臺灣臺北地方法院小額民事判決 108年度北小字第1868號
原 告 吳兆文
訴訟代理人 王丕雲
被 告 施淑卿
上列當事人間請求返還押金等事件，本院於中華民國108年9月
3日言詞辯論終結，判決如下︰
主文
被告應給付原告新臺幣貳萬零陸佰壹拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟伍佰參拾元由被告負擔百分之二十六，餘由
原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣貳萬零陸佰壹拾捌元為
原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。原告原起訴聲明為：被告應給付
原告王丕雲、吳兆文新臺幣（下同）86,200元（計算式：押
租金45,000元＋搬遷費4,200元＋精神賠償15,000元＋雜項
2,000元＋攝影機及腳架20,000元＝86,200元），有陳報狀
可稽（見本院卷第81頁），嗣於訴訟中撤回原告王丕雲起訴
部分，並經被告同意，亦有言詞辯論筆錄可憑（見本院卷第
111、112頁），並變更請求金額為80,000元（計算式：押
租金45,000元＋精神賠償15,000元＋攝影機及腳架20,000元
＝80,000元），亦有言詞辯論筆錄可考（見本院卷第269頁
），核其所為，係屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定
，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：原告於民國107年6月21日向被告承租門牌號碼
臺北市○○區○○街○○巷○號4樓房屋（下稱系爭房屋），
入住當時因已重新粉刷過看不出有滲水發霉，108年1月初
系爭房屋出現霉味，1月中3樓發生滲水問題，請被告解決
，期間原告遇3樓屋主並經同意前往3樓查看滲水問題，發
現3樓出現的霉味與系爭房屋相同，回到系爭房屋查看，始
發現霉味係從屋內牆壁發出來的，1月底告知被告系爭房屋
牆壁散發霉味，於農曆新年再次請被告處理牆壁發霉味題，
被告仍不回應，2月1日請里長幫忙調解，然被告仍拒絕修
繕，2月2日又發現主臥室天花板有滲水發霉的情形，原告
為了全家人的健康，無法繼續承租系爭房屋，決定搬家，2
月中依民法第424條規定，向被告為終止租約之意思表示，
雙方於2月12日晚上達成口頭協議於2月20日前搬離，提前
解約並歸還2個月之押租金留1,000元以抵扣電費，然被告
於2日後反悔，惟被告於2月14日即已貼出招租公告，並記
明2月22日即可遷入，證明被告同意原告提前解約，2月20
日點交屋況及物品，原告請求返還押租金，被告反悔不願歸
還。又因被告催促點交，致原告將攝影機及腳架遺忘在系爭
房屋內之電視櫃內，經聯繫被告請求返還，遭被告以廢棄物
丟棄；復搬遷期間被告跟蹤原告及小孩並以line恐嚇原告妻
子，且原告另覓新居亦需支付押租金，造成原告經濟上壓力
，被告應支付原告精神賠償，爰依租約及侵權行為損害賠償
法律關係，請求被告返還押租金45,000元，並賠償攝影機及
腳架20,000元，及賠償精神慰撫金15,000元，合計80,000元
，為此提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告80,000
元。
三、被告則以：兩造於107年6月21日簽訂房屋租賃契約書（下
稱系爭租約），約定原告向被告承租系爭房屋，租賃期間為
1年，即自107年6月21日起至108年6月20日止，每月租
金為22,500元，於每月21日前繳納，押租金45,000元於訂約
時繳交，依系爭租約第7條約定「契約期間若乙方（即原告
）擬遷離他處乙方不得向甲方（即被告）請求租金償還或其
他任何名目之權利金…」以及第13點約定「欲遷往他處，請
於一個月前知會屋主，如留太多廢棄物，屋主得收清理費。
鑰匙、契約書於契約期滿，搬家時自當返還屋主，租約作廢
，一併交還於屋主。提前解約，應賠償甲方一個月租金。」
，本件原告雖於108年2月20日搬離系爭房屋，但並無提前
解約之意思表示，且亦未歸還房屋鑰匙，租賃關係仍屬存在
，於原告未繳付租金時，被告以押租金抵償乃屬當然；再原
告提前解約應給付違約金22,500元，另毀損古董 玄關 桌刮傷
修復費3,500元、廚房流理台清洗槽漏斗75元、大樓清潔費
900元、電費650元、複製鑰匙費1,240元、門口防水膠條
