裁判字號：最高法院87年台上字第645號民事判決
裁判日期：民國87年03月26日
裁判案由：租佃爭議
最高法院民事判決八十七年度台上字第六四五號
上訴人 周泉成
白萬 居被上訴人財政部國有財產局台灣中區辦事處法定代理人 陳文龍 右當事人間因租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十六年四月二十一日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（八十五年度上更㈡字第九二號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理由本件上訴人主張：伊與被上訴人間就坐落台中縣○○鎮○○段第五八五、五八五－三、五八五－四、一一四一及一一四二地號等五筆國有耕地，原即有租賃關係。於民國七十三年一月一日續訂租約，約定租期自七十三年一月一日起至七十八年十二月三十一日止。承租期間伊均已按時繳納租金，又無不自任耕作或變更為非耕地使用之情事。詎於租期屆滿伊向被上訴人申請換約續租時，被上訴人竟以伊於承租之系爭一一四
一、一一四二地號耕地上有變更使用為由，終止租賃契約，致使兩造間之租賃關係處於不確定狀態，經伊聲請調解、調處未成立等情，求為確認兩造間就系爭五筆耕地有租賃關係存在之判決。
被上訴人則以：伊與上訴人間所訂定者，係以耕種作物為目的之耕地租約，並非以漁牧為目的之租約。上訴人擅於系爭耕地內挖掘魚池，變更為漁牧之用，復在其上搭蓋建物，供作工廠使用。顯已違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之規定而未自任耕作，上開租約即應歸於無效等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人周泉成敗訴之判決，駁回其上訴並駁回上訴人 白萬居 於原審所為之追加之訴，無非以：按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂之自任耕作，必須承租人將承租之耕地供自己耕作之用，始足當之。如在該耕地上建築房屋或供其他非耕作目的之使用，均應解為非自任耕作。而承租之耕地上雖允許有農舍存在，但須以便利耕作所必要者為限。本件兩造間於七十三年間就系爭耕地所訂之契約中記載其正產物係稻谷，非漁獲。具見該租約係以耕種農作物為目的之耕地租約，非以漁牧為其自的。自不容上訴人將之變更為供漁牧之用。是系爭一一四一、一一四二號耕地上之魚池，縱於六十一年間已開挖並於六十五、六年間建造護岸工程，有台中縣清水鎮公所租佃委員會調查筆錄及台灣省土木技師公會之鑑定報告書為憑，可認該魚池於兩造七十三年間訂立耕地租約前早即存在，然租期屆滿後，既經被上訴人勘查發現系爭土地上有魚池，函催上訴人應恢復為耕作使用不獲置理，且上訴人亦將地上原存在之建物加以增建並擅自變更水泥地曬場為房屋之基地，該增建部分，又非為便利耕作而設之農舍。足認上訴人將耕地變更為魚池、房舍使用之情事，已違反前開法條所定承租人應自任耕作之規定。其與被上訴人間所訂之系爭耕地租約自應歸於無效。上訴人猶為本件之請求，即屬無理等詞，為其判斷之基礎。
查系爭土地上之魚池，於兩造訂立耕地租約前早已存在，既為原審所認定，則被上訴人於訂約時似不能諉為不知有該魚池之存在。乃其於明知有該魚池存在，仍與上訴人訂立系爭耕地租約，使上訴人繼續為該魚池從來之使用。能否謂上訴人嗣後有「變更」為魚池使用，再由被上訴人「發現」而促其恢復原狀之可言﹖於兩造訂約時，該魚池既早已存在，可否以租約中記載其正產物為稻谷，即認兩造間就該魚池部分無以漁牧為目的之意思合致﹖倘兩造間所訂立之系爭耕地租約確係以耕種農作物為目的，不及於漁牧，依民法第四百二十三條規定：「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態」之旨，被上訴人於訂約時所提供該魚池部分之土地，顯屬無法耕作，而未善盡法條所定之出租人義務，可否反以上訴人就該部分土地係未自任耕作為由，主張兩造間之原訂租約為無效﹖亦非無研求之餘地。其次，上訴人於原審主張：「當初租約訂立時，原有一坐落曬場西邊之倉庫，後因倉庫逐漸破舊，且為出入便利，乃將該倉庫拆除，在曬場東邊現址另行建造一新倉庫，其面積較舊倉庫並未增加、擴大……」等語（見：原審「上更二」字卷七三頁），如屬非虛，其是否係屬增建而非為便利耕作所必要﹖即非無疑。原審未遑進一步詳為查明，恝置上訴人之上開攻擊防禦方法於不論，遽為不利於上訴人之論斷，自屬難昭折服。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。又兩造似迄未提出系爭五筆耕地之土地登記簿謄本，各該土地之地號、面積等是否與租約及上訴人所請求確認者均屬相符﹖案經發回，宜併注意及之。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十七年三月二十六日
最高法院民事第七庭
審判長法官朱錦娟
法官蘇茂秋法官蘇達志法官顏南全法官葉賽鶯右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十七年四月九日