裁判字號：臺灣臺中地方法院97年訴字第3148號民事判決
裁判日期：民國98年07月27日
裁判案由：返還價金
臺灣臺中地方法院民事判決97年度訴字第3148號原告甲○○訴訟代理人 陳怡成 律師複代理人 蘇仙宜 律師被告清晨營造有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人乙○○
高志明 律師上列當事人間請求返還價金事件，經於民國98年6月15日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣2,206,000元，及自民國97年6月5日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣750,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣2,206,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告起訴聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）2,206,000元，及自民國97年6月5日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。並願供擔保，請准宣告假執行。另陳述：
一、原告前於97年6月5日向被告購買如附表所示二筆道路用地，欲依容積移轉實施辦法向臺中市政府申辦容積移轉之用，約定買賣總價為4,412,875元，原告並於簽約當日給付被告2,206,000元，有土地買賣契約書可證。
二、依兩造所簽立之系爭土地買賣契約書第一頁所記載「（附註：賣方應配合之事項如下：）⑴賣方應提供右列土地之位置圖壹份、相片各叁份、鑑界成果圖正本各壹份。⑵日後若買方於申辦容積移轉時有任何問題，賣方應負責並排除佔用等...問題，若不能解決則賣方需原價退還全部價金。」，被告負有提供可辦理容積移轉之系爭道路用地並排除土地遭占用之義務。
三、按都市計畫容積移轉實施辦法第17條第2款規定，需清理送出基地上土地改良物，始得許可容積移轉。經查，原告嗣於97年6月17日辦理系爭二筆土地之鑑界時，發現系爭二筆土地有遭門牌號碼臺中市○○區○○街○號、40號等房屋所興建之違建物占用之情事，致無法申辦容積移轉，已違契約預定之效用而存有物之瑕疵，依民法第354條規定，被告應負不完全給付之債務不履行責任。
四、原告前已於97年8月26日、9月2日及9月15日三次函催被告排除系爭土地遭占用之情事，惟均未有結果，原告乃依民法第254、359條及系爭土地買賣契約書第10條第2款規定，於97年10月7日發函被告解除系爭土地買賣契約。系爭土地買賣契約既經解除，依民法第259條第2款規定，原告自得訴請被告返還前所受領之2,206,000元買賣價金，及自受領之日（97年6月5日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
五、被告雖辯稱其業已完成系爭土地遭占用之排除事宜及系爭土地先前曾獲准容積移轉申請2分之1予臺中市政府，則現況應亦得申辦獲准云云。但查，被告係於97年10日9日始行函知原告：占用人同意於97年10月10日前排除侵害。核係在原告97年10月7日發函被告解除系爭土地買賣契約之後；且系爭土地迄今仍有其他違建物占用尚未排除，此有臺中市中正地政事務所土地複丈成果圖可參。另系爭土地先前所獲准容積移轉2分之1之申請，應係主管機關當時並未實際現場勘測即予以准許之故，被告自不得以過去曾獲准辦理容積移轉即推論現狀亦得辦理，否則被告又何須向臺中市政府申請查處拆除上開違建物？
貳、被告答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。另陳述：
一、系爭土地上原固有違建物存在，惟被告於97年6月5日簽立系爭土地買賣契約書後，旋於97年7月22日向臺中市政府申請查處拆除地上違建物，並於收到原告97年8月26日之函文後，隨即於同年月28日以南投三和郵局第258號存證信函，函知原告業已申請臺中市政府查處拆除違建物。臺中市政府並於同年9月24日通知於同年月30日至現場會勘。會勘當日，違建物所有人表示同意於同年10月10日前自行配合拆除，嗣至10月10日違建物亦即拆除完畢，有現場照片可證。故被告對系爭土地上之違建物，自始均盡力排除，且已排除完畢，並未延宕，原告自訂約迄今，從未向臺中市政申辦容積移轉申請手續，僅空言不能辦理，自非有理。
