臺灣雲林地方法院民事簡易判決
112年度虎簡字第72號
原告 林志達
訴訟代理人 吳映慧
林堯順 律師（法扶律師）
被告 陳蔡金珠
訴訟代理人 陳色根
上列當事人間請求返還租金事件，本院於民國112年7月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣18,851元，及其中新臺幣651元自民國111年12月15日起、其中新臺幣18,200元自民國112年6月1日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔7分之1，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴之聲明原求為判決：被告應給付原告新臺幣（下同）11萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本案卷第7頁、第153頁）。嗣於本院民國112年5月31日言詞辯論期日，變更上開訴之聲明為：被告應給付原告128,200元，及其中11萬元自起訴狀繕本送達翌日起、其中18,200元自112年6月1日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息（見本案卷第167頁）。核原告上開所為訴之變更乃擴張應受判決事項之聲明，合於上開民事訴訟法之規定，應予准許。
二、原告主張：
㈠兩造於110年2月1日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由原告向被告承租小小兵檳榔攤貨櫃屋（下稱系爭貨櫃屋）下方土地，租期自110年2月1日起至113年2月1日止共3年，租金每月5,000元，原告並於訂約時已繳付押租保證金（下稱押租金）2萬元。系爭租約第1條雖記載租賃標的為「安慶段385號土地（下稱系爭385地號土地）約壹拾坪」，然經雲林縣虎尾地政事務所（下稱虎尾地政）實地測量後，系爭貨櫃屋是坐落於雲林縣○○段000地號土地（下稱系爭384地號土地）上，並非系爭385地號土地。本件原告是承租系爭貨櫃屋及其坐落之土地，被告卻誤以為系爭貨櫃屋是坐落於系爭385地號土地上，於系爭租約上誤繕為「安慶段385號土地」，然依民法第98條規定，就兩造簽立系爭契約時之真意，系爭租約之標的應為「安慶段384地號土地約壹拾坪」。
㈡系爭384地號土地為中華民國所有，由行政院農業委員會農田水利署（下稱農田水利署）所管理，被告並無權出租系爭384地號土地，原告因而遭該土地管理人農田水利署要求返還土地及給付不動產占用使用補償金18,200元，依此可認已有「第三人就租賃物主張權利」，致承租人無從依系爭租約使用租賃物之情形，且出租人對其所應為之給付，依一般社會觀念，已不能依債務本旨實現之情形，是承租人自得依法終止租約，原告爰依民法第436條準用同法第435條第2項規定，再以本件民事準備書狀繕本之送達，一併為終止租約之意思表示。原告依民法第436條準用第435條第2項規定終止系爭租賃契約，則兩造間之租賃關係亦將因而終止、消滅，其中押金之約定自失所附麗而同歸消滅，原告爰依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告返還押租金2萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
㈢被告無權出租系爭384地號土地，原告因而遭土地所有權人農田水利署要求返還土地及給付不動產占用使用補償金，原告就系爭384地號土地之使用收益即受到妨礙，被告交付之租賃物未合於約定使用、收益之狀態，與債之本旨不符，核屬有不完全給付之情事，被告自應負債務不履行之損害賠償責任。原告爰依民法第227條第1項規定，請求被告返還自110年2月至111年7月共9萬元之租金及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
㈣綜上，原告爰依不當得利、不完全給付之法律關係，提起本件訴訟，請求被告給付使用補償金18,200元、押租金20,000元、租金90,000元共計128,200元，及其法定遲延利息等語。
㈤並聲明：被告應給付原告128,200元，及其中11萬元自起訴狀繕本送達翌日起、其中18,200元自112年6月1日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。
三、被告則以：被告繼承之系爭385地號土地自祖父輩起從事耕作已40餘年，未曾鑑界過，故未能知曉所耕作之土地內有水利地，原告確實以系爭385地號土地申請之用電設施從事營業獲利及生活居住，如未向被告承租系爭385地號土地，如何使用電力？又原告欠繳111年8月及9月租金共1萬元及台灣電力股份有限公司（下稱台電）之電費9,349元，致使台電之電錶設施被拆回，日後需重新申請，復錶施工費用約1萬元左右，而被告因收到農田水利署之妨害水利通知單，且原告未付上開款項已屬違約，被告始於111年9月29日以虎尾科技大學郵局000032號存證信函通知原告終止合約，至於原告所付押租金2萬元於扣除上開欠繳租金、電費及復錶費用等，根本無剩餘，故原告請求返還押租金2萬元並無理由等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、本院之判斷：
㈠原告主張兩造於110年2月1日簽訂系爭租約，記載由其向被告承租系爭385地號土地約10坪，租期自110年2月1日起至113年2月1日止共3年，租金每月5,000元，其於訂約時並已繳付押租金2萬元，且已給付自110年2月1日起至111年7月31日止之租金共9萬元，而其所經營之小小兵檳榔攤貨櫃屋實際坐落在農田水利署所管理之系爭384地號國有土地上，並未占有使用到系爭385地號土地等情，已據其提出系爭租約、系爭384及385地號土地登記謄本、系爭貨櫃屋之現場照片等為憑（見本案卷第9至12頁、第15至25頁、第55頁），並經本院會同兩造及虎尾地政測量人員勘驗現場，囑託測量人員測量繪製系爭貨櫃屋坐落之面積及所在位置，有本院勘驗筆錄、勘驗照片、現場簡圖、虎尾地政112年3月10日土地複丈成果圖及112年3月28日虎地二字第1120001000號函等在卷可稽（見本案卷第67至76頁、第79頁、第89頁），復為被告所不爭執，可信為真實。
