臺灣士林地方法院民事簡易判決 110年度士簡字第152號
原 告 邱義正
訴訟代理人 練家雄 律師
複 代理人 陳貞文 律師
楊巧甄
被 告 林美妤
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年3月30日
言詞辯論終結，並判決如下：
主文
被告應將門牌號碼新北市石門區楓林25號之1房屋騰空遷讓返還
予原告。
被告應自民國一百零九年六月二十四日起至騰空遷讓返還門牌號
碼新北市石門區楓林25號之1房屋之日止，按月給付原告新臺幣
叁萬叁仟元。
被告應給付原告新臺幣柒拾捌萬元，及自民國一百零九年七月一
日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國97年7月11日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱
系爭租約），約定由原告將門牌號碼新北市石門區楓林25號
之1房屋（為未經保存登記之房屋，下稱系爭房屋）出租予
被告，約定97年7月起至100年6月止，每月租金新臺幣（
下同）3萬元，其後每月租金為3萬3,000元，租賃期間至
國有基地租賃契約到期為止，並約定被告不得將系爭房屋一
部或全部轉租或借予第三人，然被告自98年6月起，每月僅
給付2萬元租金，並主張係原告答應降低租金，惟原告否認
有承諾被告降低租金之情事，則迄今被告所積欠之租金，已
經逾越2個月之租額，依系爭租約約定，原告得不經通知無
條件終止系爭租約，而原告業於109年6月15日以存證信函
（下稱系爭信函）通知被告應於7日內給付積欠之租金，並
終止兩造之租賃關係，爰依民法第455條前段、租金請求權
及不當得利等規定，請求被告遷讓騰空返還系爭房屋，自系
爭信函送達之日起回溯5年之短缺租金78萬元，及自系爭信
函送達翌日起7日後即109年7月1日起按年息5％計算之
利息。
㈡被告於系爭房屋租賃期間，係將系爭房屋用於獨資經營「皇
冠海岸咖啡坊」（下稱皇冠咖啡坊），於106年12月5日被
告將其之出資額全部轉讓予訴外人 林書弘 獨資經營，則被告
實係將系爭房屋有償或無償供林書弘使用，被告之行為已經
違反系爭租約之約定，縱認被告確實有與林書弘合夥經營皇
冠咖啡坊，惟林書弘既有經營事實，其間自有使林書弘有償
或無償使用系爭房屋之約定，被告之行為仍係違約；原告即
依系爭租約第4條及民法第443條規定，以系爭信函終止雙
方租賃關係，而系爭信函被告於109年6月23日收受，則系
爭租約已於109年6月23日終止，被告應即返還系爭房屋。
㈢系爭租約終止後，被告未經同意繼續使用系爭房屋，於上開
租賃契約屆期後，獲有相當於租金之利益，原告則受有相當
於租金之損害，故被告應自收受系爭信函翌日（即109年6
月24日）起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告
33,000元。
㈣原告有很多不動產，年紀也大了，本來覺得被告應該會照實
給付租金，後來幾次洽談被告不願意補足租金，甚至將場地
轉租他人，所以原告才決定委請律師提起本件訴訟，被告主
張租金降為2萬元，但是被告在起訴之後即匯給原告3萬3,
000元的租金，近期又匯每個月2萬5,000元的租金，若被
告主張雙方有合意降為2萬元，被告何必又支付為原本書面
契約約定的3萬3,000元？顯然被告在支付租金時，根本未
經原告同意短付租金，被告也明知原告應有多筆不動產，且
年事已高，在短付租金經起訴之後，才欲補足短少之租金。
㈤聲明：1.被告應騰空並返還系爭房屋；2.被告應自109年6
月24日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告33,000
元；3.被告應給付原告78萬元，及自109年7月1日起至清
償日止，按年息5％計算之利息；4.原告願供擔保請准宣告
假執行。
二、被告答辯意旨略以：
㈠系爭房屋因為颱風而損壞，被告花錢去整理，原告因而答應
減免系爭房屋租金為2萬元，因此自98年6月之後，被告即
按每月2萬元之租金給付房租，上情沒有書面，都是口頭承
諾，原告公司係專門在做不動產租賃買賣，若真的有租金短
給之情事，為何遲至現在才請求。
㈡林書弘是被告經營皇冠咖啡坊的股東，林書弘跟被告於95年
就有合夥，並簽有合夥契約書，一開始是登記在被告名下，
對外經營的名稱則叫海灣綠洲，之前是被告在管理，106年
年底咖啡廳整修的時候，被告交棒給林書弘管理，林書弘希
望由他出名，所以才登記到林書弘的名下，目前皇冠咖啡坊
仍然是被告與林書弘合夥經營，故被告並無轉租情事。
㈢本件在調解的時候，原告說希望租金提高到3萬3,000元，
被告想說既然是跟別人承租房屋，別人要提高，被告也願意
付，所以才付3萬3,000元，後來被告電話中跟說今年租金
就2萬8,000元，明年3萬元，再來才是3萬3,000元，所
以被告才會再補足不足的部分。
㈣聲明：請求駁回原告之訴。
三、原告主張系爭房屋為原告所有，兩造於97年7月11日簽訂系
爭租約，約定由原告將系爭房屋出租予被告等情，此為被告
所不爭執，並有系爭租約、被告出具之聲明書、系爭房屋買
賣契約書、系爭房屋107、108年房屋稅繳款書、國有基地
租賃契約書在卷可查（見本院卷第13-18頁），且為被告所
不爭執，應堪認定，然原告主張被告自98年6月迄至109年
