臺灣臺北地方法院94年度訴字第2294號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院94年訴字第2294號民事判決

裁判日期：民國94年08月31日

裁判案由：返還屋頂突出物

臺灣臺北地方法院民事判決94年度訴字第2294號原告丙○○
甲○○己○○戊○○庚○○共同訴訟代理人 顏火炎 律師被告丁○○
乙○共同訴訟代理人 趙元昊 律師
許瑞榮 律師上列當事人間請求返還屋頂突出物事件，本院於中華民國94年8月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由原告起訴主張：兩造為坐落台北市○○區○○段3小段31、33
、52等號土地及其上門牌號號碼台北市○○路○○號「惠安永吉大樓」（下稱系爭大樓）之共有人，被告丁○○為系爭大樓12樓之4房屋所有人，被告乙○為系爭大樓12樓之5房屋所有人，被告丁○○無權占用系爭大樓頂樓如附圖所示甲部分之13樓屋頂突出物（下稱13樓屋頂突出物），被告乙○則無權占用系爭大樓頂樓如附圖所示乙、丙部分之14樓屋頂突出物（下稱14樓屋頂突出物），爰依民法第767條、第821條規定，訴請被告各將所占用屋頂突出物遷讓返還予原告及其他全體共有人等情。
並聲明：㈠被告丁○○應自坐落台北市○○區○○段3小段第3
1、33、52等號土地上之門牌號碼台北市○○路○○號12樓頂樓如附圖甲部分所示13樓屋頂突出物遷讓並返還予原告及其他全體共有人。㈡被告乙○應自坐落台北市○○區○○段3小段第3
1、33、52等號土地上之門牌號碼台北市○○路○○號12樓頂樓如附圖乙、丙部分所示14樓屋頂突出物遷讓返還予原告及其他全體共有人。㈢願供擔保請准宣告假執行。
被告則以：被告丁○○及被告乙○之前手 周平 向系爭大樓建商
滙安建設股份有限公司（下稱滙安公司）購買系爭大樓房屋及基地應有部分時，買賣標的即包括系爭屋頂突出物之使用權，且滙安公司當時仍為區分所有權人之一，其出售頂樓以外樓層之房屋時，均與買受人約定由滙安公司保留屋頂突出物之使用權，於將系爭頂樓房屋出售予被告丁○○及周平時，始一併將系爭屋頂突出物使用權出賣移轉予被告丁○○及周平，足見滙安公司與各購屋者就系爭屋頂突出物已約定由頂樓購屋者專用，系爭大樓之共有人就系爭屋頂突出物已有分管契約存在，被告乙○嗣向周平購買系爭大樓12之5房屋及系爭14樓屋頂突出物使用權，被告占用系爭屋頂突出物並非無權占有，原告請求被告遷讓返還洵無足取等語，資為抗辯。並聲明：㈠如主文第1項所示。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
兩造不爭執之事實：
㈠兩造為坐落台北市○○區○○段3小段31、33、52等號土地
及其上「惠安永吉大樓」之共有人，被告丁○○為系爭大樓12樓之4房屋之所有人，被告乙○為系爭大樓12樓之5房屋之所有人，被告丁○○占用如附圖甲部分所示系爭13樓屋頂突出物，被告乙○則占用如附圖所示乙、丙部分系爭14樓屋頂突出物，系爭屋頂突出物為建商滙安公司竣工時即已合法存在之建物。
㈡原告丙○○、甲○○及被告丁○○、被告乙○之前手周平係
向建商購買系爭大樓房地之第一手買受人，原告甲○○購入價格為每坪63,259元，被告丁○○購入價格為每坪82,623元，周平購入價格為每坪77,954元，被告乙○於76年3月6日向周平購入價格為每坪91,986元。
㈢滙安公司曾出具使用權同意書予被告丁○○。
㈣系爭大樓管理委員會長期向被告就系爭13樓、14樓屋頂突出物收取管理費及回饋金。
㈤上開事實為兩造所不爭執，並有卷附系爭大樓及屋頂突出物
之照片（見本院94年度北調字第172號卷第8、9頁）、使用權同意書（見上開卷第10頁）、惠安永吉大樓管理委員會收費三聯單（見本院卷第13-36頁）、被告丁○○與滙安公司預定買賣契約書（見本院卷第41-44頁）、周平與滙安公司不動產買賣契約書（見本院卷第58-62頁）、周平與被告乙○不動產買賣契約書（見本院卷第63-65頁）、原告甲○○與滙安公司不動產買賣契約書（見本院卷第85-87頁）足憑，並經本院至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄（見本院卷第74、75頁）及台北市松山地政事務所製作之土地複丈成果圖（見本院卷第77、78頁）在卷可稽，自堪信為真實。
原告主張被告無權占用系爭屋頂突出物，已為被告所否認，並
以前揭情詞置辯，則本件兩造爭執之點即在被告就系爭屋頂突出物有無使用權？茲析述如下：
㈠按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就
其占有之物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之有利事實證明之。本件被告占用為系爭大樓全體所有人共有之系爭屋頂突出物業如前述，依上開說明，被告自應就其係有權占有之事實負舉證責任。次按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。
