裁判字號：臺灣高等法院99年重上字第364號民事判決
裁判日期：民國99年11月16日
裁判案由：確認優先承買權法律關係不存在
臺灣高等法院民事判決99年度重上字第364號上訴人紘映實業有限公司法定代理人 李德隆 訴訟代理人 張育祺 律師被上訴人 羅秉坤 訴訟代理人 林良財 律師複代理人 李明哲 律師上列當事人間確認優先承買權法律關係不存在事件，上訴人對於中華民國99年5月25日臺灣桃園地方法院99年度重訴字第85號第一審判決提起上訴，本院於99年11月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。本件被上訴人主張伊為原法院97年度司執字第29461號強制執行事件(下稱系爭執行事件)之債權人，因第一次拍賣如附表所示債務人即訴外人 羅文科 所有坐落桃園縣○○鄉○○○段315之4地號、地目田、面積3,019平方公尺、權利範圍全部之土地(下稱系爭土地)無人應買，經伊聲明承受，惟上訴人竟稱其自訴外人羅文科輾轉受讓系爭土地上之門牌號碼桃園縣○○鄉○○村○○街○○○巷○○號鐵皮屋(下稱系爭鐵皮屋)，依民法第425條之1第1項規定，其與訴外人羅文科間就系爭土地推定有租賃關係，因而就系爭土地有優先承買權，並於系爭執行事件中聲明願優先承買，此等事實與被上訴人得否於系爭執行事件中依法承受系爭土地之法律上利益有重大影響，則被上訴人就此所提確認之訴部分，應認有即受確認判決之法律上利益無誤，合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張，系爭執行事件以訴外人羅文科所有之系爭土地為執行標的之一，並定於民國(下同)98年8月31日進行第一次拍賣，該次拍賣公告上之系爭土地使用情形欄記載略以：「不點交。本標土地上據債權人提出買賣契約影本稱有原債務人所有，嗣已讓與第三人紘映實業有限公司(即上訴人)之鐵皮廠房屋1間（即系爭鐵皮屋），現出租予第三人 華震 精機有限公司（下稱華震公司）占有使用」等語，復於備註欄第6點登載：「本標土地上建物所有人與債務人間依民法第425條之1第1項規定推定有租賃關係，建物所有人有優先承買權」等語；嗣於上開第一次拍賣期日，因無人應買系爭土地，由系爭執行事件之債權人即伊聲明承受後，原法院民事執行處通知上訴人願否依同樣條件優先承買，上訴人竟於98年10月7日、12日聲明優先承買。惟系爭鐵皮屋之原始起造人係訴外人千風環保工程股份有限公司（下稱千風公司）、千速通風工業股份有限公司(下稱千速公司)，並非訴外人羅文科，故縱使上訴人已取得系爭鐵皮屋之事實上處分權，上訴人買受系爭鐵皮屋，亦非系爭土地及系爭鐵皮屋同屬一人所有而僅將系爭鐵皮屋出賣予上訴人之情形。且上訴人自陳其已於買受系爭鐵皮屋後約2、3個月即再將系爭鐵皮屋轉賣予訴外人華震公司，故縱使上訴人已取得系爭鐵皮屋之事實上處分權，亦已因嗣後將之轉賣予訴外人華震公司而致喪失其權利。是以，上訴人不得依民法第425條之1第1項規定，主張其與系爭土地所有人間有租賃關係。另上訴人已辦理解散登記，現進行清算程序中，上訴人之清算人李德隆於系爭執行事件中聲明優先承買系爭土地，已屬購入資產以遂行其營運之營業相關行為，且購入系爭土地後，尚須另行就甫購入之土地進行了結現務而予以出售之清算程序，顯與清算之目的不符，足徵上訴人未具有就執行標的聲明優先承買之權利能力、行為能力。綜上所述，上訴人向原審法院民事執行處聲明優先承買系爭土地之行為應屬無效等情，爰依法求為確認上訴人就系爭執行事件所拍賣如附表所示之系爭土地之優先承買權法律關係不存在之判決。
二、上訴人則以：伊為系爭土地之承租人，有租賃契約書為憑。縱認上開證物不足認定伊為系爭土地之承租人，則因系爭鐵皮屋為訴外人羅文科出資興建，且伊於92年12月20日已輾轉自訴外人千風公司、千速公司取得系爭鐵皮屋之事實上處分權，則依或類推適用民法第425條之1第1項之規定，可推定系爭鐵皮屋對於系爭土地有租賃關係存在。是伊為系爭土地之承租人，依土地法第104條第1項規定，伊就系爭土地具有優先承買權。又伊為處分系爭鐵皮屋之事實上處分權，而與訴外人華震公司約定由伊行使系爭土地之優先承買權取得土地所有權，作為雙方就系爭鐵皮屋事實上處分權買賣約定之停止條件，則伊依系爭鐵皮屋處分權之讓與契約，對於訴外人華震公司即有行使優先承買權而購買系爭土地，並過戶予訴外人華震公司之義務，此項義務屬伊應清償之債務，清算人自得為之，故伊為清償上開債務，而購買系爭土地，自屬清算範圍內了結現務之法律行為等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：㈠系爭執行事件以債務人即訴外人羅文科所有之系爭土地為執