6月23日每月均積欠部分租金，復又將系爭房屋轉租他人，
故以系爭信函終止系爭租約，並請求給付回推5年共78萬元
之積欠租金，並要求遷讓系爭房屋及終止租約後相當於租金
之不當得利，均為被告所否認，本院認定如下：
㈠轉租部分：
1.按乙方（按：指被告，下同）向甲方（按：指原告，下同）
租賃期間內不得一部或全部轉租，或無償借他人使用，否則
視為違約，契約自動終止；承租人非經出租人承諾，不得將
租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外
，承租人得將其一部分轉租於他人；承租人違反前項規定，
將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，系爭租約第4
條、民法第443條分別定有明文。
2.原告主張被告將系爭房屋轉租他人，然為被告以前詞而否認
，並提出被告與林書弘間於95年11月10日、107年1月10日
之合夥契約書為據（見本院卷第40-43頁）。原告主張被告
將系爭房屋轉租，無非係經上網查詢發現系爭房屋上設有皇
冠咖啡坊之商號，且負責人為林書弘而非被告為據，有經濟
部商工登記公示查詢資料在卷可查（見本院卷第19頁），然
經本院調閱皇冠咖啡坊歷年來之登記資料，顯示該商號於95
年11月8日設立組織為獨資，登記負責人為被告，所在地址
在系爭房屋，迄106年12月5日始變更登記負責人為林書弘
，有新北市政府經濟發展局新北經登字第1100225209號函所
附歷年登記資料在卷可查（見本院卷第51-53頁），顯見原
告所指遭被告轉租之對象皇冠咖啡坊，於106年12月5日前
之登記負責人確為被告，且該商號之營業址始終位於系爭房
屋，雖登記資料顯示皇冠咖啡坊為獨資，然合夥事業中部分
投資人未顯露於登記資料中，此於一般民間甚為常見（即俗
稱之「暗股」），尚不能以此推論被告所辯不實，佐以證人
即皇冠咖啡坊員工 郭曾月梅 於本院證稱：我自96年起，就在
址設系爭房屋之咖啡店任職迄今，店名以前是沙蜜拉，3年
前重新裝潢時改名為海灣綠洲，以前上班時有一些文件寄來
店裡面，收件人就是皇冠咖啡坊，所以皇冠咖啡坊跟海灣綠
洲應該是同一家店，只是店名改了，至於林書弘是3年前店
裡重新裝潢才有進到店裡面，林書弘與被告就海灣綠洲的經
營算是合夥人，我認知2個人都是老闆，至於被告從以前到
現在都是老闆等語（見本院卷第75頁反面-77頁），再參以
系爭房屋之電費迄至109年11月間，登記之用戶仍為被告，
有台灣電力股份有限公司基隆區營業處函在卷可考（見本院
卷第46-49頁），足徵被告辯稱其於106年間將皇冠咖啡坊
轉由林書弘經營，然該商號仍係被告與林書弘合夥經營等節
，尚非無據，則被告所為實非轉租，僅係原有合夥事業內部
結構之調整，原告上開主張容有誤會，應非可採。
㈡自98年6月起欠繳租金部分：
1.查兩造於97年7月11日所簽訂之系爭租約第3條約定：前3
年每月租金3萬元，租期到期再續約5年，每月租金3萬3,
000元，每1個月付租金1次，租期中若有連續2期未按時
付租金，乙方同意不經通知無條件租約終止，有系爭租約在
卷可查（見本院卷第13頁），且為被告所不爭執（見本院卷
第78頁），應堪認定。
2.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文，被告既主張兩造間另有
降租之合意，自應就此負舉證之責，而被告所主張者乃系爭
房屋自98年6月後租金一律自原先之3萬元或3萬3,000元
調降為2萬元，調降幅度甚大且影響期間甚長，兩造理應以
書面為之，或至少於系爭租約上註記此事，然被告就此無法
提出任何書面文件以實其說，被告雖聲請通知證人郭曾月梅
到庭作證，然證人郭曾月梅於本院訊問時原證稱：（問：是
否知道海灣綠洲營業地址之房屋是何人所有？）我知道是一
位邱先生（按：即原告）的，因為我也認識他，他以前常常
到店裡。（問：既然是邱先生的，是否知道店裡面有無以及
給付多少房租給邱先生？）不清楚。（問：就海灣綠洲的租
金給付狀況你是否瞭解？）我對於租賃的相關事務都不清楚
等語（見本院卷第76頁反面），而明確表示對於租賃相關事
務一無所悉，然作證完畢後，經被告當庭出言「證人知道租
金降租的事情，希望證人回答」之詞，證人郭曾月梅始改稱
：我剛才是說租金的事情我不知道，但降租的事情，很多年
前，我無法確定年份，我有聽到被告跟邱先生在說降租的問
題，被告跟邱先生說要先整修房屋，被告問邱先生能不能先
整修，邱先生說那房租就可以降價，我是因為在端盤子所以
有聽到這樣的言語，但對於是否有降以及有降的金額我都不
清楚等語（見本院卷第77頁反面），證人郭曾月梅經被告當
庭提示前詞後，始改稱知悉此情，是否可採，已非無疑，況
且依證人郭曾月梅所述情節，係聽聞原告曾表示如因系爭房
屋整修，可下降房租之語，然究竟有無下降、如有下降其降
低金額及期間等，均未聽聞，衡以證人郭曾月梅係於十幾年
前聽聞上述隻字片語，有無因擷取片段對話而理解錯誤，或
因年隔過久而記憶錯誤，均堪懷疑，況且依證人郭曾月梅所
述，兩造係多年前討論系爭房屋整修而提及降租之事，縱然
有整修需要，或整修期間影響被告營運，或被告須自費整修
，而有短暫調降租金之需要，然被告所辯乃永久、一律調降
房租，若以系爭租約所約定97年7月至100年6月租金每月
3萬元、100年7月以後每月租金3萬3,000元計算，計算