㈡經查，依原告甲○○與建商滙安公司簽訂之不動產買賣契約
書第6條第1項第2款約定：「屋頂突出物之使用權歸乙方（即滙安公司）所有，並受有關法令之保護。」另觀諸非本件原告之系爭大權原始買受人 鍾秀山 與滙安公司所訂預定房地買賣契約書亦有相同之約定（見本院卷第89頁背面），足見建商滙安公司與系爭大樓各承購戶已分別約定，系爭大樓共用部分之屋頂突出物由特定共有人使用。又依被告丁○○與滙安公司所訂預定房地買賣契約書第1條約定，被告丁○○買受之房屋範圍，除系爭大樓12樓之4房屋外，尚包括屋頂第13樓塔屋（即系爭13樓屋頂突出物）之使用權，建坪約37.52坪，系爭13樓屋頂突出物使用面積約18坪（見本院卷第44頁背面）；而被告乙○之前手周平與滙安公司所訂不動產買賣契約書第1條亦約定，買賣標的物房屋部分為系爭大樓12樓之5及屋頂14層塔屋使用權使用面積31坪（見本院卷第53頁），可見建商滙安公司保留系爭屋頂突出物之專用權，分別附隨於專有部分之頂樓房屋出賣予被告丁○○及周平。系爭大樓頂樓以外樓層之買受人明知滙安公司保留共有部分之系爭屋頂突出物之專用權，而與滙安公司簽訂買賣契約買受系爭大樓房屋，堪認各共有人就系爭屋頂突出物已有分管契約存在，自應受其拘束。嗣後周平再將系爭大樓12樓之5房屋及14樓屋頂突出物使用權出售予被告乙○，亦有彼等間之不動產買賣契約書可佐（見本院卷第63頁）。被告已按分管契約占有使用系爭屋頂突出物十餘年，其他共有人嗣後縱將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，應認其受讓人對於分管契約之存在，通常有可得而知之情形，均應受該分管契約之拘束。
㈢原告雖陳稱依滙安公司與被告丁○○間買賣契約書第11條第
3款約定，滙安公司仍自己保留屋頂突出物之使用權，並未附隨出賣予被告，故本件根本無分管協議可言云云。惟查，被告丁○○與滙安公司簽訂買賣契約時已約定買賣範圍包括系爭13樓屋頂突出物之使用權已如前述，其中第11條第3款約定「屋頂突出物之使用權歸乙方（即匯安公司）所有，並受有關法令之保護」僅係定型化契約條款，乃為滙安公司與其他買受人簽訂買賣契約之便利需要而已；再觀諸滙安公司出具予被告丁○○之使用權同意書，亦載明系爭13樓屋頂突出物使用權係歸屬於被告丁○○（見本院94年度北調字第172號卷第10頁），是原告前揭所述要無足採。
㈣原告另主張系爭屋頂突出物為系爭大樓共同使用部分，與建
物專有部分具有密不可分之主從關係，本件建商滙安公司出賣系爭大樓房屋時，於買賣契約約定保留系爭屋頂突出物之使用權，於法不合，其再將系爭屋頂突出物使用權出賣予被告丁○○及被告乙○之前手周平，自不能認有分管協議存在云云。然查，區分所有建物之共同使用部分，性質上係屬共有，共有人將各相關區分所有專有部分之建物所有權移轉時，依土地登記規則第72條第2款規定，其共同使用部分之所有權亦隨之移轉，各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的加以使用，或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣之標的，是建物專有部分所有人，固不得將共同使用部分之使用權單獨出售他人，或保留使用權而將建物專有部分出售他人。惟此係指建物專有部分所有人，將建物專有部分出售已非共有人，卻仍保留共用部分之使用權而言。本件建商滙安公司於仍為系爭大樓區分所有權人之一時，與購屋人約定由建商保留系爭屋頂突出物之使用權，再於出售系爭大樓12樓之4及12樓之5房屋予被告丁○○及周平時，始一併將系爭屋頂突出物使用權移轉予被告丁○○及周平，並無已非區分所有權人但仍保留共同使用部分使用權之情形。且在滙安公司仍為系爭大樓區分所有權人之情形下，即便隨其售屋情形致應有部分減少，但滙安公司仍為區分所有權人，其與各購屋者就共有部分之使用權加以約定應屬合法，其等之分管協議洵屬有效。
綜上所述，本件被告係本於分管協議占有使用系爭屋頂突出物
，其等並非無權占有，應可認定。從而，原告本於民法第767條、第821條規定，請求被告丁○○應將系爭13樓屋頂突出物遷讓返還予原告及其他全體共有人，被告乙○應將系爭14樓屋頂突出物遷讓返還予原告及其他全體共有人，即有未合，不應准許。
又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
假執行之宣告：
原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國94年8月31日
民事第四庭法官劉又菁以上為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國94年8月31日
書記官楊勝欽