裁判字號：臺灣臺北地方法院102年簡上字第16號民事判決
裁判日期：民國104年03月26日
裁判案由：排除侵害
臺灣臺北地方法院民事判決102年度簡上字第16號上訴人 吳贊浩
施諷 共同訴訟代理人 林美倫 律師
陳勵新 律師 張衞航 律師被上訴人 楊富貴 訴訟代理人 徐令儀 上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國101年11月8日本院臺北簡易庭100年度北簡字第12024號第一審判決提起上訴，被上訴人減縮訴之聲明，經本院於104年3月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決主文第一項及第三項部分（除減縮部分外），及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定、減縮部分外）均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定、減縮部分外），由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分按於簡易事件第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但第255條第1項第2款至第6款之情形，不在此限，民事訴訟法第436條之1第3項準用第446條第1項定有明文。
次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，同法第255條第1項第3款亦有規定。本件被上訴人於原審起訴聲明原為：㈠上訴人吳贊浩應將坐落臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號地下1樓（下稱系爭地下室），如附圖所示Ａ部分空地（下稱Ａ空地）上之汽車移除，並將占有之土地騰空返還予被上訴人及共有人全體；㈡上訴人施諷應將坐落系爭地下室，如附圖所示Ｂ部分空地（下稱Ｂ空地）上之汽車移除，並將占有之土地騰空返還予被上訴人及全體共有人；㈢上訴人各應給付被上訴人新臺幣（下同）3萬2,148元，及自民事更正暨追加聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈣上訴人各應給付被上訴人6萬4,296元，及自民事更正暨追加聲明狀繕本送達翌日起至返還訴之聲明第1項予被上訴人及全體共有人之日止，按月給付1,608元（見原審卷一第32頁，原審卷二第19頁）；嗣於本院審理中將前開聲明變更為：㈠上訴人吳贊浩應將坐落系爭地下室Ａ空地上之汽車移除，並將占有之土地騰空返還予被上訴人及共有人全體。㈡上訴人施諷應將坐落系爭地下室Ｂ空地上之汽車移除，並將占有之土地騰空返還予被上訴人及共有人全體。㈢上訴人應各給付被上訴人3萬2,148元，及自民事更正暨追加聲明狀繕本送達翌日即100年11月22日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈣上訴人應各給付被上訴人2萬元（見本院卷一第124頁、第130頁、第132頁、第138頁、第218頁，本院卷二第39頁至第40頁、第46頁、第63頁背面），核屬減縮其訴之聲明，依法並無不合，應予准許。
貳、實體部分
一、被上訴人主張：兩造均自建商購置麗水美樹社區房地及系爭地下室之停車位，上訴人吳贊浩使用由其妻即訴外人 林壽鳳 承買之如附圖所示編號③汽車停車位（下稱③號汽車位），上訴人施諷則使用由其妻即訴外人 王葆儀 承買之如附圖所示編號①汽車停車位（下稱①號汽車位），麗水美樹社區之區分所有權人共10人，每人應有部分比例範圍不等，然停車位使用坪數均為14.2坪，並受各住戶與建商簽訂之預定房屋土地車位買賣契約（下稱系爭買賣契約）第2條房地標示第3點車位部分之約定，及該契約所附附件㈦預定區分所有權人會議同意書（下稱系爭同意書）、麗水美樹公寓大廈規約（下稱系爭規約）之拘束，而系爭同意書第7項並約定，如有違反或提出異於本約管理使用方式，致約定專用人產生損害時，立同意書人須加兩倍賠償，此項損失之賠償由約定專用人直接向違反之一方求償之。