臺灣南投地方法院103年度重訴字第40號民事判決

裁判字號：臺灣南投地方法院103年重訴字第40號民事判決

裁判日期：民國104年11月25日

裁判案由：租佃爭議

臺灣南投地方法院民事判決103年度重訴字第40號原告祭祀公業法人南投縣 張琯溪公 法定代理人 張明煥 訴訟代理人 張慶達 律師複代理人 楊凱傑 訴訟代理人 張枝樑 被告 鄒麟 訴訟代理人 張英一 律師複代理人 謝宏偉 律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國104年11月11日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第
1項、第2項前段定有明文。
二、經查：本件租佃爭議事件，經南投縣政府耕地租佃委員會、南投縣南投市公所耕地租佃委員會依法調處、調解不成立，而由南投縣政府移送本院審理，有南投縣政府民國103年7月30日府地權字第0000000000號函附相關資料在卷可稽（見本院卷第4頁至第36頁），故原告提起本件訴訟符合法定程序，本院應予受理，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：㈠被告於承租原告所有坐落南投縣南投市○○段0000000段
00000地號土地（以下不引縣、市、段，並合稱系爭土地），兩造訂有耕地三七五租約（下稱系爭375租約）。然原告發現被告於系爭土地如附圖即南投縣南投地政事務所（下稱南投地政）複丈日期民國104年6月17日複丈成果圖（下稱附圖）所示：代號A面積110平方公尺及A1面積43平方公尺土地上興建房屋（下爭系爭房屋），經營「 阿松 麵担」，做為商業使用，另於代號B面積14平方公尺及B1面積3平方公尺土地搭設雨棚，於代號D面積30平方公尺及D1面積73平方公尺土地，鋪設水泥地。被告顯有不為耕作及不自任耕作之情形，依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項之規定，系爭375租約無效。原告並於102年8月8日以存證信函通知被告，依同條例第17條第1項第4款之規定終止系爭375租約。
㈡系爭土地南側鄰地即現作為停車場之土地，確由南投縣政府
所徵收，然系爭土地則未被徵收。被告雖向原告繳交基地租金，但原告並未同意被告於系爭土地上興建系爭房屋。況縱被告曾向原告繳交基地地租，亦不影響被告未自任耕作而耕地租約無效，以及非因不可抗力繼續1年不為耕作等事實。
並聲明：確認兩造間就系爭土地之系爭375租約之法律關係不存在。
二、被告則抗辯略以：㈠被告確實與原告訂立系爭375租約，然原告於數10年前曾與
原告另行簽訂租地建屋之租約（下稱建地租約），而經原告同意於系爭土地興建系爭房屋，原告並向被告收取建築基地租金，則系爭房屋係基於建地租約占有使用系爭土地，原告於數10年後再以被告於系爭土地興建系爭房屋為由主張終止系爭375租約，自屬不當。
㈡系爭土地業經政府依都市計劃編定○住○區○道路用地，且
承租之土地大多經南投縣政府強制徵收，闢建為停車場及道路使用，則遭徵收之部分土地，顯係不可歸責被告之原因致不能繼續耕作，其餘小部分土地，亦由被告種植香蕉、龍柏、地瓜菜、野菜及其他植栽使用中，被告並無耕地三七五租條例第16條第1項未自任耕作之情形。原告以被告租地建屋之事實及耕地已遭徵收不能繼續耕作之情形，主張被告未自任耕作而致耕地租約無效，以及繼續1年不為耕作而終止租約，自非有據。並聲明：如主文第1項所示。
三、兩造不爭執事項：㈠被告承租原告所有坐落南投市○○段0000000段00000地
號之系爭土地，兩造訂有南崇字第2號耕地三七五租約即系爭375租約。
㈡被告於系爭土地如附圖所示代號A及A1部分土地興建系爭房屋，經營阿松麵担。
㈢被告經營阿松麵担之系爭房屋部分土地，自68年起本於另一基地租約由被告繳交基地租金迄今。
四、兩造爭執事項：㈠如附圖代號A1、A2部分土地，是否為系爭375租約之範疇？㈡系爭375租約是否違反耕地三七五減租條例第16條第1項、
