臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 107年度彰訴字第9號
原 告 林春長
即反訴被告
訴訟代理人 張桂真 律師
複代理人 林佩玟
被 告 林金利
即反訴原告
訴訟代理人 楊榮富 律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國108年2月20日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
本訴駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號土地上，如附圖
2藍色虛線所示大門拆除。
反訴訴訟費用（除減縮部分外）由反訴被告負擔。
反訴部分得假執行；但反訴被告如以新臺幣3千元或等值之臺灣
銀行無記名可轉讓定期存單為反訴原告預供擔保後，得免為假執
行。
事實及理由
壹、本件略語：
坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○號土地：分別稱為1817
地號土地、1818地號土地，合稱為系爭土地。
包含門牌號碼彰化縣○○鄉○○街○○○巷○○○○○號房屋在內之
坐落彰化縣○○鄉○○段○○○號建物：分別稱為13號房屋、15
號房屋、系爭建物。
1817地號土地、1818地號土地、27建號建物（包含13、15號房
屋）：合稱為系爭房地。
複丈日期民國106年10月12日之土地複丈成果圖、複丈日期107
年7月6日之土地複丈成果圖：分別稱為附圖1、2。
本院105年度移調字第51號兩造間給付買賣價金等事件、106年
度彰司調字第697號兩造間返還不當得利等事件：分別稱為買
賣前案、不當得利前案。
臺灣銀行無記名可轉讓定期存單：臺銀定存單。
貳、原告即反訴被告之主張：
本訴聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）20萬元，及自不當
得利前案之調解聲請狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％
計算之利息。陳述：
㈠兩造之母 林蘇續 於81年間先後將系爭房地所有權移轉登記為
原告單獨所有。原告於101年4月9日以買賣為原因，將系爭
房地所有權應有部分各4分之1移轉登記為被告所有，兩造並
於105年9月6日買賣前案成立調解，由被告給付價金90萬元
予原告。
㈡然兩造未曾約定分管系爭房地，而原告單獨取得系爭房地所
有權之初，被告無正當權源，竟占有使用1817地號土地上如
附圖1編號A，及1817地號土地上如附圖2編號B、E。迄107年
7月6日本院勘驗期日，始見被告確已遷出15號房屋並停用水
電。
㈢被告自106年7月13日即不當得利前案繫屬本院之日回溯5年
期間內，無權占有附圖2編號B、E，按原告應有部分4分之3
，及附近農舍租賃單價每平方公尺422元之單價計算，每月
獲有相當於租金27,536元之不當得利，於上開5年期間內則
獲有相當於租金1,652,130元之不當得利，致原告受損害，
自應返還原告。
㈣系爭房地周遭商業繁榮，生活機能良好。1817地號土地於10
7年1月之申報地價為每平方公尺480元，系爭建物面積173平
方公尺，房屋稅課稅現值285,400元，附圖2編號B、E屬於15
號房屋範圍，15號房屋課稅現值143,525元。被告所獲不當
得利，如不宜按附近農舍租賃單價計算，則依土地法第97條
第1項規定，按原告應有部分4分之3，及附圖1編號A與附圖2
編號B、E之土地、房屋合計申報總價10％計算，被告每年獲
有相當於租金15,316元之不當得利，致原告受損害，亦應返
還原告。
㈤為此依不當得利之法律關係，一部請求判決如聲明所示。
反訴聲明：㈠反訴駁回；㈡如受不利判決，願以現金或等值之
臺銀定存單供擔保，請准宣告免假執行。陳述：附圖2藍色虛
線所示大門為原告設置，同意於近期自動履行，予以拆除。
參、被告即反訴原告之主張：
本訴聲明：㈠本訴駁回；㈡如受不利判決，願以現金或等值之
臺銀定存單供擔保，請准宣告免假執行。陳述：
㈠兩造連同訴外人 林金木 、 林金塗 均為林蘇續所生之子。系爭
土地原為林蘇續所有，13、15號房屋分別為林金塗、被告出