詎上訴人明知不得超出使用執照之範圍使用預留空地，且未經其他區分所有權人會議之決議或同意，上訴人吳贊浩擅將其使用之車輛停放在劃有機車位如附圖所示之Ａ空地，上訴人施諷則擅將其使用之車輛停放在劃有機車位如附圖所示之Ｂ空地，而各停放2部汽車據以占有使用，違反系爭規約第2條第4項「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定部分」之約定。又上訴人各無權占有Ａ、Ｂ空地作停車使用均逾5年，乃無法律上之原因受有相當於臺北市每一停車位每月租金6,000元之利益，致被上訴人受有損害。爰依民法第767條第1項、第821條，請求上訴人移車還地予被上訴人及全體共有人，另依民法第179條、第184條，請求上訴人各給付被上訴人自本件起訴回溯5年期間（即自95年11月8日起至100年11月8日）相當於租金之不當得利、損害賠償3萬2,148元【計算式：6,000元×12個月×5年×893/10000（被上訴人就系爭土地應有部分比例）＝3萬2,148元）】，暨自民事更正暨追加聲明狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，並依系爭同意書第7項約定請求上訴人各給付違約金2萬元（上訴人於原審原請求按損害賠償2倍計算之違約金6萬4,296元及按月給付1,608元，上訴後減縮為2萬元）等語。
二、上訴人則以：系爭地下室共有9個機車停車位，但全部住戶僅有3、4部機車，如附圖編號6、7、8、9號機車停車位因設置風管致實際上難以停放機車，上訴人吳贊浩配偶林壽鳳所有③號汽車位旁即為系爭地下室之電梯口，若在該處停車將妨害住戶進出造成不便，上訴人吳贊浩遂經其他住戶之請託，將汽車往前停放使用Ａ空地；而上訴人施諷係因①號汽車位旁空地較大且有停放2部汽車之需求，乃於該①號汽車位旁另停放1部汽車。然麗水美樹社區於93年間交屋，社區住戶僅有9戶，社區住戶有「一位二停」之情形至少逾5年之久，各共有人對地下室停車位放置之情形及對各自占有管領之部分互未干涉，應認有默示分管契約存在；且系爭地下室停車場之電動門曾於97、98年間損壞，麗水美樹管理委員會（下稱管委會）亦向上訴人施諷收取2部汽車分擔比例之修繕費，足認管委會對上訴人施諷在系爭地下室停車位一位二停亦予同意。復依100年9月17日管委會區分所有權人會議第㈦項決議，有關麗水美樹社區停放車輛之方式，均按照社區成立以來原有之舊制及方式，即於被上訴人於100年4月16日擔任管委會主委前，系爭地下室既有之一位二停情況停放汽車；再依100年10月22日麗水美樹社區第一次臨時區分所有權人會議決議通過之系爭地下室停車場約定專用案，Ｂ空地約定由上訴人施諷配偶王葆儀專用，如附圖編號8、9號機車停車位（約相當於Ａ空地範圍）則約定由林壽鳳專用，被上訴人請求排除侵害及返還不當得利，並無理由。又系爭同意書第7項雖記載「七、以上事項均經立同意書人於首次區分所有權人會議中追認同意」，惟因建商規劃之停車位動線設計不良，故93年12月25日首次區分所有權人會議並未追認同意系爭同意書及附件㈩之住戶公約同意書，是各區分所有權人就停車位達成分管協議，並未禁止事後再行變動，抑或禁止就已劃為停車位以外之共用空地另成立默示合意之分管契約。退而言之，縱認上訴人無權使用系爭空地，上訴人並非占用「停車位」，被上訴人亦無權向被告請求依臺北市每月每一停車位租金計算損害金，而僅得依土地法第97條規定，依占用之土地持分面積及土地申報地價之年息10％以下計算不當得利損害金等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人部分勝訴之判決，判命上訴人應分別將坐落系爭地下室之Ａ、Ｂ空地上汽車移除，並將占有之土地騰空返還予被上訴人及共有人全體；上訴人應各給付被上訴人3萬2,148元及自100年11月22日起至清償日止，按年息5％計算之利息；上訴人應各給付被上訴人2萬元，及自100年11月22日起至將占有前開空地返還予被上訴人及全體共有人之日止，各按月給付被上訴人1,000元；駁回其餘請求。被上訴人就其敗訴部分未聲明不服已告確定，並減縮訴之聲明，上訴人就其敗訴部分提起上訴，並聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
