裁判字號：臺灣新竹地方法院103年訴字第245號民事判決
裁判日期：民國103年04月10日
裁判案由：履行買賣契約
臺灣新竹地方法院民事判決103年度訴字第245號原告 胡羅錦蓮 訴訟代理人 徐原本 律師被告 魯浙慶 訴訟代理人 許美麗 律師
王彩又 律師 張淑美 律師上列當事人間請求履行買賣契約事件，本院於民國103年3月28日辯論終結，判決如下：
主文被告應將如附表所示之不動產辦理「原告為權利人，被告為義務人兼債務人，擔保債權總金額新臺幣叁佰伍拾萬元，權利存續期間不定期」之抵押權登記予原告。
被告應將如附表所示之不動產所有權信託登記予板信商業銀行股份有限公司。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第2項定有明文。查，本件原告起訴時，其訴之聲明第二項原係聲明被告應將如附表所示之不動產所有權信託登記予板信商業銀行股份有限公司（下稱板信商銀），並同意板信商銀於法定限制移轉期間屆滿後將附表所示不動產所有權移轉登記予第三人 黃茂禮 ，嗣於民國102年12月31日具狀將該項聲明更正為被告應將如附表所示之不動產所有權信託登記予板信商銀，核其聲明之變更，屬單純減縮應受判決事項之聲明，又被告對前開訴之變更行為，並無異議而為本案之言詞辯論，揆諸前揭規定，自應予准許。
乙、實體部分：
一、原告起訴主張：兩造於99年3月30日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由原告向被告購買其配售取得新竹市「第十村」輔購戶之房地即附表所示不動產（下稱系爭房地），雙方約定買賣價款為新台幣（下同）350萬元，原告已於簽約同時給付150萬元，因該系爭房地係被告經空軍第499聯隊之分配而取得，受軍宅移轉限制，兩造乃另約定自產權登記日起五年內不得移轉登記，且賣方（即被告）需無條件提供本買賣標的之產權資料反設定350萬元整之抵押權設定予買方（即原告），並辦理信託登記予板信商銀，以示誠信，詎系爭房地已於102年3月1日以買賣為原因，登記在被告名下，惟因系爭房地價格上漲，被告竟反悔拒絕履行系爭買賣契約之約定，且要求解除系爭買賣契約，因遭原告拒絕，被告遂委請律師寄發律師函予原告稱兩造買賣契約違反國軍老舊眷村改建條例（下稱眷改條例）第24條第1項之強制禁止規定，故屬無效契約，要求原告領回已支付之第一期買賣價金150萬元，並返還被告所簽發交付180萬元本票及塗銷被告設定與原告之最高限額抵押權等語，然查，兩造於簽訂系爭買賣契約時，已於「特約事項」第2項約定「本買賣標的受軍宅移轉限制，自產權登記日起5年內不得移轉登記，此時期買方如需轉售第三人時，賣方同意配合之，若有費用產生，由買方負擔。」等語，顯見兩造對於所有權移轉之限制早已預期，並明知於限制解除後兩造將再行移轉系爭房地，依民法第246條第1項但書之規定，系爭買賣契約仍屬有效。為此，原告爰依系爭買賣契約特約事項第4項之約定，請求被告就系爭房地辦理抵押權設定及信託登記，並聲明：如主文第
1、2項所示。
二、被告則以：
（一）兩造所簽訂之系爭買賣契約確已違反強制禁止規定，應屬無效，茲論述如下：
⒈依司法院秘書長99年1月27日秘台廳民三字第0000000000
號函指出「…當事人請求就眷村土地房屋預定買賣契約書辦理公證，若依其契約記載內容觀之，於契約成立時買受人即應給付部分價金，出賣人並應同時辦理標的物之交付，且買賣標的物之利益及危險由買受人承受負擔者，參照民法第371條及第373條規定，該契約應非僅屬買賣契約之預約，自應認其與眷改條例第24條規定有違，依公證法第70條規定公證人自不得就違反法令事項及無效之法律行為作成公證書。」等語，是以，眷改條例第24條第1項規定，其性質應屬民法第71條所稱禁止規定，如有違反，依民法第71條規定，應屬無效。查兩造簽訂系爭買賣契約時，被告尚未因配售取得任何不動產，更遑論已取得產權登記滿5年，故兩造間之系爭買賣契約已違反上開強制禁止規定，自屬無效，故原告請求被告履行系爭買賣契約，依法無據。再者，兩造於訂立系爭買賣契約時，依前開眷改條例第24條第1項規定，亦屬以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項本文之規定，系爭買賣契約亦應為無效。
⒉又依內政部內授中辦地字第0000000000號函關於「土地及
建物所有權部經國軍老舊眷村改建條例第24條為禁止處分註記，得否再准予辦理信託登記」之要旨，其全文內容第
