32之2地號如附圖所示編號A、同地段33之1地號如附圖所示編號C，面積共計57.19平方公尺之土地建築房屋，上揭租賃契約未約定期限，亦未以字據訂立。惟自民國70年左右，被告繼承系爭建物及租約起，上揭租約之租金僅為新台幣（下同）500元，顯屬過低。原告遂自82年起多次向被告表示該土地租金已不敷地價稅等稅捐，擬調整租金，屢遭被告拒絕，且被告竟於83年3月23日以冬山郵局第12號存證信函擅將82年6月1日起之租金由500元調整至1,000元，原告無法接受並退還被告所附之郵政匯票。嗣後因雙方針對系爭土地之租金調整仍無法達成協議，原告拒絕收受被告所給付之租金，被告多次向鈞院提存所提存租金，最後一次則係以每年租金1,500元計算，自行提存95年6月1日至100年5月31日間共計7,500元租金數額。
㈡又系爭土地之公告現值已高達每平方公尺26,700元，附近建
物均從事商業活動，系爭土地對面則為冬山鄉公所，隔壁為佔地100多坪之農民超市，可知系爭土地四週商業繁榮，交通發達。再者，被告承租土地所建築之房屋係開設「允允香商行」麵攤，營業時間為上午8點至下午8點，門口並另租予他人擺設小吃攤，可認被告使用系爭土地之經濟價值遠高於其所給付之租金價額。另經原告查詢鄰地租金至少已達每年80,000元，且原告將上揭32地號土地面積24平方公尺之土地出租與訴外人 李寶治 搭蓋建物經營販賣蛋餅、蔥油餅等生意，約定每月租金2,000元，均足見系爭土地之經濟價值不斐，顯高於被告所提存之年租金1,500元。為此爰依民法第442條之規定，訴請將本件之租金調整至每年60,000元。㈢再者，土地法第97條第1項之規定係在限制城市地方供住宅
用之房屋租金，至於非供居住之營業用房屋並不包括在內，此由法條之立法意旨側重於防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城市居住問題即明，而被告所建築之房屋為非供居住之營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，自無立法加以保護之必要，從而自無土地法第97條及第105條準用第97條規定之適用。
㈣為此爰依民法第442條之規定，聲明請求：被告承租原告等3
人所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段32、32之2及33之1地號如附圖所示A、B、C，面積共計57.19平方公尺土地，應自96年5月1日起調整租金為每年60,000元。
二、被告答辯之意旨：依土地法第105條、97條第1項等規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價年息百分之10為限，從而不定期基地租賃調整租金數額之計算，係以基地申報地價為基礎且以申報總地價年息百分之10為最高限額。系○○○鄉○○段32、32之2、33之1地號等土地，逾96年1月之申報地價為每平方公尺3,200元，故原告主張應將租金調整為每平方公尺年租金1,000元，顯非以申報地價為基準。再者，系爭土地四週固有交叉通路，靠近冬山鄉公所，但工商經濟並不發達，且被告亦僅開設小型傳統麵攤，賺取小利，多年來宜蘭地區經濟縮退，失業人口增加，地方傳統小吃獲利更為緊縮微薄，被告亦否認有將門口另租予他人，是本件被告利用基地之經濟價值及所受利益不高，從而原告主張調整租金非有理由。爰答辯聲明請求：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告主張訴外人 林天送 向原告之被繼承人 林炳燄 承租坐落於
宜蘭縣○○鄉○○段○○○號、同地段32之2地號、同地段33之1地號等部分土地，建築門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○○○號之未辦保存登記房屋； 嗣經 原告等3人繼承前開土地，應有部分各為3分之1，另訴外人林天送則將上揭建物出售予被告之父親林阿允，從而原告等人與林阿允間遂就該建物所坐落之土地達成租賃協議，惟該租約未定期限，亦未以字據訂立，迄70年左右，林阿允將上揭租賃契約及建物移轉予被告，被告並以每年500元給付租金，惟原告自82年起即多次向被告表示欲調整上揭土地之租金，但雙方針對租金調整之數額迄今仍無法達成協議等情，除為被告所不否認外，亦有原告提出之土地登記謄本、存證信函、提存通知書、聲請調解書、調解通知書、調解不成立證明書，暨被告所提出之付租收據等件為證（見本院96年度補字第38號卷第9-17頁及本院卷第67、68頁），堪信為實在。
㈡又被告實際承租之土地位置暨面積，經兩造確認即上揭門牌
號○○○鄉○○路○○○號建物所坐落之基地，亦即為坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○號土地上如附圖所示編號B、及同地段32之2地號如附圖所示編號A、同地段33之1地號如附圖所示編號C，面積共計57.19平方公尺之土地部分乙節，則經本院勘驗現場並囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所測量屬實，製有勘驗筆錄、複丈成果圖及照片附卷可稽（見卷第67至71頁），亦足認定。
四、本件之爭點及法院之判斷：本件經依民事訴訟法第268條之1第2項規定，與兩造整理並確定應審酌之爭點厥為：兩造間租賃契約之租金應調整為何？（參卷第21頁）茲敘述如下：
⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金，但租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。經查，被告至遲於70年間即承租系爭土地上如附圖所示A、B、C等部分面積共計57.19平方公尺之土地建築房屋，期限為不定期，當時被告所支付之租金為每年500元乙節，業於前述。然前開土地，於70年7月間之公告現值為每平方公尺3,200元，迄至96年1月土地公告現值已調高為每平方公尺26,700元，另76年間之申報地價為2,560元，於96年1月間則為3,200元等情，已有地價第二類謄本可憑（詳卷第69至74頁），是原告主張系爭土地之價值自被告承租後迄今確有昇漲，自堪予採信，其爰依民法第442條之規定，訴請本院調整該租金，洵屬可取。
