臺灣嘉義地方法院民事判決
112年度嘉簡字第737號
原告 沈富生
被告 林王麗善
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國112年10月27日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
一、被告應將門牌號碼雲林縣○○鎮○○路000巷00號房屋騰空返還給原告。
二、被告應給付原告新臺幣21,000元。
三、被告應自民國112年8月4日起至騰空返還第一項房屋為止，按月給付原告新臺幣3,000元。
四、訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔。
五、本判決第一項及第二項得假執行。
六、本判決第三項已屆期部分得假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。查原告起訴時原訴之聲明第二項為：被告應給付原告新臺幣（下同）18,000元，並自民國112年7月1日起至遷讓房屋為止，按月給付原告3,000元。嗣於本院於112年9月26日調解程序筆錄，當庭變更聲明第二項為：應給付原告21,000元，並自民國112年8月4日起至遷讓房屋為止，按月給付原告3,000元。原告上開聲明之更正，僅係就請求金額方式之變更，屬補充或更正事實上或法律上之陳述，非屬訴之變更。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：
(一)被告於民國105年7月1日向原告承租門牌號碼雲林縣○○鎮○○路000巷00號1樓平房(下稱系爭房屋)，租期至106年6月30日止，每月租金3,000元，並有收取押租金2個月共6,000元，於租期屆期後被告仍繼續租賃系爭房屋，並持續繳納租金至111年10月，為不定期租賃契約，然被告自111年11月迄今均無繳納租金3,000元，被告現仍占用系爭房屋，且有更換門鎖無法進入，而扣除押租金2個月後，自112年1月至112年6月30日止，已積欠逾6個月租金，經原告催繳及並經原告於112年7月24日以存證信函向被告終止租約，被告於112年8月3日收受，租約已有效終止，故請求被告返還系爭房屋、請求被告給付112年1月至7月積欠之租金21,000元，及租約終止後被告仍占用系爭房屋之相當於不當得利之租金，並以每月3,000元計算。
(二)並聲明：如主文第1至3項所示。並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或主張。
三、得心證的理由：
(一)原告主張原告為系爭房屋所有人，前與被告就系爭房屋簽立定期租賃契約，嗣後轉為不定期租賃契約，被告自111年11月未按時繳納租金，扣除押租金2個月後，至112年6月30日止已積欠租金6個月等情，業據原告提出房屋租賃契約書、存證信函、回執、存款明細、雲林縣稅務局房屋稅籍證明書、電費繳費證明為證(見本院卷第9頁至第15頁、第41頁至第53頁)，被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何聲明或陳述，堪信原告主張為真。
(二)按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」民法第440條第1、2項定有明文規定。查本件被告自111年11月未按時繳納租金，扣除押租金2個月後，至112年6月30日止仍積欠租金6個月等情，業如上述，經原告於112年7月3日以電話催告租金未付，經原告於112年7月24日存證信函向被告為終止租約之表示，並於112年8月3日由被告收受，此有上開存證信函及回執可佐(見本院卷第15頁、第39頁)，是原告於112年7月24日以存證信函終止本件租約時，被告積欠的租金總額，確實已經達到二個月的租額，依照上開規定，原告終止本件租約，於法有據，並應該認定本件租約已經被告收受存證信函之112年8月3日合法終止，是原告請求被告騰空返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
(三)次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文，原告主張被告沒有給付112年1月至112年7月之租金等情，業如上述，而本件租約既於112年8月3日終止，是原告依上開規定請求終止租約前之112年1月至112年7月租金21,000元，為有理由，應予准許。
(四)末按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。依此規定，不當得利之請求權人得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決參照）。本件被告於112年8月3日本件租約合法終止後，即已失其合法占用系爭房屋之正當權源仍占有使用系爭房屋，核屬無權占用系爭房屋，並因此致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，則依社會通常觀念，被告獲有相當於租金之不當得利，從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告自112年8月4日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月依原租約約定之租金3,000元給付原告，核屬有據，亦應准許。
四、從而，原告依租約及民法第179條之法律關係，訴請被告騰空返還系爭房屋給原告、及給付積欠租金21,000元及自112年8月4日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告3,000元，為有理由。
五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。此部分原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，然此僅為促請法院注意之性質，爰不另為准駁之諭知。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，並確認訴訟費用為1,000元，由敗訴之被告負擔。
中 華 民 國 112 年 11 月 17 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 謝其達
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路
308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 10 月 17 日
書記官李珈慧