裁判字號：臺灣新北地方法院103年訴字第2664號民事判決
裁判日期：民國104年03月31日
裁判案由：返還價金
臺灣新北地方法院民事判決103年度訴字第2664號原告 劉珍芬 原告 劉建彣 原告 趙怡婷 原告 林雅瑾 共同訴訟代理人 劉政杰 律師
溫令行 律師被告英德建設股份有限公司法定代理人 袁齊芬 訴訟代理人 侯傑中 律師
張漢榮 律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國104年3月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：１被告為坐落新北市○○區○○路○段00號等地上15層地下4
層新時代大樓之建商，被告將46號5樓之2建物出售予原告劉珍芬、劉建彣；將46號5樓之5建物出售予訴外人 林姝宜 ，林姝宜轉售予訴外人 趙麟 ，而以原告趙怡婷之名義登記；將46號7樓之7建物出售予原告林雅瑾。上開原告並未購買停車位，然被告竟將新時代大樓共有部分○○○區○○段3108建號，1樓至地下4樓本應附隨於車位之車道及其他必要空間，登記為全體區分所有權人之共用部分，而作為房屋之公設坪數計價出售，原告於不知情之狀態下，多購買不應計價之坪數，致原告受有損害。
２新時代大樓之實際車道面積，可由建物登記謄本中之總公設
面積即5113.29㎡，扣除停車空間及其他公共設施，即可計算得知。依據原證一計算，可知：○○○區○○段3108建號之所有停車空間登記面積合計為1604㎡（大車位面積：登記○○○區○○段3108建號應有部分2958/0000000，合計為：
58位x2958/0000000x5113.29=877.26㎡、小車位面積：登記○○○區○○段3108建號應有部分2538/0000000，合計為：
56位x2538/0000000x5113.29=726.74㎡、大小車位面積合計為：877.26+726.74=1604㎡）。②同建號之實際停車格面積合計為1594.5㎡（大車位單一車格面積：2.5x6=15㎡、小車位單一車格面積：2.25x5.75=12.9375㎡、大小車位總車格面積合計為：58位x15+56位x12.9375=1594.5㎡）。③同建號之應附隨於車位之車道及其他必要空間面積合計為2380.34㎡（由於地下一層為防空避難室兼停車空間，故原告對被告將地下一層面積登記為全體區分所有權人共有之部分並不爭執）【一樓部分：87.57（一樓登記面積）-8.02（管委會空間）=79.55㎡、地下二層部分：1256.43（該層登記面積）-10.13（甲梯）-22.83（乙梯）-21.37（發電機）-16.81（電機房）-225（大車15位）-168.19（小車13位）=792.1㎡、地下三層部分：1256.43（該層登記面積）-10.35（甲梯）-24.9（乙梯）-7.09（蓄水甲）-6.57（蓄水乙）-255（大車17位）-155.25（小車12位）=797.27㎡、地下四層部分：1256.43（該層登記面積）-10.35（甲梯）-25.07（乙梯）-7.09（蓄水甲）-6.57（蓄水乙）-22.28（消防設施）-11.65（汙水設施）-255（大車17位）-207（小車12位）=711.42㎡、車道合計面積：79.55+792.1+797.27+711.42=2
