裁判字號：臺灣高等法院臺中分院98年上字第306號民事判決
裁判日期：民國99年01月26日
裁判案由：返還價金
臺灣高等法院臺中分院民事判決98年度上字第306號上訴人清晨營造有限公司法定代理人丁○○訴訟代理人乙○○
丙○○被上訴人甲○○訴訟代理人 陳怡成 律師複代理人 蘇仙宜 律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於民國九十八年七月二十七日臺灣臺中地方法院第一審判決（九十七年度訴字第三一四八號），提起上訴，本院於九十九年一月十二日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張：㈠伊與訴外人 張獻德 於民國九十七年五、六間，分別購進臺
中市○○區○○段一０三、一０四、一０六地號土地，交由訴外人親嘉開發有限公司合併開發興建大樓，為增加建築投資效益，伊乃於同年六月五日，向上訴人購買如原判決附表所示二筆道路用地（下稱系爭土地），欲依都市計畫容積移轉實施辦法（下稱容積移轉辦法），向臺中市政府申辦容積移轉之用，約定總價為新臺幣（下同）四百四十一萬二千八百七十五元，伊於簽約當日給付二百二十萬六千元。
㈡容積移轉辦法第十七條第二款規定，需清理送出基地上土
地改良物，始得許可容積移轉，復依兩造所簽立之土地買賣契約書（下稱系爭契約）記載，上訴人負有提供可辦理容積移轉之土地，並排除土地遭占用之義務，足見上訴人出售系爭土地，自須符合上開容積移轉辦法之規定。然伊於同年月十七日辦理系爭土地鑑界時，發現系爭土地有遭門牌號碼臺中市○○區○○街（下稱松文街）二號、四十號等房屋所興建之違建物占用，致無法申辦容積移轉，業據臺中市政府函覆在卷，已違契約預定之效用而存有物之瑕疵，依民法第三百五十四條規定，上訴人應負不完全給付之債務不履行責任。上訴人稱在伊提出容積移轉之申請遇有障礙後，始負排除義務，自非有據。
㈢伊於同年八月二十六日、同年九月二日及同年月十五日，
三次函催上訴人排除系爭土地遭占用之情形未果，乃依民法第二百五十四條、第三百五十九條及系爭契約第十條第二款規定，於同年十月七日發函上訴人解除系爭契約。上訴人雖於同年月九日致函稱，占用人同意於同年月十日前排除侵害，但已在伊解除系爭契約之後，且系爭土地迄今仍有其他違建物占用，實無法辦理容積移轉。至訴外人順天建設股份有限公司及 徐日新 （下稱徐日新等），前曾贈與系爭土地權利範圍二分之一予臺中市政府，而獲准容積移轉之申請，然臺中市政府係依測量技師之簽證，逕為「無明顯佔用情形」之審核結果，並未實地勘測等情。爰依民法第二百五十九條第二款規定，求為命上訴人返還二百二十萬六千元，及加計自受領日即九十七年六月五日起算法定利息，並願供擔保請准為假執行宣告之判決。
二、上訴人則以：㈠系爭土地上雖有違建物存在，惟伊於簽立系爭契約後，旋
於同年七月二十二日，向臺中市政府申請查處拆除地上違建物，復於收到被上訴人同年八月二十六日函文後，隨即於同年月二十八日以南投三和郵局第二五八號存證信函，函知被上訴人業已申請查處拆除違建物，臺中市政府並於同年九月二十四日通知於同年月三十日至現場會勘。會勘當日，違建物所有人表示同意於同年十月十日前，自行配合拆除，且已拆除完畢，核與系爭契約附註所約定之「不能解決」，並不相符。
㈡系爭土地之權利範圍二分之一，係徐日新等申辦容積移轉
獲准，而移轉登記為臺中市政府所有，且占用系爭土地之違建物，均屬多年前即已存在之舊違建，並非新違建，足見系爭土地依現狀應可辦理容積移轉。又伊係在被上訴人提出容積移轉之申請遇有障礙後，始負排除義務，惟被上訴人迄未向臺中市政府申辦容積移轉手續，僅空言不能辦理，自非有據。是被上訴人主張解除系爭契約，請求伊返還價金二百二十萬六千元，即無理由等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人勝訴之判決，並依兩造之聲請而為准、免假執行之宣告，上訴人聲明不服，兩造於本院各聲明如下：
㈠上訴人方面：
①原判決廢棄。
②上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
③第一、二審訴訟費用，均由被上訴人負擔。
㈡被上訴人方面：
①上訴駁回。
②第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執之事實：㈠兩造於九十七年六月五日，就上訴人所有系爭土地簽立系
爭契約，約定總價為四百四十一萬二千八百七十五元，被上訴人於簽約當日給付上訴人二百二十萬六千元。
㈡被上訴人購買系爭土地，乃欲向臺中市政府申辦容積移轉
之用，系爭契約第一頁約定：「附註：賣方（指上訴人）應配合之事項如下：⑴賣方應提供右列土地之位置圖壹份、相片各參份、鑑界成果圖正本各壹份。⑵日後若買方（指被上訴人）於申辦容積移轉時有任何問題，賣方應負責並排除佔用等．．．問題，若不能解決則賣方需原價退還全部價金」。
㈢被上訴人於九十七年六月六日，委由訴外人 張明惠 為代理
人，以上訴人之名義，向臺中市中正地政事務所（下稱中正地政事務所）申請土地複丈，於同年月十七日現埸複丈結果，發現系爭土地有部分遭鄰近住戶所興建之地上物占用，被上訴人乃於同年八月二十六日、同年九月二日及同年月十五日，分別函知上訴人應於七日內，排除系爭土地遭占用之情事未果，遂於同年十月七日函知上訴人解除系爭契約，請求上訴人返還價金二百二十萬六千元。