被上訴人則聲明：上訴駁回（確定及減縮部分不在本院審理範圍內）。
四、兩造不爭執之事實（見本院卷二第64頁背面至第65頁）：㈠上訴人吳贊浩之妻林壽鳳、上訴人施諷之妻王葆儀與被上訴
人楊富貴於92年間自建商第一手購置麗水美樹社區公寓大廈房地，及同大廈之系爭地下室停車位，各與建商簽訂土地房屋預定買賣合約書（包含預定房屋土地車位買賣契約書及附件㈠至㈩），其中附件㈦之系爭同意書第7條約定：「以上事項均經立同意書人並承諾於首次區分所有權人會議中追認同意，如有違反或提出異於本約管理使用方式，致約定專用人產生損害時，立同意書人須加兩倍賠償，此項損失之賠償由約定專用人直接向違反之一方求償之」。
㈡系爭地下室坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地，用
途為防空避難室兼停車，如附圖Ａ、Ｂ空地所示位置現劃設為麗水美樹社區公用之機車停車位及共用通道，並無獨立之產權建號，而登記為含被上訴人在內之麗水美樹社區區分所有權人所共有。被上訴人為如附圖所示⑦號汽車位所有權人，林壽鳳為如附圖所示③號汽車位所有權人，王葆儀則為附圖所示①號汽車位所有權人，此有臺北市政府工務局93使字第0284號使用執照（見原審卷一第5頁）、土地登記謄本（見原審卷一第42至48頁）、兩造提出之現場照片，及臺北市大安地政事務所101年6月27日北市大地登字第00000000000號函及所附之建物登記謄本及建物平面圖在卷為憑（見原審卷一第331至第334頁）。
㈢上訴人吳贊浩使用③號汽車位停放2輛汽車而占用Ａ空地（
含編號8、9號機車停車位）；上訴人施諷使用①號汽車位停放2輛汽車而占用Ｂ空地（含編號4、5號機車停車位），上開占用情形自本件起訴時起回溯已逾5年（見本院卷一第67頁上訴人爭點整理狀、第198頁上訴人辯論意旨狀）。
㈣麗水美樹大廈於93年12月25日召開第一次區分所有權人會議
，並通過系爭規約，該規約第2條第4項約定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權人會議決議者，得將部分之停車空間約定為約定專用供特定區分所有權人使用…」；上開會議紀錄並附有由林壽鳳簽名之附件㈩住戶公約同意書，其中第3條第4項約定：「禁止更改變動有關本建築物之一切公共建材及設施部分，禁止於樓（電）梯間、地下室等社區共同使用部分周圍佔用或堆置私物」，此有規約與會議記錄在卷（見原審卷一第95、160、163頁）。
㈤麗水美樹社區100年10月22日召開第一次臨時區分所有權人
會議之決議，通過系爭地下室停車場約定專用案，即將Ｂ空地（即①號汽車位旁邊與編號4、5號機車停車位間之空間）約定由王葆儀專用，如附圖所示編號8、9號機車停車位則約定由林壽鳳專用；上開決議於101年8月14日經本院100年度訴字第4131號判決無效，並於103年6月12日經高等法院以101年度上字第1194號判決上訴駁回而確定在案，有上開案件判決及確定證明書附卷可稽（見本院卷第127頁至129頁、第
195、196、221頁），並經本院依職權調閱該案卷宗查核屬實。
五、得心證之理由：被上訴人主張系爭地下室之空地屬全體區分所有權人共有，詎上訴人吳贊浩、施諷各無權占用Ａ空地、Ｂ空地停放汽車，應移車還地予全體共有人，並應給付相當於租金之不當得利、損害賠償及系爭同意書所訂之違約金等語，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。則本件應審究者厥為：㈠系爭地下室之共有人間就Ａ、Ｂ空地是否存有分管契約？上訴人占用該Ａ、Ｂ空地停放汽車，是否有正當權源？㈡被上訴人請求上訴人將Ａ、Ｂ空地上之汽車移除，並將占有之該空地騰空返還予被上訴人與全體共有人，是否有理由？㈢被上訴人得否請求上訴人給付相當於租金之不當得利或損害賠償？金額為何？㈣被上訴人依系爭同意書第7項請求上訴人給付違約金，有無理由？金額為何？茲分述如下：
㈠系爭地下室之共有人間就Ａ、Ｂ空地是否存有分管契約？上
訴人占用該Ａ、Ｂ空地停放汽車，是否有正當權源？⒈按區分所有建築物之共有部分，指區分所有建築物專有部
