裁判字號：臺灣臺中地方法院97年簡上字第25號民事判決
裁判日期：民國97年06月03日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺中地方法院民事判決97年度簡上字第25號上訴人丁○○訴訟代理人甲○○被上訴人丙○○訴訟代理人劉喜律師上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於民國96年11月30日本院臺中簡易庭96年度中簡字第4836號第一審判決提起上訴，本院於民國97年5月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、兩造之主張
一、上訴人起訴主張：
（一）上訴人於民國96年3月25日向被上訴人購買被上訴人所有坐落台中縣○○鄉○○段○○○○○○○號、地目田、面積0.22公頃之土地（下稱系爭農地），兩造簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）時，上訴人除交付新台幣（下同）20萬元之定金外，另頭期款部分則由上訴人於40日（即兩造預計辦理時間）內，向台中縣烏日鄉農會辦理承受被上訴人前以系爭農地設定抵押權所擔保之借款債務。因系爭農地通行至公路，僅有一適宜之聯絡道路，該聯絡道路之所有權，大部分屬於第三人所有，故兩造於簽約時約定被上訴人應於上訴人向烏日鄉農會辦理承受借款債務前，先行提供道路通行同意書予上訴人，俾使轉貸得以順利完成。詎被上訴人未能於預計之40天內提供道路通行同意書，致後續程序無法繼續進行。經上訴人聲請鄉鎮市公所調解，被上訴人均置之不理。上訴人以存證信函催告被上訴人履行義務，被上訴人亦不履行，致系爭買賣契約無法繼續進行，被上訴人顯有履行不能之事由，是上訴人得依據系爭買賣契約第10條約定，請求被上訴人返還定金20萬元及同額賠償金20萬元。退步言，倘系爭買賣契約因無法交付道路通行同意書而要件不成立，上訴人得依據不當得利之法律關係，請求被上訴人返還20萬元定金。
（二）上訴人於本院補充陳述稱：上訴人雖於第二審始提出乙○○、 林飛龍 及 陳朝權 等三人於96年8月出具之證明書，證明系爭買賣契約簽約時，兩造有談及道路通行同意書，以利向烏日鄉農會辦理貸款承受，故不能以該證明書未在原審提出，即否認其真正性。而被上訴人之96年7月3日及96年5月22日存證信函，均有提及被上訴人保證目前通行之道路，無條件提供上訴人通行等情。烏日鄉農會放款承辦人 游世明 亦於原審證稱審理放款案件，會將道路通行同意權視為重要要件等語。準此，倘被上訴人未同意提供道路通行同意書，系爭農地無法取得貸款，上訴人當不致買受系爭農地，並承擔被上訴人之借款債務。參諸證人戊○○各於本院97年4月1日、4月29日言詞辯論期日證稱：被上訴人於出賣系爭農地時，其雖有表示無法保證第三人得出具通行同意書，然有保證上訴人通行第三人土地應無問題等語。既然當事人於買賣時，有談及通行權之問題，被上訴人並保證上訴人得通行第三人土地，益徵被上訴人有出具通行同意書之義務。
二、被上訴人則以：
（一）系爭買賣契約第10條約定，被上訴人固應保證目前通行之道路，無條件供上訴人通行，然未課以被上訴人應提供道路通行同意書之義務，是系爭買賣契約，並無履行不能之情形。詎上訴人購買系爭農地後，竟任意指稱被上訴人有提供道路通行同意書之義務。經被上訴人以郵局存證信函催告上訴人給付剩餘價金，並備妥移轉過戶登記系爭農地等情。因上訴人均置之不理，故被上訴人對上訴人解除系爭買賣契約，被上訴人無權請求返還定金20萬元，併聲明駁回上訴人之訴。
