裁判字號：臺灣高雄地方法院89年重訴字第110號民事判決
裁判日期：民國94年12月19日
裁判案由：給付買賣價金
臺灣高雄地方法院民事判決89年度重訴字第110號原告台灣糖業股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 李明益 律師
凃啟夫 律師被告戊○○
林順富 上二人共同訴訟代理人 吳剛魁 律師被告 蔡明 可訴訟代理人 林敏澤 律師複代理人 許淑清 律師
黃麗潔 律師 李亭萱 律師受告知人甲○○○○○
忠成工程企業有限公司上一人法定代理人丙○受告知人仟晉水電工程有限公司法定代理人丁○○當事人間請求給付買賣價金事件，本院民國94年12月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、按法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止；又按第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人， 於得為 承受訴訟時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第170條及第175條第1項分別定有明文。經查，本件原告之法定代理人，原係 錢秉才 ，嗣於本院審理中，先後變更為 吳乃仁 、 龔照勝 、 林能白 、及乙○○，彼等並先後以個人名義具狀聲明承受訴訟，核與前開規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、次按分別提起之數宗訴訟，其訴訟標的相牽連或得以一訴主張者，法院得命合併辯論。命合併辯論之數宗訴訟，得合併裁判。為民事訴訟法第205條所明定。經查，本件原告依據房、地買賣契約之價金給付請求權，對於被告戊○○提起給付之訴，經本院以民國89年度重訴字第110號受理在案；嗣以同種類之價金給付請求權、同種類事實上及法律上之原因，對於被告林順富、 蔡明可 提起同種類給付之訴，分別經本院以89年度訴字第809號、89年度重訴字第160號受理在案，顯見上開先後訴訟事件，應屬得以一訴主張者，則揆諸前揭說明，本院命上開訴訟事件合併辯論及裁判，於法有據，併予敘明。
參、原告主張：被告分別於如附表1所示訂約日期，與原告簽訂不動產買賣契約，買受如附表1所示買賣標的，約定買賣總價金（下分別稱系爭甲、乙、丙買賣契約，合稱系爭買賣契約）、已支付自備款價金、未支付自備款、尾款價金均詳如附表1所示。依系爭買賣契約約定，被告應於接獲原告通知交屋期限內，向原告支付尾款，逾期則應按日加計萬分之5滯納金。原告業已依約建造完成系爭房屋，並於88年3月29日取得使用執照，惟被告除給付如附表1所示部分自備款外，其餘應繳如附表1所示第4、5期自備款，迭經原告催繳無著。此外，原告於系爭房屋建造完成後，即以函文先後於88年4月28日、8月31日及11月10日通知被告辦理交屋手續，並交付前開未繳自備款及如附表1所示尾款，其中最後1次函文通知交屋日期係88年11月25日。詎被告於收受上開信函後，迄未辦理交屋，亦拒絕給付價金餘額等情。爰本於買賣價金給付請求權及契約約定。聲明：（一）戊○○、林順富、蔡明可各應給付原告新台幣（下同）00000000元、0000
000元、0000000元（下分別稱系爭甲、乙、丙款項，合稱系爭款項），及各自88年11月24日、28日、23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；暨各按日給付原告5220元、2390元、4490元之滯納金。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
肆、被告則以：兩造確於附表1所示訂約日期，訂立系爭買賣契約，由被告買受如附表1所示買賣標的，約定買賣總價金、已支付自備款價金、未支付尾款價金及被告已收受原告寄送之3次交屋信函，並其中最後一次記載交屋期限為88年11月25日等事項，均不爭執。惟原告提供之買賣契約屬定型化契約，並未給予被告合理之審閱期間；系爭房屋坐落之地坪短少，顯見原告廣告不實在，被告得以遭受詐欺為由，主張撤銷買賣之意思表示，並援用同時履行抗辯權，拒絕給付價金，且依民法第227條不完全給付及第359條規定，主張解除系爭買賣契約；系爭房屋具有如附表2所示瑕疵，故被告非但得以瑕疵，主張同時履行抗辯權，拒絕給付價金，亦得以瑕疵重大不能補正為由，解除系爭契約或請求減少價金；原告請求之違約金亦屬過高等語，資為抗辯。聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
伍、兩造不爭執事項：
