臺灣臺中地方法院民事判決 102年度中簡字第974號
原 告 林宇宸
被 告 梁忠楠
上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國102年6月18日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟壹佰元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：其於民國101年9月20日與被告簽定不動產買賣契
約書，以新臺幣（下同）1420萬元買受被告所有坐落臺中市
○○區○○路○○巷○○弄○○號房地（下稱系爭房地），並於
101年10月15日辦竣所有權移轉登記予訴外人 洪瓊惠 ，且於
101年10月19日完成點交。嗣系爭房屋由原告家人遷入居住
，詎數月後，埋設於地底下之熱水管發生漏水，導致熱水管
無水，系爭房屋因此無熱水可用，而因熱水管係埋設在地底
下，原告不知管線位置，無法查知問題所在，亦不可能將全
部地基挖開，期間多次向被告催請處理，及詢問管線埋設位
置，惟被告均不置理，該瑕疵經估算修繕費用至少約20萬元
，自應減少該部分價金，為此依買賣契約關係瑕疵擔保責任
之規定，提起本件訴訟，請求減少價金20萬元等語，並聲明
：被告應給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：系爭房屋係62年間興建之四十多年舊屋，且因公
告現值低於10萬元，毋需再繳納房屋稅，被告有重新整修，
並更換熱水管，而被告已自住3年，期間並無水電方面的問
題，其後才出售原告。被告出售系爭房屋前，原告數次至現
場看過房屋，原告係自行評估及決定購買，不能事後任意要
求原告負責修繕熱水管。再被告並非新建房屋之建商，故本
件並無保固問題，原告亦無民法第354條、第359條得請求減
少價金之權利。況本件買賣並未約定由被告保證房屋之品質
，且以系爭房屋之屋齡，被告實無可能對原告為任何保證行
為。又兩造亦於不動產買賣契約書之「備註欄」內註明：係
依現況說明書點交，而在101年10月17日點交當日，熱水管
全部正常，且已經原告使用五個月均無問題。迄至102年3月
18日，原告電話通知被告，謂熱水管無熱水，向被告詢問原
為被告安裝水電人員之電話，被告亦以簡訊通知原告該水電
人員手機號碼，請原告自行與其連絡處理。而無熱水係因原
告未繳納水費，水錶經自來水公司拆除，恢復供水後始發生
，被告對於熱水管事後所發生之故障，並無應負之責任，原
告主張減少價金，為無理由等語資為抗辯。並聲明：原告之
訴駁回。
三、得心證之理由：
(一)原告主張其向被告購買系爭房屋，系爭房屋屋齡已40幾年等
情，業據原告提出不動產買賣契約書、不動產買賣契約書條
款、價款收付明細表、不動產標的現況說明書、不動產成交
案件實際資訊確認書等件為證，並有系爭房屋之土地建物登
記謄本在卷可證，堪信為真。
(二)原告主張系爭房屋熱水管漏水而無熱水，該瑕疵經估算修繕
費用至少約20萬元，應由被告負擔，請求減少該部分價金等
語，為被告所否認，並以前揭情詞抗辯。按當事人主張有利
於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277
條前段定有明文；又買賣標的物之利益及危險，自交付時起
，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。民
法第373條定有明文。物之出賣人，對於買受人所負瑕疵擔
保之責任，係以其物依民法第373條之規定危險移轉於買受
人時有瑕疵存在為要件，最高法院86年度台上字第1689號判
決要旨參照。經查，依兩造簽訂之買賣契約書，買賣價格及
付款條件中之尾款欄記明「101.10.17」；另備註欄載明：
依現況說明書點交，固定物贈送（含燈飾），目前屋主自住
，騰空點交，雙方同意待賣方收到履約款項後三日內，由買
賣雙方自行點交不動產…。契約書條款第7條第(3)款：點交
之買賣標的應以簽約時之現況與本約之約定為準。另不動產
標的現況說明書項次11記載：建築改良物沒有滲漏水之情形
；項次19記載：建築改良屋之自來水系統及排水系統正常。
則依系爭契約上開約定，被告所交付之系爭房屋現況並無滲
漏水，且自來水、排水系統正常，原告並到庭自承：交屋當
時並無起訴狀所載熱水管發生漏水問題，是住了4、5個月後
才發生漏水問題等語。被告辯稱：系爭房屋水錶在2月25日
拆除，3月5日復繳水費裝錶，之後就發生沒有熱水問題，但
拆錶之前並沒有發生這些問題，都還是完全正常等語，亦為
原告所不爭執在卷（見本院102年6月18日言詞辯論筆錄），
足認系爭房屋於交付原告時並不存在其所主張之漏水瑕疵，
並均供水正常，且於交屋後經被告入住4、5月亦同，原告所
指瑕疵係在買方交屋後4、5月許拆除水錶、復繳水費裝錶始
發生無熱水問題，亦難認係可歸責於被告。兩造買賣契約又
無特別之約定，被告並未保證系爭房屋上開現況之品質，則
依上開民法之規定，系爭房屋之利益及危險，自交屋時即10
1年10月19日起，應由買受人即原告負擔，原告所主張之熱
水管漏水瑕疵，於交屋時並不存在，原告亦未舉證證明之，
難認被告應就交屋後所發生上開問題負瑕疵擔保責任，原告
以系爭房屋現無熱水需修繕而請求被告減少價金20萬元，洵
非有據。
(三)綜上，原告主張依物之瑕疵擔保法律關係，請求被告給付20
萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%
計算之利息，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此
敘明。
五、據上結論，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條，判決如主文。
中華民國102年7月19日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官吳崇道
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年7月19日
書記官江美琪