裁判字號：最高法院91年台上字第274號民事判決
裁判日期：民國91年02月08日
裁判案由：給付價金
最高法院民事判決九十一年度台上字第二七四號
上訴人乙○○訴訟代理人 陳啟昌 律師被上訴人甲○○右當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國八十八年十二月十四日台灣高等法院第二審更審判決（八十六年度上更㈠字第五一四號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：被上訴人於民國八十二年三月二十二日以總價新台幣（下同）一千一百九十五萬元，向伊買受坐落於台北市○○區○○段二小段七五、七六、八一︱二、－五四等地號土地上之逸仙麗舍地下一樓房屋及基地應有部分（下稱系爭房地），並與伊簽訂房屋、土地預定買賣契約書。伊已於同年九月間，依約將系爭房地所有權移轉登記，並交付予被上訴人占有、使用，惟被上訴人竟以伊未履行搭建採光罩之約定為由，拒付價金尾款一百二十萬元，而該採光罩雖因違建不能搭建，但扣除其製作費、材料費共二十二萬三千元，被上訴人尚應給付伊九十七萬七千元等情，爰求為命被上訴人如數給付並加付八十四年三月十六日起算法定遲延利息之判決（上訴人逾此部分之請求，經原審前審判決其敗訴後，未據其聲明不服，已告確定）。
被上訴人則以：上訴人雖已將系爭房地所有權移轉登記，並交付伊占有、使用，但該系爭房地依約應有之往地下室階梯之採光罩，卻因係違建而遭建管單位拆除，兩造因而協議價金尾款一百二十萬元於採光罩搭建完成後給付。況系爭房地因上訴人不能搭建採光罩而影響其使用效能，伊除已依法解除系爭房地買賣契約外，並得請求損害賠償等語，資為抗辯。
原審維持第一審就上開部分所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，係以：上訴人主張兩造間就系爭房地成立買賣契約，其已將該房地所有權移轉登記，並交付予被上訴人占有、使用，但被上訴人尚有價金尾款一百二十萬元未付等事實，固屬真實，然由證人即上訴人之受任人僑果企業股份有限公司授權與被上訴人協議採光罩與價金給付之 黃顯國 所為證言及上訴人在第一審程序所為陳述以觀，搭建採光罩應屬契約之一部分。而被上訴人雖以採光罩係違建致遭拆除，影響其使用系爭房屋為由，抗辯系爭房地買賣契約已經其解除，但查該採光罩係供出入地下室，免遭雨淋、日曬之用，尚難認為系爭房地買賣契約之主要部分，且由系爭房屋現場照片顯示，該房屋樓梯出口高出路面三個階梯，已有防止路面積水滲入之功能，被上訴人又得以搭建塑膠雨棚代替採光罩使用，故被上訴人在知悉採光罩遭主管機關拆除之情形下，仍受領給付，並因採光罩之給付而另有協議，經營餐廳迄今，則其遲至八十五年四月九日始解除系爭房地買賣契約，顯然有失公平。況被上訴人於上訴人交屋時，即已獲悉採光罩有瑕疵，並為圖使用系爭房屋先行遷入，且與黃顯國達成於採光罩作好前，暫緩給付一百二十萬元尾款之協議，依民法第三百六十五條之規定，被上訴人解除契約亦已逾期。至被上訴人於八十二年十一月下旬致上訴人之存證信函，則僅催告上訴人於一定期限內補正瑕疵，尚難認係解除契約之意思表示。惟上訴人既與被上訴人協議價金尾款一百二十萬元於採光罩之搭建完成交付後給付，而上訴人搭建採光罩，因該採光罩係違建已給付不能，則被上訴人給付一百二十萬元之條件，即無法成就，而採光罩雖非房屋之主要部分，但對於系爭房地使用上之效能，卻有相當大之助益，占有重要一環，足以影響該房地之總價格，並非以扣除上訴人所主張之材料費及工資共二十二萬三千元，所可比擬。準此，上訴人請求被上訴人給付扣除採光罩上開材料費及工資後之其餘價金尾款九十七萬七千元，自非有據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查上訴人依約應搭建完成交付被上訴人之採光罩，係屬違章建築，為原審確定之事實，而違章建築依建築法第八十六條規定，係屬不法行為，則兩造協議系爭價金尾款一百二十萬元於該採光罩搭建完成交付後始為給付之約定，似為附有不法條件之法律行為。按日本民法第一百三十二條規定：「附不法條件之法律行為，無效。以不為不法行為為條件者，亦同。」我國民法雖未作規定，但在學理上應可作同一解釋。故兩造間之前揭協議，是否有效，非無疑義。乃原審就此疏未審認澄清，自屬可議。況上訴人在原審主張：買賣雙方約定買受人得保留一定之買賣價金，俟出賣人完成履行其一定義務再為給付，依一般交易慣例，除雙方有明確約定以此保留金額作為損害賠償金額外，該保留金額應僅為該特定義務不履行損害賠償之預供擔保，不能因出賣人無法履行特定義務，即謂買受人無給付保留價金之義務等語（見原審更字卷三五頁），亦屬重要攻擊防禦方法。原審未於判決理由項下說明其取捨意見，即為上訴人不利之判斷，判決理由亦屬不備。又原判決就採光罩不能搭建所生之損害，並未認定，而僅以該採光罩不能搭建，對於系爭房地價值之影響，非以扣除上訴人主張之採光罩材料費及工資所可比擬為由，即駁回上訴人之上訴，同有判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國九十一年二月八日
最高法院民事第一庭
審判長法官李錦豐
法官楊鼎章法官吳麗女法官謝正勝法官陳淑敏右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十一年三月一日