（一）原告分別與戊○○、林順富、蔡明可於86年4月13日、4月12日、7月7日簽訂不動產買賣契約，由戊○○、林順富、蔡明可分別向原告買受坐落高雄縣○○鄉○○段1501之17、21、22、32、1502、1502之1、4、9、10地號土地上新建之橋龍商城編號B1、C34、A16房屋及基地，基地面積合計10926.56平方公尺，被告應持有基地面積，依銷售面積（含號車位及車道面積）與總銷售面積之比例大小共同持分，土地實際移面積依地政機關分割後登載之地號及面積為準；房屋含主建物、附屬建物及共同使用部分之分擔，分別共計302.17平方公尺（91.41坪）、237.86平方公尺（71.95坪）、264.06平方公尺（79.88坪），約定房地價金為00000000元（土地價款0000000元；房屋價款0000000元）、0000000元（土地價款0000000元；房屋價款0000000元）、000000000元（土地價款0000
000元；房屋價款0000000元），均約定其中自備款為總價款百分之30，尾款為總價款百分之70。
（二）戊○○、林順富、蔡明可均尚欠自備款第4期、第5期，金額分別為410000元、420000元，190000元、180000元，及350000元、370000元；暨尾款分別為0000000元、0000000元及0000000元尚未繳納。
（三）被告於88年10月23日以高雄地方法院郵局存證信函第6848號，向原告主張定期補正改善瑕疵或減少價金，該函於翌日送達原告，被告復於89年2月3日以梓官郵局存證信函第11號函向原告表示解除系爭買賣契約，該函於翌日送達原告。
（四）原告以函文先後於88年4月28日、8月31日及11月10日通知被告辦理交屋手續，並交付如附表1所示未繳納自備款及尾款，其中最後一次函文通知交屋日期係於88年11月25日。而被告於收受上開信函後，迄未辦理交屋或給付價金餘額。
陸、兩造於本院審理中協商爭點為：（一）兩造訂立系爭買賣契約時，原告有無給予被告合理之契約審閱期間？（二）⑴系爭房屋坐落土地地坪，是否分別短少9.43坪、11.31坪、7.39坪？系爭甲、乙房屋基地位置是否不實？（三）系爭甲、乙房屋是否為三層半之假透天厝？系爭甲、乙房屋、土地是否可供商業使用？原告施工品質是否低劣？如上情有一屬實，被告能否以原告廣告不實，致其受詐欺為由，主張撤銷買賣之意思表示？或得援用同時履行抗辯權，拒絕給付價金？或依民法第227條不完全給付及第359條規定，主張解除系爭買賣契約？（三）系爭房屋是否具有如附表2所示之瑕疵？被告得否以該瑕疵為由，主張同時履行抗辯，拒絕給付價金？或能否以瑕疵重大且不能補正為由，請求解除契約？如不能解除能否主張減少價金？（四）蔡明可買受之系爭丙房屋係屬透天厝，原告是否應負責將房屋坐落之基地，予以分割，使蔡明可取得基地單獨使用權？被告能否以原告未分割為由，主張同時履行抗辯權，拒絕給付尾款？（五）系爭丙房屋之公共設施面積是否與系爭丙契約記載公共設施面積不符？（六）原告請求之違約金是否過高？
陸、兩造訂立系爭買賣契約時，原告有無給予被告合理之契約審閱期間？
一、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。為消費者保護法（下稱消保法）施行細則於92年修法前（下稱修正前細則）之第11條第1項所明定。嗣92年1月間，消保法修訂時，始將前揭條文移植於現行消保法第11條第1項，故當事人簽訂之契約，是否適用消保法有關審閱期間之規定，原則上應以92年1月以後訂定者，始得逕行適用。本件兩造係於86間簽訂系爭買賣契約，揆諸上揭說明，自不得逕行適用上開消保法有關審閱期間之規定。至本件有無修法前施行細則第11條第1項之適用，則屬另一問題。
二、被告辯稱：兩造訂約前，原告並未告知被告可攜回契約審閱，亦未讓被告攜回契約審閱，顯違反修正前細則第11條第1項規定之契約審閱權，故系爭買賣契約不成立。又原告提出之付定切結書及房屋訂購單上雖記載原告已提供5日以上之審閱期間，惟被告並無機會仔細審閱，足見上開記載違消保法第12條第1項規定，應屬無效。是系爭買賣契約上關於房屋地坪包括法定空地及房屋坐落之基地為共有型態之定型條款，對被告不生效力云云，惟為原告所否認。
三、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，該條款不構成契約之內容，修正前細則第11條第1項及第2項前段固定有明文。惟修正前細則係根據母法即消保法第63條授權訂定之命令，其雖可就人民權義相關事項而為規範，然應符合法律授權之目的、內容及範圍，並不得逾越母法之授權，以維護法律保留原則，此於概括授權下，亦然。經查，修正前細則揭示30日以內之審閱契約期間規定，為92年修正前消保法所未規定，且亦未獲授權訂定，則揆諸前揭說明，施行細則逕為30日審閱契約期間之規定，已屬逾越母法。次查，於吾人私經濟活動相互間，因法律行為所簽訂之契約，固有審閱期間之必要，惟各產業及種類性質不同，如不論性質，概以30日視之，恐將影響特定產業活動，反而不利於經濟發展，此觀公平交易委員會針對不動產買賣業界，以房屋具有流動急迫性之需求，據以規範審閱期間僅為5天即明。是施行細則規定「30日」之審閱期間，顯已增加當時法律所無之期間限制，影響人民之權利義務，有違法律保留原則，揆諸司法院大法官釋字第216號解釋意旨，本院自得拒絕適用修正前細則有關30日審閱期間之規定，合先敘明。