380.34㎡】。④應登記為停車空間（包括停車位及應附隨之車道及其他必要空間）販售之面積應為3974.84㎡（2380.34+1594.5=3974.84㎡）。由上開數據可查，登記於停車位之車道及其他必要空間，應與停車位共同販售，不另計價之面積本應為2380.34㎡，被告卻僅將其中區區9.5㎡之面積登記入停車位面積，卻將其他2370.84㎡（2380.34-9.5=2370.84㎡，3974.84-1604=2370.84㎡）之車道及其他必要空間面積灌入房屋區分所有權人之公設坪數，而就該等不應計價之面積向房屋區分所有權人計價收費，賺取暴利。因新時代大樓之停車空間（即停車位）係供另行加價購買，故房屋買受人對於公共設施之使用面積，本即不含停車空間（即停車位及應附隨之車道及其他必要空間）。3108建號之公設登記總面積係為3509.29㎡（5113.29-1604=3509.29㎡，即將3108建號總面積扣除停車位登記面積）。然而車道面積應含括於停車位空間而不應再行灌入公共設施坪數由全體房屋買受人分擔，故3108建號房屋買受人實際應登記之公共設施面積，理應扣除車道及其他必要空間面積，而僅應登記1138.45㎡而已（5113.29-3974.84=1138.45㎡，即將3108建號總面積扣除應登記為停車空間之面積），中間之差額2370.84㎡，本應登記與車位共同販售，卻均灌入房屋公設轉而向房屋買受人收費。房屋買受人給付價金購買車道面積之比例坪數，實際上無法使用，被告於計算房屋買受人所應分擔之公共設施比例時，僅將9.5㎡之車道及其他必要空間計入車位面積，幾乎將全部車道及其他必要空間面積均登記並販賣予房屋買受人。就目前各房屋買受人所應分擔之公共設施（不含停車位）比例中，事實上僅有1138.45㎡應登記於房屋買受人，2370.84㎡係以車道灌水公設，有高達67.56%之比例為灌水之車道面積（2370.84㎡/3509.29㎡=67.56%），核被告刻意虛灌坪數之行為，顯違反誠信原則，原告本於不完全給付之法律關係，依民法第227條第1項準用第226條第1項規定，請求被告賠償房屋價值減損之損害；併本於買賣契約物之瑕疵擔保及不當得利之法律關係，依民法第354、359、179條規定，請求減少價金，將減少之價金返還原告。被告隱瞞上開虛灌坪數之事實，復已違反公平交易法之規定：按除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，公平交易法第24條定有明文。被處分人未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，為足以影響交易秩序之欺罔行為，違反公平交易法第24條規定，此亦經行政院公平交易委員會公處字第100108號處分書及行政院公平交易委員會第100003號處分書認定在案。
因被告隱瞞公共設施部分包含車道之資訊，為足以影響交易秩序之欺罔行為，顯已違反公平交易法第24條規定之禁止不法行為，又因公平交易法亦屬保護他人之法律，故被告之行為亦符合民法第184條第2項之規定，原告亦得向被告請求超額給付價金之損害賠償。
３查原告劉珍芬、劉建彣係向被告購買系爭房地，契約坪數為
18.89坪，總價876萬元，每坪單價為463737.43元，被告不法虛灌車道坪數2.29坪，致使原告劉珍芬、劉建彣因此受有0000000元之損害【0000000/18.89＝463737.43元（每坪單價），463737.43×2.29＝0000000元（所受損害）】。查原告林雅瑾亦向被告購買系爭房地，契約坪數37.72坪，總價共計1780萬元，每坪單價為471898.20元，被告將車道及其他必要空間登記為區分所有權人所共有之情事，虛灌坪數共計4.51坪，致使原告林雅瑾受有0000000元之損害【00000000/37.72＝471898.20元（每坪單價），471898.20×4.51＝0000000元（所受損害）】。原告趙怡婷雖非直接向被告購買系爭房地，然而被告有將上開車道及其他必要空間之約定專有部分登記為區分所有權人共有之違法情事，虛灌坪數
2.25坪，原告購買系爭房地之契約坪數為18.99坪，總價為1118萬元，致使原告因此受有0000000元之損害【00000000/