200元、打鎖費3,000元、牆壁粉刷6,000元、玄關拉簾6,
800元、房屋清理費3,000元、租賃所得18,000元、二代健
保3,600元，合計69,465元，經與押租金抵扣，原告尚欠被
告24,465元；至原告所請之精神賠償，未見原告舉證以實其
說，另攝影機及腳架被告從未見過，原告空言訛索，實屬無
稽，等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、經查，原告主張於107年6月21日向被告承租系爭房屋，租
賃期間自107年6月21日起至108年6月20日止，每月租金
為22,500元（未包括電、水、瓦斯、清潔費，電費依錶分算
，水、瓦斯月付300元），押租金45,000元，原告於108年
2月20日搬離系爭房屋，並於同年月28日在三民派出所交付
鑰匙3付，被告於108年2月14日貼出房屋招公告，並言明
2月22日可遷入，並於108年2月23日換鎖，有系爭租約、
言詞辯論筆錄、臉書貼文可稽（見本院卷第57-61、103-10
7、112、113、149、167頁），堪信為真實。
五、得心證之理由：原告主張被告同意提前終止租約，應返還押
租金45,000元，並賠償攝影機及腳架20,000元，及賠償精神
慰撫金15,000元，合計80,000元，則為被告否認，並抗辯原
告應給付違約金22,500元，另毀損古董玄關桌刮傷修復費3,
500元、廚房流理台清洗槽漏斗75元、大樓清潔費900元、
電費650元、複製鑰匙費1,240元、門口防水膠條200元、
打鎖費3,000元、牆壁粉刷6,000元、玄關拉簾6,800元、
房屋清理費3,000元、租賃所得18,000元、二代健保3,600
元，合計69,465元，並主張抵銷，茲析述如下：
㈠按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租
賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅
，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還
押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例
意旨參照）。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租
賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不
履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵
充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度
台上字第1631號判決要旨參照）。再按二人互負債務，而其
給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之
債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段亦定有明文。押
租金依其性質與內容乃承租人為擔保其尚未發生之租金債務
與債務不履行損害賠償債務之目的，將一定數額之金錢或其
他代替物之所有權，依約移轉於出租人，出租人於租賃關係
終了、承租人無不履行其債務、且返還租賃物之停止條件成
就時，即負有將押租金全額返還承租人之義務。故於租賃關
係終了、承租人已返還租賃物後，出租人即被告即負有返還
承租人押租金之義務。如承租人租賃關係終了且返還租賃物
時，仍有欠租、相當租金之不當得利或有未償付之其他債務
不履行損害賠償等時，即應以該押租金當然抵充清償，而返
還餘額。次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損
害賠償責任；不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信
用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，
被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法
第184條第1項、第195條第1項分別定有明文。次按侵權
行為所發生之損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害他