分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，民法第799條第2項後段定有明文。次按共有人就共有物約定分管，本應以意思表示訂立分管契約，此項意思表示雖不限於明示，默示亦可成立，惟所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，惟單純之沉默，與默許同意之意思表示不同，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用，除依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示有特別情事（最高法院21年上字第1598號及29年上字第762號判例意旨參照）。
⒉上訴人辯稱系爭地下室之共有人間就Ａ、Ｂ空地存有分管
契約，其等占用該部分空地有正當權源等情，已為被上訴人所否認，自應由上訴人就此有利於己之事實負舉證之責。經查：
⑴系爭地下室無獨立建號，用途為防空避難室兼停車場，並
劃設有如附圖所示編號①至⑦之汽車停車位，其中⑦、③、①號汽車位分別為被上訴人、上訴人吳贊浩、上訴人施諷向建商購得，而系爭規約第2條第4項曾經麗水美樹社區之區分所有權人會議通過等情，業如兩造不爭執事實㈠、
㈡、㈣所列，堪認系爭地下室雖為麗水美樹社區全體區分所有權人共有，然自兩造購買麗水美樹社區房屋時起，①至⑦號汽車位乃經由區分所有權人各自從建商買受取得，而成為區分所有權人間約定予各買受人專用之部分，亦即被上訴人、上訴人吳贊浩、上訴人施諷分別就⑦、③、①號汽車位位置有約定專用權限，如未有其它分管契約或另經區分所有權人會議決議，各區分所有權人自應依照該約定專用部分使用，而不得逾越該範疇。
⑵本件上訴人雖謂住戶間就渠等長期以來「一位二停」之情
形並未表示異議，故已成立默示分管契約云云，並舉證人即曾任麗水美樹社區主任委員之 李佳信 於原審具結證述：伊居住6年及擔任主委期間，未有住戶反應被告2人占用Ａ、Ｂ空地等語為佐（見原審卷一第203頁至第204頁之開庭筆錄）。然上開情形縱然屬實，亦僅係單純之沈默，與「表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思」之情形尚有不符，且公寓住戶對他住戶占用共用部分之情事，或因權利意識欠缺，或基於睦鄰情誼與人為善，或礙於處置耗時費力而時間金錢支出之能力不足，常未為積極異議爭執反對之情形，亦屬常見，亦難逕認他住戶之單純沉默，即屬願與上訴人成立分管契約之默示意思表示。矧且，證人即社區A棟5樓區分所有權人 蕭淑華 於原審具結證稱：1戶1個車位，不能停2台汽車…機車位4、5、6、7、8、9號沒人停，因為機車位4589都停轎車，上訴人2人停車都有佔到機車位，因為他們要停2台，這是違規，機車位不夠，大家都擠在一起停，李佳信有去勸導但無效…他說他要去跟①、③、④號汽車位講1個車位只能停1台車…除了各自的汽車停車位外，住戶之間並沒有約定其他公共區域的分管契約等語（見原審卷一第206至207頁），被上訴人之妻徐令儀亦曾於100年9月18日要求訴外人即社區管理員 林枝財 通知上訴人勿將汽車停放在共用機車格，此有被上訴人提出之錄音光碟及譯文為憑（見原審卷一第291頁），並經林枝財於原審當庭確認錄音內容無訛（見原審卷一第272頁）。再者，被上訴人擔任麗水美樹委會主委後，管委會曾於系爭地下室公告欄張貼住戶應依社區公約第2條第2項所訂，不得任意占用該地下室共用機車格停放車輛之告示，亦有100年9月8日公告照片及影本附卷可參（見原審卷一第17至18頁、第96至97頁），綜上足見住戶間就上訴人占用Ａ、Ｂ空地停車非無異議。至上訴人施諷所提麗水美樹管委會出具之函文（見本院卷一第205頁至第206頁），充其量僅得證明系爭地下室車庫鐵捲門曾於97年間毀損，上訴人施諷乃以2份車位之比例向管委會支付修繕款3,720元（計算式：1萬8,600元÷10×2＝3,720元）之事實，無法據以認定管委會獲其他共有人授權同意上訴人施諷占用上開空地。徵諸上述，上訴人辯稱系爭地下室共有人就其等使用Ａ、Ｂ空地有默示分管契約存在，要無足採。
⑶上訴人另辯以：100年9月17日之麗水美樹社區區分所有權
