臺灣高雄地方法院112年度重訴字第11號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院112年重訴字第11號民事判決

裁判日期：民國112年11月30日

裁判案由：拆屋還地

臺灣高雄地方法院民事判決112年度重訴字第11號原告 楊宜奮 訴訟代理人 劉嵐 律師被告 陳文慧
陳文齡 共同訴訟代理人 楊富強 律師
黃士龍 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國112年11月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告陳文慧應將坐落高雄市○鎮區○○段○○○地號土地上如附圖編號Ａ、Ｂ所示（使用面積依序為三十五點五五、三十七點六三平方公尺）之建物、定著物（不含編號ａ之大樓水塔使用鐵箱，含編號Ｂ之地磚）拆除、物品清空並回復原狀後，將上開土地騰空返還予原告及其他全體共有人。
二、被告陳文齡應將坐落高雄市○鎮區○○段○○○地號土地上如附圖編號Ｃ、Ｄ所示（使用面積依序為三十六點六五、三十七點六三平方公尺）之建物、定著物（含編號Ｄ之地磚）拆除、物品清空並回復原狀後，將上開土地騰空返還予原告及其他全體共有人。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項，於原告以新臺幣壹佰柒拾參萬貳仟元為被告陳文慧供擔保後，得假執行；但被告陳文慧以新臺幣伍佰壹拾玖萬伍仟柒佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、本判決第二項，於原告以新臺幣壹佰柒拾伍萬捌仟元為被告陳文齡供擔保後，得假執行；但被告陳文齡以新臺幣伍佰貳拾柒萬參仟捌佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告所有門牌號碼高雄市○鎮區○○○路00巷0弄0號0樓為公寓式建物（該棟0號及0號建物下稱系爭公寓），系爭公寓0號0樓（0000建號）、0號0樓（0000建號）建物分別為被告陳文慧、陳文齡所有。系爭公寓所坐落高雄市○鎮區○○段000地號土地（下稱系爭土地）為兩造與其他共有人共有，惟其中如附圖編號Ａ、Ｂ所示部分為陳文慧占用，編號Ｃ、Ｄ所示部分為陳文齡占用，分別於其上搭蓋建物、圍牆、棚架、鋪設地磚及堆置私人物品。查系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ所示部分，自始即設計為供全體共有人共用之空地，其上並設置有共用之排水溝，以利系爭公寓排放廢水，而被告未經原告及其他共有人同意，亦無1樓住戶得以專用之分管協議，即予占用並排除、妨礙其他共有人利用，係屬無權占有，爰依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告騰空返還占用之土地予原告及其他共有人等語。並聲明：㈠陳文慧應將坐落系爭土地上如附圖編號Ａ部分所示土地上（面積35.55平方公尺）之建物拆除、物品清空、編號Ｂ部分所示土地上（面積37.63平方公尺）之定著物（如棚架、圍牆、大門、地磚等）拆除、物品清空後，將土地騰空並回復原狀返還予原告及其他共有人；㈡陳文齡應將坐落系爭土地上如附圖編號Ｃ部分所示土地上（面積36.65平方公尺）之建物拆除、編號Ｄ部分所示土地上（面積37.63平方公尺）之定著物（如棚架、圍牆、大門、地磚等）拆除、物品清空後，將土地騰空並回復原狀返還予原告及其他共有人；㈢原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭公寓之0號及0號0樓為被告之父母購買，嗣登記為被告所有；系爭公寓0號0樓之最初承購戶為原告之父，後登記為原告所有。系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分，業經系爭公寓之建商與各承購戶訂立分管契約，約定專供1樓承購戶管理使用。建商就系爭公寓6號及8號1樓所定售價最高，而於公寓大廈管理條例施行前之臺灣集合住宅，類此在第1層樓銷售，常因售價高承購戶可多使用地面空地，而有1樓空地分管情形，為社會普遍存在現象。其次，兩造自70餘年起即居住在系爭公寓而為鄰居，迄今至少30年，自被告父母購買系爭公寓0號及0號0樓以來，系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分即為被告父母自行使用，包含原告在內之系爭公寓2至5樓住戶均知悉此情，而任何無異議或反對，應認已有默示分管契約存在。是系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分，依前揭分管契約係專供被告使用，被告並非無權占有，原告應受分管契約拘束，其請求被告拆除清空建物及地上物，並騰空返還占用之土地，均無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項及本件爭點（見重訴卷第103至104、233至235頁）：
㈠兩造不爭執事項：
⒈系爭公寓之門牌0號0樓建物為原告所有（買賣原因發生日期
：民國101年12月20日，登記日期：102年1月3日），0號0樓建物為陳文慧所有（買賣原因發生日期：76年3月11日，登記日期：76年4月30日）、0號0樓建物為陳文齡所有（買賣原因發生日期：83年2月3日，登記日期：83年5月4日）。
⒉系爭公寓所坐落系爭土地為兩造及其他第三人共有。
⒊系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ部分為陳文慧占用，編號Ｃ、Ｄ部分為陳文齡占用。
⒋系爭公寓為高雄市政府興建之國民住宅。
⒌原告自幼與父母共同居住在系爭公寓0號0樓。
⒍兩造所提出證據資料，形式上均為真正。
⒎系爭公寓建造完成、領有使用執照時，如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、
Ｄ部分為法定空地，並未搭蓋建物、圍牆、棚架，如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分為0號0樓及0號0樓房屋所有權人事後所增建。
㈡本件爭點：
⒈被告有無占有系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分之合法權
源？⒉原告得否請求被告將上開占用土地之建物及地上物拆除清空
，並騰空返還占用土地予原告及其他共有人？
