臺灣桃園地方法院93年度訴字第185號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院93年訴字第185號民事判決

裁判日期：民國93年07月29日

裁判案由：返還土地等

臺灣桃園地方法院民事判決九十三年度訴字第一八五號
原告乙○○○訴訟代理人 陳德義 律師被告甲○○右當事人間請求返還土地事件，於民國九十三年七月十五日言詞辯論終結，本院判決如左：
主文被告應將坐落桃園縣中壢市○○段水尾小段第七五一之五地號土地上如附圖粉紅色部分所示之鐵皮屋拆除，並將上述地號土地全部返還原告。
被告應給付原告新臺幣肆拾萬元及自民國九十三年二月二十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨自民國九十三年二月二十日起至前項土地返還之日止，按月給付原告新臺幣伍萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌拾柒萬伍仟元、第二項於原告以新臺幣壹拾叁萬叁仟叁佰叁拾叁元及到期部分每期以新臺幣壹萬捌仟叁佰叁拾叁元為被告供擔保後，得假執行。但被告就本判決第一項以新臺幣貳佰陸拾貳萬伍仟元、第二項以新臺幣肆拾萬元、就到期部分每期以新臺幣伍萬伍仟元，為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
壹、原告方面：
一、聲明：㈠被告應將坐落於桃園縣中壢市○○段水尾小段第七五一之五地號土地上，如中
壢地政事務所複丈成果圖所示，面積六百五十三平方公尺之鐵皮屋拆除，並將上述地號土地全部返還原告。
㈡被告應給付原告新臺幣（下同）四十萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清
償日止，按年利率百分之五計算之利息；另應自民國九十一年一月一日起至返還前項土地之日止，按月給付原告十萬元。
㈢原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠被告於八十九年四月二十七日與原告簽訂土地租賃契約，向原告承租坐落於中
壢市○○段水尾小段第七五一之五地號土地全部，租賃契約書第二條約定：租期自八十九年五月一日起至九十四年四月三十日止；第三條約定：租金每月五萬元，乙方（即承租人）應於每年四月底以前開立五月一日及十一月一日之半年租金即期支票二張予甲方（即出租人），乙方不得藉故延後給付甲方或有退票情事，如有以上情形視同乙方違約，契約終止生效；第五條約定：未經甲方書面同意，乙方不得將土地之全部或部分轉租、出借、頂讓或以其他變相方法由他人使用土地；第六條約定：乙方違反約定方法使用土地或於拖欠租金達一個月，經甲方催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約。若乙方不交還土地，則自租約終止日起乙方應支付甲方按租金五倍計算之違約金。
㈡被告未依約於九十年四月底前開立到期日為五月一日及十一月一日之半年租金
即期支票交予原告，經原告於九十年十二月十七日，以存證信函催告被告限期繳納租金，並告以逾期未繳納租賃契約即為終止，惟未為被告置理。又被告違約將系爭土地轉租予訴外人 林明仁 ，則依前揭租賃契約書第五條及第六條之規定，原告亦得終止租約，並以本訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示。租約既已終止，爰本於租賃物返還請求權，請求被告將系爭土地上之鐵皮屋拆除，並將租賃土地全部返還原告。
㈢被告積欠原告九十年五月起至同年十二月止計八期之租金計四十萬未付，被告
自應給付。又自九十年十二月十七日終止租約後，被告迄不交還土地，依契約第六條第二項規定，被告自終止租約之翌日起，應支付原告按五倍計算之違約金。惟此部分原告僅請求以租金二倍計算之違約金，是以被告應自九十一年一月起迄返還系爭土地之日止，按月給付十萬元之違約金予原告。
㈣被告雖辯稱：原告將已被徵收之土地出租予被告、及兩造簽訂租約時有約定原
告須撤走租賃土地前方之檳榔攤，惟原告否認其上述主張之真正。蓋系爭租賃契約書第一條已明白載稱土地坐落位置及使用範圍為「中壢市○○段水尾小段第七五一之五地號土地範圍之內」，該原告所出租之土地並未包含被徵收之國有土地。又被告既自承將所建鐵皮屋出租與訴外人林明仁使用，因鐵皮屋附著於系爭土地上，使用鐵皮屋時，亦必同時使用系爭土地，故被告已違反前揭契約書第五條第一項第二款之規定。至被告於九十三年四月二十七日所提出之土地租賃契約與本件無涉，其所提出之租賃契約前後字跡不一，且其中第三條非僅重複，內容亦不相同。
