裁判字號：臺灣新竹地方法院100年訴字第525號民事判決
裁判日期：民國101年01月10日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新竹地方法院民事判決100年度訴字第525號原告 陳國祥 訴訟代理人 許麗美 律師被告 蘇銀花 被告 周而梅 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國100年12月27日辯論終結，判決如下：
主文被告蘇銀花應將門牌號碼新竹市○○街○○號二樓房屋遷讓返還原告。
被告應連帶給付原告新臺幣貳拾萬陸仟元，及自民國一百年九月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告自民國一百年十月五日起至遷讓返還第一項房屋之日止，應按月連帶給付原告新臺幣伍萬叁仟元。
被告應連帶給付原告伍拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告蘇銀花負擔百分之四；由被告連帶負擔百分之十三；餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣叁拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面本件被告蘇銀花、周而梅經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：
一、原告於民國99年12月5日將所有門牌號碼新竹市○○街○○號
2樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告蘇銀花供作經營「來夢餐廳」之用，約定租賃期間為1年即自99年12月5日起至
100年12月4日止，每月5日以前應繳納租金新臺幣（下同）5萬3千元，且約定押租金即保證金為16萬5千元，並由被告周而梅擔任承租人即被告蘇銀花之連帶保證人。詎被告蘇銀花承租系爭房屋後，即不按時繳付租金，迄今僅繳付3期租金共15萬9千元（99年3月10日付5萬3千元及99年4月6日付10萬6千元），累計尚積欠原告自100年3月起迄同年9月止7期租金共37萬1千元（扣除押租金即保證金後仍有20萬6千元未付），其間屢經原告以口頭及書面催討，均一再推託，未獲置理，再經原告委任律師發函，載明被告應 於文 到10日內付清所有積欠租金，逾期未獲全數給付，即以該律師函為終止兩造間租約之意思表示等內容，並當面交予被告2人簽收，惟被告2人於收文後10日仍未繳付前所積欠之租金，故兩造間系爭房屋租賃契約已於被告2人收到上述律師函之日（即100年9月13日）起屆滿10日之翌日即
100年9月24日合法終止。兩造間系爭租賃契約既經合法終止，原告自得依終止租賃契約後之法律關係及所有物返還請求權，請求被告蘇銀花遷讓交還系爭房屋，及請求被告蘇銀花與連帶保證人即被告周而梅連帶給付積欠租金20萬6千元暨其法定遲延利息。
二、另兩造間系爭房屋租賃契約合法終止後，被告蘇銀花未將系爭房屋騰空遷讓交還予原告，致原告受有損害，自應與被告周而梅連帶給付終止租約後所受相當租金之不當得利，是原告依民法第179條前段之不當得利請求權，請求被告2人應自100年10月5日起至被告蘇銀花交還系爭房屋止，按月連帶給付原告5萬3千元，亦屬有據。
三、再按兩造間系爭房屋租賃契約第6條違約處罰規定：「⒈乙方（指被告蘇銀花）…若有拖欠租金，經甲方（即原告）催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約。⒉乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金伍佰萬元整…。
⒊乙方如有發生違約事項，以致損害甲方之權益者，丙方（即被告周而梅）決負完全賠償連帶責任，並乙、丙方均願拋棄先訴抗辯權。…」是被告於租約合法終止後，未將系爭房屋遷讓交還予原告，原告自得依上述兩造間系爭房屋租賃契約約定，請求被告2人連帶給付違約金500萬元。
四、爰聲明：
（一）被告蘇銀花應將門牌號碼新竹市○○街○○號2樓房屋遷讓交還原告。
（二）被告蘇銀花、周而梅2人應連帶給付原告20萬6千元，及自100年9月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
（三）被告2人應自100年10月5日起至遷讓交還前項房屋之日止，按月連帶給付原告5萬3千元。
（四）被告2人應連帶給付原告500萬元。
（五）願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告蘇銀花、周而梅經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出提出準備書狀作何聲明或陳述。
叁、本件不爭執之事項，整理如下：
一、被告蘇銀花於99年12月5日向原告承租系爭房屋經營餐廳，租期一年，自99年12月5日起至100年12月4日止，每月租金5萬3千元，由被告周而梅擔任連帶保證人。
二、被告蘇銀花僅繳交3期租金及押租金16萬5千元，自100年
3月5日起即未繳納租金。
三、原告於100年9月13日委託律師催告被告給付欠租，並載明於文到10日內未繳清欠租時即終止租約。經被告於同日收受，仍未繳納租金。
四、原告終止租約時，被告蘇銀花積欠自100年3月起至同年9月止之7個月租金37萬1千元，扣除押租保證金16萬5千元後，尚欠20萬6千元。
肆、本件之爭點如下：
一、原告依所有物及租賃物返還請求權訴請被告蘇銀花遷讓房屋，有無理由？
二、原告依租賃關係，請求被告連帶給付契約終止前積欠之租金扣除押租保證金後之20萬6千元及其利息，有無理由？
三、原告訴請被告自100年10月5日起至遷讓房屋之日止，按月連帶給付5萬3千元之相當於租金不當得利，有無理由？
四、原告依租賃契約之約定，訴請被告連帶給付違約金500萬元，有無理由？
