裁判字號：臺灣高等法院高雄分院94年重上字第83號民事判決
裁判日期：民國95年04月04日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高等法院高雄分院民事判決94年度重上字第83號上訴人 龍星昇 第三資產管理股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 李玲玲 律師
何俊墩 律師 李美慧 律師被上訴人甲○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國94年10月4日臺灣高雄地方法院94年度重訴字第188號第一審判決提起上訴，本院於95年3月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人之法定代理人原為 麥樂能 ，於訴訟中經變更為乙○○，有公司變更登記資料在卷可稽，並經聲明承受訴訟，核與法律規定相符，應予准許，先予說明。
二、上訴人起訴主張：伊於民國93年8月27日經由法院拍賣，取得坐落在高雄縣鳳山市○○○段第235-38及235-194地號土地，及其地上建物即建號1507號門牌號碼高雄縣鳳山市○○路○○○巷○號房屋之所有權（含增建未保存登記部分，下稱系爭房地）。又因被上訴人於拍賣程序中主張就系爭房地與訴外人即原所有人 劉義雄 間有不定期租賃關係存在，致拍定後不點交。惟依被上訴人與劉義雄間之公證租約約定，租期屆滿應另議租賃條件及另訂書面契約，被上訴人既未再續訂書面契約，自無民法第451條視為不定期契約之適用。況縱認有不定期租約存在，伊已於93年12月7日以存證信函表示依民法第450條第2項規定為終止租約，被上訴人即屬無權占有，且被上訴人經劉義雄於90年11月27日催告給付租金後並未給付，伊自亦得援用逕為終止之依據，並已為終止之意思表示，則被上訴人仍屬無權占有，除應返還系爭房地外，並因其占有致伊無法使用收益，而受有每月相當於租金利益之損害新台幣（下同）112,513元。爰依所有物返還請求權及不當得利之法律關係，提起本訴，並聲明求為命被上訴人應將系爭房地騰空遷讓交還，及自93年8月27日起至交還系爭房地之日止，按月給付112,513元，並願供擔保為假執行之判決。
三、被上訴人則以：系爭房地原為劉義雄所有，伊於83年12月1日起至84年11月30日期間向劉義雄承租，每月租金4,500元，且於租期屆滿後轉為不定期租賃。嗣劉義雄於87年9月間將系爭房地出賣予訴外人 鮑吉雄 ，並經拍賣程序由上訴人取得所有權，但伊仍因有租賃關係而得繼續占有使用，自無返還之義務；況上訴人所主張之租金額亦屬過高等語，資為抗辯。
四、原審經審理結果，駁回上訴人全部之請求，上訴人提起上訴，並於本院審理中因被上訴人表示其並未占有系爭房屋坐落以外之土地，而減縮其請求之範圍，並聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應將建號1507號即門牌號碼高雄縣鳳山市○○路○○○巷○號房屋（含增建未保存登記部分）騰空遷讓返還與上訴人。㈢被上訴人應自93年8月27日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付上訴人4,500元。㈣第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
五、兩造爭執及不爭執事項：㈠不爭執部分：
⒈上訴人於93年8月27日經由法院拍賣取得系爭房地之所有權
，有權利移轉證書、土地及建物登記謄本在卷可稽，並經原審調取該院92年度執字第29092號執行卷查明屬實（見原審鳳補字卷及影印之執行卷）。
⒉被上訴人於83年12月1日起向系爭房地之前所有人劉義雄承
租系爭房屋，經公證契約載明之租期為自83年12月1日起至84年11月30日止，租金每月4,500元。於租期屆滿後未再續訂書面租約，但仍繼續占有使用至今。嗣系爭房地於87年9月23日由第三人鮑吉雄取得，並因拍賣而由上訴人取得所有權，且於拍賣公告中載有被上訴人自84年12月1日起有不定期租賃關係存在，拍定後不點交，有原審調取之上開執行影印卷附卷可憑。
⒊上訴人於93年12月7日以台北世貿郵局第551號存證信函，
表示依民法第450條第2項規定終止租約，並經被上訴人收受，有存證信函及回執在卷可稽（見原審鳳補字卷）。
⒋劉義雄於90年11月27日以存證信函催告被上訴人給付自88年
12月份以後之租金，有該存證信函在卷可稽（見影印之執行卷）。
㈡爭執部分：
⒈上訴人之終止租約是否合法；被上訴人是否有合法占有權源。
⒉上訴人如得請求相當租金之利益，其金額以若干為適當。
六、上訴人之終止租約是否合法；被上訴人是否有合法占有權源部分：
㈠被上訴人抗辯其合法占有之權源為與劉義雄間之租賃契約，
並抗辯該租約屬不定期租約之性質，且對上訴人繼續存在，上訴人之終止並不合法。上訴人雖不否認被上訴人與劉義雄間於84年11月30日前有經公證之租賃關係存在，但主張該租約業經期滿而消滅，且不符合視為不定期租賃之要件，又縱認有不定期租約存在，被上訴人經劉義雄催告給付租金後並未給付，其於承受租賃關係後亦得逕為終止而消滅該租約，被上訴人仍屬無權占有等語。