（二）被上訴人於本院補充陳述稱：
1.系爭買賣契約書第3條第1款規定，上訴人承擔被上訴人之農會貸款，以作為買賣之頭期款。即承受原貸款以抵付部分價金，為買賣常有之交易現象，俗稱背胎承受之買賣。上訴人片面以被上訴人未提出鄰地道路通行同意書為由，而拒絕履行系爭買賣契約。上訴人於上訴理由狀中自認被上訴人前於96年7月6日攜同友人要求履行契約等情。是堪認被上訴人確有備妥移轉登記文件，以供辦理所有權移轉，係上訴人不願意移轉所有權。
2.上訴人於97年4月1日所提出之乙○○、林飛龍及陳朝權等三人，於96年8月出具之證明書，其內容非真正。因該證明書係事後所出具，不足證明簽約時之狀況。況倘該三人確於96年8月間出具證明書，上訴人原審所委任律師於96年7月18日提起本訴時，自應一併提出，作為原審可斟酌之有利證據。足見該三人於96年8月間所出具之證明書，顯事後杜撰，不足為憑。
3.證人戊○○於本院97年4月1日言詞辯論期日證稱：上訴人於簽約時，有表示道路之通行問題，被上訴人答稱欲通行之鄰地已有異動過，是否能取得第三人所開具之通行同意書，被上訴人無法保證等語。是被上訴人未承諾取得鄰地所有權人開具書面通行同意書，僅能保證上訴人通行第三人土地。而兩造及陳朝權、林飛龍、乙○○於簽約時，均在戊○○代書事務所辦公室處，均得目視戊○○所書寫之系爭買賣契約內容，戊○○亦有朗讀系爭買賣契約。故倘有約定被上訴人應提供鄰地所有權人同意通行道路之同意書，應明文記載在系爭買賣契約內。
貳、上訴人依據系爭買賣契約第10條約定，起訴請求被上訴人應返還定金20萬元與賠償同額損害金20萬元。或者買賣條件不成就，依據不當得利之法律關係請求返還20萬元。原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服提起上訴，上訴聲明為原判決廢棄，請求判決如上訴人第一審訴之聲明。
參、本院之判斷：
一、按簡易訴訟之第二審程序受命法官為闡明訴訟關係，得整理並協議簡化爭點，民事訴訟法第436條之1第3項、第270條之1第1項第3款定有明文。本院於97年4月29日言詞辯論期日，依據兩造主張之事實與證據，經簡化爭點協議，作為本件訴訟中攻擊與防禦之範圍。茲說明兩造不爭執與爭執事實如後：
（一）兩造不爭執之事實有四：1.兩造於96年3月25日簽訂系爭買賣契約，上訴人向被上訴人購買系爭農地所有權。2.上訴人已依約給付被上訴人20萬元之買賣定金。3.系爭買賣契約第10條附註記載：被上訴人須保證目前通行之道路無條件供上訴人通行，不得藉詞不供上訴人通行之情事等情。4.系爭農地欲通往公共道路，須通行第三人所有土地。此等不爭執事實，將成為本院判決之基礎。
（二）兩造爭執之事實有二：1.兩造有無約定被上訴人應提供鄰地道路通行同意書予上訴人之義務？2.上訴人是否得依據系爭買賣契約或不當得利之法律關係，請求被上訴人給付40萬元或給付20萬元。
二、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。民法第153條、第345條及第248條分別定有明文。當事人締結不動產買賣之債權契約，對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，當事人對此兩者意思一致，其契約即已成立。最高法院40年台上字第1482號、69年台上字第1710號分別著有判例。
