裁判字號：臺灣新北地方法院95年簡上字第224號民事判決
裁判日期：民國96年07月19日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣板橋地方法院民事判決95年度簡上字第224號上訴人乙○○訴訟代理人 曾朝誠 律師被上訴人丁○○訴訟代理人 洪明聰 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國95年9月27日臺灣板橋地方法院三重簡易庭95年度重簡字第954號第一審判決提起上訴，經本院於96年6月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人自90年12月中旬起向上訴人承租上訴人所有坐落臺北縣蘆洲市○○街○○號7樓房屋（下稱系爭房屋），約定每月租金新臺幣（下同）1萬5,000元，然未簽訂書面租賃契約。嗣於95年3月間，上訴人為向銀行辦理貸款須提出財力證明，乃與被上訴人簽訂書面租約，約定租期自95年1月15日起至97年1月14日止，每月租金仍為1萬5,000元。詎被上訴人並未支付自95年1月15日起之租金，經上訴人於95年3月28日以存證信函催告被上訴人限期給付，仍未獲置理，上訴人乃於95年4月12日以存證信函通知被上訴人終止租約，經被上訴人於同年月13日收受存證信函。惟被上訴人於租約終止後，仍繼續占有使用系爭房屋，自屬無權占有，為此依租賃關係請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，並給付欠租6萬元，及自95年4月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人1萬5,000元之相當於租金之損害。原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落台北縣蘆洲市○○街○○號7樓房屋遷讓返還上訴人。㈢被上訴人應自95年1月15日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付上訴人1萬5,000元。
二、被上訴人則以：被上訴人自91年年初起向訴外人甲○○（即上訴人之父親）承租系爭房屋，租金每月1萬5,000元，因雙方係舊識且互相信任，故未簽訂書面租約。上訴人提出之租賃契約，係95年3月間上訴人藉詞擬向銀行貸款須提出租賃契約為由誘使被上訴人配合簽立，簽約日期則倒填為94年12月20日，該份租約之訂立係兩造通謀之虛偽意思表示，應屬無效。被上訴人承租系爭房屋長達5年，歷年租金均由訴外人甲○○與丙○○收取，被上訴人並於95年1月2日預付95年度1年份租金，由訴外人丙○○收取，故被上訴人並無負欠租金之情事。退步言之，縱系爭房屋之所有權或管理權尚有爭議，然被上訴人承租系爭房屋5年來租金均交由甲○○，上訴人從未表示異議，亦已符合表見代理之規定，且由上訴人95年3月17日寄給訴外人丙○○之存證信函內載「台端（指丙○○）之前代收本人之租金（支票十二張共拾捌萬元）」等語，亦可證明上訴人授權丙○○之事實，故被上訴人將租金交付丙○○，應生清償之效力，被上訴人並無負欠租金等語，資為抗辯，並聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
（一）系爭房屋係上訴人之父親甲○○出資興建完成後登記為上訴人名義所有。
（二）被上訴人支付系爭房屋租金均係以簽發台北縣蘆洲市農會帳號00000000號之支票一次給付整年度12張支票之方式為之，被上訴人於95年1月2日將系爭房屋95年度之租金12張支票交付上訴人之胞弟丙○○收取。
（三）日期記載94年12月20日之系爭房屋租賃契約書係上訴人於
95年3月間為辦理銀行貸款而與被上訴人所簽訂。
（四）被上訴人於95年3月28日及同年4月12日先後收受上訴人寄發之催告給付租金及終止租約之存證信函。
四、本件經兩造於本院96年3月22日準備程序協議簡化爭點為：㈠被上訴人承租系爭房屋之出租人為何人？㈡被上訴人將系爭房屋95年1年份租金交付訴外人丙○○轉交甲○○，是否發生清償系爭房屋租金之效力？㈢上訴人終止系爭租約是否合法？茲論述如下：