㈡按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。本件系爭租約就租賃標的雖記載「安慶段385號土地約壹拾坪」，惟原告主張當時是要向被告承租系爭貨櫃屋下方之土地使用等語（見本案卷第94頁），參酌系爭租約最後一頁畫有長7米、寬6米之使用土地面積，及原告是以系爭貨櫃屋經營小小兵檳榔攤，並無另向被告承租土地使用之需求，且被告自承系爭租約是延續原告之前手所訂立下來，並未曾就系爭385地號土地鑑界等情，足認原告上開主張應屬可採，故系爭租約之標的應是系爭貨櫃屋所占用之系爭384地號土地部分。
㈢按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，民法第450條第1項、第453條分別定有明文。又系爭租約第21條約定：甲（指被告）、乙（指原告）雙方在本契約有效期間內解約（註：應為「終止」），必須在一個月前通知對方，同時支付對方一個月租金作為違約金，方可解除契約。本件系爭租約為定有期限之租約，其租賃關係本應於期限屆滿時消滅，惟依系爭租約第21條約定，兩造約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止租約。而被告於111年9月29日以虎尾科技大學郵局000032號存證信函通知原告解除（註：實為「終止」）系爭租約，並於同年10月3日送達於原告，亦有中華郵政掛號郵件收件回執及投遞紀要附卷可稽（見本案卷第173頁），則依上開規定及約定，系爭租約應於111年11月3日始會發生終止之效力。
㈣關於原告請求返還已付之租金9萬元部分：
原告雖主張依民法第227條第1項規定，向被告請求損害賠償，賠償內容即原告自110年2月起至111年7月止給付之租金共9萬元云云。惟租賃為債之契約，出租人不以租賃物所有人為限，以他人之物出租，其租約並非無效。本件被告出租農田水利署所管理之系爭384地號土地予原告使用，是以他人之物出租，系爭租約並非無效。而原告因遭農田水利署要求返還所占用系爭384地號土地及給付占用使用補償金，已有「第三人就租賃物主張權利」，發生權利瑕疵，則被告交付之租賃物並未合於約定使用、收益之狀態，與債之本旨不符，應有不完全給付之情形，且屬可歸責於被告。惟原告自110年2月起至111年7月止所繳納之租金共9萬元，乃系爭租約之對價給付，即占有使用系爭貨櫃屋下方土地之對價，原告於上開期間亦確有以系爭貨櫃屋占有使用下方系爭384地號土地，尚難認該已付租金9萬元為原告之損害。且依民法第227條第1項規定，原告雖得依關於給付遲延或給付不能之規定行使權利，然原告上開已付之租金9萬元，並非因被告不完全給付所生之損害，故原告依民法第227條第1項規定，請求被告返還已付租金9萬元，應屬無據。
㈤關於原告請求已付之占用補償金18,200元部分：
按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條定有明文。本件原告因系爭貨櫃屋無權占用系爭384地號土地，遭農田水利署雲林管理處要求給付自106年10月27日起至111年10月26日止之占用使用補償金18,200元（課征面積26平方公尺）一情，已據其提出該管理處繳款通知及收據為憑（見本案卷第125頁），堪信為真實。原告因被告交付使用之系爭384地號土地有上開權利瑕疵，致被追討占用使用補償金18,200元，則該占用使用補償金之費用應屬不完全給付所生之損害，原告請求被告給付該部分已付之補償金18,200元，應屬有據。
㈥關於原告請求返還押租金2萬元部分：
押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。本件系爭租約已於111年11月3日發生終止之效力，已如上述，兩造租賃關係已消滅，則原告自得請求被告返還已繳付之押租金2萬元。惟被告抗辯尚應扣除原告未給付之111年8月及9月租金（10月租金因系爭租約第21條約定提前終止應由被告支付1個月租金作為違約金而抵銷），與應由原告負擔而由被告代繳之電費9,349元一情，已據其提出房租收付款明細欄、台電公司之繳費收據2紙（見本案卷第101至105頁），並有台電公司雲林區營業處112年6月20日雲林字第1121658072號函在卷可憑（見本案卷第183頁），並為被告所不爭執（見本案卷第164至166頁、第193頁），可信為真實。至於被告抗辯尚有日後復電所需費用約1萬元云云，惟此為原告所爭執，且被告對於原告主張系爭電錶拆除是被告自行申請一情並不爭執，並有台電公司雲林區營業處上開函文可佐，應屬可信，而系爭電錶既由被告自行申請暫停用電並拆除，其要求原告負擔日後之復電費用，即屬無據。則原告上開得請求之押租金2萬元於扣除未給付之2個月租金1萬元及電費9,349元後，原告僅得請求被告返還押租金651元（計算式：20,000－10,000－9,349＝651元）。
㈦綜上，原告請求被告給付已付之占用使用補償金18,200元及剩餘押租金651元共計18,851元（計算式：18,200＋651＝18,851元），應屬有據，逾此金額部分之請求，則屬無據。
㈧按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告對被告請求返還押租金及給付損害賠償之債權，係未約定期限之給付，亦無約定遲延利率，而本件起訴狀繕本是於111年12月14日送達於被告，有本院虎尾簡易庭送達通知書在卷可憑，是原告請求被告就押租金部分自起訴狀繕本送達翌日即自111年12月15日起、就給付占用使用補償金部分自112年6月1日起，均至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，即屬有據。
五、從而，原告依不完全給付及押租金契約之法律關係，請求被告給付18,851元，及其中651元自111年12月15日起、其中18,200元自112年6月1日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 112 年 8 月 4 日
虎尾簡易庭法官廖國勝
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（臺灣雲林地方法院虎尾簡易庭）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 112 年 8 月 4 日
書記官曾鈺仁