行標的之一，並定於98年8月31日進行第一次拍賣，該次拍賣公告上之系爭土地使用情形欄記載略以：「不點交。本標土地上據債權人提出買賣契約影本稱有原債務人所有，嗣已讓與第三人紘映實業有限公司(即上訴人)之鐵皮廠房屋1間（即系爭鐵皮屋），現出租予第三人華震公司占有使用」等語，復於備註欄第6點登載：「本標土地上建物所有人與債務人間依民法第425條之1第1項規定推定有租賃關係，建物所有人有優先承買權」等語；嗣於上開第一次拍賣期日，因無人應買系爭土地，由系爭執行事件之債權人即被上訴人聲明承受後，原審法院民事執行處通知上訴人願否依同樣條件優先承買，上訴人於98年10月7日、12日具狀聲明優先承買。
㈡系爭鐵皮屋坐落於系爭土地上，並未辦理保存登記。
㈢上訴人於原審提出之所有權轉讓同意書(見原審卷第65頁)形式上為真正。
五、上訴人之清算人無權就系爭執行標的聲明優先承買：㈠按，了結現務為清算人之職務；公司經解散後，在清算完結
前，於清算範圍內視為猶尚存續（公司法第84條第1項第1款、第25條參照）；又，「依公司法第26條規定，解散之公司，在清算時期中，僅得為了結現務及便利清算之目的，暫時經營業務。Ｂ公司解散後，祇得處分其存貨，而不得再購買原料製售新藥。Ａ公司私製四物丸向ｏｏｏ抵押及出售四物丸與ｏｏｏ，就令屬實，因該製售行為係在Ｂ公司清算時間，其營業活動能力既受限制，能否謂尚有預期利益可得，而可請求Ａ公司賠償損害，不無疑問」（最高法院77年台上字第538號判決意旨參照）。
㈡上訴人已於98年4月8日以經授中字第0983204989號辦理解散
登記，清算人李德隆於98年6月5日就任，現進行清算程序中，有上訴人公司變更登記表及原法院98年9月3日桃院永民端98年度司字第212號函在卷可按（見原審卷第17、19頁、第27-28頁），故上訴人自不得為了結現務以外之行為。㈢查，上訴人清算中的資產減負債是負值，且行使優先承買權
之資金預計由上訴人找訴外人華震精機有限公司（華震公司）商量出這筆資金去購買，為上訴人於原審所自認（見原審卷35-36頁），故上訴人行使優先承買權，屬了結現務以外之行為，與清算之目的不符，依上開最高法院判決意旨，清算人李德隆不得為之。另上訴人就其與訴外人華震公司有約定由伊行使優先承買權，購買系爭土地作為雙方就系爭鐵皮屋事實上處分權買賣契約之停止條件，並未能舉證以實其說，故上訴人辯稱：其與訴外人華震公司約定由伊行使優先承買權，購買系爭土地作為雙方就系爭鐵皮屋事實上處分權買賣契約之停止條件，其依系爭鐵皮屋處分權之讓與契約，即有行使優先承買權，購買系爭土地，並過戶予訴外人華震公司之義務，其為清償上開債務，主張優先承買權，購買系爭土地，自屬清算範圍內了結現務之法律行為云云，自不足取。
六、上訴人無權行使優先購買權：㈠按「土地法第104條第1項規定基地出賣時，租地建屋之承租
人有依同樣條件優先購買之權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第104條之適用」（最高法院91年台上字第2154號判決參照）。系爭坐落桃園縣○○鄉○○村○○街○○○巷○○號之鐵皮廠房，並未辦理保存登記，為兩造所不爭執，故上訴人主張優先購買權，自須有土地法第104條第1項前段、第2項後段之情形，取得事實上處分權，始得行使。
㈡按，當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內
有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎，在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定。而自認之撤銷，自認人除應向法院為撤銷其自認之表示外，尚須舉證證明其自認與事實不符，或經他造同意者，始得為之（最高法院93年台上字第2341號判決參照）。查上訴人於原審言詞辯論時已自認「我們在買受上開鐵皮屋之後約兩三個月就把購買的鐵皮屋轉賣給華震精機有限公司。是賣我們向羅文科買的鐵皮屋給華震公司，不是賣優先承買權給華震公司」（見原審卷第35-3
6頁）；上訴人嗣後雖翻異前詞，陳述稱：「系爭鐵皮屋為上訴人耗費鉅資購買，因此在結束公司營業時，需予以處分變現；當時系爭鐵皮屋已出租予華震公司，上訴人與華震公司磋商過程，華震公司因上訴人對於系爭土地有優先承購權，乃向上訴人表達購買系爭鐵皮屋之意願，但因土地非上訴人所有，華震公司乃要求上訴人屆時將土地買下後，連同鐵皮屋一併再轉售予華震公司」云云，惟為被上訴人所否認，且上訴人並未撤銷自認，其事後之陳述自不足取。