1點提及國防部對此函釋「…四、次查信託目的為『管理、運用及處分信託財產』，若委託人依信託本旨約定受益人為本人（即自益信託），並於信託目的載明『管理、運用及於法定禁止處分屆滿後之信託財產處分』即與眷改條例第1條照顧原眷戶宗旨及第24條眷宅禁止處分之規定無違，得依法辦理『信託登記』。五、若倘屬『他益信託』或未於信託目的載明『管理、運用及於法定禁止處分屆滿後之信託財產處分』者，該信託行為不僅有違眷改條例之立法宗旨，亦有信託法第5條第1項所定『其目的違反強制或禁止規定者』之脫法行為而為無效，故依信託目的完成而處分該信託財產，原則上不同意辦理信託…」等語。茲查，依兩造所簽訂系爭買賣契約特約事項之約定，乃被告將系爭房地交付原告使用，原告則以各期已交付買賣價款之孳息作為租金，可見原告要求之信託內容均是有利於原告，故屬他益信託，則系爭買賣契約之信託約定條款，亦已違反眷村改建條例第1條照顧原眷戶之宗旨及同條例第24條第1項眷宅禁止處分之規定，並有信託法第5條第
1項所定「其目的違反強制或禁止規定者」之脫法行為，亦應屬無效。
⒊再者，眷改條例第24條第1項規定係明確禁止承購眷村房
地者將該房地「出售」，而非僅禁止所有權之移轉登記，蓋眷改條例之立法目的係為照顧原眷戶，使原眷戶得以申辦低利貸款並以較低廉之價格取得眷村房地，有棲身之所，且為避免原眷戶以低廉價格取得眷村房地後隨即出售賺取價差；換言之，倘原眷戶於取得房地所有權後5年內與他人簽訂買賣契約，收取買賣價金並將該房地交付他人使用，實質上已等同於將該房地出售，縱使買賣契約中特別約定於日後所有權移轉限制解除後再辦理所有權移轉登記，該買賣契約仍因違反前開禁止「出售」之規定而無效。是原告主張依民法第246條第1項但書規定，系爭買賣契約仍屬有效云云，自不足採。
（二）綜上所述，系爭買賣契約既因違反強制禁止規定而無效，則原告依系爭買賣契約之約定提起本件訴訟，即屬依法無據，為此聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造於99年3月30日簽訂系爭不動產買賣契約書，由原告向被告購買其配售取得新竹市「第十村」輔購戶乙戶，雙方約定買賣價金為350萬元，原告已給付150萬元之買賣價金。
（二）被告經空軍第499聯隊之分配而取得坐落新竹市○○段○○○○號，應有部分148/100000之土地，及其上同段6548建號，即門牌號碼新竹市○○○路○○號13樓之2建物，並於
102年3月1日以買賣為原因，登記在被告名下，關於系爭土地及建物登記簿謄本之其他登記事項均載明：（限制登記事項）除依法繼承者外，承購人自產權登記之日起未滿5年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換等語。
（三）原證1至原證6書證形式上為真正。
四、兩造爭點：
（一）系爭買賣契約是否違反禁止規定而無效？
（二）原告依系爭買賣契約特約事項第4項約定，請求被告就系爭房地辦理抵押權設定及信託登記，有無理由？
五、本院之判斷：
（一）系爭買賣契約是否違反禁止規定而無效？⒈按由主管機關配售之住宅，除依法繼承者外，承購人自產
權登記之日起未滿5年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換；前項禁止處分，於建築完工交屋後，由主管機關列冊囑託當地土地登記機關辦理土地所有權移轉登記及建築改良物所有權第一次登記時，並為禁止處分之限制登記，眷改條例第24條第1項、第2項分別定有明文；又前開規定之立法目的在於照顧原眷戶，所禁止者為軍眷住宅承購人於所有權登記之日起5年內為移轉登記，而非禁止承購人與他人締結買賣契約之債權行為（最高法院
101年度台簡字第31號判決意旨亦同此見解）。查，本件被告於配售取得新竹市「第十村」輔購戶之權利後，於99年3月30日與原告簽訂系爭買賣契約，此既為債權契約，參照上開說明，其效力自不受上開規定影響，故被告辯稱系爭買賣契約有違上開強制禁止規定而無效云云，尚不足採。
⒉次按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不
能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第246條第1項定有明文。查，系爭房地為被告配售之眷村改建住宅，於10