四、又參酌消保法第5條規範：「企業經營者應致力充實消費資訊，提供消費者運用，俾能採取正確合理之消費行為」意旨相互以觀，顯見合理給予審閱機會，仍為企業經營者之法定義務，倘若企業經營者未給予消費者充分審閱契約之機會，致消費者於訂約後，始悉契約內容對其不利，自屬對於消費者顯失公平，而堪認該條款為無效。惟企業經營者如已給予消費者合理審閱契約之機會，自非顯失公平之情形。
（一）經查，系爭買賣契約為原告預先擬定供不特定人簽訂之契約，性質上屬於定型化契約乙節，為兩造所不爭執。次查，原告於訂立系爭買賣契約書前即86年3月7日，業已公告有關房地銷售文件，並自86年3月14日起至86年3月20日止計1星期，將訂購須知、平面圖、房地出售面積分算與售價表、繳款明細表、房地預定買賣契約書、建造執照（含施工圖說）等相關文件於接待中心公開展示，並裝訂成冊提供予訂購者索閱，且銷售人員亦在接待中心現場解說產品相關內容等情，有原告提出台糖公司土地開發處橋頭分處投資興建「橋隆商城」房地預售公告、房地訂購須知影本、房地預定買賣契約書影本、地下1層平面圖影本、3層平面圖影本、4層平面圖影本、橋隆商城128戶透天店舖住宅房地出售面積分算與售價明細表影本、付款表影本、高雄縣政府建設局85高縣建局建管字第2070號建造執照影本、台糖橋隆商城住戶規約草案影本、原告土地開發處橋頭分處交屋點交紀錄表影本各1件及相片11幀在卷可稽，且為被告所不否認，堪可認定。則揆諸上揭說明，已難遽指原告未給予被告充分審閱契約之機會，衡情，自與訂約顯失公平有間。
（二）又查，證人即原告銷售系爭房屋時在接待中心負責產品解說及資料發放之職員 黃逢章 ，於本院89年度重訴字第163號（下稱系爭163號事件）審理時到庭證稱：「（資料如何發放？）一般放在明顯地方供取閱，如有客戶索取也會給閱，一般各戶來參觀時，會帶他們看平面圖，及樣品模型屋，並均交付銷售公告、契約書，如客戶有興趣訂購，即交付訂金，並讓其有5天以上之審閱權，一般均定7至10天時間，請他們簽約」、「一般民眾有的時候拿了就走，如有下訂單的，一定會給他們一個牛皮紙的信封袋」等語；暨證人即原告承辦廣告發包業務及銷售之人員 朱志堯 於系爭163號事件審理時到庭證稱：「．．銷售時我們公司的一般程序是要將相關資料放在袋子，讓有意購買的客戶攜回．．」等詞大致相符，益堪認原告業已給予被告充分之契約審閱期間。
（三）再查，依原告提出之付定切結書所示，其上以簡明之字體載明：原告已提供5日以上期間提供被告閱覽上開文件，且被告就承購標的及上開文件內容，並已充分瞭解等情，亦有付定切結書影本在卷足憑。而按，上開切結書雖屬原告提出之私文書，惟既經被告簽名，倘參諸文書字體簡明乙節相互以觀，自足以引起被告注意，而堪推論該切結書所載為真實，益徵兩造訂約前，原告確已提供5日以上之審閱期間予被告，揆諸上揭說明，自堪認原告已給予被告合理審閱機會無訛。從而，被告以上揭情詞置辯，即屬無據。
柒、系爭房屋是否具有如附表2所示之瑕疵？被告得否以該瑕疵為由，主張同時履行抗辯，拒絕給付價金？或能否以瑕疵重大且不能補正為由，請求解除契約？如不能解除能否主張減少價金？
一、按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第264條著有明文。又買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣外，應同時為之。民法第369條亦揭有明文。經查，系爭買賣契約係屬雙務契約而互負給付債務，揆諸前揭規定，固有同時履行抗辯之適用。惟按系爭買賣契約，被告買受之房地，既屬預售屋性質，依兩造契約約定，被告自有依系爭房地建造完成時期，分期給付價金之義務，故就系爭買賣契約而言，被告有先為給付價金之義務，本不得以原告未交付買賣標的物，主張同時履行抗辯權。次按，出賣人負有給付無瑕疵物的義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物的權利。是在特定物買賣，物之瑕疵不能修補；或雖能修補，而出賣人表示不願為之者，依法律規範之目的，應認買受人於瑕疵危險移轉前，即得行使同時履行抗辯權，拒絕給付相當之價金，以避免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人權益。尤有甚者，買賣標的物之瑕疵不能修補；或雖能修補，而出賣人預示不願為之，則買受人於買賣標物瑕疵危險移轉前，除得以買賣標的物存在物上瑕疵，主張同時履行抗辯權，拒絕先為給付價金之外，應亦得主張解除買賣契約，以免其給付義務。據上，被告於系爭房地交付前，能否主張同時履行抗辯權，拒絕給付分期應付價金或解除買賣契約，自應視系爭房地於危險移轉前，是否存在瑕疵，且瑕疵已達於得為解除契約之程度。