二、系爭土地前遭違建物占用之情形，被告業已排除完畢，且非不能排除，核與系爭土地買賣契約書附註所約定之「不能解決」，並不相符，是原告依該約定內容主張解除系爭土地買賣契約，自非有據，其訴請被告返還價金，即無理由。
三、系爭土地之權利範圍2分之1現為臺中市政府所有，該部分乃係原土地共有人申辦容積移轉獲准而移轉登記土地所有權2分之1予台中市政府所有，現有占用系爭土地之違建物均屬多年前即已存在之舊違建而非新違建，足見系爭土地依現狀應可辦理容積移轉，原告未為申辦，所言不能辦理云云，並非有據。
叁、法院得心證之理由：
一、按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約，民法第359條規定甚明。買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，本無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。又有關瑕疵擔保之規定，原則上固於危險移轉後，始有適用；但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約。另按，遲延後之給付，於債權人無利益者，債權人雖得拒絕其給付。次按，98年2月25日修正前都市計畫容積移轉實施辦法第17條規定：直轄市、縣（市）主管機關受理容積移轉申請案件後，應即審查，經審查不合規定者，駁回其申請；其須補正者，應通知其於十五日內補正，屆期未補正或補正不完全者，駁回其申請；符合規定者，除第六條第一項第一款之土地逕予核定外，應於接受基地所有權人辦畢下列事項後，許可送出基地之容積移轉：一、取得送出基地所有權。二、清理送出基地上土地改良物、租賃契約、他項權利及限制登記等法律關係。三、將送出基地依第十三條規定贈與登記為公有。前項審查期限扣除限期補正之期日外，不得超過三十日。
二、經查，兩造前於97年6月5日就被告所有如附表所示二筆系爭道路用地，簽立系爭土地買賣契約書，約定買賣總價為4,412,875元，原告已於簽約當日給付被告2,206,000元。
因原告購買系爭土地，乃係欲依容積移轉實施辦法而向臺中市政府申辦容積移轉之用，兩造所簽立之系爭土地買賣契約書第一頁乃約定：「（附註：賣方應配合之事項如下：）⑴賣方應提供右列土地之位置圖壹份、相片各叁份、鑑界成果圖正本各壹份。⑵日後若買方於申辦容積移轉時有任何問題，賣方應負責並排除佔用等...問題，若不能解決則賣方需原價退還全部價金」。旋於97年6月6日委由訴外人 張明惠 為代理人而以被告之名義向臺中市中正地政事務所申請土地複丈，經於97年6月17日現埸複丈結果，發現系爭土地有部分遭鄰近住戶所興建之地上物占用之情形，原告乃未向臺中市政府申辦容積移轉，而於97年8月26日、9月2日及9月15日分別函知被告應於7日內排除系爭土地遭占用之情事，原告嗣並於97年10月7日函知被告解除系爭土地買賣契約，請求被告返還前所受領之2,206,000元價金。被告針對系爭土地上之部分違建物排除一事，曾於97年7月22日向臺中市政府申請土地被佔用申請出具辦理分割函文。臺中市政府函覆應先查明系爭土地上之地上物是否為違章佔用或租用後再行處理。被告繼於97年8月28日以南投三和郵局第258號存證信函，函知原告其業已向臺中市政府申請查處拆除地上違建物。臺中市政府嗣於同年9月24日函知被告、相關單位及松文街2號、18號、40號住戶於97年9月30日同至現場會勘，會勘結果，松文街2號、40號臨時建物之所有人同意於97年10月10日前自行配合拆除。系爭土地嗣經本院98年5月5日囑託臺中市中正地政事務所派員協助現場勘測結果，系爭土地上至少尚有如附圖所示門牌號碼分為松文街8、10、18、26、28及40號之編號a、b、c、c1、d、e、f、g、h等地上物及棚架坐落占用等情，業據兩造分別提出土地買賣契約書、相關函文、照片為證，並有本院向臺中市中正地政事務所函調之土地複丈申請資料及勘驗筆錄與98年5月20日之複丈成果圖在卷可參，且為兩造所不爭執，核屬實在。
三、依兩造所不爭執之系爭土地買賣契約立約目的及契約書內容觀之，原告乃係欲依容積移轉實施辦法向臺中市政府申辦容積移轉之用，始向被告購買系爭土地，被告並應允若原告於申辦容積移轉時，遇有任何問題，被告應負責並排除佔用，若不能解決，則被告需原價退還全部價金。而解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意；易言之，契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。本院參諸兩造締約緣由，因認被告所出售予原告之系爭土地，自須符合都市計畫容積移轉實施辦法所規定，先行清理「送出基地」上土地改良物、租賃契約、他項權利及限制登記等法律關係完畢，始能謂其所提出之給付符合債之本旨。非謂原告需先付清買賣價金並受領系爭土地之所有權移轉登記再向臺中市政府申辦容積移轉後，遇有問題時被告始負清理系爭土地遭占用之排除義務。是被告所為其排除障礙之義務係在原告提出容積移轉之申請遇有障礙後，其始負排除義務之抗辯，並非有據。