人會議決議該社區停放車輛之方式，均按照社區自成立以來原有之舊制及方式，嗣100年10月22日之第一次臨時區分所有權人會議亦決議將Ａ、Ｂ空地約定由上訴人配偶專用云云。惟查，100年9月17日區分所有權人會議通過事項第7條並未指明「社區自成立以來原有之舊制及方式」具體內容為何，此有該會議紀錄附卷可參（見原審卷一第99至101頁、第354至355頁、原審卷二第16至17頁）；而證人即曾任社區主任委員李佳信於原審具結證稱：停車位就伊理解，是照原先購買契約的權利，另外公共部分並沒有其他約定等語（見原審卷一第203頁）；又上訴人所稱其餘住戶均默示同意一位二停使用方式既非可採，已如前述，上訴人復未能舉證全體區分所有人嗣曾另行訂定分管契約，則堪認該社區最初成立時已存在之約定專用方式或舊制，乃各區分所有人應依渠等分別自建商購入之車位編號暨位置使用，即被上訴人、上訴人吳贊浩、上訴人施諷均不得逾越其各自約定專用⑦、③、①號汽車位之範疇，並無所謂一位二停之合法舊制存在。況且，100年10月22日第一次臨時區分所有權人會議雖曾約定Ｂ空地、編號8及9號機車位（相當於Ａ空地之位置）分別由上訴人施諷之配偶、上訴人吳贊浩之配偶專用，然該會議決議業由本院判決無效確定在案，亦如不爭執事實㈤所述。從而，上訴人辯稱前開二區分所有權人會議決議可資佐證渠等有權占用
Ａ、Ｂ空地云云，洵非可採。⑷上訴人吳贊浩再抗辯：因建商車位設計規劃不良，伊倘在
其所有③號汽車位停車，將致其他住戶難以從緊鄰該車位之電梯口出入，伊乃經住戶要求，內移至Ａ空地停車云云。惟查，③號汽車位與Ａ空地均由上訴人停放汽車，有照片在卷可稽（見原審卷一第298頁）；上訴人吳贊浩亦於其提出之DVD光碟內口述自承「…建商說明…停放③號汽車位之汽車，仍然可以往前停。故平常均將車子往後方機車格停放，晚上由媳婦停放另一台汽車在③號汽車位」、「為便利住戶電梯口進出，平常白色汽車會往9號機車格方向停放；而晚間7點後，停放另一輛汽車…」等語，業據原審勘驗該光碟屬實，有勘驗筆錄可憑（見原審卷一第317頁至背面），益徵上訴人吳贊浩確有同時占用編號③與Ａ空地停車，故其所辯占用Ａ空地係為空出③號汽車位俾其他住戶方便進出電梯口云云，委無足取。又觀諸上訴人吳贊浩提出之建商原始設計地下層平面圖（見原審卷一第341頁），不僅就所謂雙位面積之記載付之闕如，從相對位置以觀，該圖就③號汽車位是否囊括如附圖所示Ａ空地之部分，亦有疑義，上訴人復自承：伊購買2戶，建商原設計編號②、③號汽車停車格均註明「雙位」，表示可以停放2部汽車，但交屋時，建商以另一張設計圖取代，並在編號②、③號汽車停車格後方規劃編號6、7、8、9機車位等語（見原審卷一第317頁）。故該圖既非買賣契約之正式附圖，至多僅得認定建商之原始設計圖曾在編號③汽車車位上手寫「雙位」2字，無法證明上訴人吳贊浩就③號汽車位有一位二停之權限。
⒊承前所述，上訴人不能證明系爭地下室共有人間就上訴人
占用Ａ空地、Ｂ空地有明示或默示之分割契約存在，且系爭地下室除建商所劃設之停車位置外，其餘空間本應兼以防空避難室之目的使用（如兩造不爭執之事實㈡），區分所有權人亦不得違背公寓大廈管理條例第9條、第7條第4、5款、第15條第1項、第16條第2項規定就上開空地約定專用。從而，上訴人辯稱其等占用上開空地有正當權源，殊非有據，被上訴人主張上訴人無權占有上開空地，應為可取。
㈡被上訴人請求上訴人將Ａ、Ｂ空地上之汽車移除，並將占有
之該空地騰空返還予被上訴人與全體共有人，是否有理由？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條本文規定甚明。又請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告，如非現在占有該物之人，縱令所有人之占有係因其人之行為而喪失，所有人亦僅於此項行為具備侵權行為之要件時，得向其人請求賠償損害，要不得本於物上請求權，對之請求返還所有物（最高法院29年上字第1061號判例要旨參照）。而是否為現在占有該物之人，應以最後事實審言詞辯論終結時之事實狀況為認定之標準。
⒉上訴人辯稱其等於原審判決後自102年4月25日起迄今已無
一位二停之情狀，業將Ａ、Ｂ空地返還予被上訴人及共有人全體等語，自應由上訴人舉證以實其說。經查：
⑴上訴人施諷辯稱其自102年4月25日起即未再占有使用Ｂ空