三、證據：提出土地租賃契約書影本一份、存證信函影本一份及回執影本一紙、房店租賃契約書影本一份、土地登記謄本一紙、中華郵政股份有限公司中壢郵局函影本一紙、照片九張為證。
貳、被告方面：
一、聲明：㈠請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。
㈡如受不利之判決，被告願提供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠被告與原告簽訂租賃契約時約定原告需撤走租賃土地前方之檳榔攤，但原告並
未撤走，致被告蓋鐵皮屋後無法做店面使用，造成被告財物損失，故被告才將在系爭土地上所蓋的「鐵皮屋」租給林明仁，但被告並非將承租之系爭「土地」轉租給林明仁。
㈡被告於九十年五月一日及九十年十一月一日，未付租金之原因係因後來發現原
告租給被告之土地的前方一部分是已經被徵收之國有地。被告當初若知道原告惡意隱匿系爭土地前段已被徵收為道路用地，就不會租這塊地。
三、證據：提出存證信函影本乙份、租賃契約影本二份、示意圖三紙為證。
叁、本院依職權至現場勘驗，並囑託桃園縣中壢地政事務所人員會同測量。
理由
一、雙方不爭執之事實：㈠被告於八十九年四月二十七日與原告簽訂土地租賃契約，向原告承租坐落中壢市○○段水尾小段第七五一之五地號土地全部。
㈡被告未於九十年四月底前開立到期日為同年五月一日及十一月一日之半年租金
即期支票與原告（即自九十年五月一日起即未繳納其承租系爭土地之租金）。㈢被告於系爭土地上搭建鐵皮屋，並於八十五年十一月六日與訴外人林明仁訂立
租賃契約將前開鐵皮屋出租予林明仁，約定租賃期間自八十五年十二月一日起至九十年十一月三十日止。
二、本件爭點：㈠被告是否有違背租約約定轉租？㈡原告是否違約未撤檳榔攤在先且未告知被告系爭土地前段部分早已被徵收？被
告不繳租金是否有正當理由？
三、本院判斷：㈠被告是否有違背租約約定轉租？
按兩造所訂之土地租賃契約書第五條第二款約定：未經甲方（指原告）書面同意，乙方（指被告）不得將土地之全部或部分轉租、出借、頂讓或以其他變相方法由他人使用土地。查，被告於系爭土地上搭建鐵皮屋，並於八十五年十一月六日與訴外人林明仁訂立租賃契約將前開鐵皮屋出租予林明仁，租賃期間自八十五年十二月一日起至九十年十一月三十日止之事實，業據原告提出被告與林明仁間之租賃契約書影本乙份為證，且為被告所自認，上開事實堪認屬實。被告雖辯稱其並非將向原告承租之系爭「土地」轉租給林明仁，而是將其在系爭土地上所蓋的「鐵皮屋」租給林明仁云云，惟被告既將前開鐵皮屋建於其向原告所承租之系爭土地上，則林明仁使用該鐵皮屋時，自亦必同時使用該鐵皮屋所佔用之系爭土地；況經本院至現場勘驗並囑託桃園縣中壢地政事務所人員會同測量，被告所建之鐵皮屋面積高達六百五十三平方公尺，約占系爭土地總面積之十分之六，被告前開行為，自該當於前述兩造所訂土地租賃契約書第五條第二款所規定之「將部分土地轉租」或「以其他變相方法由他人使用土地」之情形。而被告前開行為既未經原告書面同意，則依前述兩造所訂土地租賃契約書第六條第一款之規定，原告自得終止租約。
㈡原告是否違約未撤檳榔攤在先且未告知被告系爭土地前段部分早已被徵收？被
告不繳租金是否有正當理由？
１、被告雖主張其與原告簽訂系爭租賃契約時，有約定原告需撤走租賃土地前方之檳榔攤，但原告並未撤走，故原告有違約之情事云云。惟查，依系爭兩造所簽訂之土地租賃契約書第三條後附註事項第一款已明文規定：「甲、乙方在租賃期間，如有發生任何糾紛，由乙方（指被告）自己全責處理，與甲方（指原告）無關，例如：他人之檳榔攤設立於店前．．．等」，本件被告既自承該系爭土地前方之檳榔攤已放了八年（見本院九十三年七月十五日言詞辯論筆錄），且被告對於兩造間約定原告需撤走檳榔攤乙節非但未能舉證以實其說，反更於系爭兩造所簽訂之租賃契約書中約定前開附註事項，則依該約定，被告就該檳榔攤即應自行處理，原告顯無撤走檳榔攤之義務，足證被告前開所述並無足採。