四、系爭土地前曾由訴外人「順天建設股份有限公司」及「徐日新」分別贈與權利範圍2分之1予臺中市政府，並獲都市計畫容積移轉之申請核准一節，固有本院向臺中市政府函調之相關容積移轉申請資料在卷可參，被告並據以為系爭土地應符合容積移轉申請條件之抗辯。然依臺中市政府所函覆之容積移轉審核文件內容觀之，臺中市政府在辦理該次容積移轉申請之審核過程中，並未派員實地勘測送出基地（即系爭土地）上有無土地改良物、租賃契約、他項權利及限制登記等法律關係，而係依測量技師之簽證，逕為「無明顯佔用情形」之審核結果。而系爭土地前於97年6月17日現埸複丈結果，發現系爭土地有部分遭鄰近住戶所興建之地上物占用之情形，另經本院98年5月5日囑託臺中市中正地政事務所派員協助現場勘測結果，系爭土地上目前至少尚有如附圖所示門牌號碼分為松文街8、10、18、
26、28及40號之編號a、b、c、c1、d、e、f、g、h等地上物及棚架坐落及占用，自難認系爭土地之現況，已符合修正前都市計畫容積移轉實施辦法第17條送出基地上土地改良物、租賃契約、他項權利及限制登記等法律關係業已清理完峻之規定，難認符合兩造間之系爭土地買賣契約所約定之標的物應有之效用。
五、基上所述，被告依系爭土地買賣契約，出售予原告之系爭土地，既須符合都市計畫容積移轉實施辦法第17條所規定先行清理系爭土地上之土地改良物、租賃契約、他項權利及限制登記等法律關係完畢，始得謂無瑕疵。本件系爭土地在辦理所有權移登記予原告前，原告已發覺系爭土地有上述瑕疵存在，被告既未在約定之所有權移登記期日前排除全部違章佔用情事，自屬無法提出無瑕疵物而為符合債之本旨之給付，其雖抗辯或擔保可除去該瑕疵，然自兩造締約迄今已有一年之久，系爭土地上仍然至少有如附圖所示門牌號碼分為松文街8、10、18、26、28及40號之編號a、b、c、c1、d、e、f、g、h等地上物及棚架坐落及占用，本難認被告所為抗辯係屬有理。退而言之，縱認日後被告得以將系爭土地上之違建物佔用之法律關係清理完峻，然原告購入系爭土地乃係欲供依容積移轉實施辦法而向臺中市政府申辦容積移轉之用，原告復已另行購置其他土地並向臺中市政府申辦容積移轉在卷，客觀上亦足認被告日後所為之無瑕疵物之給付，對原告已無利益，原告亦有拒絕受領之權利，並得解除系爭土地買賣契約。又系爭土地買賣契約既經解除，則原告依民法第259條第1、2款規定，訴請被告給付2,206,000元，及附加自受領時起（即97年6月5日）至返還之日止，按週年利率百分之5計算之法定利息，為有理由，應予准許。
六、假執行之宣告：兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併予准許。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併予敘明。
伍、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國98年7月27日
民事第二庭法官林宗成上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年7月27日
書記官附表┌────────────────────────────────────────────┐│97年度訴字第3148號│├─┬─────────────────────────┬─┬──────┬───────┤│編│土地坐落│地│面積│權利││├───┬────┬───┬───┬────────┤├──────┤││號│縣市○鄉鎮市區○段○○段│地號│目│平方公尺│範圍│├─┼───┼────┼───┼───┼────────┼─┼──────┼───────┤│１│臺中市│北屯區│松竹││185-12│道│242.00│2分之1│├─┼───┼────┼───┼───┼────────┼─┼──────┼───────┤│２│臺中市│北屯區│松竹││190-27│道│579.00│2分之1│││││││││││└─┴───┴────┴───┴───┴────────┴─┴──────┴───────┘