㈢按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之（土地法第104條第1項參照）。查上訴人既已將系爭鐵皮屋轉賣予訴外人華震公司，即不得主張其與系爭土地所有人間有租賃關係，則系爭土地在系爭執行事件中拍賣時，上訴人自無主張有以同樣條件優先購買之權。
㈣查，系爭鐵皮屋之納稅義務人固登記為訴外人羅文科，先後
於87年11月、91年1月、94年7月登記課稅，有桃園縣政府地方稅務局99年9月3日桃稅房密字第0990120810號函及其附件桃園縣○○鄉○○街○○○巷○○號房屋稅籍證明書在卷可按（見本院卷第92-93頁）；惟依上訴人之前法定代理人即證人 吳天銘 證稱：「是我代表上訴人與千風公司、千速公司簽約購買廠房的，買賣契約書上誤寫為2003年12月20日，但實際上時間應該為2004年12月20日，千風公司、千速公司實際負責人是羅文科，掛名負責人是 羅林杉 ，購買時羅文科告知鐵皮屋是千風千速所建…承租時有附興建廠房的相片，我有請羅文科提出廠房的稅單，稅單上名字是羅文科，但廠房是千風公司、千速公司花錢建造的，所以當時在契約書上所寫的出賣人是千風公司、千速公司，保證人是羅文科及羅林杉」等語（見本院卷第101-102頁反面）。另依買賣合約書所載，系爭鐵皮屋出賣人係訴外人千風公司、千速公司，買受人是上訴人，保證人是羅文科及羅林杉等人，有買賣合約書1紙在卷可按（見原審卷第42頁），核與上開證人吳天銘證述相符，足見系爭鐵皮屋之納稅義務人雖登記為訴外人羅文科，然原始建築取得所有權之人為千風公司、千速公司，非羅文科，上訴人抗辯羅文科係為自己之意思興建系爭鐵皮屋，因此系爭鐵皮屋所有權由羅文科原始建築取得云云，自不足取。
㈤按，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係（民法第425條之1第1項參照）；查系爭鐵皮屋原始建築取得所有權之人既為千風公司、千速公司，上訴人買受系爭鐵皮屋時，系爭鐵皮屋所有權之出賣人為訴外人千風公司、千速公司，而系爭土地為訴外人羅文科所有，土地及其土地上之房屋自非同屬一人所有，顯與土地及鐵皮屋「同屬一人所有」而僅將鐵皮屋讓與他人之情形不相當，自無民法第425條之1第1項之適用，且其法律規定明確尚無漏洞，不生類推適用而補充之問題（最高法院95年台上字第2309號判決參照），故上訴人抗辯系爭鐵皮屋為羅文科所建，伊於92年12月20日已輾轉取得其事實上處分權，羅文科對於上訴人取得系爭鐵皮屋事實上處分權，並繼續以系爭土地為其基地之事實，當不得謂為不知，就民法第425條之1第1項之規範目的而論，當可類推適用該規定，而推定系爭鐵皮屋對於系爭土地有法定租賃關係存在云云，亦無足取。
㈥按93年12月21日租賃契約之出租人為千風公司及千速公司，
承租人為吳天銘個人，出租標的地為系爭鐵皮屋坐落之「土地」，有租賃契約書、身分證、支票、印鑑證明在卷可按（見本院卷第35-40頁），上訴人非系爭土地之承租人，故上訴人抗辯其為系爭土地承租人，依土地法第104條第1項規定，伊就系爭土地具有優先承買權云云，亦無足取。
㈦綜上，上訴人主張行使優先購買權，為無所據，不應准許。
七、綜上所述，被上訴人請求確認上訴人就系爭執行事件所拍賣如附表所示之系爭土地之優先承買權法律關係不存在，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有部分不同，結論並無不同，仍應予以維持，上訴人提起上訴指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證，經審酌核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1、2項、第78條，判決如主文。
中華民國99年11月16日
民事第十四庭
審判長法官林恩山
法官陳雅玲法官黃國忠正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年11月17日
書記官陳明俐附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：
┌──────────────────────────────────────┐│標別：甲│├─┬───────────────────┬─┬────┬────┬────┤│編│土地坐落│地│面積│權利│備考││號├───┬────┬───┬──┬───┤├────┤││││縣市○鄉鎮市區○段○○段│地號│目│平方公尺│範圍││├─┼───┼────┼───┼──┼───┼─┼────┼────┼────┤│1│桃園縣│蘆竹鄉│大竹圍││315之4│田│3019.00│全部│所有權人│││││││││││為羅文科│└─┴───┴────┴───┴──┴───┴─┴────┴────┴────┘