2年3月1日以買賣為原因，登記在被告名下等情，有系爭房地之土地及建物登記簿謄本在卷可稽，且為兩造所不爭，則系爭房地至107年2月28日以前，依眷改條例第24條第1項規定，除依法繼承者外，固不得轉售他人，惟依系爭買賣契約之特約事項第2條約定「本買賣標的受軍宅移轉限制，自產權登記日起5年內不得移轉登記，此時期買方如需轉售第三人時，賣方同意配合之，若有費用產生，由買方負擔。」等語，可知雙方於締結系爭買賣契約之前，即已預見系爭房地有上開依法不得出售、移轉之情事，始約定受軍宅移轉限制，自產權登記日起5年內不得移轉登記等情，足認原告主張雙方於締約時預期不能之情形除去後為給付等語，確實可採。是以，系爭買賣契約之標的雖有不能給付之情形，然當事人既已約明應待可移轉時再行給付，揆諸前揭規定，系爭買賣契約即非無效，被告辯稱系爭買賣契約係以不能之給付為標的，有違民法第24
6條之規定而無效云云，亦非可採。
（二）原告依系爭買賣契約特約事項第4項約定，請求被告就系爭房地辦理抵押權設定及信託登記，有無理由？⒈查，系爭買賣契約特約事項第4項已約定「賣方（即被告
）需無條件提供本買賣標的之產權資料反設定350萬元整之抵押權予買方（即原告）…」等語，而被告既已於102年3月1日以買賣為原因，登記取得系爭房地所有權乙節，業如前述，則被告即應依上開約定，設定擔保債權總金額350萬元抵押權予原告，故原告主張本件被告應就系爭房地辦理內容為「原告為權利人，被告為義務人兼債務人，擔保債權總金額350萬元，權利存續期間不定期」之抵押權登記，即非無據。
⒉次查，系爭買賣契約特約事項第4項既載明「賣方需無條
件提供本買賣標的之產權資料反設定350萬元整之抵押權予買方，並辦理信託登記予板信商業銀行（相關信託內容依板信商銀信託契約為準，信託費用由買賣雙方均攤）…」等語，因被告已登記取得系爭房地所有權之情，亦如前述，故原告主張被告依上開約定，即應將系爭房地所有權信託登記予板信商銀，亦非無據。
⒊從而，原告依系爭買賣契約特約事項第4條之約定，訴請
被告應就系爭房地辦理前揭限額抵押權登記予原告，以及信託登記予板信商銀，為有理由，應予准許。
（三）綜上所述，原告依系爭買賣契約之特約事項第4條約定，訴請被告應就系爭房地辦理內容為「原告為權利人，被告為義務人兼債務人，擔保債權總金額350萬元，權利存續期間不定期」之抵押權登記予原告，以及將系爭房地所有權信託登記予板信商銀，洵屬有據，應予准許，
六、按為執行名義之判決，係命債務人為一定之意思表示，而不表示者，視為自判決確定時已為其意思表示，強制執行法第
130條第1項定有明文；本件原告請求被告為系爭房地抵押權登記及信託登記，即係請求命被告為抵押權登記及信託登記之意思表示，待判決確定時，應視為已有向有關機關申請為意思表示，茲判決尚未確定，固無執行之可言，即日後確定，亦無待於執行，且原告並未聲請供擔保後宣告假執行，被告聲明請求如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行，自無必要，附此說明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及提出之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國103年4月10日
民事第二庭法官高敏俐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年4月10日
書記官蕭汝芳附表：
┌────────────────────────────┐│土地標示│├─────────────┬──┬────┬──────┤│土地坐落│地目│面積│權利範圍│││├────┼──────┤├──┬───┬───┬──┤│平方公尺│││編號│縣市○段│地號├──┼────┼──────┤├──┼───┼───┼──┤││││1│新竹市○○○段│0299│建│38,136│10萬分之148│└──┴───┴───┴──┴──┴────┴──────┘┌─────────────────────────────────┐│建物標示│├─┬───┬─────┬──────┬─────────┬────┤│編│建號│建物門牌│主要建材及房│建物面積│權利範圍││號│││屋層數│（平方公尺）│││││││││││││├────┬────┤││││││樓層面積│附屬建物││├─┼───┼─────┼──────┼────┼────┼────┤│1│6548│新竹市金城│鋼筋混凝土造│第13層│陽台│全部││││一路81號13│共13層│100.45│13.57│││││樓之2│││││├─┴───┴─────┴──────┴────┴────┴────┤│共有部分：光復段6909建號、面積52,219.21平方公尺││（權利範圍：10萬分之148）│└─────────────────────────────────┘