第2項（未自任耕作）而無效？㈢系爭375租約是否因違反耕地三七五減租條例第17條第1項第
4款「非因不可抗力繼續一年不為耕作」規定，經原告合法終止？
五、本院之判斷：㈠被告承租原告所有坐落南投市○○段0000000段00000地
號之系爭土地，兩造訂有南崇字第2號耕地三七五租約即系爭375租約；被告於系爭土地如附圖所示代號A及A1部分土地興建系爭房屋，經營阿松麵担；被告經營阿松麵担之系爭房屋部分土地，自68年起本於另一基地租約由被告繳交基地租金迄今等情，為兩造所不爭執，並有土地登記第二類謄本、地籍圖謄本、臺灣省南投縣私有耕地租約書、繳交租金明細表、證明單、統一發票、請款單、證明聯、稻穀代金請款單、臺灣中小企業銀行存款憑條、通知書（見本院卷第50頁至第52頁、第60頁至第133頁），復經本院履勘現場，製作勘驗筆錄及現場照片（見本院卷第146頁至第151頁、第23
3頁），另囑託南投地政測量，製有如附圖之複丈成果圖在卷，應堪認定為真實。
㈡按承租人應自任耕作，違反此項規定者，原訂租約無效，耕
地三七五減租條例第16條第1項、第2項固定有明文。又承租人此項不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約雖屬無效。惟耕地租約無效後，如出租人與承租人有另行成立租賃關係之合意，兩造間自應以另行成立之租賃關係適用相關租賃規定，自不待言。
㈢經查：
⒈觀諸上開現場照片、勘驗筆錄所示，系爭土地除如附圖所示
代號A及A1部分外，其中附圖所示代號B、B1為雨棚，代號
C、C1、C2部分土地種植香蕉、地瓜葉等短期作物，代號D、D1部分土地則鋪設水泥；而上開臺灣省南投縣私有耕地租約書記載之系爭375租約，已將原先所約定之375租約均以稻谷等實物付租部分以斜線刪除，並於該租約書另登載兩造就132-4地號、面積315平方公尺土地及132-5地號、面積
230平方公尺土地，分別以94公斤、69公斤稻谷租額成立耕地租約，以及以132-4地號申報地價每平方公尺乘109.29平方公尺，再乘6%為建築基地租金，並於97年12月22日經南投縣南投市公所以投市民字第0000000000號函核定租約變更登記，經南投縣政府於97年12月29日府地權字第00000000000號函文同意備查，此有上開臺灣省南投縣私有耕地租約書及南投縣府104年3月3日府地權字第0000000000號函文及所附該府97年函文、南投縣南投市公所97年函文及耕地三七五租約變更登記申請書及租約書等在卷足佐（見本院卷第60頁、第173頁、第198頁至201頁），原告亦主張基地租約之位置就是如附圖所示代號A、A1部分土地（見本院卷第252頁背面）。
⒉則依兩造間曾將原375租賃契約標的範圍部分中之一部另行
約定基地建屋，並以申報地價每平方公尺乘一定數額計算建築基地租金，其餘部分仍以一定數額稻谷實物付租，並向主管機關申請變更租約登記等之客觀事實，堪認兩造間原375租約縱因被告興建系爭房屋未自任耕作而無效，惟兩造於原契約無效後，已有就原租約之一部即如附圖所示代號A、A1部分土地範圍另行合意締結基地租約，其餘部分即如附圖所示代號B、B1、C、C1、C2、D、D1部分土地，則更新締結
375租約，而訂立系爭375租約等情屬實。⒊基上，系爭土地如附圖所示代號A、A1部分土地，業經兩造
另行締結基地租約，而非系爭375租約範圍，故原告以被告於系爭土地上如附圖所示代號A、A1部分土地興建系爭房屋，違反耕地三七五減租條例第16條第1項及第17條第1項第4款之規定，主張系爭375租約無效，並因原告於102年8月8日以存證信函通知被告終止系爭375租約，而生終止租約之效力，自不足採。
㈣按耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項所謂不自任耕