（一）被上訴人承租系爭房屋之出租人為何人？⒈上訴人主張系爭房屋係伊出租予被上訴人之事實，業據提
出租賃契約書影本1件為證，被上訴人對於該租賃契約形式之真正亦不爭執。雖兩造均不爭執被上訴人自90年底或91年初即開始承租系爭房屋，初始並未簽訂書面租約，系爭租賃契約書係上訴人於95年3月間為辦理銀行貸款而與被上訴人所簽訂之事實，然查系爭房屋若非上訴人出租予被上訴人，被上訴人何有為配合上訴人辦理貸款而與之簽訂書面租約之理？上訴人以辦理銀行貸款須提出財力證明為由，與被上訴人簽訂系爭書面租約，僅係上訴人將兩造租賃關係書面化之動機，非可因此遽謂兩造簽訂系爭租賃契約書係屬通謀虛偽意思表示。
⒉且查被上訴人支付系爭房屋91年至94年租金之支票，最後
均係由上訴人於台北國際商業銀行帳號0000000000000號帳戶託收之事實，業據上訴人提出票據代收存摺及銀行存摺影本各1件為證（參見原審卷73頁至85頁），參酌被上訴人95年3月13日與上訴人簽訂系爭租賃契約書時，與上訴人之對話中亦表示：上訴人還沒去開刀前打電話給伊，說當天晚上要來拿12張支票，伊真正開好支票等上訴人來拿，上訴人又沒來拿，又沒有交代；這次開的票跟上次農會的票同樣；上訴人弟弟根本不知道伊與上訴人的契約什麼時候開始的，伊不知道他們會舞這齣，十幾年來不曾舞這齣，今天舞這齣等語，有上訴人提出之錄音帶及錄音譯文影本1件為證（參見卷102頁、103頁），被上訴人並自認該錄音帶內容係95年3月13日伊與上訴人對話之內容，且經本院當庭勘驗錄音帶之內容與譯文內容亦屬相符，製有勘驗筆錄附卷可憑。綜觀上開事證，及被上訴人於本件訴訟前與上訴人前開對話之內容，足堪認定被上訴人承租系爭房屋之出租人為上訴人，且租金向來係由上訴人收取並存入上訴人之帳戶內。再佐以系爭房屋由被上訴人承租前，於88年4月1日曾出租予訴外人 陳信雄 ，租賃期間1年，租賃契約係由上訴人為出租人與陳信雄簽訂，88年5月至7月份之租金，亦由陳信雄直接匯至上訴人之帳戶內，嗣陳信雄自88年8月起負欠租金，亦係由上訴人以出租人之地位起訴並到場為言詞辯論請求法院判決陳信雄遷讓房屋及給付租金等情，有本院88年度重簡字第1804號返還租賃房屋等事件卷附之租賃契約、存摺明細、起訴狀及言詞辯論筆錄等可憑，足認系爭房屋向來均係由上訴人出租他人並收取租金。被上訴人抗辯系爭房屋係向上訴人之父甲○○承租云云，及證人甲○○、丙○○、 林雪琴 、林雪蘭等人分別於原審及本院審理時附和其詞，證述稱系爭房屋出租人為甲○○，租金均由丙○○、甲○○收取云云，與前述客觀事證顯然不符，且證人與上訴人分別為父女、姊妹、姊弟等關係，因系爭房屋95年之租金由丙○○向被上訴人收取交付上訴人之父甲○○，而生本件之爭執，證人與上訴人間就本件訴訟顯有利害衝突關係，且證人證詞本身即不可避免含有人的主觀性及價值、立場不同等不確定性，證人上開證詞，與上訴人提出之客觀事證明顯不符，顯有偏頗之虞，應不足採信。本件被上訴人承租系爭房屋之出租人為上訴人之事實，可堪認定。
（二）被上訴人將95年1年份租金交付訴外人丙○○轉交甲○○，是否發生清償系爭房屋租金之效力？⒈按依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受
領者，債之關係消滅。向第三人為清償，經其受領者，其效力依左列各款之規定：「經債權人承認或受領人於受領後取得其債權者，有清償之效力。受領人係債權之準占有人者，以債務人不知其非債權人者為限，有清償之效力。除前二款情形外，於債權人因而受利益之限度內，有清償之效力，民法第309條第1項、第310條分別定有明文。本件被上訴人承租系爭房屋之出租人為上訴人，被上訴人依債務之本旨，應向上訴人其他有受領權人（如債權人之代理人）為清償，始生清償之效力。被上訴人將95年度之租金交付訴外人丙○○，並非系爭租金債務之債權人，而上訴人否認有授權丙○○代為收取租金之事實，被上訴人亦未能舉證證明上訴人確有授與丙○○代理權之事實；雖被上訴人另以其承租系爭房屋5年之租金均交予丙○○、甲○○，上訴人均未表示異議為詞，主張其將95年度之租金交付丙○○，應符合表見代理之要件云云，然查被上訴人承租系爭房屋91年至94年之租金均係由上訴人收取，並存入上訴人帳戶內之事實，業經本院認定如前；被上訴人主張91年至94年之租金均由丙○○、甲○○收取云云，所舉證人之證詞，顯有偏頗之虞，且與上訴人提出之客觀事證不符，而不可採信，亦如前所述。是被上訴人既未能證明其承租系爭房屋5年租金均交與丙○○、甲○○之事實，則被上訴人以此為論據，主張其將95年度之租金交予丙○○，應有表見代理之適用云云，即非可採。被上訴人將租金交付丙○○，核其性質，應屬向第三人為清償。