地停放汽車等情，業據提出其於102年7月2日在系爭地下室所張貼予麗水美樹社區管委會與全體住戶之公開聲明書照片為證（見本院卷一第207頁），被上訴人就此事實亦不爭執（見本院卷二第64頁），堪認被上訴人施諷所辯洵屬可採。
⑵上訴人吳贊浩抗辯其自102年4月25日起即未再占有使用Ａ
空地停放汽車等節，亦據提出其與林壽鳳於102年3月20日出具同意書、102年7月2日公開聲明書照片為證（見本院卷一第111頁、第207頁），被上訴人雖陳稱：上訴人吳贊浩尚未完全返還，該空地有時仍會停2部車，但非麗水美樹大廈住戶，應係上訴人吳贊浩訪客之汽車云云。惟所謂「占有」係指對於物有事實上之管領力（民法第940條參照），被上訴人既自承Ａ空地「有時」才會停2部車，且另部車並非上訴人吳贊浩或其占有輔助人所有，自難認上訴人吳贊浩仍有占有使用Ａ空地之事實，上訴人吳贊浩此部分所辯應為可信。
⒊準此，於本院最後事實審言詞辯論時，上訴人施諷、吳贊
浩已未占有Ａ空地、Ｂ空地，揆諸前揭說明，上訴人請求其等移車還地，難認有據。
㈢被上訴人得否請求上訴人給付相當於租金之不當得利或損害
賠償？金額為何？⒈按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、
收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判例意旨參照）。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益，亦係侵害該房地所有人之所有權，應構成侵權行為，被害人對於侵權行為人得請求賠償相當於租金之損害（最高法院61年台上字第1695號判例、67年台上字第3622號判例意旨參照）。查系爭地下室為全體區分所有權人共有，兩造均為共有人，上訴人吳贊浩、施諷於起訴前，分別無權占用Ａ、Ｂ空地均逾5年以上，業如兩造不爭執事項㈢所示，而被上訴人就該空地之應有部分比例為10000分之893，有土地登記謄本在卷（見原審卷一第43頁），則被上訴人請求上訴人依被上訴人應有部分比例為基準，各給付自本件起訴回溯5年期間相當於租金之不當利益或損害賠償，自屬有據。
⒉復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價額年息10％為限，土地法第97條第1項固有明文，惟按土地法第3編第3章「房屋及基地租用」之立法意旨，本為解決國民居住問題，維持民生之安定。由於城市人口密集，房屋供不應求，導致有房屋者，高抬房價及房租，遂於土地法第3章設定若干條文，藉以有助於住宅問題之解決。其中第97條限制出租房屋之租金額，即係在保障經濟上之弱者即承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題。惟如承租之房屋非單純供居住安身之用，承租人因承租房屋而獲得之利益，非一般供住居用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議意旨參照）。是土地法第97條關於約定最高租額之限制，應僅限於承租城市地方單純供住宅使用之房屋始有其適用。經查：系爭地下室之法定用途乃防空避難室兼停車空間，有臺北市工務局使用執照、建物登記謄本及平面圖在卷已如前述，而上訴人除分別合法使用其所有③、①號汽車位停放1部汽車外，另各自無權占有使用該車位旁Ａ、Ｂ空地停放第2部汽車，亦為兩造所不爭執，故上訴人占有該空地顯非供居住安身之用，而以停車之目的為利用，參酌上開說明，計算停車位相當於租金之不當得利部分，應無土地法第97條規定之適用。且縱比照土地法第97條以土地及建物申報總價年息10％計算該Ａ、Ｂ空地租金，系爭地下室房地僅有土地申報地價而無建物價值資料可參，上訴人復自承未能就建物價額舉證（見本院卷二第65頁背面），則上訴人主張應依土地法第97條規定計算，亦乏所據。
⒊上訴人另辯以：Ａ、Ｂ空地乃各包含如附圖所示編號8號