二、次查，被告於本院審理中，主張原告建造之系爭房地，於交付前即具有瑕疵，而系爭房屋是否存在鋼筋構造等瑕疵，即須針對系爭建物進行破壞性試驗，適臺灣高等法院高雄分院（下稱高雄高分院）受理90年度上字第80號原告與訴外人蔡苓珠間給付買賣價金事件（下稱系爭80號民事事件），該事件兩造合意選任鑑定人即臺灣省土木技師公會（下稱省土技公會）鑑定如附表二所示項目，而本件兩造亦同意以系爭80民事事件鑑定結果，作為本件瑕疵認定之參酌，且兩造復就省土技公會之鑑定各自具狀表示意見，暨同意將省土技公會所鑑定之事項，作為兩造系爭房地瑕疵之爭點，則本院自得參酌省土技公會之鑑定報告，以為本件被告瑕疵抗辯之依據。此外，參酌省土技公會鑑定時，系爭房地所在之基地及橋隆商城共128棟128戶四層樓之建物，均已取得使用執照，而省土技公會鑑定工作程序及方法，係針對橋隆商城地下室頂版及側壁牆體，選擇左、中及右各約三分之一範圍，破壞程度居中值之西側三分之一部分，以查驗其裂隙發生現況；各戶頂樓天花板查驗其裂隙發生現況；是否設置地下水位觀測站；現場實際丈量各車位前方車道有效寬度；確認分界牆，並隨機選取查驗點；於地下室頂版之樑，隨機選取6處點位，對該6處樑，於非應力作用區實施鑽心試體取樣；於鑑定案相關各戶屋內，就各層樓之地磚、壁磚及磁磚，以敲擊方式查驗其因施工不良，導致拱脫之面積百分比；最後並針對完成後之一樓地面及地下室地板面，全面實施水準相對高程測量，再依據測量結果與竣工圖相對點高程逐一比對等情，有該鑑定置於卷外可稽，堪予認定。顯見省土技公會所為鑑定，多係針對橋隆商城所在房地，進行隨機取樣，並不限於囑託個案之房地。倘揆諸系爭房地與系爭80民事事件囑鑑之個案房地，均同屬橋隆商城之房地乙節相互以觀，益徵本件以省土技公會鑑定結果，作為被告瑕疵抗辯之參酌，要屬有據。至兩造於本院審理中同意囑託鑑定如附表四所示之事項，既為被告所不主張，且未經列載於爭點事項內，自勿庸予論述。
三、又查，省土木技師公會鑑定報告所列鑑定結果、修復方法及修復經費概估均詳如附表3所示，而鑑定報告所列系爭房屋所在橋隆商城建物之13項鑑定項目中，除附表3編號3、7項，因無法拆除結構體或鑽心取樣，故無從鑑定；暨編號11，因雨水管及污水管聯接均埋設於ＲＣ牆內，亦無從鑑定，故難認定瑕疵，且兩造於協商爭點時，亦將此部分排除於爭點，爰勿庸贅論之外，其餘項目分述如下：
（一）經查，附表3編號1、2、4、5、9、10及12共7項之瑕疵，或屬抽換、改裝、補強及重新舖設問題，核均可修補，自非屬重大之瑕疵，堪可認定。揆諸上揭說明，自不容被告執以主張同時履行抗辯權或解除系爭買賣契約。
（二）次查，附表3編號6之瑕疵，因其有效深度將嚴重不足，致使牆體結構強度「嚴重折減」，而有危害建物結構安全，且因為管件均已埋設於從地下室至頂樓之牆體內，為無法修復之項目；編號8鋼筋保護層不合格部分，屬於折減建物整體結構強度之確實因素，且均屬本體性無法改善之瑕疵項目；編號13之基地高程未按圖施工瑕疵，因涉及整體結構，為不可改善之項目。顯見附表3編號6、8及13項之瑕疵，均屬系爭房屋建築結構上之重大瑕疵，且為無法改善之項目。揆諸上揭說明，被告自得執為主張同時履行抗辯權或解除系爭買賣契約之依據。
（三）至原告對於省土技公會鑑定報告書，雖具狀陳述意見，並提出系爭建物原設計者甲○○○○○說明意見，且據系爭80號民事事件承辦法官轉省土木技師公會就該意見及鑑定意見補充說明結果，除其中附表3編號1瑕疵中，取樣之「
111號車位北側柱旁之緊急照明燈電線」重新鑑認：「得免施予耐燃保護」外，其餘部分均仍維持原鑑定意見等情，有被告提出鑑定技師補充說明意見書影本一件附卷可稽，則原告提出 江錦財 之說明意見，亦無從資為其有利之認定。況查，省土木技師公會之鑑定報告書，係由鑑定人二名擔任鑑定工作，其中除參考系爭80號民事事件、該承辦法官向高雄縣政府工務局函調之系爭建物所在之橋隆商城建造執照卷、使用執照卷、建造執照變更設計卷外，並核對原告提出其保管之橋隆商城新建工程結構圖、建築工程圖、水電竣工圖。鑑定作業過程中，對於鑑定認應鑽心取樣才能加以判斷者，除影響結構安全或安遭阻撓而無法施工者外，亦確實鑽心取樣，故鑑定報告書對於無法全面評估或因未鑽心取樣致無法遽下結論者，均予保留，不作結論，顯見該鑑定不僅專業，亦相當客觀與嚴謹，自堪採憑。
（四）原告雖另提出國立屏東科技大學（下稱屏科大）之鑑定報告書，主張該鑑定意見，鑑認系爭房屋並無影響結構安全之瑕疵云云，惟被告則以：屏科大鑑定報告書係屬私文書且未經兩造合意或由法院囑託鑑定，自不足採憑等語置辯。經查，屏科大之鑑定報告書，係原告於兩造同意援用系爭80號民事事件囑由省土木技師公會鑑定後，始於94年3月10日私下自行委請鑑定，顯見原告提出之屏科大鑑定報告書，既非法院囑託鑑定，亦不屬兩造合意囑託之鑑定機關，故本院即無審酌該鑑定報告意見之必要，併予敘明。
捌、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354條、第359條分別定有明文。
綜上所述，本件被告向原告買受之系爭房屋，既存在如上述影響結構安全之不可改善瑕疵，則被告主張其於89年2月3日以梓官郵局存證信函第11號函，援引民法第359條之規定，向原告表示解除系爭買賣契約，自屬有據。而按系爭買賣契約既經被告合法解除，則原告依據系爭買賣契約請求戊○○、林順富、蔡明可分別給付系爭甲、乙、丙款項，及分別自
