臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 102年度南簡字第274號
原 告 黃米秀
訴訟代理人 黃郁婷 律師
陳柏諭 律師
黃文章 律師
被 告 天萇裝潢工程有限公司
法定代理人 鄂勇成
上列當事人間請求遷讓房屋事件，於民國102年7月3日辯論終
結，本院判決如下：
主文
被告應自門牌號碼臺南市○○區○○路○○○號房屋遷出、將該
屋西邊外牆之廣告招牌拆除，並將該屋及其西邊外牆高二十台尺
、寬三十三台尺之鋼製鐵架返還予原告。
被告應給付原告新臺幣陸萬元，及自民國一○二年二月十九日起
至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告新臺幣參萬參仟元，及自民國一○二年二月十九
日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一○二年二月一日起至遷讓返還上開房屋及綱製鐵
架之日止，按日給付新臺幣壹仟伍佰元予原告。
被告應給付原告新臺幣壹萬元，及自民國一○二年二月十九日起
至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參仟肆佰貳拾元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，
核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，
由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：
（一）兩造曾於民國100年12月1日在本院公證處經公證人見證
，針對門牌號碼台南市○○區○○路○○○號房屋（下稱系
爭房屋）簽署租賃契約書，但因被告自101年4月1日起
未依約繳付租金及電費，經原告聲請法院強制執行後，被
告即承諾每月均會按時給付租金，若未做到，則同意原告
逕行終止租約，兩造爰終止該租賃關係，重新議訂租賃條
件。另於101年6月1日再次公證當天，原告同意被告之
要求，將租賃契約書特別約定事項第10條中有關遲付租金
之懲罰性違約金由每日新台幣（下同）2,900元修改為每
日1,000元後，兩造經公證人公證後，簽訂房屋租賃契約
書（下稱系爭租約），嗣並由原告撤回強制執行之聲請。
原告確實給予被告合理審約、議約、修改等權利，系爭租
約絕對係基於被告自己之承諾而簽署，絕無任何不公平之
情事。又原告將系爭房屋及其西邊外牆高20台尺、寬33台
尺之鋼製鐵架（下稱系爭鐵架）出租予被告，並於系爭租
約特別約定事項第11條約定：乙方（即被告，下同）積欠
租金達1個月總額，甲方（即原告，下同）得主張立即終
止租約並收回租賃物。詎原告承租後，本應依約於每月1
日繳交當月租金，卻無故自101年9月起開始有如附表所
示遲交租金情形，迄至102年1月1日止，短交總額為43
,980元，又因原告同意被告代扣10％所得稅，故每月應交
金額為月租金乘以0.9，是以積欠租金為短交總額乘以1.
1即48,378元，以兩造約定之每月租金46,100元觀之，被
告積欠之租金已達之1個月總額，原告爰分別於102年1
月2日及同年月17日以台南普濟郵局1號及31號存證信函
通知被告終止租賃契約關係，並要求被告應返還系爭房屋
及系爭鐵架，經被告分別於102年1月3日及同年月8日
收受，兩造間之租賃契約關係業於102年1月3日終止，
嗣被告仍占用系爭房屋，迄至102年4月15日，被告僅於
102年2月4日及同年月26日分別再匯入39,500元、20,0
00元，其餘則再無匯入任何款項，故結算至102年4月15
日止，被告總計積欠租金106,460元（即46,100×4×0.