及9號、4號及5號機車停車位，然該機車停車位既均為麗水美樹社區住戶得免費使用，可推論渠等所占用面積自不足1個停車位之法定面積12.9平方公尺、而僅約為10平方公尺云云。惟衡酌上訴人停放汽車，未必每次均精準占用③號汽車位旁包含編號8及9號機車車位之Ａ空地、①號汽車車位旁包含編號4及5號機車車位之Ｂ空地，偶有前後左右偏斜至編號③、①或Ａ、Ｂ空地前後左右外緣之空地之可能，此有上訴人停車照片附卷可參（原審卷一第8至16頁、第214頁、第292頁至第299頁，本院卷一第97至104頁）；且上訴人施諷在①號汽車位旁（即相當於Ｂ空地範圍內）多停放1輛汽車，有時並未占用編號4及5號機車車位，此有上訴人所提出之照片可佐（見原審院卷一第76頁、第108頁、第275-2頁至第275-3頁），堪認上訴人占用之空地面積縱未囊括免費之機車停車位，仍足供停放1輛汽車，尚難逕以約10平方公尺之面積為斷。是上訴人上開所辯，洵無足取。
⒋準此，本院審酌Ａ、Ｂ空地坐落臺北市○○區○○○路○
段，經濟價值甚高，被上訴人主張之臺北市車位月租金6,000元亦未悖離市場交易常情與經驗法則，尚屬適當。則上訴人就Ａ、Ｂ空地於起訴前5年即95年11月8日起至100年11月8日之期間，受有相當於租金之不當得利，按被上訴人就該空地之應有部分比例計算，應各自返還被上訴人3萬2,148元之不當得利或損害賠償（計算式：6,000元×12個月×5年×893/10000＝3萬2,148元，元以下四捨五入）。
㈣被上訴人依系爭同意書第7項請求上訴人給付違約金，有無
理由？金額為何？被上訴人主張：上訴人無權占有使用Ａ、Ｂ空地，致伊受有損害，應依系爭同意書第7條給付損害2倍之賠償云云，並提出預定房屋土地車位買賣契約附件㈦預定區分所有權人會議同意書為憑（見原審卷一第149頁至第150頁）；上訴人則抗辯系爭同意書未經首次區分所有權人會議追認同意，自無拘束上訴人之效力等語。經查，兩造自建商購置麗水美樹社區房屋時，除房屋土地車位買賣契約之外，均併與建商簽訂系爭同意書，該同意書第7條載有「以上事項均經立同意書人並承諾於首次區分所有權人會議中追認同意」之約定等情，固如不爭執事實㈡所示，惟93年12月25日舉行之首次區分所有權人會議並未追認該同意書，有被上訴人所提出之會議紀錄在卷可稽（見原審卷一第160頁），被上訴人亦未就該同意書嗣後是否曾經區分所有權人會議另行追認乙節為舉證。
且綜觀該同意書所載之8條約款，主要係就麗水美樹社區之共用部分及約定專用部分之使用管理為規範，然首次區分所有權人會議既已另行訂定通過94年1月版本之系爭規約，並於規約第2條以降規範該大廈專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分之使用管理（見原審卷一第94頁至
第95頁），足見社區住戶固均承諾遵守系爭規約，然就是否須遵守上開同意書第7條違約金約款，尚未有一致之意思表示，自難認兩造已經由第三人即建商為媒介，從中傳達兩造互為之意思表示而獲致締結該同意書之合意。且系爭同意書第7條係記載「立同意書人...如有違反或提出異於本約管理使用方式，致『約定專用人』產生損害時，立同意書人須加兩倍賠償，此項損失之賠償由『約定專用人』直接向違反之一方求償之」，然Ａ、Ｂ空地係住戶共用，被上訴人並非約定專用人，其據以向上訴人請求違約金，亦與該約定之要件不符。從而，被上訴人依系爭同意書第7項請求上訴人給付違約金，要無足取。
六、綜上所述，被上訴人依民法第179條、第184條規定請求上訴人各給付被上訴人自本件起訴回溯5年相當於租金之不當得利及損害賠償3萬2,148元及自民事更正暨追加聲明狀繕本送達翌日即100年11月22日（見原審卷第67、69頁）起算之法定遲延利息，洵屬有據，應予准許，逾此所為請求，則無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，即有未恰，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰予廢棄改判如主文第2項所示；至於上開應准許部分，原審判命上訴人如數給付並為假執行之宣告，並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不再予一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國104年3月26日
民事第三庭審判長法官劉又菁
法官賴淑芬法官歐陽儀以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國104年3月26日
書記官徐筱涵