作，係指承租人將耕地供非耕作之用或轉租或借與他人使用而言。倘承租人僅消極不為耕作，他人未經承租人同意，乘機占用耕地，縱承租人未自行本於占有人之地位請求返還，或請求出租人排除侵害交付耕地，自不能認係上開條項所稱不自任耕作（最高法院89年度台上字第1265號判決意旨參照）。又耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有非因不可抗力繼續一年不為耕作時，不得終止。耕地三七五減租條例第17條第1項第4款定有明文。
㈤經查：
⒈系爭土地因兩造間另行約定基地租約並更新系爭375租約後
，系爭375租約範圍僅及於如附圖所示代號B、B1、C、C1、C2、D、D1部分土地，已詳如上述。探究附圖所示代號C、C1、C2部分土地確實種植香蕉、地瓜葉等短期作物，而為耕作使用，並無不自任耕作可言；另附圖所示代號B、B1部分僅係於系爭房屋外搭建雨棚，雨棚下方復有雖堆有雜物，仍不影響土地使用，而附圖所示代號D、D1部分土地固鋪設水泥，然原告並未提出證據證明該部分土地之水泥為被告鋪設，況且，132-5地號土地南側132-37地號土地（78年9月
6日分割自132-5地號），確實遭南投市公所徵收為都市計劃停車場（停二、三、四），目前已作為停車場使用，惟停車場地勢略高於系爭土地，前開南投縣政府104年3月3日府地權字第0000000000號函文亦有詳細說明（見本院卷第17
3頁）及有上開現場照片可稽。故被告就附圖所示代號D、D1部分土地是否自行鋪設水泥而未自任耕作，已非無疑。則依前開說明，附圖所示代號B、B1及D、D1部分，均不符合耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項所謂不自任耕作之情形。
⒉又如附圖所示代號B、B1、C、C1、C2、D、D1部分土地之
東側有兩造締結基地租約之如附圖所示代號A、A1部分土地，其上並坐落被告興建之系爭房屋；北側及西側亦均有建物，無可對外通行之道路，附圖所示代號B、B1、D、D1部分土地因與南側132-37地號土地上停車場之地勢高度不同，而呈傾斜狀態，有上開現場照片附卷可參（見本院卷第149頁至第151頁）。故被告使用如附圖所示代號B、B1、C、C1、C2、D、D1部分土地時，須往南通行至132-17地號土地之停車場，方能對外聯絡通行；且附圖所示代號B、B1及D、D1部分土地位於聯絡至南側132-37地號土地上停車場之必經通道，則被告未於附圖所示代號B、B1及D、D1部分斜坡土地進行耕作，係因有對外聯絡之通行必要，而屬不可抗力之事由。是以，本件被告未有非因不可抗力繼續一年不為耕作之行為，原告援引耕地三七五減租條例第1項第4款之規定主張依其於102年8月8日寄發之存證信函而與被告終止系爭375租約，不足採信。
六、綜上所述，本件兩造於系爭土地如附圖所示代號A、A1部分土地另行締結基地租約，並就其餘代號B、B1、C、C1、C2、D、D1部分土地更新締結375租約，且因被告就如附圖所示代號B、B1、C、C1、C2、D、D1部分土地並無未自任耕作，或非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形，從而，原告依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項之規定，主張系爭375租約無效，或主張依同條例第17條第1項第4款之規定，以102年8月8日寄發予被告之存證信函終止系爭375租約，請求確認兩造間就系爭土地之系爭375租約之法律關係不存在均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊、防禦方法，核與判決之結果，不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國104年11月25日
民事第二庭審判長法官徐奇川
法官鄭順福法官林奕宏以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年11月25日
書記官