88年11月24日、28日、23日起至清償日止，按年息百分之
5計算之利息；暨按日各給付5220元、2390元、4490元之滯納金，均無理由，應予駁回。
玖、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所依附，爰併予駁回。
拾、本件事證已明，兩造其餘爭點協商事項及攻擊防禦方法、證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
拾壹、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國94年12月19日
民事第二庭審判長法官李昭彥
法官鄭詠仁法官黃呈熹以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由（原判決所違背之法令及其具體內容或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實）；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國94年12月19日
書記官曾瓊玉附表1┌──┬─────┬───────────────┬──────────┬─────────┐│編號│買受人│買賣標的│買賣總價金、已繳價金│備註│││訂約日期││及未繳價金││├──┼─────┼───────────────┼──────────┼─────────┤│1│戊○○│基地座落：高○○○鄉○○段第15│買賣總價金：00000000│89年度重訴字第110││││01之17號、第1501之21號、第1501│元；土地價款0000000│號│││86年4月13│之22號、第1501之32號、第1502號│元，房屋價款0000000││││日│、第1502之1號、第1502之4號、第│元│││││1502之9號及第1502之10號合計基││││││地面積10926.56平方公尺（約3305│已繳價金：0000000元│││││．28坪，下稱系爭甲土地），買受│（屬自備款部分，而自│││││人應持有土地面積之計算係依各戶│備款占總價款百分之30│││││銷售面積（含車位及車道面積）與│）│││││總銷售面積之比例大小共同持分而││││││得，但上開土地實際移轉面積依地│未繳價款：包括自備款│││││政機關分割後登載地號與面積為準│第4、5期各410000元│││││。房屋座落：預售興建「橋隆商城│、420000元，合計8300│││││」建案編號Ｂ1地上4層地下1層│00元；暨尾款961000│││││，含主建物、附屬建物及公同使用│0元，總計00000000元│││││部分面積之分攤共計302.17平方公│（尾款占總價款百分之│││││尺（約91.41坪，下稱系爭甲房屋│70）│││││），買受人同時購買地下一層編號││││││22（平面式）車位暨車位之土地持││││││分│││├──┼─────┼───────────────┼──────────┼─────────┤│2│林順富│基地座落：高○○○鄉○○段第15│買賣總價金：0000000│89年度訴字第809號││││01之17號、第1501之21號、第1501│元；土地價款0000000││││86年4月12│之22號、第1501之32號、第1502號│元，房屋價款0000000││││日│、第1502之1號、第1502之4號、第│元│││││1502之9號及第1502之10號合計基││││││地面積10926.56平方公尺（約3305│已繳價金：0000000元│││││．28坪，下稱系爭乙土地），買受│（屬自備款部分，而自│││││人應持有土地面積之計算係依各戶│備款占總價款百分之30│││││銷售面積（含車位及車道面積）與│）│││││總銷售面積之比例大小共同持分而││││││得，但上開土地實際移轉面積依地│未繳價款：包括自備款│││││政機關分割後登載地號與面積為準│第4、5期各190000元│││││。房屋座落：預售興建「橋隆商城│、180000元，合計3700│││││」建案編號Ｃ34地上4層地下1層│00元；暨尾款0000000│││││，含主建物、附屬建物及公同使用│元，總計0000000元（│││││部分面積之分攤共計237.86平方公│尾款占總價款百分之70│││││尺（約71.95坪，下稱系爭乙房屋│）│││││），買受人同時購買地下一層編號││││││29（平面式）車位暨車位之土地持││││││分│││├──┼─────┼───────────────┼──────────┼─────────┤│3│蔡明可│基地座落：高○○○鄉○○段第15│買賣總價金：00000000│89年度重訴字第160││││01之17號、第1501之21號、第1501│0元；土地價款708000│號│││86年7月7│之22號、第1501之32號、第1502號│0元，房屋價款472000││││日│、第1502之1號、第1502之4號、第│0元│││││1502之9號及第1502之10號合計基││││││地面積10926.56平方公尺（約3305│已繳價金：0000000元│││││．