資興建，並各自原始取得所有權，而借名登記為林蘇續所有
。林蘇續於81年間雖將系爭房地所有權先後移轉為原告單獨
所有，實際上1817地號土地仍屬家產，被告應有部分為4分
之1，而15號房屋則為被告單獨所有，嗣由原告於101年4月9
日以買賣為原因，將系爭房地所有權應有部分各4分之1移轉
登記為被告所有，兩造復於105年9月6日買賣前案成立調解
，由被告給付價金90萬元予原告。
㈡兩造於數十年前即已劃定系爭房地各自使用範圍，由原告占
有使用附圖1編號J、K、O及13號房屋，被告占有使用附圖1
編號A、B、C、F及15號房屋，互不干涉，而成立默示之分管
契約。被告依分管契約占有使用上開範圍，並無不當得利。
㈢縱認兩造並無分管契約存在，因系爭房地周遭商業尚不繁榮
，亦非鬧區，且被告已於106年12月19日遷出15號房屋並停
用水電，依土地法第97條第1項規定，按原告應有部分4分之
3，及附圖1編號A土地與附圖2編號B、E房屋之申報總價3％
計算返還不當得利已足。又原告無正當權源，自107年4月20
日即反訴繫屬本院之日回溯5年期間內，占有使用1817地號
土地上如附圖1編號G、H、I、J與1818地號土地上編號L、N
，及1817地號土地上如附圖2編號A、C、D、F，並在1817地
號土地上如附圖2藍色虛線部分設置大門管制出入，則依土
地法第97條第1項規定，按被告應有部分4分之1，及附圖1編
號G、H、I、J與1818地號土地上編號L、N，及1817地號土地
上如附圖2編號A、C、D、F之土地、房屋合計申報總價10％
計算，原告每年獲有相當於租金17,908元之不當得利，若按
土地、房屋合計申報總價3％計算，原告每年獲有相當於租
金5,372元之不當得利，致被告受損害，亦應返還被告。爰
就原告請求返還之不當得利，與其自己獲有之不當得利，互
為抵銷。
反訴聲明：原告應將坐落1817地號土地上，如附圖2藍色虛線
所示大門拆除。陳述：附圖2藍色虛線所示大門為原告設置，
兩造就系爭房地如無分管契約存在，原告自應予以拆除。為此
依所有權之法律關係，請求判決如聲明所示。
肆、兩造不爭執之事實：
系爭房地原登記為兩造之母林蘇續所有，於81年間先後將所有
權移轉登記為原告單獨所有；原告於101年4月9日以買賣為原
因，將系爭房地所有權應有部分各4分之1移轉登記為被告所有
，兩造並於105年9月6日買賣前案成立調解，由被告給付價金
90萬元予原告（不當得利前案卷第7頁，本院卷第3、11、77、
85頁）。
1817地號土地之使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用
地，自105年1月起之申報地價為每平方公尺480元（本院卷第6
、77頁）。。
1818地號土地之使用分區為特定農業區，使用地類別為甲種建
築用地，自105年1月起之申報地價為每平方公尺960元（本院
卷第7、85頁）。
系爭建物係於74年1月9日建築完成之農舍，按建物登記謄本登
記之面積為201.6平方公尺；按房屋稅籍證明書記載之面積為
216.5平方公尺，於105年期之房屋稅課稅現值285,400元，於
108年期之房屋稅課稅現值269,100元（不當得利前案卷第7頁
，本院卷第8、79頁）。
被告自106年7月13日即不當得利前案繫屬本院之日回溯5年期
間內，占有使用1817地號土地上如附圖1編號A，及1817地號土
地上如附圖2編號B、E（不當得利前案卷第2、41頁、本院卷第
49頁）。
原告自107年4月20日即反訴繫屬本院之日回溯5年期間內，占
有使用1817地號土地上如附圖1編號G、H、I、J與1818地號土
地上編號L、N，及1817地號土地上如附圖2編號A、C、D、F，
並在1817地號土地上如附圖2藍色虛線部分設置大門（不當得
利前案卷第41頁、本院卷第31、49頁）。
伍、本件主要爭點：
13、15號房屋是否分別為林金塗、被告出資興建，並各自原始
取得所有權，而借名登記為林蘇續所有？
兩造就系爭房地有無分管契約存在？
被告自106年7月13日即不當得利前案繫屬本院之日回溯5年期
間內，占有使用1817地號土地上如附圖1編號A，及1817地號土
地上如附圖2編號B、E，所獲利益若干？
原告自107年4月20日即反訴繫屬本院之日回溯5年期間內，占
