臺灣士林地方法院民事簡易判決 102年度士簡字第1011號
原 告
即反訴被告 林彤恩 即台北市私立崇喜老人養護所
反訴被告 崔麟祥
共 同
訴訟代理人 陳欽賢 律師
被 告
即反訴原告 盧美惠
訴訟代理人 張衛航 律師
上列當事人間請求返還押租金等案件，本院於民國103年6月25
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣叁拾陸萬零叁佰貳拾叁元，及自民國一○
二年十一月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之
利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟叁佰元，其中新臺幣叁仟捌佰柒拾元由被告
負擔，其餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴被告林彤恩即台北市私立崇喜老人養護所、崔麟祥應連帶給
付原告新臺幣貳拾柒萬元，及自民國一○三年四月二十四日起至
清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣貳仟玖佰貳拾元由反訴被告連帶負擔，其餘
由反訴原告負擔。
本判決反訴原告勝訴部分，得假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如
專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者
，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有
明文。查本件原告依租賃契約及不當得利之法律關係，請求
被告返還押租金，被告則主張原告違反租賃契約，致被告受
有支出律師費用之損害，及原告未依系爭租賃契約將租賃標
的物回復原狀，致被告受有修繕房屋之損害，而系爭租賃契
約保證人崔麟祥應連帶負賠償責任等情，而於民國103年4
月9日以民事反訴起訴狀提起反訴。經核本反訴之訴訟標的
及其防禦方法相牽連，且非專屬他法院管轄，則被告提起反
訴，於法尚無不合；又依民法第275條規定，系爭租賃契約
之連帶保證人崔麟祥，受反訴確定判決既判力所及，是反訴
原告以崔麟祥為反訴之共同被告，亦無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但擴張或減
縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條
第1項第3款定有明文。查本件反訴原告起訴時，其訴之聲
明為：反訴被告應連帶給付反訴原告新臺幣（下同）84萬
8,000元暨自民事反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，
按年息百分之5計算之利息，嗣於本院審理期間，具狀擴張
訴之聲明為：反訴被告應連帶給付反訴原告111萬8,000元
暨自民事反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百
分之5計算之利息。經核原告所為聲明之變更，係基於同一
基礎事實而擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，自應准
許。又本件反訴仍屬因建築物定期租賃關係所生之爭執涉訟
，依民事訴訟法第427條第2項第1款規定，應適用簡易程
序，附此敘明。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：原告前與被告簽訂租賃契約（下稱系爭租約
），承租被告所有門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號房屋
（下稱系爭房屋），租賃期間為民國99年4月5日起至104
年4月4日止，並交付被告40萬元押租保證金（下稱押租金
）。依租賃契約書第5條規定，如原告不繼續承租，被告應
於原告遷空交還系爭房屋後無息退還上開押租金，嗣雙方同
意於102年3月6日終止系爭租約，原告已將系爭房屋騰空
交還被告，惟被告迄未返還40萬元押租金與原告；又被告於
102年5月7日寄發存證信函（下稱系爭存證信函），表示
：「我方依法終止租約，並請求歸還房屋」，是被告要求提
前終止租約， 爰依 系爭租約及不當得利之法律關係，請求被
告返還40萬元押租金等語。並聲明：㈠被告應給付原告40萬
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至給付之日止按週年利率百
分之五計算之利息。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭租約所載之承租人為 林麗英 （身分證統一編