18.99=588730.91元（每坪單價），588730.91x2.25=0000000元（所受損害）】，被告違反公平交易法第24條，違法將約定專用部分登記為主建物大公、故意欺瞞、不盡告知義務，致原告趙怡婷受有上開損害，自應依民法第184條第2項賠償之。是原告劉珍芬、劉建彣請求被告給付100萬元，原告趙怡婷、林雅瑾各請求被告給付100萬元及均自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告願供擔保請准予宣告假執行。
４查建物所有權第一次登記法令補充規定係於81年5月30日內
政部台內地字第0000000號函訂頒，為建物第一次登記之圭臬，被告辯稱本件並無上開補充規定之適用，容有誤會。土地登記規則第81條規定「區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有」，輔以依內政部101年11月8日內授中辦地字中第0000000000號函示「法定停車空間係就建築物整體之法定停車位為計算之基礎，並非就每一個別停車位，其使用上必包含車位、車道及其必要空間」，是車位、車道及其必要空間本應一併分別合併、另編建號，單獨登記為個別購買停車空間之相關區分所有權人共有，另參照地政士公會全國聯合會全地公（7）字第0000000號函，亦揭示車道應依上開法令登記。依新公布之預售屋房屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項壹第三、四、七點規定，已規範建商在買賣契約中應明確告知消費者購買之停車位、含車道及其他必要空間面積之計算方式及停車位占共有部分總面積之比例，以排除不肖建商故意隱瞞消費者之機會，避免消費者產生誤會。
二、被告則以：１原告所提房屋買賣契約書第1條第1項之約定，明確記載「本
買賣契約為成屋買賣，實際買賣坪數及分擔計算方式，已經買方參閱權狀或登記簿謄本確認無誤，本契約實際買賣坪數及分攤計算方式，概以權狀或登記簿謄本記載為準，以杜爭議」。而原告於簽訂房屋買賣契約書之前，已將契約書攜回審閱7日以上，故原告已明瞭契約書第1條所約定之房屋坪數、登記情形，契約記載有不足者，是以權狀或登記簿謄本記載為準，依建物登記謄本所載，共有部分3108建號之主要用途「本共有部份之項目有：管委會空間、防空避難室兼停車空間、垃圾儲藏室、台電配電場所、樓梯間、停車空間、車道、進風管道、排風管道、發電機房、電信機房。地下一層：…防空避難室及停車空間、車道…。地下二層：…停車空間、車道…。地下三層：…停車空間、車道…。地下四層：…停車空間、車道…」。另依照原告各自之建物登記謄本，在「共有部份：信義段3108建號，5113.29㎡」欄下方，已各自標示權利範圍，在「其他登記事項」欄，亦載明「主要用途：本共有部份之項目有…停車空間、車道…。地下一層：…防空避難室及停車空間、車道…。地下二層：…停車空間、車道…。地下三層：…停車空間、車道…。地下四層：…停車空間、車道…」，因此原告在簽約前足以瞭解主建物、附屬建物、共用部分之登記方式與坪數，難謂有何原告所稱「房屋買受人於不知情狀態下，購買不應計價、本應屬於車位所有權人之車道及其他必要空間之坪數」之情事。且被告交付之房屋，不論是主建物、附屬建物或共用部分，並無任何限制原告不能使用之處，故被告之給付符合契約之本旨，自無物之瑕疵或不完全給付之情事。又原告雖稱其實際上無法使用車道云云，但事實上原告使用車道並無受任何限制，且原告為修繕地下室之其他共用部分，或基於任何原因，均可自由使用或通行車道，並無原告所稱無法使用之瑕疵存在。原告可從建物所有權狀中得知公設建號之持分面積，然原告對於前開公設面積之登記方式，並未立即向被告提出質疑或主張虛灌公設坪數之情事，卻遲至103年9月18日方主張被告應負物之瑕疵擔保責任，則依民法第356條第2項規定，縱令系爭公設建號之登記存有任何物之瑕疵（假設語氣，非自認），原告亦因怠於通知而視為承認其所受領之物。又被告在辦理建物第一次所有權登記時，已將車道列入共用部份，並清楚揭示於建物登記謄本，買方在買受房屋前，均可經由被告提供之建物謄本或自行調閱建物登記謄本以瞭解登記情形，並得親自查看各項公共設施之現況後而為購買，被告無法也無需隱瞞。