㈣上訴人曾於九十七年七月二十二日，向臺中市政府申請土
地被佔用申請出具辦理分割函文，臺中市政府函覆應先查明系爭土地上之地上物是否為違章佔用或租用後再行處理。上訴人繼於同年八月二十八日以南投三和郵局第二五八號存證信函，函知被上訴人稱其已申請查處拆除地上違建物。臺中市政府嗣於同年九月二十四日函知上訴人、相關單位及松文街二號、十八號、四十號住戶，於同年九月三十日至現場會勘，會勘結果松文街二號、四十號臨時建物之所有人，同意於同年十月十日前自行配合拆除。
㈤原審於九十八年五月五日，囑託中正地政事務所派員協助
現場勘測結果，系爭土地至少尚有如原判決附圖（下稱附圖）所示門牌號碼分為松文街八、十、十八、二十六、二十八及四十號之編號a、b、c、c1、d、e、f、g、h等地上物及棚架坐落占用。
㈥系爭土地前曾由徐日新等贈與權利範圍二分之一予臺中市
政府，並獲申請容積移轉核准，然臺中市政府在審核過程中，並未派員實地勘測系爭土地上有無土地改良物、租賃契約、他項權利及限制登記（下稱土地改良物等）法律關係，而係依測量技師之簽證，逕為「無明顯佔用情形」之審核結果。
五、得心證之理由：㈠按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第二百五十九條第一、二款定有明文。次按主管機關應於接受基地所有權人清理送出基地上土地改良物等法律關係後，許可送出基地之容積移轉，九十八年二月二十五日修正前容積移轉辦法第十七條亦著有規定。
㈡經查：
①依兩造締約緣由觀之，上訴人出售系爭土地予被上訴人
，即須符合容積移轉辦法規定，先行清理送出基地上土地改良物等法律關係完畢，始能謂其所提出之給付係符合債之本旨，非謂被上訴人需先付清買賣價金，受領系爭土地之所有權移轉登記，向臺中市政府申辦容積移轉遇有問題時，上訴人始負清理系爭土地遭占用之排除義務，自屬當然。上訴人以被上訴人提出容積移轉之申請遇有障礙後，其始負排除義務諸語為辯，尚非有據。②系爭土地前於九十七年六月十七日現埸複丈結果，發現
有部分遭鄰近住戶所興建之地上物占用，另經原審於九十八年五月五日，囑託中正地政事務所派員協助現場勘測結果，至少尚有如附圖所示之上揭地上物、棚架坐落占用，已如上論。即經本院依被上訴人聲請函詢臺中市政府，據覆系爭土地未辦畢清理送出基地上土地改良物等法律關係前，不得許可容積移轉，亦有臺中市政府函存卷可稽（本院卷第六五、六六頁）。自難認系爭土地之現況，已符合上開容積移轉辦法第十七條之規定，不待多論。至徐日新等就系爭土地獲准容積移轉，既係依測量技師之簽證，逕為「無明顯佔用情形」之審核結果，則上訴人辯稱系爭土地依現狀應可辦理容積移轉云云，即難憑採。
③又解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一
切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意；易言之，契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。查被上訴人係為增加建築投資效益，乃向上訴人購買系爭土地，欲向臺中市政府申辦容積移轉之用，復因其另購進之土地開發在即，但因系爭土地無法辦理容積移轉，乃由張獻德再購進其他土地以辦理容積移轉，進而據以申請建造執照等情，有土地買賣契約書、土地謄本、容積移轉審查許可申請書及建造執照申請書在卷可憑（原審卷第七十頁至第九三頁）。本院參酌系爭契約第一頁附註約定，上訴人既負有排除系爭土地遭佔用之義務，若不能解決，則需原價退還全部價金等情綜合以觀，係屬兩造合意保留契約解除權之約定，要可認定。從而被上訴人以上訴人迄未排除系爭土地遭佔用之事實，依前開約定解除系爭契約，並請求返還已交付之價金二百二十萬六千元，及加計自九十七年六月五日起算法定利息，依上說明，洵屬有據，應予准許。
㈢綜上所述，被上訴人主張解除系爭契約，並請求上訴人返
還受領之價金二百二十萬六千元，及加計自九十七年六月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。兩造各自陳明願供擔保聲請為准、免假執行之宣告，經核尚無不合，自應分別酌定相當擔保金額准許之。原審為上訴人敗訴之判決，其理由與本院之認定，雖有不同，但其結果並無二致，仍應認上訴人之上訴為無理由，予以駁回。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與判決結果不生影響，爰不一一論述。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。
中華民國99年1月26日
民事第四庭審判長法官陳蘇宗
法官張浴美法官李寶堂以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官林振甫中華民國99年1月26日
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