⒉查被上訴人係於95年1月2日將系爭房屋95年度之租金12張
支票交付上訴人之胞弟丙○○收取之事實，為兩造所不爭執，上訴人於原審95年5月8日民事準備書狀並自陳其係於95年1月9日經由被上訴人電話告知而獲悉租金已由其胞弟丙○○收取之事實（參見原審卷25頁）。而上訴人於知悉95年度租金已由其胞弟丙○○向被上訴人收取後，於95年3月13日猶與被上訴人簽訂系爭房屋之租賃契約書，約明租期自95年1月15日起至97年1月14日止，且簽約過程中雖略有責怪被上訴人將租金交予丙○○之語，惟仍數度明確表示伊要找伊胞弟丙○○要回租金支票，並稱「他（指丙○○）支票把我扣住，我自然會跟他要，你若不方便出面，我就會跟他要」等語（參見卷101頁、103頁錄音譯文），顯有自行向第三人丙○○索回支票，而無須被上訴人出面之意。簽約後，上訴人即於95年3月17日以存證信函催告丙○○返還支票，內容略謂：「台端之前代收本人之租金（支票十二張，共壹拾捌萬元），經本人以簡短訊息，催告台端返還。詎台端置之不理，今特以此函，再次催告台端，請於文到七日內，迅予返還所代收之租金。逾期，本人將依法對台端追究民事及刑事之法律上責任....」等語，有被上訴人於原審提出之存證信函影本1件可證（參見原審卷35頁），綜觀上情上訴人知悉95年度租金已由丙○○向被上訴人收取後歷經二個月餘，仍與被上訴人簽訂系爭租賃契約，且於簽約時多次向被上訴人伊表示要自行找丙○○要回租金支票，事後亦確以存證信函催告丙○○返還租金支票，依雙方簽約當時之意思，上訴人應有默示承認被上訴人向第三人丙○○清償租金之效力，否則被上訴人當時積欠租金已達二個月餘，上訴人何以未催告被上訴人給付租金，而仍與被上訴人簽訂系爭租賃契約，約明租期至97年1月14日止？且之後又催告丙○○返還租金支票？是被上訴人將95年1年份租金交付訴外人丙○○，已因上訴人事後承認而發生清償之效力，可堪認定。且此承認清償之效力既已確定，亦不因上訴人嗣後於95年3月28日再以有存證信函通知被上訴人給付欠租而得任意翻異其效力，併予敘明。
（三）上訴人終止系爭租約是否合法？查被上訴人將95年1年份租金交付訴外人丙○○，既因上訴人事後承認而發生清償之效力，則被上訴人所負給付上訴人95年度租金之債務，即因清償而消滅。上訴人於催告丙○○返還支票未獲置理後，於95年3月28日復以被上訴人積欠租金已達兩期為由，催告被上訴人給付租金，自不能發生合法催告之效力，上訴人以被上訴人欠租為由，主張終止租約，亦不生合法終止契約之效力。
五、綜上所述，本件被上訴人承租系爭房屋之出租人為上訴人，被上訴人將95年1年份租金交付訴外人丙○○轉交甲○○，，雖係向第三人為清償，然因事後已經上訴人承認，依民法第310條第1款規定，應生清償之效力。上訴人於95年3月28日復以被上訴人積欠租金已達兩期為由，催告被上訴人給付租金，自不能發生合法催告之效力，上訴人以被上訴人欠租為由，主張終止租約，亦不生合法終止契約之效力。從而上訴人依所有權及租賃關係請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，並依不當得利及侵權行為法律關係請求被上訴人給付相當租金之不當得利，自無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，其理由雖有不同，但結論並無二致，仍應認本件上訴為無理由。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第2項、第78條，判決如主文。
中華民國96年7月19日
民事第三庭審判長法官朱耀平
法官邱育佩法官許月珍以上正本證明與原本無異本判決不得上訴。
中華民國96年7月19日
書記官劉昌明