裁判字號：臺灣臺南地方法院101年訴字第825號民事判決
裁判日期：民國101年11月13日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺南地方法院民事判決101年度訴字第825號原告 陳翰龍 訴訟代理人 陳洪金 葉被告 王緞 被告 王宇長 被告 葉明宗 被告 徐王針 被告陳 王美秀 被告 卓王美素 被告 葉美香 被告 王美珍 被告 葉淑芬 上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國101年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、本件被告除王宇長到庭外，其餘被告均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴訟標的對於數人必須合一確定者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第5款定有明文。本件原告起訴原請求被告王緞、王宇長及葉明宗等3人應拆屋還地，惟查其請求拆除之未保存登記房屋原係訴外人 王葉雲提 所興建，而王葉雲提已於民國82年9月9日死亡，其繼承人除上開被告3人外，尚包括徐王針、 陳王美秀 、卓王美素、葉美香、王美珍、葉淑芬等6人，原告爰追加該6名繼承人為被告，合於前揭民事訴訟法規定，應予准許。
乙、實體方面：
一、本件原告主張：其經本院民事執行處拍賣程序取得臺南市○○區○○○段○○○○號土地（以下簡稱系爭土地）所有權，惟系爭土地上坐落被告等人因繼承而公同共有之未保存登記建物（如附圖編號A3、B2部分，以下簡稱系爭房屋），係屬無權占有，為此依民法第767條規定，請求被告拆屋還地等語。爰聲明：被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號A3面積27平方公尺之鐵皮屋、編號B2面積33平方公尺之建物拆除，並將上開占用之土地部分交還原告。並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告王宇長到庭辯稱：系爭房屋為其父王葉雲提於64年、65年左右所興建，王葉雲提於82年間死亡後，由被告等9人即全體繼承人繼承取得，被告王宇長於系爭房屋已居住數十年並非無權占有等語置辯。並聲明原告之訴駁回。其餘被告則始終未到庭，亦未提出書狀答辯。
三、兩造不爭執事實：㈠系爭土地原為被告王緞所有，原告經由拍賣程序，以債權人
身分聲明承受系爭土地，並於101年3月間取得系爭土地所有權。
㈡系爭土地上坐落有訴外人王葉雲提興建之未保存登記建物（
即系爭房屋），王葉雲提於民國82年9月9日死亡，被告為其繼承人。
㈢如附圖A、B部分納稅義務人為王葉雲提，C部分納稅義務人原為王緞，嗣經輾轉買賣，現納稅義務人為原告。
㈣如附圖A、B部分現為王宇長家人居住。
㈤如附圖A、B部分原為王葉雲提所有，現為被告等繼承人公同共有。
㈥兩造對附圖所示A、B、C建物之範圍、面積無意見。
四、本件爭點在於：原告請求被告拆除系爭房屋並返還土地，有無理由？㈠按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，房
屋在性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，基於保護房屋使用權之考量，使房屋所有權與土地利用結成一體，促進房屋所有權之安定性，使基地使用權不因基地物權嗣後變動而受影響，俾資調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平。故於土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後分開出賣之情形，其間雖無地上權設定，除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，此房屋所有人與土地所有人間之使用土地法律關係之性質，當屬租賃，此為最高法院48年台上字第1457號判例所持之見解。為杜爭議並期明確，89年5月5日施行之民法第425條之1乃參照上開見解，予以明文規定如下：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」。
㈡經查，原告經由拍賣程序而承受系爭土地所有權當時，系爭
土地原所有權人為被告王緞，其上系爭房屋則為被告王緞及其餘被告等全體繼承人公同共有，雖民法第425條之1第1項「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」是否以土地、房屋均屬一人單獨所有，別無共有人者為限，法條文義未明，惟參酌前揭民法第425條之1之立法意旨，在平衡兼顧社會經濟之公益及房地所有人之私利，以保存土地上建物之使用價值，復徵諸最高法院48年台上字第1457號判例及73年度第5次民事庭會議決議而增訂，而此等判例及決議之適用範圍，最高法院89年度台上字第284號、100年度台上字第2103號判決闡示：「所謂『土地及房屋同屬一人』，包括『土地及房屋同屬相同之共有人』及『土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人』之情形在內。」本件所涉者，乃「『房屋』共有人數除與土地相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形，雖不在上開判決闡示之列，惟本件之情形，應屬民法第425條之1增訂時之前揭考量範疇，自應擴張解釋其文義而適用之，以貫徹其立法意旨。
㈢綜上，原告與被告之間，既因適用民法第425條之1而推定有
租賃關係，而審酌原告買受系爭土地之情形，復不足以推翻此推定，是應認原告與被告之間，就系爭房屋占用系爭土地之部分，已有租賃關係，被告尚非無權占有。
五、從而，原告依民法第767條物上請求權之法律關係，請求被告應將坐落系爭土地上系爭房屋部分拆除，並將占用土地部分交還原告，即無理由，應予駁回。原告之訴既已駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國101年11月13日
民事第二庭法官蔡雅惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年11月13日
書記官彭建山