人之權利為其成立要件，若其行為並無故意或過失，即無賠
償之可言。損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之
事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所
主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損
害賠償請求權存在（最高法院49年台上字第2323號、48年台
上字第481號判決要旨參照）。是以，侵權行為之成立，應
具備加害行為、侵害權利、行為不法、致生損害、相當因果
關係、行為人具責任能力及行為人須有故意或過失等要件，
若任一要件有所欠缺，即無侵權行為責任之可言，且原告亦
應就上開要件負舉證責任。又當事人主張有利於己之事實者
，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明
文。
㈡原告請求返還押租金及損害賠償部分：
⒈原告請求被告返還押租金45,000元，依系爭租約第5條約定
：「乙方（即原告）應於訂約時交於甲方（即被告）45,000
元作為押金，乙方如不繼續承租，甲方於乙方遷空後交還房
屋無息退還押金結餘。」（見本院卷第103頁），又原告已
於108年2月20日搬離系爭租屋，並於同年月28日於三民派
出所交付鑰匙3付予被告，則系爭房屋至遲於108年2月28
日已交還並置於被告管領中，故原告依上開約定請求返還押
租金45,000元，應屬有據。
⒉原告主張搬遷期間被告跟蹤原告及小孩並以line恐嚇原告妻
子，且原告另覓新居亦需支付押租金，造成原告經濟上壓力
，被告應賠償精神慰撫金15,000元，然觀原告提出之LINE對
話：「01：02ShihSusie 施青青 三峽我沒去過…應該去
參觀中科院哦…」、「01：04ShihSusie施青青等空一
些，，，，」、「01：13ShihSusie施青青學區散散心
。」（見本院卷第151頁），尚難認有何恐嚇之情事，至原
告另指稱被告於108年8月5日下午5：50分騎乘腳踏車從
家樂福一路尾隨並沿路用台語辱罵其妻直至松山區民權國小
校門口仍持續叫罵等情，縱或屬實，亦屬原告之妻之權利受
到侵害，核與原告無涉，原告徒以主觀的臆測認受到被告恐
嚇云云，尚難認有據；另原告另覓新租所，與新承租人簽訂
新租約並依約繳付押租金，係屬當然，原告固已交還系爭房
屋予被告，然並非被告於受領系爭房屋後即須立即歸還押租
金，被告仍須檢視系爭房屋之屋況，有無原告應負擔之修繕
費用，並檢視原告有無欠租、相當租金之不當得利或有未償
付之其他債務不履行損害賠償等費用應給付之情，是原告請
求被告於受領房屋後立即返還押租金，尚非有據，故原告另
覓新居亦需支付押租金，造成原告經濟上壓力，縱認屬實，
亦非可歸責於被告，則原告主張被告應負侵權行為損害賠償
責任，請求給付精神慰撫金15,000元，洵屬無據。
⒊被告另主張被告應賠償攝影機及腳架20,000元，固提出攝影
機及保證書為證（見本院卷第137頁），然此僅能證明原告
有買過攝影機之事實，另其與被告之LINE對話（見本院卷第
51頁），亦僅能證明兩造有就攝影機及腳架一事溝通，尚難
證明原告確有將攝影機及腳架遺留在系爭房屋及被告有將原
告所遺留之攝影機及腳架丟棄；況依系爭租約第15條約定：
「…乙方（即原告）違約，甲方（即被告）不需任何書面、
電話通知即可進入屋人，將一切所有乙方之物品當作廢物清
除，乙方絕無異議，並自願放棄抗辯權。」（見本院卷第10
5-106頁），則被告縱將原告所遺留之攝影機及腳架當作廢
棄物丟棄，亦不可歸責於被告，則原告請求被告賠償攝影機
及腳架20,000元，亦洵屬無據。
㈢被告主張抵銷部分：
⒈違約金22,500元部分，依系爭租約第13條約定：「欲遷往他
處，請於一個月前知會屋主，…，提前解約，應賠償甲方（
即被告）一個月租金。」（見本院卷105頁），即兩造約定
，若原告提前解約者，應賠償甲方（即被告）一個月租金，
本件原告確於租期屆至前提前終止租約，故被告請求原告給
付違約金22,500元，核屬有據。
⒉毀損古董玄關桌刮傷修復費3,500元部分，原告否認有毀損
之行為，自應由被告就原告毀損古董玄關桌之有利事實，負
舉證責任，被告就此雖提出估價單（見本院卷第187頁）為
證，惟依該估價單記載「玄關桌面漆修補一式3,500元」，
僅能證明被告有將古董玄關桌送修補漆之事實，尚難證明該
古董玄關桌係由原告毀損之事實，故被告請求原告賠償古董