職是，買受人交付定金予出賣人，雙方並表明不動產買賣之標的物及總價金，對於買賣必要之要素已達意思表示一致，依民法第153條第2項、第345條第2項規定，當事人就該不動產之之買賣契約自屬有效成立。至其他非必要之點，如付款方式、過戶程序、稅金負擔、違約賠償及道路通行等事項，倘當事人無特別約定，自應依法律規定為之，不能因此認為買賣尚未成立。上訴人固主張兩造間之系爭買賣契約有約定被上訴人應提供道路通行同意書云云。惟被上訴人抗辯稱兩造間未約定被上訴人有提供道路通行同意書之義務等語。是本院首應審究本件系爭買賣契約是否有效成立？如有效成立者，再探究系爭買賣契約有無約定被上訴人應提供道路通行同意書？經查：
（一）兩造於96年3月25日簽訂系爭買賣契約，上訴人向被上訴人購買系爭農地所有權。上訴人已依約給付被上訴人20萬元之買賣定金等事實，此為兩造所不爭執（參照不爭執事項1、2）。參諸系爭買賣契約之附表與第1條、第2條所載，買賣標的物為系爭農地，買賣價金為660萬元，上訴人已交付20萬元之買賣定金予被上訴人等情，此有系爭買賣契約附卷可稽（參照原證2）。足見兩造就價金及標的物等買賣契約之必要要件已達成意思合致，上訴人並有交付定金予被上訴人，是系爭買賣契約有效成立，被上訴人依據系爭買賣契約有權收受上訴人交付之20萬元定金，作為買賣價金之一部。
（二）按探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，自契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察。倘契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，然解釋契約內容之際，並非必須捨辭句而他求。故契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解契約本意（參照最高法院86年度台上字第3873號判決）。兩造固不爭執系爭買賣契約第10條附註有記載：被上訴人須保證目前通行之道路無條件供上訴人通行，不得藉詞不供上訴人通行之情事（參照不爭執事項3）。然兩造就該條附註各自解讀，致生本件買賣紛爭，故本院自探討該條附註之當事人真意為何？依據文義解釋之原則，可知該條附註之文義，係指被上訴人負有保證上訴人於取得系爭農地所有權後，得通行系爭農地目前對外之聯絡道路，倘有無法通行之情事，被上訴人應有排除通行障礙之義務。參諸被上訴人並非通行道路之所有權人，而被上訴人目前得通行系爭農地之對外聯絡道路，是被上訴人僅得保證上訴人得依現狀條件通行。倘令被上訴人必須提出道路所有權人之同意通行書，顯逾被上訴人之權利範圍。蓋衡諸常理，被上訴人本人通行該道路，尚無法取得通行道路所有權人之書面同意，於上訴人取得系爭農地所有權後，亦難向道路所有權人取得同意通行之書面甚明。準此，爭買賣契約第10條附註之真意，係被上訴人保證上訴人於取得系爭農地後，得依現狀通行對外之聯絡道路，倘通行道路所有權人有阻礙上訴人通行之情事，被上訴人應履行契約義務，負責排除之。是上訴人主張兩造約定被上訴人有提出道路通行同意書之義務云云，顯係誤解系爭買賣契約本意所致。
（三）證人戊○○到庭結證稱：系爭不動產買賣契約是其親寫，系爭買賣契約第10條，有約定通行權之問題，上訴人在簽約時，有表示道路之通行問題，被上訴人答覆稱因通行土地有交換過所有權，其無法保證取得所有權人所開具之通行同意書。系爭農地所通行之土地，係被上訴人之兄弟與第三人交換而來，被上訴人在該處亦有土地，是被上訴人向上訴人保證，上訴人要通行土地，應該沒問題，期間沒有表示無法通行之賠償問題等語（參照本院97年4月1日言詞辯論筆錄第4至6頁、97年4月29日言詞辯論筆錄第2頁）。