號：Z000000000號），與本案起訴狀之人林彤恩似不相同，
應依當事人不適格駁回起訴。又依系爭租約約定，承租人（
即原告）於租賃關係存續中不得在未取得出租人（即被告）
之同意前為轉租，而被告於102年2月間發現原告竟與四大
電信業訂定租賃契約，將系爭房屋之部分轉租於四大電信業
者設置基地臺，是依系爭租約第18條第2款約定，原告自無
權要求被告返還押租金；嗣經被告與原告溝通處理該租賃，
惟原告拒不配合，被告乃於同年5月依法通知原告解除系爭
租約。再原告表示終止租約後，雙方協商原告102年3月間
使用系爭房屋，應給付租金3萬9,677元，此部分應自押租
金扣除；又依系爭租約第8條及第12條規定，原告搬離系爭
房屋時，基地臺本身及管線等相關設置放任不理，致被告受
有僱工清除之損失，且系爭房屋多處損壞，被告亦須僱工修
補以使系爭房屋得為一般使用，因而受有84萬8,000元之財
產上損害，是原告自無權要求被告返還押租金；若本院認被
告訴請返還押租金為有理由，自有扣抵上開2筆金額之必要
等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張：反訴被告林彤恩與反訴原告訂定系爭租
約，並以反訴被告崔麟祥為連帶保證人。反訴被告林彤恩違
反系爭租約，轉租於電信業者設置基地臺，依約應賠償反訴
原告因涉訟繳納之訴訟費用及律師費用7萬元。又反訴被告
林彤恩於102年2月要求提前終止系爭租約，嗣反訴原告發
現反訴被告林彤恩違約將系爭房屋轉租電信業者設置基地臺
，隨即表示難以合意終止系爭租約，改以存證信函方式終止
系爭租約，並請求反訴被告林彤恩返還房屋及賠償相關損害
。雖反訴原告無奈同意提前終止租約，反訴被告林彤恩仍應
依系爭租約第7條或第9條，無條件將系爭房屋回復原狀返
還，並賠償1個月租金20萬元，且依臺灣高等法院99年度上
字第634號判決意旨，系爭房屋應回復至89年4月5日時之
狀態；惟反訴被告林彤恩就承租系爭房屋作為老人養護所使
用而改裝之相關設施，及基地臺相關設施均棄置不理，遷離
時未回復原狀，反訴原告因而委請訴外人新豪營造股份有限
公司進行修繕回復原狀，支出修繕費用84萬8,000元，爰依
依系爭租約第8條、第9條、第12條、第13條、第18條，請
求反訴被告2人連帶賠償111萬8,000元等語。並聲明：反
訴被告應連帶給付反訴原告111萬8,000元暨自民事反訴起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利
息。
二、反訴被告林彤恩、崔麟祥則以：反訴被告於89年4月5日、94
年4月7日及99年4月5日，接續與反訴原告簽訂租賃契約
承租系爭房屋，租賃契約書第9條，均特別將「乙方（即反
訴被告）於交還房屋時自應回復原狀」文字刪除，足證反訴
原告與反訴被告原即約定不必將裝修部分回復原狀。反訴原
告於103年3月20日答辯狀所附之照片，係其收回系爭房屋
裝修期間之照片，並非反訴被告103年3月6日交還系爭房
屋時之照片，且反訴原告103年3月11日答辯狀所附新豪營
造股份有限公司名義之請款單，反訴被告否認其真正，該單
據不能證明反訴被告有破壞房屋致反訴原告受有金錢損失。
又反訴被告係與反訴原告合意終止系爭租約，並非逕行終止
系爭租約搬遷，是反訴被告並無違約，反訴原告主張反訴被
告應賠償其1個月租金20萬元及律師費7萬元即無理由等語
，資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
叁、本件原告主張其前於89年4月5日、94年4月7日及99年4月5日
接續向被告承租系爭房屋並簽訂租賃租約，系爭租約之租期
自99年4月5日起至104年4月4日止，並支付二個月租金
40萬元予被告為押租金；嗣系爭租約於102年3月6日終止
後，原告清空搬離系爭房屋，被告並未返還押租金40萬元予
原告。反訴原告則主張反訴被告搬離系爭房屋時未將系爭房
屋回復原狀，及雙方協商原告應就縼租約前102年3月間使
用系爭房屋給付租金3萬9,677元；又原告違反系爭租約，
將系爭房屋之一部轉租於電信公司設置基地臺各等情，業據
兩造分別提出系爭租約及系爭房屋94年4月5日至99年4月
4日之租賃契約書、存證信函、原告簽立字據影本等為證，
且為兩造所不爭執，堪信為真實。
肆、本院得心證之理由：
一、本訴部分：
原告另主張其與被告合意終止系爭租約，原告將系爭房屋騰
空交還被告，依租賃契約書第5條規定，被告應返還押租金
40萬元等情，則為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件
應審酌者厥為：原告是否具備當事人適格？系爭租約是否係
