裁判字號：臺灣高雄地方法院94年重訴字第188號民事判決
裁判日期：民國94年10月04日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決94年度重訴字第188號原告 龍星昇 第三資產管理股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人丙○○
董樹森 鍾婉玉 送達代收人 呂麗美 被告甲○○當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國94年9月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落在高雄縣鳳山市○○○段235之38及235之
194號土地上門牌號碼為高雄縣鳳山市○○路○○○巷○號房屋（下稱系爭房地），原係訴外人 鮑吉雄 所有，伊於民國93年8月27日在鈞院拍賣程序中承受取得所有權，惟被告主張自84年間已承租系爭房地迄今且未定有期限，伊遂依民法第
450條第2項規定以意思表示向被告終止租賃契約。租賃契約既經終止，詎被告仍無法律權源占有系爭房地，致伊無法使用收益所有物，因此請求被告返還系爭房地。又無法律上原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第
179條前段定有明文。再無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，亦有最高法院61年度台上字第1695號判例可參。被告無權占用系爭房屋，伊自得請求返還相當於租金之不當利益。而按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價年息10%為限，為土地法第97條第1項所明定。查系爭土地之申報地價為每平方公尺新台幣（下同）29,
000元，房屋現值則為74,600元，本件被告占用系爭房地所受相當於租金之利益，應以土地申報地價與房屋現值總和年息10%計算為適當。是原告得請求被告按月給付之不當利益即為112,513元｛計算式：29,000×（401＋62）＝13,427,000；（13,427,000＋74,600）×0.1÷12＝112,
513，（元以下四捨五入）｝等情。爰本於民法第767條前段所有物返還請求權及第179條不當得利返還請求權之規定，聲明：㈠被告應將系爭房地騰空遷讓交還原告；㈡被告應自93年8月27日起至返還房屋之日止，按月給付原告112,513元之損害金。㈢願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告則以：系爭房地原為訴外人 劉義雄 所有，伊於82年12月
1日起至88年11月30日期間向劉義雄承租，但於85年時伊為劉義雄擔保積欠高雄縣鳳山信用合作社之貸款，詎料劉義雄未依約清償貸款，嗣劉義雄同意伊以每月4,500元之租金抵償其清償之保證債務，並得對系爭房地享有使用收益權，藉租金抵銷伊代劉義雄清償之債務。嗣劉義雄另將系爭房地出售予鮑吉雄，輾轉由原告拍賣取得，由於系爭房地本屬劉義雄所有，故伊自有占有使用權源，並非無權占有且未有不當得利之情事。此外，原告主張相當於租金之不當得利數額過高，為此聲明請求駁回原告之訴等語，資為抗辯。
三、原告主張因向本院民事執行處承受債務人鮑吉雄所有之系爭房地，並已取得所有權，而被告自其買受系爭房地之前，即占用系爭房屋居住等情，為被告所不爭執，並有原告提出之拍賣附表、不動產權利移轉證書、房屋及土地登記謄本為證，堪認為真正，被告執前詞置辯，故本件應予審究者係：被告占用系爭房屋，有無合法正當權源？茲分述如后。
四、經查：
㈠、系爭房地原屬訴外人劉義雄所有，於82年12月起至88年11月30日間與被告訂立租賃契約，此有租賃契約1份（詳本院92年度執字第29092號執行卷宗）在卷可稽，足見被告抗辯其與劉義雄於上開期間就系爭房地存有租賃關係，自屬有據。嗣系爭房屋於前開租賃期間內，即87年9月23日由鮑吉雄買受取得，鮑吉雄於87年10月31日為擔保24,000,000元債權設定最高限額抵押權予彰化商業銀行股份有限公司（下稱彰化銀行），惟鮑吉雄並未依約清償，經債權人彰化銀行聲請本院強制執行，同時將債權移轉予原告。嗣系爭房地因被告與債務人鮑吉雄間尚存有每月租金4,500元之不定期限租賃，經本院執行處將之列為拍賣條件，而於93年6月15日由原告承受取得，並於同年8月27日取得權利移轉證書等事實，為兩造所不爭，且據本院調取92執字第29092號卷宗核閱屬實，堪予認定。
㈡、按民法第425條第2項於88年4月21日經總統令修正公布，而民法債編施行前發生之債，除民法施行法有特別規定外，不適用民法債編之規定，其在修正施行前發生者，除有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定，民法債編施行法第1條定有明文，本件被告與劉義雄間之租賃契約係自82年12月起存續至88年11月30日，鮑吉雄於87年9月23日取得系爭房地時，依民法第425條第1項規定，自應承繼被告與劉義雄間之租賃契約，而無同條第2項規定之適用，應予敘明。
㈢、按執行法院倘為有租賃關係存在之不動產拍賣，並於拍賣公告載明有租賃關係之事實，則該租賃關係已成為買賣（拍賣）契約內容之一部。無論應買人投標買得或由債權人承受，依繼受取得之法理，其租賃關係對應買人或承受人當然繼續存在，最高法院60年台上字第4615號判例參照。本件強制執行程序原告以債權人之資格承受系爭房地，揆諸前開說明，其自應承受債務人鮑吉雄與被告間之不定期限租賃關係，從而被告抗辯其與原告間存有租賃契約存在等語，自屬有據。
㈣、末按，租賃未定期限者，當事人得隨時終止契約，但有利於承租人之習慣者，從其習慣，民法第450條第2項定有明文。如原租賃契約為不定期繼續契約，出租人於現行土地法公布施行後，請求承租人返還系爭房屋，依特別法優於普通法之原則，即無排除土地法之適用，非有土地法第100條所列各款情形之一，不得主張得隨時終止租約（最高法院51年台上字第1288號判例參照）之情形，即屬有利於承租人之習慣。本件原告僅以「不欲續租」為由，依民法第450條第2項規定以單方面意思表示向被告為終止租約之通知，此有存證信函在卷可稽，並非以具有土地法第100條所列各款情形之事由，為其終止契約之依據，參諸前開說明，其單方面終止契約之意思表示自非合法。原告所為之終止契約並不合法，因此本件兩造間之不定期繼續性租賃契約之效力依然存在，被告基於租賃契約占有系爭房地，自非無法律上之權源，從而原告主張被告無權占有及無法律上原因享有使用收益系爭房地之利益云云，自屬無據，尚難採信。
五、綜上所述，原告主張被告有無權占有及不當得利為由，依民法第767條及第179條之規定，請求被告應將系爭房地騰空遷讓交還原告，並自93年8月27日起至返房屋之日止，按月給付112,513元之損害金云云，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請自失所依附，應併駁回之。
六、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國94年10月4日
民事鳳山分庭法官李代昌正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國94年10月4日
書記官林豐富