原告所提公平交易委員會之處分書，業經最高行政法院發回而尚未確定，且該處分書是針對預售屋買賣契約所為之認定，與本件係成屋買賣並不相同。該處分書所認定之事實，是認定建設公司沒有在預售屋契約中揭露共用部份所含項目包括車道，因此在簽約時之坪數較少，等到辦理所有權登記時，才將車道面積算入大公，造成移轉時之房屋面積大於簽約時之面積而須找補，且公設比也增加，但本案買賣契約所約定之面積與移轉之面積完全一致，公設比也沒有變化，二者之前提事實截然不同，自難比附援引。至於原告趙怡婷部分，因其自陳與被告沒有契約關係，則原告趙怡婷與其前手所簽署之房屋買賣契約書中是否有揭露共用部分所含項目包含車道之資訊乙節，應是原告趙怡婷與其前手間之問題，自與被告無涉，原告趙怡婷主張被告有侵權行為，於法不合。又原告一再主張被告不得將車道面積登記為全體區分所有權人所有，被告所為之登記，有違反土地登記規則第81條、補充規定第12點云云。然而，補充規定是內政部100年6月15日所修訂，而系爭房屋第一次所有權登記時間為99年10月12日，故應適用修正前之規定。然不論依照土地登記規則或修正前、後之補充規定，其條文內容均無從得出「車道不得登記為大公」之結論。而被告向地政機關辦理建物第一次所有權登記時，亦須經由地政機關加以審查後始得登記，故實難想像被告於辦理登記時有違背登記相關法令而地政機關仍予審查通過之情事，故原告空言主張車道面積不得算入大公云云，實無理由。再者，依照原告所提出之公平交易委員會處分書之反面見解，其亦沒有將「車道登記為大公」一事認定為違法，反而是認為建設公司只要將「車道登記為大公」之事實，在房屋預定買賣契約書中加以揭露，即無不法。再依內政部就類似案件函覆法院，認為此「係屬契約當事人私權約定之內容」，綜觀地政士公會全國聯合會之函文，亦同此見解，故原告所謂「車道不能登記為大公」云云，並無理由。退萬步言，被告是在99年10月12日辦理建物第一次所有權登記完畢，若該登記違法，則被告登記時即已成立侵權行為，但登記當時被告並未與原告有任何法律關係，如何侵害其權利，令人不解，原告此部分主張亦無可採。
２依公寓大廈管理條例第3條第4款及民法第799條之規定，共
用（有）部分是指「公寓大廈（區分所有建物）專有部分以外之其他部分及不屬於專有之附屬建築物，而供共同使用者」，而地下室之車道或停車空間，既非專有部分，也不是專有之附屬建築物，依法自應列入共用（有）部分，因此被告將系爭車道與停車位均登記為共有部分，即無不合。被告於房屋買賣契約書第1條第1項明載，原告買受「共用部分」之項目，包含「如門廳、樓梯間…部分車道及法令應列入共用部分之項目」，係以例示之方式記載，而車道及停車位即屬於「法令應列入共用部分之項目」。該契約之後段再進一步說明共用部分之項目是以權狀或登記簿謄本記載為準。因此被告所出賣建物之共用部分，只要是依法令應列入共用部分之項目，及登記謄本記載之項目，被告將之列入共用部分，即合於契約之約定。系爭車道及停車位均包含在共用部分，接著就是應如何分攤共用部分之面積，依據民法第799條之規定，原則上是以專有部分面積與專有部分總面積之比例決定，但亦可依據契約約定之方式定其比例。依房屋買賣契約第10條之約定，未購買汽車停車位之人，其所購買房屋坪數之地下室持分面積是沒有包含停車位之持分面積。換言之，依據該條之約定，原告已知悉在計算地下室之持分面積時，除了扣除汽車停車位之面積外，其餘部份（連同車道在內）均列為持分面積。故全體區分所有權人分攤停車位以外之全部共用部分面積，也合於契約約定。有購買停車位之人，只會多出停車格之面積，因此其約定專用之範圍，依第10條之約定亦僅限於其所買受之停車格，車道因登記給全體區分所有權人，故仍作為共同使用部分。被告之所以將車道作為共用部份，並登記給全體區分所有權人，乃係因地下室仍有連續壁、樑柱、梯間、電信機房、蓄水設備、發電機房、進風管道、排風管道等公共設施，全體區分所有權人隨時均有通行進入地下室修繕之可能與必要，若將車道面積只登記給購買停車位之人，而將車道列為約定專用，日後豈不是未購買停車位之人都不得利用地下室通行。