經兩造合意提前終止？原告得請求返還之押租金金額為何？
茲分述如下：
㈠原告是否具備當事人適格？
按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之
名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之
資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關
係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當
事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務
人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上
有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最高法院93年度
台上字第382號判決意旨參照）。本件原告本於租賃契約及
不當得利之法律關係，請求被告應返還押租金，即係主張自
己為權利者而以被告為義務人訴請給付，揆諸上開說明，亦
應認於當事人適格無欠缺。被告辯稱原告非系爭租約之承租
人，其當事人不適格云云，誠屬無據。況原告原名為林麗英
，嗣更名為林彤恩，有戶口名簿影本1份存卷可稽，是可證
原告應為系爭租約之承租人。
㈡系爭租約是否係經兩造合意提前終止？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條定有明文。又主張法律關係存在之
當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉
證責任；契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何
在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，
不能拘泥文字致失真意（最高法院19年上字第453號判例
意旨參照）。
⒉本件原告主張其與被告間就系爭租約有另為合意終止及回
復原狀後無條件返還押租金之約定存在，既為被告所否認
，則原告即應就兩造曾有此項約定之事實，負舉證責任。
查原告固提出系爭租約之租賃契約書及其已搬離系爭房屋
等情為證，惟該等事證僅得證明兩造間因系爭租約所生之
權利義務關係，及原告已騰空遷離系爭房屋之事實，尚無
法證明兩造間確另有提前終止系爭租約之合意。又證人游
正淵於本院審理中結證：有聽到房客對房東講這個房子租
不起，要搬走等語，有本院103年4月23日言詞辯論筆錄
在卷可稽，而原告於言詞辯論終結前均未予以爭執，且未
能提出其他證據證明其與被告於102年3月6日合意終止
系爭租約，依前開說明，礙難僅憑原告片面之詞而信為真
實。
⒊況承租人如執意提前終止租賃契約，出租人於事實上及法
律上難以或無法阻止承租人遷離，僅得於事後依租賃契約
之法律關係及相關法律規定，循法律途徑解決紛爭。且終
止租約之意思表示於到達相對人時即為生效，是縱被告另
於102年5月13日以原告違法轉租為由，寄發系爭存證信
函予原告，表示終止系爭租約，仍無礙系爭租約於原告為
終止之意思表示到達被告之時即102年3月6日即已生終
止之效力。此外，被告寄發系爭存證信函既在原告先行終
止系爭租約之後，亦無法據此認定系爭租約提前終止係因
被告要求原告返還因轉租所得利益或賠償被告因此所受損
失所致。
㈢原告得請求被告返還之押租金金額為何？
⒈按押租金的主要目的在於擔保承租人支付租金及其他債務
不履行賠償損害之用，故於租賃關係消滅後，承租人如有
欠租或負有損害賠償債務者，無須當事人之意思表示，發
生當然抵充效力而結算其差額，抵充後，猶有餘額，始生
返還押租金問題。查系爭租約第18條第2款固約定：「租
賃期間內乙方（即原告兼反訴被告林彤恩，下同）如有違
背本契約各條項時，任憑甲方（即被告兼反訴原告，下同
）處理，乙方決不異議。」該款係規定於「特約應受強制
執行之事項」下，則該款所稱之任憑出租人處理，應解釋
為承租人不得阻撓出租人提出強制執行之聲請（至因未經
公證程序致無法逕為執行，應屬另一問題），尚難憑此文
義不明之約款，任意解釋為出租人一切主張等處置，承租
人皆須無條件接受，致租賃雙方之權益失衡。而押租金之
法律效果既如前述，則被告抗辯原告有提前終止系爭租約
及違約轉租等違約情事，依系爭租約第18條第2款約定，
被告得要求原告不得請求返還押租金，顯然過度擴大出租
人權利而損害承租人利益，難謂有據。
⒉被告另抗辯如原告得請求返還系爭押租金，亦應扣除原告
於102年3月對系爭房屋使用收益之租金3萬9,677元及
系爭房屋未回復原狀之損害賠償金84萬,8000元等情。經
