臺灣橋頭地方法院民事判決
111年度岡簡字第374號
原告即
反訴被告漢神不動產仲介經紀業有限公司
法定代理人 張世昌
訴訟代理人 李代昌 律師
王佩琳 律師
蔡文玲 律師
被告即
反訴原告 林文昭
訴訟代理人 侯信逸 律師
謝明澂 律師
鄭志侖 律師
上列當事人間請求給付居間報酬及違約金事件，本院於民國112年2月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應給付原告新台幣353,200元，及自民國111年7月31日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、本訴訴訟費用由被告負擔。
三、本判決本訴部分得假執行；但被告如以新台幣353,200元為原告預供擔保，得免為假執行。
四、反訴原告之訴駁回。
五、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。民事訴訟法第260條第1項所稱之「相牽連」，乃指為反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言（最高法院98年度台抗字第1005號裁定意旨參照）。本件被告以兩造間居間契約，因被告與佐相建設有限公司（下稱佐相公司）間買賣契約之解除條件成就，致該買賣契約失其效力，而抗辯被告無庸給付居間報酬，並提起反訴，請求原告返還被告已給付之居間報酬，核其所提反訴與本訴原告主張之權利，均係基於兩造間居間契約所生爭議，兩者關係密切，審判資料有其共通性，而相互牽連，則被告提起反訴，於法並無不合，應予准許。
貳、本訴部分：
一、原告主張：被告於民國109年7月22日委請原告仲介銷售其所有坐落高雄市○○區○○段000地號土地所有權應有部分2分之1（下稱系爭土地應有部分），約定以土地成交總價4％為報酬，並簽訂一般委託銷售契約書（下稱系爭契約），經原告覓得訴外人佐相公司同意以新台幣（下同）1,200萬元向被告買受系爭土地應有部分，並於109年8月16日簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），兩造於同日同意將報酬降為土地成交總價3％，即36萬元，被告並於翌日先給付6,800元，惟被告於110年2月1日發函佐相公司解除上開買賣契約，並拒絕給付報酬。依系爭契約第6條第1款、第4款（二者請擇一為有利於原告之判決）及服務報酬給付同意書之約定，原告得請求被告加計法定遲延利息給付剩餘報酬即353,200元等情，並聲明：被告應給付原告353,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：系爭買賣契約附有他共有人同意放棄優先購買權之解除條件，並因被告未能取得他共有人放棄優先購買權之同意，而解除條件成就，系爭買賣契約因而解除，被告無庸給付原告報酬。又倘認上開約定非解除條件，而屬附保留解除權之約定，被告因未能取得他共有人放棄優先購買權之切結書，而依約定解除系爭買賣契約，並非買賣雙方合意解除契約，原告自不得依系爭契約第6條第4款向被告請求買賣契約成立之報酬，則原告請求被告給付剩餘報酬353,200元，於法自屬無據等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。民法第565條及第568條分別定有明文。居間人報告或媒介契約雖已成立，然該契約附有解除條件者，於條件成就時，依民法第99條第2項規定，該契約即失其效力，居間人不得請求報酬（民法第568條立法理由參見），其自委託人所受領之報酬，即成為無法律上之原因而受領，委託人得依不當得利之規定，請求返還（最高法院110年度台上字第2063號判決意旨參照）。又居間人（介紹人）於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判決意旨參照）。準此，契約因居間人報告或媒介而成立者，倘因附有解除條件，並因條件成就而解除，則居間人不得請求報酬，倘係經一方終止或解除，則居間人仍得請求報酬。上開附解除條件及解除契約所生效果之差異，係因居間而成之契約倘附有解除條件，則該契約自始即存有可能無法確定有效成立之危險，且居間之報酬係對於勞務之結果（即契約之成立）支付對價，居間人自不得因仲介或報告有上開危險之契約而獲得報酬，至於契約成立後，契約因履行問題而遭解除，因居間人並不以契約當事人確切履行，為獲得報酬之對價，自不因契約遭解除而不得請求報酬。
㈡查被告於109年7月22日委請原告仲介銷售其所有系爭土地應有部分，約定以土地成交總價4％為報酬，並簽訂系爭契約，經原告覓得訴外人佐相公司同意以1,200萬元向被告買受系爭土地應有部分，並於109年8月16日簽訂系爭買賣契約，兩造於同日同意將報酬降為土地成交總價3％，即36萬元，被告並於翌日先給付6,800元。被告嗣後於110年2月間委由律師發函佐相公司，表示因未能取得系爭土地全體共有人同意放棄優先購買權，亦無從簽立切結書，而向佐相公司為解除契約之意思表示等情，為兩造所不爭執，並有系爭契約書、系爭買賣契約書、服務報酬給付同意書及存證信函在卷可稽（本院卷第21-33、121-123頁），堪信為實在。