如原告主張因其未購買停車位，就不應將車道登記給他，那原告是否也可主張其不會進入地下室，所以應將通往地下室之樓梯間及電梯間之面積予以扣除。而低樓層住戶也可以主張不會上樓，所以不應分擔所屬樓層以上之樓梯間及電梯間面積。地下一樓之車位購買人更能主張地下二、三、四樓之車道，也不應登記給他，因為用不到。若依原告之邏輯作為分攤車道面積之標準，則天下大亂。又原告將地下室切割成停車格面積、車道及其他必要空間面積、機房梯間面積共三部份，也顯粗糙。蓋如依原告稱「車道及其他必要空間」，則表示地下室應還有「非必要空間」存在。惟必要空間與非必要空間之區分標準為何？舉例而言，地下四層之蓄水池前方空地，是屬於必要空間或非必要空間？如有非必要空間存在，則非必要空間之面積多少？原告也未加以說明。正因地下室面積除停車格、機房、連續壁、樑柱等可具體計算之面積外，其他甚難加以區分，且實際上全體區分所有權人均有通行地下室之必要，那怕次數很少，但絕對不得以約定專用之方式加以剝奪，故被告將停車格面積以外之全部面積，由全體區分所有權人分攤，實係最公平之方法。
３原告主張被告將停車空間、車道登記為共用部份，因此將不
應該登記為房屋面積之部分算入房屋面積計價，有違法登記法令云云，實則，原告是將共用部分之登記與共用部分面積之分配二事加以混淆，謹說明如下：建物所有權在辦理所有權第一次登記時，關於建物之登記項目，只有「層數」、「層次」、「附屬建物用途」、「共有部分」四種。所謂「層數」即建物總樓層，「層次」即為建物所在樓層，「附屬建物」即為陽台、雨遮、花台等，「層次」及「附屬建物」即為民法第799條第2項及公寓大廈管理條例第3條第3款所指之專有部份。至於「共有部份」，即指民法第799條第2項後段及公寓大廈管理條例第3條第4款所指專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，而供共同使用者。因此，在辦理建物所有權登記時，只能以上述方式辦理登記。而停車空間、車道因為都不是專有部分及附屬建物，當然不能登記在「層次」或「附屬建物」，所以只能登記在「共有部分」。故修正前之補充規定第11點明定「區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共用部分」、第11之4點第2項明定「前項以共用部分登記之項目如下：…（四）法定停車空間…」，因此被告將「停車空間」、「車道」都登記「共有部分」之內，完全合法，除此之外，也沒有其他可供登記之項目，因此原告稱不應將「停車空間」、「車道」登記在共有部分讓全體區分所有權人共有，殊難想像。將應登記為共有部分之「停車空間」、「車道」辦理登記後，接著才是如何分配共有部分面積之問題，這裡才會牽涉到原告一直介意之虛灌面積問題。然而，關於共有部分面積應如何加以分配，地政登記法令並無規定，僅有民法第799條第4項規定「依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定」，因此關於如何分配共有部分之持分面積，是以上述原則來決定之，與如何辦理登記完全是二回事。原告所最在乎的，簡單來說，就是要把共有部分之應有部分降低，這樣才能達到其持分面積降低之效果，但依前開條文規定，除非契約中有其他約定分配面積之方式，否則只能按比例分配而無例外。所以如果契約中約定「停車空間」及「車道」只能分配給購買車位之人，那就應該依照此約定辦理，否則即屬違約，也因此原告在本案中應該舉證證明契約中有做這樣之約定。雖原告一直主張契約第1條第1項，但該條旨在闡釋房屋總面積及其所包括之項目就是依法登記之「主建物」、「附屬建物」、「共有部分」，但是登記為共有部分後如何分配面積，第1條並沒有約定，所以第1條根本不是在解決分配共用部分面積之條文。