9－59,600＝106,460），被告積欠租金確實已達1個月
之總額，甚至達2個月，依民法第318條前段之規定，債
務人並無為一部清償之權利，被告給付之租金沒有清償效
力，原告爰再次依系爭租約特別約定事項第11條前段之約
定，以原告102年4月16日民事準備（一）狀之送達，視
為終止系爭租約關係意思表示之送達。
（二）被告違反系爭租約約定，以兩造間之租賃契約關係業於10
2年1月3日終止來計算，被告應給付原告之金額，說明
如下：
１、依系爭租約特別約定事項第10條之約定，被告於租賃期間
內，總計遲納租金128日，應給付128,000元之懲罰性違
約金，扣除2,550元即被告各於101年9月28日、同年10
月31日及同年11月30日溢納之850元，被告應給付125,45
0元之懲罰性違約金予原告。
２、依系爭租約特別約定事項第16條之約定，自101年12月l
日起，系爭房屋月租金為46,100元，換算日租金為l,536
元，被告於系爭租約終止後逾7日，仍未搬遷，每日即應
給付6,036元之懲罰性違約金，依約被告應於同年月10日
搬遷完畢，惟被告迄未搬遷，故計算至102年1月31日，
被告應給付132,792元之懲罰性違約金予原告，另自102
年2月1日起至搬遷日止，按日給付6,036元之懲罰性違
約金。
３、依系爭租約特別約定事項第18條之約定，被告依約應於10
2年1月6日將設立於系爭房屋上之營業稅籍登記資料註
銷或遷出租賃地址搬遷完畢，但被告迄未履行，被告應給
付20,000元之懲罰性違約金。
（三）被告一再違約，均要拖延至原告提起訴訟，原告才能自被
告處收取到部分租金，被告違約情事甚為明確，且已嚴重
影響原告對於系爭房屋之使用、收益權能，爰依民法第31
8條前段及系爭租約提起本件訴訟等語。並聲明：
１、被告應自系爭房屋遷出、將系爭房屋西邊外牆之廣告招牌
拆除，並將系爭房屋及系爭鐵架返還予原告。
２、被告應給付125,450元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止按年息百分之5計算之利息。
３、被告應給付132,792元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止按年息百分之5計算之利息。
４、被告應自102年2月1日起至搬遷日止按日給付6,036元
予原告。
５、被告應給付2萬元，及自102年1月7日起至清償日止按
年息百分之5計算之利息。
６、原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告經合法通知，既未到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述
。
四、本件原告主張之事實，業據原告提出與其所述相符之本院10
1年6月15日南院勤101司執源字第38198號函、房屋稅轉
帳繳納證明單、被告公司變更登記事項卡各1件、本院公證
書、房屋租賃契約、郵局存證信函、中華郵政掛號郵件收件
回執、存款交易明細、照片各2件為證。而被告經合法通知
，既未到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述，依本院調查證
據之結果，自堪信為真實。
五、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開
始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。
民法第440條第1項、第2項分別定有明文。惟上開規定係
屬任意規定，當事人非不得以契約排除之，如就欠租之金額
為若干始為違約或欠租後之法律效果等為排除上開規定之特
別約定是。即最高法院86年度台上字第3303號民事判決意旨
亦同此見解。再按契約當事人之一方，因他方遲延給付而催
告其履行時，並表明如於期限內不履行，契約即為終止或解
除，即係於催告之同時，表示附有停止條件之終止或解除意
思，因此他方當事人如未履行契約，則停止條件成就，終止
或解除契約之意思表示發生效力，故無須再另為終止或解除
契約之意思表示。又按承租人於租賃關係終止後，應返還租
賃物。亦為民法第455條前段所明定。
六、經查被告迄至102年1月1日止，積欠租金總額已達48,378
元，超過兩造約定每月租金46,100元之1個月總額，依兩造
簽訂之系爭租約第11條約定，原告即得終止租約並收回租賃
物，足認兩造已於系爭租約特別約定排除民法第440條第1
項規定之適用，自屬有效。惟經原告於102年1月2日及同
年月17日以台南普濟郵局1號及31號存證信函通知被告終止
租賃契約關係，並要求被告應返還系爭房屋及系爭鐵架，經
被告分別於102年1月3日及同年月8日收受，被告迄今仍
未給付積欠之租金，堪認系爭租約已於被告收受原告前開第
一次存證信函通知時即102年1月3日終止。而被告自系爭
租約終止時起，既已無權繼續占有系爭房屋及系爭鐵架，是
原告依系爭租約，請求被告自系爭房屋遷出、將該屋西邊外
牆之廣告招牌拆除，並將系爭房屋及系爭鐵架返還予原告，
要屬有據。
七、再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠
償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行
債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，
違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損
害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之
數額。亦為民法第250條、第252條所明定。而當事人約定
契約不履行之違約金過高者，法院得依民法第252條以職權
減至相當之數額，是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟
狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一
部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。有最高法
院49年台上字第807號判例意旨可資參照。
八、經查系爭租約第10條約定：租賃期間內，若乙方未於每月1
日應繳付租金日繳納租金，即乙方逾期繳納租金，雙方同意
自第6日起，每逾1日乙方應給付甲方1千元之懲罰性違約
金。第16條約定：租賃期間屆滿或中途終止、解除租約時，
乙方應於屆滿後或終止、解除生效後7日內完成搬遷，並將
租賃物回復原狀交還甲方，不得有任何要求，如有遲延者，
除仍應給付相當於原租金之賠償金外，每逾期限1日應給付
甲方4,500元之懲罰性違約金。第18條約定：租賃期滿或終
止、解除契約，乙方必須於屆滿後或終止、解除生效後3日
內無條件將設立於租賃地址上的營業（稅籍）登記資料註銷
或遷出租賃地址，如有遲延者，乙方應給付甲方2萬元之懲
罰性違約金。有房屋租賃契約1件在卷可稽，依上開約定及
原告主張之計算截止日，被告應依系爭租約第10條約定給付
125,450元，依系爭租約第16條約定給付132,792元，及依
系爭租約第18條約定給付2萬元之懲罰性違約金。惟本院審
酌該違約金數額超過原告每月租金額46,100元甚多，原告亦
得再向被告請求給付租金及租約終止後相當於租金之不當得
利或損害賠償，足見原告因被告違約所受之損害與其得請求
被告給付之前開懲罰性違約金顯然不成比例，因認兩造前開
約定之懲罰性違約金顯然過高，不符公平原則，應由本院依
職權酌減為6萬元、33,000元、1萬元，另原告依系爭租約
第16條約定得請求之每日懲罰性違約金應酌減為1,500元，
始為相當。則原告依系爭租約第10條、第16條及第18條約定
，得請求被告給付之懲罰性違約金為6萬元、33,000元、自
102年2月1日起至遷讓返還系爭房屋及系爭鐵架之日止，
按日15,00元、1萬元，原告此部分之主張，要屬有據，逾
上開範圍之請求，則屬過高，並無可採。
九、從而原告依系爭租約，請求被告自系爭房屋遷出、將該屋西
邊外牆之廣告招牌拆除，並將系爭房屋及系爭鐵架返還予原
告；被告並應給付原告6萬元、33,000元、自102年2月1
日起至遷讓返還系爭房屋及系爭鐵架之日止，按日15,00元
、1萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日即102年2月19日起
至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均有理由，
應予准許，原告逾此範圍之請求，及就前開1萬元之懲罰性
違約金請求自102年1月7日起之法定遲延利息部分，為無
理由，應予駁回。
十、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院
酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔或命兩造各自負
擔其支出之訴訟費用。法院為終局判決時，應依職權為訴訟
費用之裁判。民事訴訟法第79條、第87條第1項亦分別定有
明文。本件訴訟費用即為第一審裁判費3,420元，經核原告
之訴雖為一部勝訴、一部敗訴，本院審酌原告敗訴部分為不
另徵收裁判費之部分，因認本件訴訟費用仍應由被告負擔，
爰依職權確定如主文第7項所示。
十一、本判決原告勝訴部分，係關於因建築物定期租賃關係所生
之爭執涉訟而適用簡易程序所為被告敗訴之判決，本院爰
依職權宣告假執行。至原告就其勝訴或敗訴部分， 陳明 願
供擔保請准宣告假執行，僅係促使本院職權之發動，本院
無庸為准駁之諭知，併此說明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第87條第
1項、第389條第1項第3款，判決如主文。
中華民國102年7月19日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官林雯娟
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並
按上訴標的價額繳納上訴審裁判費。如委任律師提起上訴者，應
一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年7月19日
書記官楊建新
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│附表：│
├──┬────┬──────┬─────┬──────┬──┬──────┤
│編號│應交日期│應交金額│交付日期│交付金額│遲交│短交金額│
│││（新台幣元）││（新台幣元）│天數│（新台幣元）│
├──┼────┼──────┼─────┼──────┼──┼──────┤
│１│101.9.1│39,150│101.9.28│40,000│23│0│
├──┼────┼──────┼─────┼──────┼──┼──────┤
│２│101.10.1│39,150│101.10.31│40,000│25│0│
├──┼────┼──────┼─────┼──────┼──┼──────┤
│３│101.11.1│39,150│101.11.30│40,000│24│0│
├──┼────┼──────┼─────┼──────┼──┼──────┤
│４│101.12.1│41,490│102.1.4│39,000│30│0│
├──┼────┼──────┼─────┼──────┼──┼──────┤
│５│102.1.1│41,490│未交│0│26│2,490│
├──┴────┴──────┴─────┴──────┴──┴──────┤
│短交總額43,980元│
│註：遲交天數計算至102年1月31日。│
└─────────────────────────────────────┘