28坪，下稱系爭丙土地；與上開│（屬自備款部分，而自│││││系爭甲、乙土地合稱系爭土地），│備款占總價款百分之30│││││買受人應持有土地面積之計算係依│）│││││各戶銷售面積（含車位及車道面積││││││）與總銷售面積之比例大小共同持│未繳價款：包括自備款│││││分而得，但上開土地實際移轉面積│第4、5期各350000元│││││依地政機關分割後登載地號與面積│、370000元，合計7200│││││為準。房屋座落：預售興建「橋隆│00元；暨尾款0000000│││││商城」建案編號Ａ16地上4層地下│元，總計0000000元（│││││1層，含主建物、附屬建物及公同│尾款占總價款百分之70│││││使用部分面積之分攤共計264.06平│）│││││方公尺（約79.88坪，下稱系爭丙││││││房屋；與上開系爭甲、乙房屋合稱││││││系爭房屋），買受人同時購買地下││││││一層編號120（平面式）車位暨車││││││位之土地持分│││└──┴─────┴───────────────┴──────────┴─────────┘附表2┌──┬──────────────────────────────────────────┐│編號│被告主張系爭房屋之瑕疵│├──┼────────────┬─────────────────────────────┤│1│緊急供電系統配線及配管│地下室防火區之緊急供電系統線路配置，未使用耐熱或耐燃配置。│││（瑕疵4、5）│地下室防火區之緊急供電系統之電線，佈置於ＰＶＣ或ＰＥ管內，││││未佈置於金屬管槽內。│├──┼────────────┼─────────────────────────────┤│2│系統配件不符│地下室公用聯接各住戶排水系統配置，未裝設存水彎頭及大部分未│││（瑕疵7）│配置清潔口。│├──┼────────────┼─────────────────────────────┤│3│房屋結構龜裂及無防水性│地下停車場結構體完成後，每逢大雨即嚴重漏水，天花板及牆壁面│││（瑕疵17）│處處裂痕，房屋結構無基本防水性，將來造成鋼筋損壞。未設地下││││水位觀測站，無法隨時檢討建物承受水浮力影響。│├──┼────────────┼─────────────────────────────┤│4│地下室停車場車道寬度不足│各住戶停車位角度已超過六十度，其前方車道寬嚴重不足5.5公尺│││及汽機車出入口車道寬度不│以上之規定。│││足（瑕疵25及26）│位於橋南路之地下停車場汽車出入口兩側，車道五公尺左右，嚴重││││影響行人及車輛進出安全，易造成人車受傷害。│├──┼────────────┼─────────────────────────────┤│5│分界牆設計不合法規│各分界牆只有12公分的ＲＣ牆設計，因台灣處於亞熱帶氣候，其鋼│││（瑕疵30）│筋及ＰＶＣ管膨脹系數太大，將造成壁面往後不可預期龜裂及耐震││││能力差。│├──┼────────────┼─────────────────────────────┤│6│鋼筋構造未按圖施工│柱箍筋繫筋彎勾未達標準，主柱筋箍搭接未錯開，斜筋未補強施作│││（瑕疵37）│，鋼筋間距、數目與圖說不符。│├──┼────────────┼─────────────────────────────┤│7│水塔頂與天花板之距離不足│各戶飲水用重力水箱人孔出入口離天花板35公分高度，無法進出，│││（瑕疵40）│送水馬達設計在水塔內，造成抽水馬達與水管無空氣間隙，影響飲││││用水質，水塔頂蓋與人孔空隙過大無法緊密，水塔透氣管受汽車排││││出廢氣將影響水質。│├──┼────────────┼─────────────────────────────┤│8│各住戶地下室排水系統有瑕│地下室淨高度不足，排水系統粗管路橫置室內中央，形成壓迫感。│││疵│排水系統貫穿各戶地下室防火牆，未配置一公尺不燃材料。各戶地│││（瑕疵45）│下室污廢水排水系統，未裝設存水彎頭及清潔口。各戶自宅地下室││││污廢水排水系統，突出部分下端淨高度205公分，不符合最低210││││公分。│├──┼────────────┼─────────────────────────────┤│9│磁磚及壁磚空洞化，施工品│各戶內相關之地板、壁面之地磚、壁磚及磁磚因施工不良而拱脫。