參諸證人戊○○為承辦系爭農地買賣之代書，對於兩造間是否有約定被上訴人有提供道路通行同意書之義務，應知悉甚詳，而證人與兩造均無故舊或親戚關係，自無偏頗一造之虞，故所為證言，足堪採信。依據證人戊○○之證稱，可知兩造在簽訂系爭買賣契約期間，雖有談論系爭農地之通行問題，然被上訴人有表示其無法保證取得所有權人所開具之通行同意書，僅能保證上訴人取得系爭農地所有權後，應可通行原有道路。證人戊○○之上開證詞，大致與被上訴人之主張相符，可證兩造就提供道路通行同意書乙事，並未達成意思合致，故被上訴人並無提供道路通行同意書予上訴人之義務。詳言之，兩造於簽訂系爭買賣契約期間，被上訴人經上訴人要求提供道路通行同意書，倘被上訴人確有承諾提出道路通行同意書，兩造於簽訂系爭買賣契約時，理應於契約條文內載明；或者嗣後再於契約後附記該義務。本院綜觀系爭買賣契約全文，未見有該等文字之記載。益徵被上訴人僅保證上訴人於取得系爭農地後，得依現狀通行道路，兩造未達成被上訴人負有提出道路通行同意書之約定。
（四）上訴人雖主張因被上訴人未依約提供道路通行同意書予上訴人，導致上訴人無法向烏日鄉農會辦理全額之轉貸借款云云。惟系爭買賣契約未約定被上訴人有提供道路通行同意書之義務，即如前述。證人戊○○亦到庭結證稱：貸款人持為袋地之農地，向金融業抵押借款，貸款人是否應出具通行證明書，每家金融機構作法不同。被上訴人前持系爭農地向農會抵押貸款，並未出具通行證明書等語（參照本院97年4月1日言詞辯論筆錄第4至6頁、97年4月29日言詞辯論筆錄第2頁）。自證人戊○○證詞可知，被上訴人前以系爭農地向烏日鄉農會抵押貸款，烏日鄉農會並未要求被上訴人出具通行證明書。參諸證人戊○○以代書為職業，承辦不動產所有權移轉與抵押借款均屬其業務範圍，故熟悉金融業貸款徵信作業程序，其證詞足堪採信。準此，上訴人指摘被上訴人未提供道路通行同意書，導致上訴人無法向烏日鄉農會辦理全額之轉貸，被上訴人未盡履約義務云云，即屬無據。
（五）上訴人雖主張乙○○、林飛龍及陳朝權等三人於96年8月有出具證明書，證明系爭買賣契約簽約時，兩造於簽訂系爭買賣契約時，有約定被上訴人應交付道路通行同意書予上訴人，以利向烏日鄉農會辦理貸款承受云云，並提出乙○○、林飛龍及陳朝權等三人出具之證明書，證人乙○○亦到庭附和其說。然而，系爭買賣契約第10條之附註內容，其真意係指被上訴人負有保證上訴人於取得系爭農地所有權後，得通行系爭農地目前對外之聯絡道路，並未約定被上訴人有提出道路通行同意書之義務等情，既如前述。職是，渠等所出具之證明書與系爭買賣契約之規定有間，本院認為應以系爭買賣契約記載之內容為真正。再者，倘渠等確於96年8月間出具證明書，上訴人於原審有委任律師為訴訟代理人，其為法律專業人士，理應於原審審理期間提出該證明書，作為原審可斟酌之有利證據。而上訴人遲至提起上訴時即97年2月1日始提出該證明書為憑，足見該證明書之內容，顯有疑義。從而，本院認為解釋系爭買賣契約內容，不得僅憑非系爭買賣契約之當事人所出具之文書，據此曲解契約內容之文義，而有害契約之本意。
（六）綜上所陳，依據系爭買賣契約第10條附註之文義解釋與證人戊○○之證詞，兩造約定被上訴人負有保證上訴人於取得系爭農地所有權後，得通行系爭農地目前對外聯絡道路之義務，未約定被上訴人有提供道路通行同意書之義務。職是，上訴人主張被上訴人未履行提供道路通行同意書予上訴人之義務，導致系爭買賣契約無法繼續進行，被上訴人顯係履行不能，依據系爭買賣契約第10條之約定請求被上訴人返還所交付之20萬元之定金與同額之賠償金云云，自無理由。