伍、本院之判斷：
一、原告依所有物及租賃物返還請求權訴請被告蘇銀花遷讓返還系爭房屋，並依租賃契約請求被告連帶給付契約終止前經扣除押租保證金後之欠租20萬6千元及其利息，為有理由：
（一）原告主張被告蘇銀花積欠租金達2期以上，業據原告終止租約等事實，業據原告提出與所述相符之系爭租賃契約書、律師函、中華郵政掛號郵件收件回執、房屋稅籍證明書等件為證。而被告蘇銀花、周而梅經合法通知迄未到庭爭執，亦未提出書狀作何答辯，自堪信原告上開主張為真實。
（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第440條第1、2項、第455條前段、第767條前段分別定有明文。又依系爭房屋租賃契約書第6條第2、3項之約定，乙方（即被告蘇銀花）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金500萬元；乙方如有發生違約事項，以致損害甲方（即原告）之權益者，丙方（即被告周而梅）決負完全賠償連帶責任，並乙、丙方均願拋棄先訴抗辯權。查被告蘇銀花除給付3個月租金外，自100年
3月起即未繳納租金，至100年9月已積欠租金達371,00
0元（53,000×7＝371,000），縱經扣除押金165,00
0元，仍尚積欠租金206,000元，經原告以律師信函催告被告等於10日內繳清欠租並為逾期未繳清即終止租約之意思表示，被告於100年9月13日收受律師信函後，仍未支付所欠租金，應認系爭租賃契約業經原告於100年9月24日合法終止。系爭租賃契約終止後，被告蘇銀花仍繼續占有使用系爭房屋，其占有即屬無正當權源，而為無權占有。原告本於租賃物返還請求權及所有物返還請求權，於租賃關係終止後，請求被告蘇銀花遷讓返還系爭房屋，自屬合法有據，應予准許。另被告周而梅於系爭租賃契約中，業已約定擔任被告蘇銀花之連帶保證人，則就被告蘇銀花於系爭租賃契約終止前所積欠之租金20萬6千元及自100年9月24日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，即無不合。
二、原告訴請被告自100年10月5日起至遷讓房屋之日止，按月連帶給付5萬3千元之相當於租金不當得利，為有理由：按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段亦有明文。本件租賃關係終止後，被告蘇銀花繼續占用系爭房屋，獲有相當於租金之利益，原告因而受有不能使用收益之損害，且兩造既已約定系爭房屋之使用利益為每月5萬3千元，則原告請求被告蘇銀花自100年10月5日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月返還相當於租金之不當得利5萬3千元，核屬有據。又依系爭租賃契約之約定，被告周而梅願就被告蘇銀花違反契約約定，致損害原告權益時，負連帶責任，則原告訴請被告周而梅與被告蘇銀花連帶給付上開款項，要非無據，應併予准許。
三、原告依租賃契約之約定，訴請被告連帶給付違約金500萬元，於50萬元範圍內，為有理由：
（一）按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文。至約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準。又是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額。若違約金所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異，最高法院49年台上字第807號判例、最高法院51年台上字第19號判例、最高法院79年台上字第1915號判例、最高法院82年度台上字第2529號判決意旨可資參照。
（二）查兩造間就被告蘇銀花違反契約約定致系爭契約終止或租賃期滿不交還房屋時，應支付違約金500萬元，並由被告周而梅負連帶保證責任一節，業於系爭租賃契約第6條第
2項、第3項約定甚明。惟本件兩造約定之違約金高達
500萬元，超逾每月租金達94倍餘，衡量本件原告因被告未依約履行所生之損害，無非為未能取得租金，且無法再將系爭房屋出租他人，以獲取租金利益，而就上開損害，原告仍得請求被告給付欠租及相當於租金之不當得利，以填補其損害，兩造間所約定之違約金數額顯已高過原告之實際損害甚鉅。基此，本院認兩造約定之違約金核屬過高，應酌減至50萬元，始為相當。原告此部分請求，於50萬元之範圍內，核屬有據，逾此部分之請求，則無從准許。
四、從而，原告本於租賃物及所有物返還請求權訴請被告蘇銀花遷讓返還系爭房屋；並依系爭租賃契約之約定訴請被告蘇銀花、周而梅連帶給付積欠之租金20萬6千元及自100年9月
24日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；暨訴請被告自100年10月5日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告5萬3千元之相當於租金不當得利；並請求被告連帶給付違約金原告500萬元，於如主文第一項至第四項所示範圍內核屬正當，應予准許，逾主文第一項至第四項所示範圍之違約金請求，洵屬無據，無從准許，應予駁回。
陸、原告 陳明 願供擔保，請求宣告假執行，於其勝訴部分，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額併准許之。至原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
柒、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國101年1月10日
民事第一庭法官蔡孟芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年1月10日
書記官蕭宛琴