玄關桌刮傷修復費3,500元，洵非有據。
⒊廚房流理台清洗槽漏斗75元部分，原告否認有拿取該漏斗，
而被告亦未提出任何證據，證明該漏斗確實係被原告拿走而
發生缺失之事實，故被告請求原告賠償廚房流理台清洗槽漏
斗75元，亦洵非有據。
⒋大樓清潔費900元部分，原告雖主張系爭租約並未約定清潔
費應由原告負擔，然亦自陳是至108年1月份才開始沒有繳
等語（見本院卷第228頁），亦即終止租約前，原告並未爭
執清潔費應由原告繳納，且有按月繳納，堪認原告對每月應
繳納清潔費一事有認識並履行，有默示同意由原告負擔清潔
費，而原告既未繳付108年1月之清潔費，則被告請求原告
繳納大樓清潔費900元，核屬有據。
⒌電費650元部分，依系爭租約約定「電費依分錶分算」（見
本院卷第107頁），被告亦提出108年3月繳費憑證（見本
院卷第181頁），然依被告自行計算之數額為647.1元，則
被告請求原告繳納電費647元（元以下四捨五入），亦核屬
有據，超過部分則屬無據。
⒍複製鑰匙費1,240元部分，被告主張為原告打造鑰匙4付，
共1,240元，依系爭租約第13條約定：「欲遷往他處，請於
一個月前知會屋主，…鑰匙、契約書於契約期滿、搬家時自
當返還屋主，租約作廢、一併交還予屋主，…」（見本院卷
第105頁），然原告於108年2月28日在三民派出所僅交還
3付（見本院卷第167頁），則被告僅能請求賠償未交付之
1付鑰匙費用335元（計算式：1340÷4＝335），超過部
分之請求，即屬無據。
⒎門口防水膠條200元部分，被告主張門口防水膠條毀損，原
告辯稱有防水膠條，但搬走時還是完整的，並不是原告毀損
的等語（見本院卷第169頁），自應由被告就原告毀損門口
防水膠條之有利事實，負舉證責任，然被告就此並未提出任
何證據證明，故被告請求原告賠償門口防水膠條200元，亦
屬無據。
⒏打鎖費3,000元部分，被告主張於108年2月23日換鎖（見
本院卷第113頁），並提出收據、估價單為證（見本院卷第
175、177頁），然依上開單據，108年2月24日估價單記
載「⒈三段鎖，1,600元；⒉CISA天地鎖，8,000元，合計
9,600元」、未記載日期收據記載「配鎖，500元」、108
年3月5日收據記載「開鎖，200元；配鎖240元」，除日
期未能與被告主張換鎖之日期相符外，金額亦遠超過被告提
出之3,000元，則被告是否確實支出打鎖費3,000元，即有
可疑；況房客搬走後，租賃房屋並非必需重新配置新鎖，是
縱被告確實於原告搬走後重新配置新鎖為真，然該費用非屬
原告搬離系爭房屋應後應支付之必要費用，故被告請求原告
賠償打鎖費3,000元，應屬無據。
⒐牆壁粉刷6,000元部分，被告主張牆壁重新粉刷支出6,000
元，並提出估價單為證（見本院卷第187頁），復有證人陳
志煌結證稱：我是油漆點工，室內油漆粉免是由我施作的，
分兩次工，第一次做修土補土、打油漆底，第二次是等乾了
後才去油漆，一次2,500元，合計5,000元，另有1,000元
的材料費等語（見本院卷第270、271頁），然依國內房屋
租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿
或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂回復原狀
，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之應
有狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損
、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原
則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之
原有狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他
之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具等），本即有折舊及自然
耗損等問題，強求出租人回復租賃物之原有狀態，不僅強人
所難，亦非法律所應保護之權利。況在租約消滅請求返還租
賃物時，出租人不論係自住或繼續出租他人使用，恆少有不
必重新裝潢或整修者。承租人於租賃期間系爭房屋於正常使
用下之自然折舊及減損不應要求原告回復至未使用系爭房屋