│││質不良││├──┼────────────┼─────────────────────────────┤│10│基地高程未按圖施工，致地│基地施工時，其相對高程與竣工圖面不符，並造成地下室淨高度與│││下室淨高度不足，前後差距│竣工圖不符，導致地下室部分範圍之淨高度不符建築技術規則相關│││甚大│規定│└──┴────────────┴─────────────────────────────┘附表3┌──┬────────────┬───────────────┬──────┬──────┐│編號│省土木技師公會鑑定項目│鑑定結果│修復方法│修復經費概算│├──┼────────────┼───────────────┼──────┼──────┤│一│緊急供電系統配線及配管│地下室中央管理室緊急供電系統線│未使用耐熱燃│無法估計│││（瑕疵4、5）│路僅使用HIVψ1.6mm，而未使用│部分：應予全│││││耐熱燃線，違反場所消防安全設備│面抽換│││││設置標準（下稱安設標準第195條││││││）。││││││111號車位北側柱旁之緊急照明燈││││││電線，使用一般電線及一般ＰＶＣ││││││管，違反安設標準第195條及第├──────┼──────┤│││194條）；暨建築技術規則（下稱│未使用金屬管│修復費用概估││││建技規則）設備編第9條。│部分：由於Ｐ│略│││││ＶＣ管已埋設│││││118號車位對面消防箱，未使用耐│於混凝土柱內│││││熱燃線及裝置於金屬槽內，違反安│，若擬抽換，│││││設標準第195條及第194條）；暨│則必須敲除混│││││建築技術規則（下稱建技規則）設│凝土至結構應│││││備編第9條。│力區，將危及││││││整體結構安全││││││性，屬不可行││││││方式，故本部││││││分應屬無法改││││││善││├──┼────────────┼───────────────┼──────┼──────┤│二│系統配件不符│房屋編號A6下方地下室北側污水管│存水彎或清潔│以每戶增設存│││（瑕疵7）│（ψ5）及廢水管，未設存水彎，│口均可再加以│水彎4處及清││││確已違反建技規則設備編29條及33│改裝│潔口3處估計││││條相關規定。││，每戶約花費││││││13000元││││房屋編號A6下方地下室樓梯間污水││││││管（ψ5）及廢水管（ψ3），未││││││設存水彎及清潔口，確已違反建技││││││規則設備編29條及33條相關規定。││││││││││││上述情形為全面性問題。│││├──┼────────────┼───────────────┼──────┼──────┤│三│雨水排水管與污水排水管混│因無法拆除結構予以查驗，故無鑑│無│無│││接一起（瑕疵7）│定結果│││├──┼────────────┼───────────────┼──────┼──────┤│四│建物結構龜裂及無防水性│車位編號99、108、122、77、A6│裂縫寬度0.1│需另案辦理│││（瑕疵17）│及地下室中央車道以西，即橫座標│至0.4MM以下│││││Ｘ42－Ｘ01－Ｘ40及縱座標Ｙ01－│部分，採用環│││││Ｙ05全部範圍屬主要結構之樑、頂│氧樹脂填補│││││版及RC側牆全面查驗結果，經證實│至0.4MM以上│││││鑑定標的地下室部分發生裂縫程度│之裂縫應另提│││││屬嚴重，依查驗結果，具影響建築│補強計劃修補│││││物結構強度及安全性之樑具98.86%││││││，頂版具72.73%，側牆具100%，均││││││具結構性裂縫而須加以修復，裂縫││││││寬度大於0.4MM以上部分，則須加││││││以補強。││││││各戶四樓頂版均具0.1至0.15MM裂││││││隙，均須加以修復。││││││地下室因未設地下水觀測站，確已││││││違反建技規則施工編第199條。│││├──┼────────────┼───────────────┼──────┼──────┤│五│地下室停車場車道寬度不足│車位編號110及35前車道寬度與竣│各車位前車道│無法改善，故│││及汽機車出入口車道寬度不│工圖尺寸不符，各相差26公分及20│不足5.5公尺│無從估計│││足（瑕疵25及26）│公分；車位編號110前車道寬度│寬而違反建技│││││324公分，不足350公分之最小車│規則部分，因│││││道寬度，違反建技規則第61條│涉及原設計問│││││本案車位均與車道成90度，不符設│題，無法改善│││││計單車道標準，故其車道不足5.5│。│││││公尺寬度者，均屬違反建技規則第├──────┼──────┤│││61條。│南北入口車道│經費很小，免│││││部分，祇須將│予估計││││北入口上、下方車道寬度均為5.04│兩側緣石拆除│││││公尺，不足5.5公尺，概因車道兩│，即可符合規│││││側均設置緣石；南入口車道寬度│定。│││││5.46公尺，不足4公分，亦因車道││││││兩側均設置緣石。││││││如上述車道兩側緣石，均除去，則││││││車道寬度均可符合竣工圖及建技規││││││則│││├──┼────────────┼───────────────┼──────┼──────┤│六│分界牆設計不合法規│牆之厚度為12公分，而埋管分別為│本部分瑕疵無│無法修復項目│││（瑕疵30）│8.89公分至5公分，均已大於牆厚│法修復，若敲│，故無法估計││││三分之一（即4公分），違反建技│除ＲＣ牆，除│││││規則360條第1款。