查：原告使用系爭房屋至102年3月10日，共超出六天，
相當於租金39,677元應予扣除，有被告103年4月23日提
出民事反訴更正訴之聲明暨補充理由狀所附原告書立之字
據可稽，且為原告所不爭執，該部分自應准許。至於原告
終止系爭租約是否應將系爭房屋回復原狀，兩造頗有爭執
，經本院審查後認被告請求原告賠償未回復原狀之損害金
部分，為無理由（詳如後述）。是被告所得扣抵之債權額
為3萬9,677元，因此原告得請求返還之押租金數額為36
萬323元（計算式：400,000-39,677=360,323）。
二、反訴部分：
反訴原告主張反訴被告林彤恩違反租約轉租，及提前終止租
約，應賠償1個月租金20萬元，另未依約將系爭房屋回復原
狀，致反訴原告支出修繕費用84萬8,000元，並因本件訴訟
支出律師費7萬元，請求反訴被告賠償114萬8,000元等情
，則為反訴被告林彤恩、崔麟祥所否認，並以前揭情詞置辯
。是本件反訴應審酌者厥為：反訴被告林彤恩於終止系爭租
約後，應否將系爭房屋回復至89年4月5日時之原狀？反訴
原告得否請求反訴被告林彤恩、崔麟祥連帶賠償？若可，得
請求之損害賠償金額為何？茲敘述如下：
㈠反訴被告林彤恩於終止系爭租約後，應否將系爭房屋回復至
89年4月5日最初承租前之原狀？
⒈按解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不
得拘泥字面，致失當時立約之真意；解釋意思表示，應探
求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條
所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭
執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一
般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思
表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，
藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義
（最高法院19年上字第58號判例、96年度台上字第286號
判決意旨參照）。
2.查系爭租約第9條約定但書，原有「乙方於交還房屋（店
）時自應負責回復原狀」之文字，惟業經以平行線刪除，
刪除線上並有反訴被告林彤恩及反訴原告之蓋章；與兩造
間於94年4月7日就系爭房屋訂定之租賃契約書第9條約
定並無不同，亦將「乙方於交還房屋（店）時自應負責回
復原狀」文字劃線刪除，其上並有反訴原告之印文，有房
屋租賃契約書2份存卷可參，且為反訴原告所不爭執。核
諸情事，與反訴原告提出臺灣高等法院99年度上字第634
號回復原狀等事件民事判決書上載事實：自最初簽訂租賃
契約，即約定承租人須繳交出租人裝潢設施回復原狀保證
金100萬元，以為租期屆滿或終止時，回復原狀之保證；
即租賃雙方自始有應回復原狀之合意，顯然有別，無從比
附援引。
⒊再反訴原告對於反訴被告自89年4月5日起向其承租系爭
房屋經營老人養護所，租賃期間屆滿後接續於94年4月7
日、99年4月5日續約，未予爭執；而老人養護所為因應
老人照養照護之需要，原有屋舍特需大量修繕，設置必要
設施以供安養之老人生活行動；兩造既於89年4月5日第
一次簽訂租約時合意刪除「乙方於交還房屋（店）時自應
負責回復原狀」等文字，嗣於租期屆滿時，如不再續租，
反訴被告依約即無回復原狀之義務；94年4月7日及99年
4月5日先後再為續約，自無反令反訴被告須回復89年4
月5日初次簽約前原狀之情理，遑論該第二、三次租約中
，均仍刪除「乙方於交還房屋（店）時自應負責回復原狀
」等文字。至系爭租約第7條固約定：「契約期間內乙方
若遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其
他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方
，乙方不得異議。」相對於第9條特意刪除「乙方於交還
房屋（店）時自應負責回復原狀」等文字，縱令解為兩造
間就反訴被告於租期屆滿前終止租約之特別保留約定；但
依前述兩造係於租約刪除「乙方於交還房屋（店）時自應
負責回復原狀」等文字下，於前約屆滿後二度續約之情事
，該條所謂「應無條件將該房屋照原狀還甲方」，應係指
當次租約簽訂（即99年4月5日）時之原狀，始符衡平原
則。是反訴原告依系爭租約第7條，主張反訴被告林彤恩
於租期屆滿前終止租約，應將系爭房屋回復89年4月5日
承租前之原狀，尚非有據。