２、被告雖另主張原告之夫 鍾慶宏 指界出租予伊的土地前段部分早已被徵收為國有，但原告並未告知伊云云。惟查，依兩造所簽訂系爭土地租賃契約書第一條之規定：本件原告出租之土地及使用範圍係「中壢市○○段水尾小段七五一之五地號範圍內」，而該地號土地係原告之夫鍾慶宏所有，並非屬國有土地，有土地登記謄本乙紙在卷可稽。又被告就其所述鍾慶宏「指界」出租予伊的範圍，包括系爭出租土地前方同小段第七五一地號之國有土地乙節，迄至本件言詞辯論終結時為止，均未舉證以實其說；而兩造更於租賃契約書第三條附註事項第三款約定：租賃期間如遇政府拓寬馬路或征收，乙方（指被告）不得向甲方（指原告）請求任何賠償，若有損失由乙方自己負全責處理，絕無異議，足證被告所辯洵無足採。
３、綜上，被告自九十年五月一日起拒不繳納租金即無正當理由。又前開兩造所訂土地租賃契約書第六條第一款固規定：經原告催告被告限期繳納租金被告仍不支付時，原告得終止租約。惟租用建築房屋之基地非承租人積欠租金額除以擔保現金抵償外，達二年以上時，出租人不得收回，土地法第一百零三條第四款定有明文，且此規定應屬強制規定，本件原告於九十年十二月十七日雖以存證信函催告被告「於文到七日內付清所欠全部租金，逾期未付，租賃契約即行終止」（見本院卷第十四頁，該存證信函於九十年十二月十八日由被告之妻 吳素緞 收受，此有中華郵政股份有限公司中壢郵局函影本在卷可憑，見本院卷第四十三頁），然斯時扣除被告所給付原告之押金十萬元（兩造租賃契約書第三條第三款參照），被告並未積欠原告租金達「二年以上」，原告自不得主張以前開存證信函之內容終止兩造間之租賃關係。惟被告既轉租所承租之基地於他人（已如前述），原告即得依土地法第一百零三條第三款之規定，以起訴狀繕本之送達向被告為終止租約之意思表示，故應認兩造間之租賃關係自原告起訴狀繕本送達被告時（九十三年二月二十日）即行終止。
四、綜上，兩造間之租賃關係既已終止，則原告依民法第四百五十五條之租賃物返還請求權請求被告將系爭坐落桃園縣中壢市○○段水尾小段第七五一之五地號土地上如附圖粉紅色部分所示之鐵皮屋拆除，並將上述地號土地全部返還原告，洵屬正當，應予准許。又被告自九十年五月一日起即未繳納租金，則原告請求被告給付自九十年五月一日起至九十年十二月止八個月之租金，金額共四十萬元（50000x8=400000），及自起訴狀繕本送達被告翌日（九十三年二月二十一日）起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，亦應准許。
五、依兩造所訂系爭土地租賃契約書第六條第一款之約定：乙方違反約定方法使用土地或於拖欠租金達一個月，經甲方催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約。
若乙方不交還土地，則自「租約終止日起」乙方應支付甲方按租金「五倍」計算之違約金。本件被告於原告終止租約後，猶未交還土地，依前開契約條款之規定，被告自應支付違約金。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。本院斟酌系爭土地坐落位置交通便利（前為中園路上有高速公路交流道，右旁為西園路，此有本院九十三年六月四日勘驗筆錄附卷可稽），依被告所承租之土地面積，兩造間所約定之租金每月五萬元尚屬相當；惟被告所建之鐵皮屋迄今已荒廢未用、鐵門深鎖（此有現場照片九幀在卷足佐），被告就系爭土地已未積極利用而取得高於原約定租金之利益；再斟諸被告有前開違約之情事，且其積欠自九十年五月一日起之租金，使原告無法運用前開租金．而產生至少為存款孳息之損害等情，因認前述違約金之約定，尚屬過高，應酌減為每月五萬五千元，方屬相當。是原告請求被告自兩造租賃契約終止之日（九十三年二月二十日）起迄被告返還系爭土地之日止，按月給付五萬五千元之違約金，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘主張陳述之方法，及未經援用之證據，均與本判決所為前開判斷不生影響，無庸逐一論述，附此敘明。
七、本件兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經審核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已因訴之駁回而失所附麗，併予駁回。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中華民國九十三年七月二十九日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法官林曉芳右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年七月二十九日~B書記官陳玲莉