│將損及整體結│││││牆內埋管最大為8.89公分，大於規│構強度外，若│││││定之5公分，違反建技規則360條│縮小管徑，則│││││第1款。│尚須考慮其排│││││管與管之間距最大值為4.5公分，│水功能之不足│││││遠低於規定之15公分以上，違反建│，此部分涉及│││││技規則360條第1款。│原設計不當之│││││由於最大管徑為8.89，加上管壁厚│合理問題│││││兩側計0.6公分，合計為9.49公分││││││，而牆厚僅12公分，保護層厚度，││││││據建技規則第374條規定為1.5公││││││分，牆體屬雙筋排列，其排筋為ψ││││││1.3公分，兩排計2.6公分，即牆││││││內兩側鋼筋內淨距僅6.4公分。據││││││上，可知埋管處之牆體必無法排筋││││││，其有效深度將嚴重不足而使牆體││││││結構強度嚴重折減，故違反建技規││││││則第382條及電工法第245條。│││├──┼────────────┼───────────────┼──────┼──────┤│七│混凝土澆置後未保持濕潤，│因無法實施現場鑽心取樣，故無鑑│無│無│││且施工不當抗壓度不符規定│定結果│││││（瑕疵33）││││├──┼────────────┼───────────────┼──────┼──────┤│八│鋼筋構造未按圖施工，柱箍│鋼筋保護層違反建技規則374條部│無法實施全面│無法估計修復│││筋繫筋彎勾未達標準，主柱│分：經會同兩造隨機抽驗22處，計│性拆驗工作，│費│││筋搭接未錯開，斜筋未補強│有13處不合格，不合格率達59.09%│故無法明確其││││施作，鋼筋間距、數目與圖│。│折減結構強度││││說不符（瑕疵37）│鋼筋組立違反建技第363及第372│值，亦即無法│││││或鑑定標的物施工規範及設計圖部│建議另案提具│││││分：圍束區箍筋間距與設計圖規定│補強計劃│││││之10公分不符。鋼筋彎勾為90度，││││││不符設計圖規定之135度彎勾。││││││鋼筋主筋違反建技規則370條部分││││││：無鑑定結果。││││││上述不合格部分，均屬本體性無法││││││改善之瑕疵項目，且屬折減鑑定標││││││的物整體結構強度之確實因素。│││├──┼────────────┼───────────────┼──────┼──────┤│九│水塔頂與天花板之距離不足│水塔頂與頂版垂直距離不足部分：│可改善│改善經費3萬│││（瑕疵40）│垂距低於70公分以下者，確屬進出││元││││不易，且屬不易改善項目。││││││抽水馬達放置於蓄水塔內部分：違││││││反省自來水用水設備標準第10條，││││││將造成污染，屬易於改善項目。│││├──┼────────────┼───────────────┼──────┼──────┤│十│各住戶地下室排水系統有瑕│本部分未設存水彎及清潔口，確實│可改善│每戶修復費用│││疵│違反建技規則第29條第10款規定││1萬元│││（瑕疵45）││││├──┼────────────┼───────────────┼──────┼──────┤│十一│雨水排水管未按圖施工│排水管為ψ2之ＰＶＣ符合規定│無│無│││（瑕疵47）│至於雨水管是否與污水管聯接，由││││││於均已埋設於ＲＣ構造內，故無從││││││鑑定│││├──┼────────────┼───────────────┼──────┼──────┤│十二│磁磚及壁磚空洞化，施工品│相關地磚及壁磚脫落部分，確屬施│拆除表面層，│每平方公尺分│││質不良│工不良所致，但可改善；牆面面性│並重新舖設│別為1130元、││││裂隙亦屬施工不良，但亦可改善││1180元、1210│├──┼────────────┼───────────────┼──────┼──────┤│十三│基地高程未按圖施工，致地│檢測結果，一層部分於檢測總數31│涉及結構，不│無│││下室淨高度不足，前後差距│點位中，施工完成品之相對高程與│可改善││││甚大│原設計圖（竣工圖）之設計值未符││││││合者31點位，達100%。原設計值最││││││大高差為228cm，施工後最大高差││││││為188.8cm，即施工後誤差值為││││││39.20cm，單項施工誤差最大值為││││││40.5公分。││││││││││││││││││地下一層部分於檢測總數16點位中││││││，施工完成品之相對高程與原設計││││││圖（竣工圖）之設計值未符合者16││││││點位，達100%。原設計值最大高差││││││為130cm，施工後最大高差為128.││││││1cm，即施工後誤差值為1.9cm，││││││單項施工誤差最大值為23.30公分││││││。││││││上述未按圖施工瑕疵為確定，因涉││││││及整體結構，為不可改善項目│││└──┴────────────┴───────────────┴─────────────┘