三、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。是依照不當得利之法律關係請求返還其利益，需無法律上之原因，倘受利益者，係基於兩造間契約之約定，即難謂無法律上之原因。買賣雙方當事人訂立買賣契約之動機如何，對於買賣契約之效力，通常不生影響，是當事人未將動機表明於契約，以之為契約成立之要件，對於契約之效力，不生影響（參照最高法院82年度台上字第2286號判決）。上訴人雖主張被上訴人未提供道路通行同意書，故買賣要件不成立，上訴人依據不當得利之法律關係請求被上訴人返還20萬元定金云云。惟被上訴人抗辯稱兩造未約定被上訴人提供道路通行同意書，為系爭農地買賣之要件，是上訴人無權請求返還20萬元定金等語。是本項爭執厥在兩造有無約定被上訴人提供道路通行同意書，作為系爭買賣契約成立之要件。倘有該要件存在，則系爭買賣契約不成立，自不生約束兩造之效力。經查：
（一）證人游世明於原審結證稱：其為烏日鄉農會辦理放款業務之人員，上訴人（即原告）有至烏日鄉農會辦理承受被上訴人（即被告）對烏日鄉農會借款債務，上訴人有要求全額貸款300萬元。渠等為此至系爭農地現場，並調閱地籍圖與土地登記謄本，而發現系爭農地無自有通行道路，現有通行道路為第三人所有，故農會雖有完成核准轉貸程序，惟額度僅200萬元，不符合上訴人要求之全額轉貸，渠等有向上訴人表示，倘上訴人提供系爭農地對外聯絡道路所有權人出具之通行同意書，農會可全額貸款300萬元（參照原審96年10月8日言詞辯論筆錄第2至3頁，原審卷第79至80頁）。自證人游世明之證詞雖可知，上訴人因未提供道路通行同意書，導致其無法全額貸款300萬元，烏日鄉農會僅核准貸款200萬元。然而，兩造關於買賣價金支付之方法，除上訴人於訂約時交付20萬元定金予被上訴人外，依據系爭買賣契約第3條第1款規定，被上訴人（即乙方）於烏日鄉農會貸款2,998,000元由由上訴人（即甲方）承受，視為本項買賣之頭款。第2款規定，餘款價金3,402,000元，嗣所有權移轉登記完成，暨所有權狀交付上訴人時，則由上訴人給付予被上訴人等情。參諸上揭條款之內容，僅約定上訴人承受被上訴人對烏日鄉農會之貸款債務，並未特別約定以系爭農地辦理貸款及被上訴人需提供道路通行同意書為系爭買賣契約之成立要件。嗣後上訴人向烏日鄉農會辦理轉貸申請，烏日鄉農會要求上訴人應提出鄰地所有權人出具之道路通行同意書面，因上訴人無法提出該書面，固導致上訴人無法貸得2,998,000元之金額而承受被上訴人原有借款債務。然而，被上訴人無提供道路通行同意書之義務，亦非買賣系爭農地之成立要件，故不得以被上訴人未提出道路通行同意書為由，即認為被上訴人有可歸責之事實，致不能履行契約義務，或者謂系爭買賣契約之成立要件未具備。再者，金融業就貸款數額之核定，除須評估擔保物之價值外，通常亦會斟酌貸款人之各項條件，以決定放款數額，故不同貸款人持同一抵押物借款，其所得借款金額，會因人而異。益徵上訴人主張被上訴人提出道路通行同意書為系爭買賣契約之成立要件云云，顯不足信。
（二）證人乙○○雖到庭陳稱：系爭買賣契約第10條之註記，係代書戊○○所書寫，因上訴人要買受系爭農地時，證人與上訴人有查看系爭農地之位置，發現系爭農地，對外沒有通行之道路。因上訴人係以緊鄰大馬路之市價買受系爭農地，故上訴人要求被上訴人應出具可通行道路之證明。上訴人於買賣時有提出通行之問題，並表示必須可通行至聯外道路，此為買受系爭農地之成立條件。故被上訴人有承諾要提供道路通行證明，並表示有土地與第三人交換，其同意找通行土地之所有權人蓋章。因系爭農地買賣之價格偏高，故必須有通行權始與買賣價金相當云云（參照本院97年4月1日言詞辯論筆錄第2-6頁、97年4月29日言詞辯論筆錄第3頁）。