㈢按民法所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之發生與否，決定法律行為效力之發生或消滅；而期限則以確定事實或時間（包括時期確定或不確定）的到來而決定該法律行為的效力。倘當事人非以法律行為效力之發生繫於將來不確定之事實，而僅以其履行繫於不確定之事實之到來者，則非條件，應解釋為於其事實之發生時，為權利行使期限之屆至。又解釋契約，應探求當事人立約時之真意，斟酌立約時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約的主要目的、經濟價值，及當事人所欲發生之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎（最高法院111年度台上字第616號判決意旨參照）。本件原告主張系爭土地應有部分買賣契約第11條第11項之約定為保留解除權之特別約定，被告則抗辯應為附解除條件。經查：
⑴系爭土地應有部分買賣契約第11條第11項係約定：「本買賣土地如係共有土地應有部分，乙方（按即被告）保證已依法取得全體共有人之書面同意。如非全體共有人同意本土地買賣，乙方應於簽立本買賣契約書後十日內於土地登記申請書切結『優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實願負法律責任』，否則甲（按即佐相公司）、乙雙方同意無條件解除本買賣契約」等語，有買賣契約書在卷可稽。依其約定，被告應保證已依法取得全體共有人之書面同意，倘未能取得全體共有人同意，被告即負有出具切結書以辦理所有權移轉登記之義務，倘被告不願履行該義務，則因有他共有人主張優先購買權之虞，將使被告無法將系爭土地所有權應有部分移轉登記於佐相公司名下，佐相公司亦得拒絕給付價金，以致系爭買賣契約無法履行，因此被告與佐相公司約定買賣雙方於此情形均得解除契約，依上開約定之文義及目的以觀，並非以將來客觀上不確定事實之發生與否，決定法律行為效力之發生或消滅，而係以被告未能保證並拒絕履行義務之情形下，給予買賣雙方解除權，應認系爭買賣契約第11條第11項為保留解除權之約定，被告抗辯上開約定為附解除條件之約定，為無可採。
⑵系爭買賣契約第11條第11項為保留解除權之約定，有如前述，且被告依約行使解除權，則依上開說明，系爭買賣契約成立後遭被告解除，不影響原告報酬之請求，從而，原告依系爭契約第6條第1款約定請求被告給付353,200元，於法自屬有據。
四、綜上所述，原告依系爭契約第6條第1款及服務報酬給付同意書之約定，請求被告給付353,200元，及自起訴狀繕本送達翌日（即111年7月31日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。至原告另依系爭契約第6條第4款約定而為請求，核屬選擇的訴之合併，已無再加審究之必要，併予敘明。
五、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
六、准許宣告假執行、免為假執行及訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第389條第1項第3款、第392條第2項、第78條。
參、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴原告於系爭買賣契約成立後，已給付反訴被告6,800元之居間報酬。惟系爭買賣契約因解除條件成就而失其效力，依民法第568條規定，反訴被告應不得向反訴原告請求報酬，則反訴被告保有6,800元之居間報酬，已無法律上之原因，依民法第179條規定，反訴原告得請求反訴被告返還6,800元等情，並聲明：反訴被告應給付反訴原告6,800元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率百分之5計算之利息。
二、反訴被告則以：系爭買賣契約成立後，雖因反訴原告解除契約而失其效力，惟該契約既已成立，反訴被告自得請求反訴原告給付報酬，是反訴被告已收受之6,800元並非無法律上之原因，反訴原告請求反訴被告返還，於法自屬無據等語，資為抗辯，並聲明：㈠反訴原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，反訴被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院認反訴被告得依系爭契約向反訴原告請求報酬，有如前述，堪認反訴被告取得反訴原告已給付之6,800元，並非無法律上之原因，則反訴原告依民法第179條請求反訴被告給付6,800元，於法自屬無據。
四、綜上所述，反訴原告依民法第179條規定，請求反訴被告給付6,800元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 3 月 8 日
岡山簡易庭法官林昶燁
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 8 日
書記官顏崇衛