實則，契約有約定之地方是在第10條，而該條只約定應將「汽車停車位」之持分面積另外劃分出來，而「汽車停車位」之範圍就是如契約附件（三）之位置編轄圖所示，故條文很明顯並沒有寫到要將「汽車停車位」以外之車道也另外劃分出來。再對照建物登記謄本之記載（本件因屬成屋買賣，因此買方在簽約前都有建物謄本可以檢視），從建物共有部分之應有部分登記情形來看，有買車位之人持分會多出2958/0000000或2538/100000（視大、小車位不同），而上述汽車停車位之持份換算成面積的話，就是15.13㎡或12.97㎡，與契約附件（三）之位置編轄圖之單一停車格面積一致。換句話說，該汽車停車位之持分面積沒有包含車道面積一目瞭然，完全沒有模糊空間，也無從隱瞞。而對應有買車位之人其地下室持份面積增加，契約第10條也約定有買車位之人只對於該契約附件（三）之位置編轄圖之汽車停車位有約定專用權，其他範圍則無。既然契約已明白清楚做以上約定，原告主張在分配地下室面積時，不應把車道面積分配給沒有購買車位之人，即無理由等語置辯。
４並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭之事實１被告為坐落新北市○○區○○路○段00號等地上15層地下4
層新時代大樓之建商，被告將46號5樓之2建物出售予原告劉珍芬、劉建彣；將46號5樓之5建物出售予訴外人林姝宜，林姝宜轉售予訴外人趙麟，而以原告趙怡婷之名義登記；將46號7樓之7建物出售予原告林雅瑾，上開原告並未購買停車位，被告將新時代大樓共有部分○○○區○○段3108建號，1樓至地下4樓之車道及其他必要空間，登記為全體區分所有權人之共用部分，而作為房屋之公設坪數計價出售。
２原告劉珍芬、劉建彣與被告簽立之房屋預定買賣契約書第1
條「房屋標示：坐落於台北縣永和市○○段○○○○○○○○號土地上，....，房屋面積計62.44平方公尺....，上開面積包括主建物、附屬建物及共用部分如門廳、樓梯間、電梯間，電梯機房、水箱、蓄水池、發電機室、消防泵浦室、汙水機房、台電配電室、電信機房、管理委員使用空間及部分車道、防空避難室（未兼作停車使用）、屋頂突出物及依法令應列入共用部分之項目皆屬之。本買賣契約為成屋買賣，實際買賣坪數及分擔計算方式，已經買方參閱權狀或登記簿謄本確認無誤，本契約實際買賣坪數及分攤計算方式，概以權狀或登記簿謄本記載為準，以杜爭議」。
３原告林雅瑾與被告簽立之房屋預定買賣契約書第1條「房屋
標示：坐落於台北縣永和市○○段○○○○○○○○號土地上，....，房屋面積計124.71平方公尺....，上開面積包括主建物、附屬建物及共用部分如門廳、樓梯間、電梯間，電梯機房、水箱、蓄水池、發電機室、消防泵浦室、汙水機房、台電配電室、電信機房、管理委員使用空間及部分車道、防空避難室（未兼作停車使用）、屋頂突出物及依法令應列入共用部分之項目皆屬之。本買賣契約為成屋買賣，實際買賣坪數及分擔計算方式，已經買方參閱權狀或登記簿謄本確認無誤，本契約實際買賣坪數及分攤計算方式，概以權狀或登記簿謄本記載為準，以杜爭議」。
四、兩造爭執要點：１原告主張：劉珍芬、劉建彣、林雅瑾未買停車位，被告卻將
車道及其他必要空間面積登記為共用部分出售予原告，但原告未買停車位，自然不會去使用車道及其他必要空間，被告虛灌坪數構成不完全給付，原告依民法第227條第1項之規定，請求被告賠償超額給付之價金，是否有理由？原告主張買賣標的物具有價值減少之瑕疵，依民法第354、359、179條規定，請求減少價金，並將減少之價金返還原告，是否有理由？２被告是否隱瞞公共設施部分包含車道之資訊，為足以影響交
易秩序之欺罔行為，而違反公平交易法第24條之規定，應依民法第184條第2項之規定，賠償原告超額給付價金之損害？經查：
１依原告劉珍芬、劉建彣、林雅瑾與被告簽立之房屋預定買賣
