板橋簡易庭108年度板簡字第1216號民事宣示筆錄

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　108年度板簡字第1216號
原　　　告　 邱俊盛
訴訟代理人　 朱政勳 律師
　　　　　　 陳柏豪 律師
被　　　告　 謝愍華
上列當事人間108年度板簡字第1216號請求減少價金事件於中華
民國108年10月1日辯論終結，於中華民國108年11月12日下午4時
30分整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
　　　　法　　　官　李崇豪
　　　　法院書記官　葉子榕
　　　　通　　　譯　王藝臻
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下
：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告主張：
（一）原告前透過皇星不動產有限公司介紹，向被告購買門牌號
碼新北市○○區○○街○○巷○○號7樓之房屋（下稱系爭房
屋）及所座落土地，兩造於民國（下同）107年11月4日簽
訂買賣契約，嗣並於同年12月底完成價金給付、系爭房屋
之點交及所有權移轉，此並有系爭房屋買賣契約書可參。
（二）於買賣磋商階段，兩造及仲介人員即訴外人 趙定洲 曾共同
至系爭房屋勘察屋內現況，惟於看屋過程中，原告發現屋
內有以下若干狀況：
1.屋內多處牆面均有水痕現象，此有系爭房屋室內照片可參
，被告則表示此現象係因使用氧化鎂板建材所導致，但牆
板內之水泥牆絕無壁癌之狀況云云。
2.主臥室內緊鄰主、客浴之木質地板，有因浸水而腐爛情形
，此亦有系爭房屋室內照片可參，被告則表示此係因先前
打掃時不慎將水打翻，造成木地板吸水後所致云云。
3.再者，原告發現前陽台似有外推情形，經詢問是否尚有其
他外推後，被告則表示系爭房屋僅在陽台部分經過外推，
其他處則無外推情形云云。
（三）兩造遂以該房屋上開現況簽訂買賣契約，且被告在該買賣
契約書中之「房地產買賣標地現況說明書」，其上第17項
次「建物目前是否滲漏水或壁癌情形（含本戶漏至他戶、
他戶漏至本戶以及頂樓漏至本戶）」一欄勾選「否」，及
第25項次「建物是否有增建、改建、違建、禁建或糾紛之
情事（例如：陽台外推、防火巷增建、頂樓加蓋、室內格
局變更..等）」棚位，勾選「是」並加註係「陽台外推」
，該等內容經被告。再次向原告口頭表示無滲漏水、壁癌
，且僅陽台部分有外推等情，兩造即簽名表示確認。
（四）嗣原告於107年12月底交屋後，擬自行更換牆板建材及拆
除腐朽之主臥室木地板，遂延請專業人員即訴外人 謝清噸
於108年1月3日至系爭房屋施作相關工程。詎料，牆板、
主臥木地板經拆除後，竟發現系爭房屋具有下述等瑕疵：
1.主臥、次臥、客臥及餐廳等牆面內部，均有壁癌之瑕疵
、2.主臥室木地板拆除後，發現其底部已有積水，經施工
人員勘察後，確認係主、客浴室之連通管線破裂所導致之
漏水瑕疵、3.除陽台外推外，主浴、次臥、客臥等空間亦
均有外推之情形，該外推牆面因施工不善而有裂隙產生，
不具備一般防水功能，致該等外推處之外牆均有滲漏水瑕
疵、4.原告前並經樓下6樓住戶反映，其位於系爭房屋後
陽台相對位置之天花板，有明顯壁癌產生，原告遂請現場
師傅謝清噸一併查看，亦確認後陽台地面處確有滲漏水之
瑕疵。原告因上開瑕疵支出修繕費用共計469,106元。
（五）按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規
定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無
滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之
裎度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物
於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有
瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受
人得解除其契約，或請求減少價金。」民法第354條、第3
59條分別定有明文。次按「無法律上之原因而受利益，致
他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其
後已不存在者，亦同。」民法第179條規定甚明。
（六）經查，兩造於107年11月4日簽訂系爭房屋之買賣契約，又
被告於買賣系爭房屋過程中，向原告宣稱系爭房屋絕無滲
漏水、壁癌等瑕疵，且被告在該買賣契約書中之「房地產
買賣標地現況說明書」，其上第17項次「建物目前是否滲
漏水或壁癌情形（含本戶漏至他戶、他戶漏至本戶以及頂
樓漏至本戶）」一襴，亦勾選「否」之選項，保證系爭房
屋無滲漏水或壁癌情形之品質。惟查，原告於交屋後自行
更換牆板建材及拆除木地板時，竟發現1.主臥、次臥、客
臥及餐廳等牆面內部均有壁癌瑕疵、2.主、客浴室之連通
管線具有漏水瑕疵、3.主浴、次臥、客臥外推處外牆部分
有滲漏水之瑕疵、4.後陽台地面亦有滲漏水之瑕疵，上開