四、得心證之理由：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項前段、中段、第821條分別定有明文。次按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權（民法第818條），惟共有人如欲對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利，如共有人不顧他共有人之利益而就共有物之全部或一部，任意為使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判決意旨參照）。復按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之；共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體同意（最高法院99年度台上字第1553號、100年度台上字第1776號判決可資參照），換言之，所謂分管契約係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，此種契約須為共有人全體訂定，始能成立（最高法院105年度台上字第1733號判決足參）。又按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號、91年度台上字第2182號、92年度台上字第312號判決可參）。
㈡經查，本件系爭公寓所坐落系爭土地為兩造及其他第三人共
有，且系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ部分為陳文慧占用，編號Ｃ、Ｄ部分為陳文齡占用，又系爭公寓建造完成、領有使用執照時，如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分為法定空地，並未搭蓋建物、圍牆、棚架，如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分為0號0樓及0號0樓房屋所有權人事後所增建等節，為兩造不爭執（兩造不爭執事項⒉、⒊、⒎），則自應由被告就其占有係有正當權源之事實予以證明。
⒈被告有無占有系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分之合法權
源？①按共有物分管契約，雖不以訂立書面為要件，明示或默示均
無不可，然默示之意思表示，係指土地共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院107年度台上字第2467號、109年度台上字第2118號判決足參）。
②被告固主張：系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分，業經系
爭公寓之建商與各承購戶訂立分管契約，約定專供1樓承購戶管理使用云云，然並未提出證據以實其說。況參以兩造不爭執系爭公寓為高雄市政府興建之國民住宅，系爭公寓建造完成、領有使用執照時，如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分為法定空地等節（兩造不爭執事項⒋、⒎），而系爭公寓建築完成日期為72年8月18日（見審重訴卷第67、69頁），依當時有效之國民住宅條例第22條第1項前段規定「政府直接興建之國民住宅不得改建、增建」（該法條嗣於94年1月26日刪除之理由為：國民住宅管理維護回歸公寓大廈管理條例，國民住宅之改建、增建及室內裝修依照建築法及建築物室內裝修管理辦法有關規定辦理），復觀諸原告所提出其母親 官金連 於74年3月11日向高雄市政府購買系爭公寓8號4樓之國民住宅買賣契約內容（見重訴卷第89至95頁），亦未見記載系爭公寓1樓住戶專用前方或後方共有土地之約定，且該份契約第7條前段並約明「甲方（買方）不得將國民住宅改建、增建」等語，該約定內容與上開當時有效之國民住宅條例規定相同。再者，1樓住戶出入固須通行共有之1樓空地，然此與搭蓋建物、設置定著物、地上物占用以排除其他共有人使用之情形有異，自不能因有通行必要而認可進一步占用共有之空地。因此，實難認興建系爭公寓之高雄市政府有違反上開規定及契約內容與各承購人約定系爭公寓1樓法定空地由1樓住戶使用之可能，被告此部分主張難認可採。
③被告復主張其就系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分之使用
已有默示分管契約云云，惟被告並未舉證證明其他共有人有何具體舉措或情事，足以推知渠等已默示同意被告可占用如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ所示部分坐落之系爭土地特定部分，而單純之沈默，與默許同意之意思表示不同，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用，自難僅因其他共有人遲未請求之單純沈默，遽為推論有默示分管契約存在。況參以系爭土地所有權人約有41人，除其中2人因分割繼承致權利範圍為1/120、1/60外，其餘共有人權利範圍均為1/40乙情，有系爭土地登記謄本在卷可稽（見審重訴卷第75至93頁），且依高雄市政府工務局112年4月20日高市工務建字第11233257000號函所檢附之使用執照及竣工圖說等資料所示，高雄市政府於70年至72年間在系爭土地上共起造8棟公寓（集合住宅），分別為0號、0號、0號、0號、00號、00號、00號、00號，每棟均各5層樓（見重訴卷第33至61頁），亦即系爭土地共有人中僅有8戶使用1樓區分所有建物，僅佔共有人數中之1/5，且1樓住戶購買1樓之價款係給付予出售國宅之高雄市政府，非1樓住戶亦未因容忍1樓住戶使用1樓空地而獲有金錢或可管領其他土地之相對利益，衡情尚難遽認1樓住戶使用1樓空地一事可獲共有人全體之同意，亦尚難認選擇購買2樓以上之共有人即有同意1樓住戶使用1樓法定空地之意思存在。是縱被告主張系爭公寓6號1樓、8號1樓所定售價最高一事為真，亦尚難依此逕認已得系爭土地全體共有人同意分管使用共有之法定空地。
④基上，被告所辯殊無足採，應認系爭土地之共有人間並無分
管契約存在，本件系爭土地既屬多人共有，於被告無法舉證證明有占有系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ特定部分合法權源之情形下，應認被告屬無權占用。
⒉從而，被告占有系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ所示部分既
屬無權占有，原告本於共有人之權利依民法第767條第1項規定，請求被告將上開占用土地之建物及定著物、地上物拆除、清空，並騰空返還占用土地予原告及其他共有人，即屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告為共有人全體之利益，依民法第767條、第821條規定，請求被告將如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ所示區域之建物、定著物（不含編號ａ之大樓水塔使用鐵箱，含編號Ｂ及編號Ｄ之地磚）拆除、物品清空並回復原狀後，將上開無權占有之土地騰空返還予原告及其他全體共有人，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核均與規定相符，故分別酌定相當擔保金額予以宣告。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻防方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中華民國112年11月30日
民事第五庭法官鄭靜筠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國112年11月30日
書記官李方云