自證人乙○○上開陳稱，該證人表示上訴人以必須可通行對聯外道路，作為買受系爭農地之條件，故被上訴人有承諾要提供道路通行證明云云。然而，系爭買賣契約第10條附註內容，係被上訴人保證上訴人得依現狀通行對外之聯絡道路，並未約定被上訴人有提出道路通行同意書之義務等情。顯見證人乙○○之證詞與系爭買賣契約之規定不符，本院認為應以系爭買賣契約記載之內容為準，認定被上訴人僅負保證上訴人得依現狀通行對外之聯絡道路之責任，自不得任意曲解契約之文義，遽認被上訴人提出道路通行同意書為系爭買賣契約之成立要件。
（三）證人戊○○到庭結證稱：其在書寫系爭買賣契約時，兩造及陳朝權、林飛龍、乙○○均在其事務所辦公室內，兩造均有閱讀系爭買賣契約，其當場有朗讀系爭買賣契約，兩造看完系爭買賣契約後，始在其上簽名等語（參照本院97年4月1日言詞辯論筆錄第4至6頁、97年4月29日言詞辯論筆錄第2頁）。自證人戊○○之證詞可知，上訴人與證人乙○○於兩造簽訂系爭買賣契約期間，均有在場聽聞證人戊○○朗讀系爭買賣契約內容，上訴人經閱讀系爭買賣契約後，並在契約內簽名。倘確有證人乙○○陳稱之買賣成立要件，何以未見被上訴人於簽約時，要求證人戊○○記載該買賣成立要件。益徵上訴人或證人乙○○聲稱上訴人以被上訴人提供同意通行書面為系爭買賣契約之成立要件云云，有違常理，不足為憑。
（四）上訴人與證人乙○○於系爭買賣契約簽訂前，曾親自至系爭農地查看現狀，是上訴人知悉系爭農地欲通往公共道路，須通行第三人所有土地甚詳（參照不爭執事項4）。因系爭農地為袋地，是兩造買賣期間確有商議道路通行之問題，而約定由被上訴人保證上訴人於取得系爭農地後，得依現狀通行對外之聯絡道路。倘兩造以被上訴人提出道路通行同意書作為買賣成立條件，該買賣條件未成就，將導致系爭買賣契約不成立。此涉及系爭買賣契約是否有效成立之必要要件，尤其與上訴人是否得向烏日鄉農會辦理承受被上訴人之全額貸款，具有關鍵之因素。是兩造理應於系爭買賣契約載明，或者於訂約後附記或補充該買賣條件。經本院審視系爭買賣契約，均未見上訴人或證人乙○○所稱之買賣成立要件，是渠等所稱，實與常情有違。
（五）綜上所論，系爭買賣契約未規定被上訴人提出道路通行同意書，為契約之成立要件，是被上訴人依據系爭買賣契約書第2條收受定金20萬元，難謂為無法律上之原因，自無不當得利可言。從而，上訴人依據不當得利之法律關係請求被上訴人返還20萬元定金云云，即非有據。
四、綜上所述，系爭買賣契約僅約定被上訴人負有保證上訴人通行系爭農地對外聯絡道路之義務，未約定被上訴人有提供道路通行同意書之義務，亦未規定道路通行同意書為系爭買賣契約之成立要件。從而，上訴人主張被上訴人未履行提供道路通行同意書予上訴人之義務，有債務不履行之事由，依據系爭買賣契約第10條之約定請求被上訴人返還所交付之20萬元之定金及同額之賠償金云云；或者主張系爭買賣契約不成立，依據不當得利之法律關係請求被上訴人返還20萬元定金云云，均無理由。職是，本事件經本院審理結果，認原審為被上訴人勝訴之判決，經核於法要無不合，應予維持。上訴意旨猶執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依據民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國97年6月3日
民事第三庭審判長法官林洲富
法官林源森法官林慧貞上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國97年6月3日
書記官