契約書第1條「房屋標示：.....，上開面積包括主建物、附屬建物及共用部分如門廳、樓梯間、電梯間，電梯機房、水箱、蓄水池、發電機室、消防泵浦室、汙水機房、台電配電室、電信機房、管理委員使用空間及部分車道、防空避難室（未兼作停車使用）、屋頂突出物及依法令應列入共用部分之項目皆屬之。本買賣契約為成屋買賣，實際買賣坪數及分擔計算方式，已經買方參閱權狀或登記簿謄本確認無誤，本契約實際買賣坪數及分攤計算方式，概以權狀或登記簿謄本記載為準，以杜爭議」（見卷一第95、135頁），已將原告所買房屋面積包含「部分車道」明白記載，而共有部分3108建號之謄本亦載有「本共有部份之項目有：管委會空間、防空避難室兼停車空間、垃圾儲藏室、台電配電場所、樓梯間、停車空間、車道、進風管道、排風管道、發電機房、電信機房。地下一層：…防空避難室及停車空間、車道…。地下二層：…停車空間、車道…。地下三層：…停車空間、車道…。地下四層：…停車空間、車道…」（見卷一第7頁），是原告應知買賣標的之共用部分，有包含車道及其他必要空間在內。車道及停車位均包含在共用部分，依據民法第799條之規定，原則上是以專有部分面積與專有部分總面積之比例來分攤共用部分之面積，但亦可依據契約約定之方式定其比例。依系爭房屋買賣契約第10條之約定，未購買汽車停車位之人，其所購買房屋坪數之地下室持分面積是沒有包含停車位之持分面積。有購買停車位之人，只會多出停車格之面積，因此其約定專用之範圍，依第10條之約定亦僅限於其所買受之停車格，車道則供全體區分所有權人共同使用。因地下室有連續壁、樑柱、梯間、電信機房、蓄水設備、發電機房、進風管道、排風管道等公共設施，車道則通往地下室，上開公共設施之正常運作與全體區分所有權人之專有部分息息相關，全體區分所有權人均有利用車道進入地下室修繕之可能與必要，若將車道面積只登記給購買停車位之人，而將車道約定為僅供購買停車位者專用，豈不是未購買停車位之人都不得利用車道至地下室，是被告將車道及其他必要空間由全體區分所有權人依其專有部分面積與專有部分總面積之比例分攤，有其理由存在，原告購買之共用部分有包含車道，被告亦已給付，原告使用車道並未受到限制，自難謂被告為不完全給付或買賣標的物具有物之瑕疵。綜上，原告依據民法第227條第1項之規定，請求被告賠償超額給付之價金，及依民法第354、359、179條規定，請求減少價金，並將減少之價金返還原告，均無理由。
２被告已在買賣契約書第1條明載房屋面積包含主建物、附屬
建物及共用部分，共用部分如門廳、樓梯間、電梯間，電梯機房、水箱、蓄水池、發電機室、消防泵浦室、汙水機房、台電配電室、電信機房、管理委員使用空間及部分車道、防空避難室（未兼作停車使用）、屋頂突出物及依法令應列入共用部分之項目皆屬之。而系爭買賣契約為成屋買賣，共有部分3108建號之謄本亦載有「本共有部份之項目有：管委會空間、防空避難室兼停車空間、垃圾儲藏室、台電配電場所、樓梯間、停車空間、車道、進風管道、排風管道、發電機房、電信機房。地下一層：…防空避難室及停車空間、車道…。地下二層：…停車空間、車道…。地下三層：…停車空間、車道…。地下四層：…停車空間、車道…」（見卷一第7頁），可見被告並無隱瞞買賣標的之共用部分有包含車道及其他必要空間在內之事實，即與公平交易法第24條之所定「欺罔」之要件不符，是原告主張被告違反公平交易法第24條，進而依民法第184條第2項規定請求被告負侵權行為損害賠償責任，亦無理由。
五、綜上所述，原告基於民法第227條第1項、第359條、第179條、第184條第2項規定，請求被告應給付原告劉珍芬、劉建彣100萬元，給付原告趙怡婷、林雅瑾各100萬元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，併駁回之。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國104年3月31日
民事第四庭法官陳映如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年4月1日
書記官許丞儀