㈡經查，被上訴人與劉義雄間就系爭房屋自於82年12月1日起
至84年11月30日止，訂有經公證之租賃契約等情，有該租賃契約在卷可稽，且為兩造所不爭執。而依該公證租約第10條、第12條約定，租期屆滿時租賃關係當然消滅，而雙方若欲繼續租賃時，應另訂書面契約，其租賃條件亦得另議之。雖上開約定為定型化契約之約款，但既無其他相反之事證，則依上開約定之文義及最高法院51年台上字第1288號判例意旨，應可認劉義雄有於租期屆滿前預為反對續租之意思，故上訴人主張於該公證租約屆滿後，並無民法第451條視為不定期租賃之適用，即非全屬無據。
㈢惟查，被上訴人抗辯其於84年11月30日之租期屆滿後，仍續
為系爭房屋之使用收益，並曾續付與公證租約相同每月4,50
0元之租金予劉義雄至88年11月份止，除為其所陳明外，參酌劉義雄於90年11月27日以鳳山新富郵局第310號存證信函催告被上訴人給付租金時，係請求自88年12月份起算之租金，亦可得佐證。而上訴人既對該存證信函不為爭執，並引為其主張得援用為已有催告而得逕為終止租約之論據，則自84年12月起至88年11月止，被上訴人有繼續占有使用系爭房屋，劉義雄亦有繼續收取相同租金之事實，應可認定。就此而言，縱認劉義雄在租期屆滿後並無改變其訂約當時預為反對續租之意思，亦可認其在該公證租約屆滿後，有默示同意劉義雄以相同租金續租之意思，否則其何須任由被上訴人續住使用並催告被上訴人給付租金（至該催告是否合法，詳後述），則自84年12月後，被上訴人與劉義雄間就系爭房屋有因意思合致而成立不定期租賃關係，即可認定。上訴人認並無不定期租賃關係存在，並不足採。
㈣至劉義雄雖於90年11月27日以鳳山新富郵局第310號存證信
函催告被上訴人給付租金。然系爭房屋於87年9月23日即已移轉登記予鮑吉雄所有，此有建物登記謄本在卷可稽，鮑吉雄並曾於90年6月2日以鳳山郵局第490號存證信函要求被上訴人提出合法居住之權利證明，亦有該存證信函在卷可憑。又被上訴人與劉義雄間之不定期租約係自84年12月起即成立，而民法第425條第2項開於不定期租賃不得適用之規定，係於88年4月21日經總統公布，並自89年5月5日起施行，且民法債編施行法第1條就此條文亦無溯及適用之特別規定，則被上訴人與劉義雄間之不定期租約，於87年9月23日由鮑吉雄取得系爭房屋所有權時，即已移轉至鮑吉雄與被上訴人間，故自該時起，劉義雄已非出租人，則其於90年11月27日所為催告給付租金之意思表示，自不發生合法催告之效力。而上訴人既未再另為合法之催告，則其所為終止租約之意思表示，亦不發生合法終止之效力。至鮑吉雄之存證信函僅在於要求被上訴人提出居住之權利證明，並無任何催告給付租金之意思，自無催告之效力可言，併予說明。
㈤另上訴人於於起訴前之93年12月7日雖曾以「不欲續租」為
由，依民法第450條第2項規定向被上訴人為終止租約之意思表示，有其所提出之台北世貿郵局第551號存證信函在卷可稽。但因土地法於35年間修正公布施行後，依特別法優於普通法之原則，就不定期租約之終止，應優先適用土地法第
100條（修止前為第166條）之規定，此業經最高法院51年台上字第1288號判例意旨闡釋明確。而土地法既無單純以不欲續租為終止租約之要件，則上訴人上開終止之意思表示，即因土地法規定不符而不合法。
㈥依上所述，本件被上訴人與劉義雄之公證租約於租期屆滿後
，雖無視為不定期租賃之適用，但其繼續居住使用且續付租金，劉義雄亦續收租金並曾催告給付積欠之租金，自有再行合意續訂不定期租約之情事，該租約並因系爭房屋所有權之輾轉移轉而對上訴人發生效力。又劉義雄雖曾為給付租金之催告，但因其於催告時已非出租人而不發生合法催告之效力，且亦無其他合法催告之情事，則上訴人所為之終止租約，即不合法，被上訴人仍得本於該租約為合法占有之權源。上訴人主張租約已消滅，並不足採。
七、又兩造間之租賃關係既仍存在，被上訴人占有使用系爭房屋即有法律上之原因，則上訴人本於不當得利之法律關係請求給付相當租金之利益部分，自亦不得准許，且無再行審酌其金額以若干為適當之必要。再者，兩造間就系爭房屋雖仍有租賃關係存在，但上訴人於本案確定後，若另有符合法定終止要件時，仍得為合法之終止，併予說明。
八、綜上所述，本件上訴人主張兩造間並無租賃關係存在，並不足採，被上訴人抗辯租賃關係仍屬存在，應可採信。從而，上訴人依所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被上訴人遷讓交還系爭房屋及給付相當租金之利益，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國95年4月4日
民事第一庭
審判長法官黃金石法官林健彥法官林紀元以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中華民國95年4月4日
書記官楊茱宜