有使用1817地號土地上如附圖1編號G、H、I、J與1818地號土
地上編號L、N，及1817地號土地上如附圖2編號A、C、D、F，
，所獲利益若干？
被告得否為不當得利之抵銷抗辯？
陸、本院之判斷：
本訴部分：
㈠民事訴訟法第277條規定「當事人主張有利於己之事實者，
就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失
公平者，不在此限」，民法第759條之1第1項規定「不動產
物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利」。經查：原
告主張系爭房地原登記為兩造之母林蘇續所有，於81年間先
後將所有權移轉登記為原告單獨所有，原告於101年4月9日
以買賣為原因，將系爭房地所有權應有部分各4分之1移轉登
記為被告所有之事實，為被告不爭執。依民法第759條之1第
1項規定，自應推定系爭房地所有權人原為林蘇續，嗣為原
告，其後始為兩造共有，堪信原告主張為真。被告辯稱13、
15號房屋分別為林金塗、被告出資興建，而各自原始取得所
有權，僅借名登記為林蘇續所有一節，為原告否認，且未據
被告舉證，自非可採。
㈡民法第179條前段規定「無法律上之原因而受利益，致他人
受損害者，應返還其利益」，第818條規定「各共有人，除
契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使
用收益之權」，第820條第1項規定「共有物之管理，除契約
另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之
同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計
算」。土地共有人未經其他共有人同意，占有使用土地之特
定部分，亦屬無權占有，自應返還其所受不當得利。經查：
原告主張被告自106年7月13日即不當得利前案繫屬本院之日
回溯5年期間內，占有使用1817地號土地上如附圖1編號A，
及1817地號土地上如附圖2編號B、E之事實，為被告不爭執
，堪信原告主張為真。被告辯稱兩造就系爭房地有分管契約
存在一節，為原告否認，且未據被告舉證，自非可採。被告
自101年7月14日起至106年7月13日止之5年期間內，占有使
用附圖1編號A及附圖2編號B、E，既無正當權源，即屬無法
律上原因，而受有利益，致原告受損害。則原告主張被告於
上開期間內，無權占有附圖1編號A及附圖2編號B、E，受有
不當得利，堪信為真。
㈢土地法第97條第1項規定「城市地方土地之租金，以不超過
土地申報總價10％為限」。無權占有他人土地，可獲得相當
於租金之利益，為通常社會之觀念，此有最高法院61年台上
字第1695號判例可參。經查：系爭房地坐落秀水鄉，1817地
號土地之使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，
自105年1月起之申報地價為每平方公尺480元，1818地號土
地之使用分區為特定農業區，使用地類別為甲種建築用地，
自105年1月起之申報地價為每平方公尺960元，系爭建物係
於74年1月9日建築完成之農舍，按建物登記謄本登記之面積
為201.6平方公尺，按房屋稅籍證明書記載之面積為216.5平
方公尺，於105年期之房屋稅課稅現值285,400元，於108年
期之房屋稅課稅現值269,100元之事實，為兩造不爭執。本
院審酌後，認為以系爭房地合併申報總價4％計算無權占有
所受利益為適當。其次，系爭建物按建物登記謄本登記之面
積與按房屋稅籍證明書記載之面積雖有不同，惟本件主要爭
點在於不當得利之價額，自應採用後者記載之面積，始得與
房屋稅課稅現值結合。是系爭建物以105年期之房屋稅課稅
現值285,400元計算，每平方公尺現值為1,318元（計算式：
285,400元÷216.5≒1,318，元以下四捨五入，下同），則
被告所獲不當得利為20,611元（計算式：如附表一）。原告
依不當得利之法律關係，一部請求被告返還不當得利20,611
元，及自不當得利前案之調解聲請狀繕本送達翌日即106年7
月20日起至清償日止按年息5％計算之利息，應屬有據；逾