至原告終止契約之109年6月，累績差異金額達176萬4,00
0元（計算式：10,000×3×12+13,000×9×12=1,764
,000），衡情原告實無因整修而作出如此退讓之理，綜上所
述，本件尚難以證人郭曾月梅上開證述為有利被告之認定。
3.被告雖辯稱原告係經營不動產租賃買賣，為何遲至現在才請
求等語，然長期未向他人索租，或因人情世故，或因原先暫
無經濟困難等，均非無可能，原告係00年出生，有其年籍資
料在卷可查，年歲非小，亦非無可能係暫無足夠體力或心力
處理此事，自難僅以原告迄今始提出請求，即認原告所述不
可採信。
㈢按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開
始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，
民法第440條第1、2項分別定有明文。又按承租人於租賃
關係終止後，應返還租賃物，民法第455條亦有明文。本件
被告欠繳前接租金，累計金額顯達2個月以上，兩造間復無
押金或保證金之約定，而原告業寄發系爭信函通知被告終止
系爭租約，並經被告於109年6月23日收受，有系爭信函及
回證影本在卷可按（見本院卷第10-12頁），應認系爭租約
業於109年6月23日終止，原告自得本於租賃物返還請求權
，請求被告將系爭房屋騰空並遷讓返還，原告就此之主張為
有理由，應予准許。
㈣被告既確有欠繳前揭租金，則原告請求於終止系爭租約前5
年內之租金78萬元（計算式：｛33,000-20,000｝×12×5=
780,000），應為有理由，應予准許。又按無法律上之原因
而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，不當得利之受
領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還其價
額，同法第179條、第181條但書亦分別規定甚明。系爭租
約業經於109年6月23日終止，業如前述，則被告自109年
6月24日起無其它法律上之原因，繼續占有使用系爭房屋，
致原告無法使用因而受有損害，該使用利益依其性質不能返
還，而無權占用他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社
會通常之觀念，並參酌兩造曾有100年7月後就系爭房屋每
月租金為3萬3,000元之約定，因此，原告依不當得利之規
定，請求被告自109年6月24日起至騰空遷讓返還系爭房屋
之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利3萬3,000元
，亦為有理由，應予准許。
㈤給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催
告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債務，
以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延
利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者
，週年利率為百分之5，民法第229條第2項前段、第233
條第1項前段、第203條分別有明文規定。查系爭租約約定
之租金，僅註明每月付租金1次，然未記載給付租金之切確
日期，而原告業以系爭信函通知被告應於受催告之次日起7
日內給付欠租，而該信函業於109年6月23日送達被告，有
系爭信函及回證影本在卷可按（見本院卷第10-12頁），是
原告就上揭所得請求之78萬元，尚得請求自系爭信函送達之
次日起算7日之翌日即109年7月1日起至清償日止，按年
息5％計算之利息。
㈥從而，原告請求被告將系爭房屋騰空並遷讓返還，及自109
年6月24日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原
告33,000元，此外並應給付原告78萬元及自109年7月1日
起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准
許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，核與判決結
果不生影響，爰不予一一論述。
五、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告
敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應
依職權宣告假執行。原告所為宣告假執行之聲請，僅在促使
法院為此職權之行使，本院自不受其拘束，仍應逕依職權宣
告假執行，惟此部分聲請既已依職權宣告，無再命原告提供
擔保之必要，此部分不另為准駁之諭知，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。依職權確定訴訟
費用額為8,810元（第一審裁判費），應由被告負擔。
中華民國110年5月11日
士林簡易庭法官陳紹瑜
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國110年5月11日
書記官吳雪華