⒉次按租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價額年
息百分之10為限，此觀土地法第105條準用同法第97條之規定甚明。且土地法及舊實施都市平均地權條例有關租地建屋之各種規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋地基，需求殷切，為防止土地投機，並兼鞏固基地承租人之地位而設。本於此，城市地方，倘以在他人土地上有房屋為目的，而租用基地，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋而租用基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨（最高法院74年度台上字第2562號判例可資參照）。又按所謂土地及建築物之總價額，土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價；建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額。而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。在平均地權條例施行區域，當係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，其公告申報地價期間自行申報之地價，未於該期間內申報者，地政機關公告之地價而言（參見該條例第16條）。至於土地公告現值，乃為直轄市及縣市地政機關就轄區內土地，分別區段、地目、地價等級，經常調查地價動態及市價每年編製之土地現值表，經地價評議委員會評定後，分區公告者（參見同條例第46條），與前述因規定地價或重新規定地價所公告之地價，顯有不同。從而自不得以土地公告現值視為土地法定地價而作為調整租金之標準。執此以觀，本件被告既係承受前手之房屋而租用基地，自屬土地法第105條所規定之「租用基地建築房屋」，而受土地法第97條規定之限制。被告抗辯兩造間不定期基地租賃之租金調整，應以基地申報地價為基礎且以申報總地價年息百分之10為最高限額，係屬有據；原告主張被告所使用之建物因為營業用房屋，非屬土地法第97條所規定之城市地方供住宅用之房屋，故系爭租賃契約並無上揭租金限制規定之適用云云，容有誤會。
⒊然按租金為承租人使用收益租賃物應支付之對價，故法院於
依民法第442條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年臺上字第3071號判例意旨參照）。本件被告所承租之土地，現為門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○○○號建物所坐落之基地，位於同為12米寬○○○鄉○○路○○○鄉○○路○○路口處，正對面即為冬山鄉公所，斜對面則為傳統市場，附近住家密度中等，無大型建築物，至被告所使用之建物，前方為一層鐵皮造，作為被告經營允允香小吃店使用，後方則為一層磚造，乃上揭小吃店之廚房，建物老舊等情，已據本院履勘現場屬實，製有勘驗筆錄及照片可稽（卷第30-39頁）。是故，被告在系爭土地上之房屋雖已老舊，但所經營之小吃店，鄰近傳統市場，符合該地區之商業形態，利用土地之經濟效益非低，且系爭租賃土地位於冬山路暨成興路交叉路口處，兩道路均為冬山鄉區內及對外交通要道，車輛往來頻繁，該位置又處冬山鄉○○○區○○段，從而本院依據系爭土地之位置、繁榮程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等一切情狀，並考量該土地之公告現值暨申報地價之調漲幅度等情事，認本件租金應調漲為系爭土地當年度申報總價額年息百分之10為適當。又系○○○鄉○○段32、32之2、33之1地號等3筆土地，於96年4月原告起訴時之申報地價均為每平方公尺3,200元，有前列地價第二類謄本載明在案，經以申報地價年息百分之10計算後，被告每年應給付之租金數額應調整為18,300元（計算式：3,200元×57.19平方公尺×10﹪＝18,300元，小數點以下捨去）。從而原告請求兩造間土地不定期租賃契約之租金，應自起訴狀繕本送達被告日（96年4月20日）之翌月即96年5月1日起（詳卷第50頁）調整為每年16,470元，為有理由，應予准許。
五、綜上，被告承租原告等人所共有坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○號如附圖所示B部分、同地段32之2地號如附圖所示A部分、及同地段33之1地號如附圖所示C部分等面積共計57.19平方公尺之土地，因土地價值確有昇漲，從而原告依民法第442條之規定，訴請將該不定期租賃契約之租金自96年5月1日起調整為每年18,300元，核屬有理。然超過前開範圍所為之請求，即非正當，自應駁回。
六、裁判費負擔之依據：本件訴訟費用確定為18,500元（含第一審裁判費6,500元及測量費12,000元），爰依民事訴訟法第
79條之規定，判決如主文。中華民國96年8月9日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法官邱景芬正本與原本無異。
如不服本判決應於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。
中華民國96年8月13日
書記官邱美龍