此部分，尚屬無憑。
㈣民法第334條第1項規定「二人互負債務，而其給付種類相同
，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵
銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，
不在此限」。經查：被告辯稱原告自107年4月20日即反訴繫
屬本院之日回溯5年期間內，占有使用1817地號土地上如附
圖1編號G、H、I、J與1818地號土地上編號L、N，及1817地
號土地上如附圖2編號A、C、D、F之事實，為原告不爭執，
，堪信被告所辯為真。兩造就系爭房地並無分管契約存在，
已如前述，原告自102年4月21日起至107年4月20日止之5年
期間內，占有使用附圖1編號G、H、I、J、L、N及附圖2編號
A、C、D、F，既無正當權源，即屬無法律上原因，而受有利
益，致被告受損害。則被告辯稱原告於上開期間內，無權占
有附圖1編號G、H、I、J、L、N及附圖2編號A、C、D、F，受
有不當得利，應係可採。本院依前開標準，計算原告所獲不
當得利本金為37,907元（計算式：如附表二）。原告至本件
言詞辯論終結日止，得請求被告返還之不當得利為本金20,6
11元，及自106年7月20日起至108年2月20日止按年息5％計
算之利息，合計25,764元（計算式：20,611+20,611*5％*5
≒25,764），被告辯稱原告受有之不當得利本金為37,907元
，經核兩造互負不當得利之債務，其給付種類相同，並均屆
清償期，則被告行使抵銷，合於民法第334條第1項規定，應
屬有據。是原告請求被告返還之不當得利債權，已因抵銷而
消滅，其請求被告給付，為無理由，應予駁回。
反訴部分：
㈠民法第767條第1項前段、中段規定「所有人對於無權占有或
侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得
請求除去之」，第821條規定「各共有人對於第三人，得就
共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，
僅得為共有人全體之利益為之」。
㈡經查：
1.系爭房地為兩造共有，且無分管契約存在，已如前述。原
告未經被告同意，在1817地號土地上如附圖2藍色虛線部
分設置大門，亦為原告不爭執，自屬無權占有。則被告主
張附圖2藍色虛線部分為原告無權占有，堪信為真。從而
被告依所有權之法律關係，請求原告拆除大門，合於民法
第767條第1項中段、第821條前段規定，為有理由，應予
准許。
2.附圖2藍色虛線部分面積微小，爰認定其價額為3千元，就
被告勝訴部分，應依職權宣告假執行；惟原告 陳明 願供擔
保請准免為假執行之宣告，亦無不合，爰酌定相當擔保金
額准許之。
本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果
無影響，不另論述。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國108年3月13日
彰化簡易庭法官廖政勝
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，並
按應送達於他造之人數提出繕本或影本，及繳納第二審裁判費。
中華民國108年3月13日
書記官彭品嘉
附表一：
（附圖1編號A面積*1817地號土地申報地價+附圖2編號B面積*181
7地號土地申報地價+附圖2編號E面積*1817地號土地申報地價+附
圖2編號E房屋面積*房屋現值）*4％*5年*原告應有部分3/4＝〔
（40+29+58）*480+58*1,318〕*0.04*5*0.75≒20,611
附表二：
（附圖1編號G、H、I、J面積*1817地號土地申報地價+附圖1編號
L、N*1818地號土地申報地價+附圖2編號A、C、D、F*1817地號土
地申報地價+附圖2編號D房屋面積*房屋現值）*4％*5年*被告應
有部分1/4＝〔（50+1.1+380.3+462）*480+（92+43.9）*960+（
24+59+62+99）*480+62*1,318〕*0.04*5*0.25≒37,907