㈡反訴原告得否請求反訴被告林彤恩、崔麟祥連帶賠償？可得
請求之損害賠償金額為何？
⒈按乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠
償損害，如甲方因涉訴訟所繳納之訴訟費、律師費用，均
應由乙方負責賠償；乙方如有違背本契約各條項或損害租
賃房屋等情事時丙方（即反訴被告崔麟祥）應連帶負賠償
損害責任並願拋棄先訴抗辯權；租賃期間內乙方若擬提前
遷離他處時，乙方應賠償甲方1個月租金，為系爭租約第
12條、第13條、第18條第1款分別明定。
⒉查反訴原告不得請求反訴被告林彤恩將系爭房屋回復至89
年4月5日時之原狀，而僅能請求回復99年4月5日續約
時之原狀，業如前述。反訴原告請求反訴被告2人連帶賠
償因修繕系爭房屋所支出之費用84萬8,000元，固提出新
豪營造股份有限公司請款單（附於103年3月20日提出之
民事答辯狀）及聲請訊問證人 游正淵 為證，然據游正淵於
103年4月23日言詞辯論期日到庭結證：「我說系爭房屋
的情形要重新整修，因為磁磚要打下來，會打到水管，管
線要重新配置，磁磚之所以要打下來，因是無障礙空間，
有扶手，所以要把磁磚全部打掉，而且地面的門檻也因為
要推輪椅，一定要打掉，整修的整個內容都是因為做老人
養護的設置，所以要重做，重做的這些內容，都是因為改
成老人養護所的原因，才有重新隔間以及設施改裝，現在
因為房客退租，要回復到原來的樣子，水電也是因為要回
復會傷到水電設施，所以要重做。」等語在卷。反訴被告
則否認該等隔間及設施改裝係99年4月5日續約後所為，
反訴原告並不能舉證證明修護項目中有反訴被告於無99年
4月5日續約後所改裝者；此外，依該請款單記載及證人
游正淵所述，其中也無因反訴被告林彤恩違法轉租電信公
司設立基地台而須修繕回復之部分。是反訴原告請求反訴
被告二人連帶賠償修繕系爭房屋所支出之費用84萬8,000
元，洵屬無據。
⒊至反訴被告林彤恩提前終止系爭租約並非經兩造合意終止
，已如本訴中認定，依系爭租約第18條第1款約定，自應
賠償反訴原告一個月租金20萬元。另反訴被告林彤恩有於
租賃期間內提前終止系爭租約及違法轉租，已如前述，依
系爭租約第12條約定，亦應賠償反訴原告因本件訴訟所支
出之律師費用7萬元（參見反證2號）。是以，反訴原告
得請求反訴被告給付之金額，總額為27萬元（計算式：7
萬+20萬）。
三、綜上所述，本訴部分，依原告提出之證據，尚不足證明兩造
有合意終止系爭租約之約定，則其請求被告返還押租金40萬
元，於扣除102年3月間使用六天之金額後，餘36萬323元
，及自起訴狀繕本送達翌日即102年11月22日起至清償日止
之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許；逾此範圍，則
無理由，應予駁回。反訴部分，因反訴被告林彤恩違約提前
終止系爭租約，反訴原告並因而涉訟，支出律師費；從而，
反訴原告請求反訴被告連帶給付1個月租金20萬元及律師費
7萬元，共27萬元及自反訴更正訴之聲明狀繕本送達反訴被
告翌日即103年4月24日起至清償日止之法定遲延利息部分
，為有理由，應予准許；逾此範圍，亦無理由，應予駁回。
伍、本件本訴及反訴，均係就民事訴訟法第427條第2項第1款
適用簡易程序所為之判決，依民事訴訟法第389條第1項第
3款規定，應依職權就本、反原告勝訴部分宣告假執行。至
本訴原告其餘假執行之聲請，因訴已駁回即失所依據，應併
予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之
證據，經本院審酌後認均對本件判決結果不生影響，爰不逐
一論列，併此敘明。
柒、末按訴訟費用之負擔，應由法院依法律規定，職權酌定之，
尚不受當事人間約定拘束，否則不論一方提出之訴訟有無理
由及勝負如何，均事先約定由一方負擔，顯然違反訴訟制度
保護合法權益之目的，不無鼓勵濫訴之嫌。是系爭租約第12
條雖有「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲
方賠償損害，如甲方因涉訴訟所繳納之訴訟費……，應由乙
方負責賠償」之約定，本院自不受拘束。爰依職權確定本訴
訴訟費用額為4,300元（第一審裁判費），其中3,870元應
由被告負擔，餘由原告負擔；反訴訴訟費用額為1萬2,088
元（第一審裁判費），其中2,920元由反訴被告連帶負擔，
餘由反訴原告負擔。
中華民國103年7月9日
士林簡易庭法官
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（台北市○○○路
○段○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國103年7月9日
書記官吳俊明