瑕疵並導致原告須另行支出共計469,106元之修繕費用。
據此，揆諸上開規定，被告就系爭房屋欠缺其所保證無滲
漏水或壁癌品質乙情，自應負瑕疵擔保責任，原告因系爭
房屋存有滲漏水及壁癌之瑕疵，須另支付修繕該瑕疵共計
469,106元之費用，自得依民法第354條、第359條主張減
損價值469,106元，又原告既就系爭房屋之價金已全數給
付，則被告受領上開部分價金之法律上原因已不復存在，
是原告爰依民法第179條不當得利之規定，請求被告返還
已受領之469,106元價金。為此爰依物之瑕疵擔保責任及
不當得利之法律關係提起本訴，求為判決：被告應給付原
告469,106元及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
，按週年利率百分之五計算之利息等語。
二、被告則辯以：
（一）被告否認原證2至4之形式及實質真正。至於原證5為訴外
人與原告間之對話紀錄，與被告無關。
（二）次按，「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉寧
之責任。」民法第277條前段定有明文。再按，「民事訴
訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原
告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真，則被告就其
抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁
回原告之請求」，最高法院17年上字第917號民事判例參
照。
（三）查，原告自承兩造及訴外人趙定洲曾共同至系爭房屋內勘
查屋內現況，看屋過程中亦有發現屋內牆面有多處水痕現
象，但亦不認為係房屋漏水所致，否則原告早已提出異議
。況且，原告於起訴狀第一段第四行稱兩造於107年12月
底完成價金給付、系爭房屋點交及所有權移轉，倘若(僅
為假設語氣)原證2確實系爭房屋照片，依照照片右下角拍
攝日期為「2018.11.27」可知，原告在系爭房屋完成點交
及所有權移轉前即已知悉房屋牆壁似有滲水情形，卻未向
被告或仲介人為任何反應或要求修繕，顯與常理不符。
（四）再者，原告於起訴狀第2頁第（四）段自承在購買系爭房
屋後，擬自行更換牆板建材及拆除腐朽之主臥室木地板，
之後發現主、客浴室之連通管線破裂而有漏水問題，顯見
極有可能係原告自行雇工欲重新裝潢，於施工中不慎挖斷
聯通管線導致漏水，否則先前原告多次看屋均未曾表示木
地板有漏水情形，且原證2圖片中木地板浸水腐爛照片並
無顯示日期，倘若早已有浸水腐爛之情形，原告於多次看
屋拍攝日屋內現況時豈有可能完全沒發現？因此，顯然係
原告於重新裝潢過程中不慎挖斷管線導致漏水，並非被告
房屋有瑕疵。至於壁癌部分，原告所提出之照片皆為施工
拆除後所顯現之情形，照片無法看出是否確實為系爭房屋
屋內。
（五）另外，原告於原證五與仲介人趙定洲間之對話紀錄第3頁
中表示「TOTO衛浴設備，參考報價用。超貴」，顯見原告
自己亦認為如使用T0T0衛浴設備價格甚高僅可做為參考報
價用，卻又於原證四報價單及銷貨單中使用該產品，顯然
故意將該品項列於帳目內向被告要求作為瑕疵修補費用，
顯不合理。更何況，倘若（僅為假設語氣）系爭房屋有瑕
疵須修補，僅需改善漏水部分即可，但原告卻連「T0T0半
嵌式臉盆」、「T0T0耐蝕化妝鏡」、「T0T0專用面盆浴櫃
」、「T0T0單槍龍頭」、「T0T0淋浴單槍龍頭衛浴設備安
裝」等與修補漏水無關項目皆列入，皆不合理，應予以扣
除。
（六）退萬步言，縱使(僅為假設語氣)系爭房屋有原告所稱之漏
水及壁癌問題，被告於接獲訴外人趙定洲通知後，本於買
賣最大誠意，並非無意與原告商談和解事宜，但被告另行
找人估算如欲修補漏水、壁癌瑕疵，僅需花費7萬6050元
，與原告要求之金額顯然差距過大，且原告將不相干且價
格甚高之T0T0衛浴設備等項目費用皆要求要被告負擔，被
告實難接受各等語。
三、法院之判斷：
（一）本件買賣契約之買受人為訴外人 張瑜純 ，並非原告，此有
原告所提之不動產買賣契約書影本乙件在卷可稽（原證一
，卷第24頁參照），原告並非契約當事人，則原告本件之
請求，難認有據，委無足採。至證人趙定洲、 羅光耀 之證
詞，亦均不足為有利於原告之認定。
（二）從而，原告依物之瑕疵擔保責任及不當得利之法律關係訴
請被告給付469,106元及自民事起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，
應予駁回。
四、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經
本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此
敘明。
中華民國108年11月12日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書記官葉子榕
法官李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國108年11月12日
書記官葉子榕