之狀態。觀之被告所提出所謂牆面污損之照片（見本院卷第
219頁），尚屬承租人於正常使用房屋下之自然耗損，並非
故意或過失所致損害，被告復未舉證證明該等損害係原告違
反善良管理人之注意義務、不依約定之方法或租賃物之性質
，保管、使用、收益系爭房屋所致，自非由原告負修繕回復
之責，故被告請求原告賠償牆壁粉刷6,000元，即屬無據。
⒑玄關拉簾6,800元部分，被告主張原附的拉簾不見了，原告
辯稱被告附的拉簾是比較輕的紗簾，原告已將其更換，並將
換下來的紗簾返還給被告，自應由被告就原告將原附的拉簾
弄不見的有利事實負舉證責任，被告就此雖提出估價單為據
（見本院卷第187頁），然依證人 陳志煌 結證稱：當時被告
問他是否有認識窗簾的廠商，我就介紹他兩家，由被告自行
去詢問，此份估價單是工作結束後，因被告請我提出估價單
，我才寫的，窗簾6,800元是因被告需要這些項目，叫我寫
上去的，我沒有收取該費用，是被告自己去訂購的等語（見
本院卷第270頁），是依證人上開證述，關於窗簾6,800元
部分，乃被告請求證人填寫，證人並未施作及收取窗簾費用
，被告後亦自陳沒有證據可以提出等語（見本院卷第273頁
），則關於窗簾6,800元部分，尚難認為真實，況被告亦未
舉證證明該玄關拉簾不見之事實係可歸責於原告，故被告請
求被告賠償玄關拉簾6,800元，亦屬無據。
⒒房屋清理費3,000元部分，被告主張清理房屋支出費用3,00
0元，但未見被告提出證據證明支出清潔費用3,000元之事
實，且原告辯稱搬走時，有打掃乾淨，並提出照片為證（見
本院卷第231頁），觀原告提出之照片，客廳、主臥、房間
、廚房均已整理得相當乾淨，則被告是否有確實支出清理費
3,000元，即屬可疑，故被告請求原告賠償房屋清理費3,00
0元，亦屬無據。
⒓租賃所得18,000元、二代健保3,600元部分，被告主張系爭
租約不含稅及二代健保，原告須支付租賃所得及二代健保費
用，依系爭租約第19條約定：「本租金不含稅，如需報稅，
乙方即原告）需支付租金百分之十及二代健保費百分之二之
稅金，…」（見本院卷第106頁），依上開約定，是有報稅
的需要時，亦即原告有申報租賃支出，抑被告有申報租金所
得時，由原告支付租賃所得及二代健保費之條件始成就，然
觀兩造之來往陳詞，被告似從未向國稅局申報租金所得，而
原告亦無於報稅時申報租賃支出，故由原告支付租賃所得及
二代健保費之條件並未成就，則被告請求被告賠償租賃所得
18,000元、二代健保3,600元，則屬無據。
⒔綜上，被告得向原告請求賠償之金額為違約金22,500元、大
樓清潔費900元、電費647元、複製鑰匙費335元，合計24
,382元（計算式：22500＋900＋647＋335＝24382）。
㈤從而，被告應返還原告押租金45,000元，然原告應賠償被告
24,382元，被告並為抵銷之主張，則被告應返還原告之押租
金為20,618元（計算式：00000－00000＝20618）。
六、綜上所述，原告據以提起本訴，請求被告給付20,618元，為
有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回
。
七、本件原告勝訴部分係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴
訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。本院並依同
法第392條第2項之規定，依職權宣告被告預供擔保，得免
為假執行。
八、按適用小額訴訟程序事件法院為訴訟費用之裁判時，應確定
其費用額，民事訴訟法第436條之19定有明文，爰依後附計
算書確定本件訴訟費用額如主文第3項所示。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國108年9月25日
臺北簡易庭法官葉藍鸚
訴訟費用計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,000元
第一審證人旅費530元
合計1,530元
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向
本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師
提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年9月25日
書記官林錫欽