臺灣新北地方法院三重簡易庭小額民事判決
107年度重小字第185號
原 告 捷徑大樓管理委員會
法定代理人 吳美貴
被 告 袁艶梅
上列當事人間請求給付管理費事件，於民國107年2月26日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬玖仟伍佰元，及自民國一百零六年十
一月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告係原告社區之區分所有權人，其所有房
屋（下稱系爭房屋）門牌號碼為新北市○○區○○路○○○巷
○○號7樓之2，依「捷徑大廈住戶規約（下稱系爭規約）」第
18條第1項第1款約定，1樓住戶每月應繳管理費新臺幣（下
同）1,300元，2樓及以上之住戶每月應繳管理費1,500元，
不因房屋坪數大小而不同。被告為2樓以上之住戶，竟自民
國105年7月1日起至106年7月31日止，未依約繳納管理費，
已積欠管理費13個月共19,500元，迭催被告付款，均未獲置
理。為此，爰依公寓大廈管理條例第21條規定、系爭規約上
開約定，提起本件訴訟，並聲明請求被告應給付原告19,500
元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計
算之法定遲延利息等事實。
二、被告則求為判決駁回原告之訴，並辯稱：伊所有並居住之系
爭房屋為社區面積坪數最小的，只有18坪，卻與社區最大坪
數約30多坪之區分所有權人每月應繳納之管理費一樣多，足
見系爭規約有關繳納管理費之約定並不公平，屬違法、無效
之約定等情。
三、原告主張被告為原告社區之區分所有權人，依系爭規約第18
條第1項第1款約定，1樓住戶每月應繳管理費1,300元，2樓
及以上之住戶每月應繳管理費1,500元，被告為2樓以上之住
戶，自105年7月1日起至106年7月31日止，未依約繳納管理
費，已積欠管理費13個月共19,500元等事實，業據其提出公
寓大廈管理組織報備證明、管理費積欠證明、系爭規約、存
證信函、系爭房屋登記謄本等為證，復為被告所不爭執，堪
信為真實。被告雖以上開前詞置辯。然查：
（一）按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或
其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間
催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命
其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條
定有明文。被告既不否認其為原告社區之區分所有權人，
是除系爭規約有法定無效或得撤銷之事由外（詳如後述）
，自有依系爭規約所約定之管理費收費標準即2樓以上住
戶每月應繳管理費1,500元之義務。
（二）次按公寓大廈管理條例第3條第12款規定：「規約：公寓
大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，
經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」原告社區既
定有系爭規約，顯見系爭規約係經原告社區區分所有權人
會議決議通過的，且觀系爭規約定訂日期為88年9月22日
，可知此應係決議通過之日期；又區分所有權人會議之召
集程序或決議方法，違反法令或章程時，其決議之效力如
何，公寓大廈管理條例雖無明文規定，然公寓大廈之區分
所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人
之利害關係事項所召開，其決議之性質係多數區分所有權
人平行意思表示趨於一致之行為而發生一定私法上之效力
，與民法總則編社團為規範社員相互權利義務關係而召開
之總會決議相當，則民法總則編有關社團總會決議之相關
規定，於公寓大廈區分所有權人會議決議自得以比附援引
，以資解決爭議；且為維公寓大廈之正常營運及其安定性
，亦有類推適用之必要。另依民法第56條規定：「總會之
召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議
後3個月內請求撤銷其決議，但出席社員對於召集程序或
決議方法未當場表示異議者，不在此限。總會決議之內容
違反法令或章程者無效。」準此，若區分所有權人對區分
所有權人會議決議之召集程序或決議方法，認有違法之瑕
疵時，自得於決議後3個內訴請法院撤銷該決議，然於法
院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，對各區分所有權人
自有拘束效力存在，各區分所有權人，均自不得主張該決
議係無效。本件被告雖辯稱系爭規約有關繳納管理費之約
定並不公平，屬違法、無效之約定等情，然依上開說明，
決議通過系爭規約之原告社區分所有權人會議，縱有召集
程序或決議方法，違反法令或章程之情事，於被告未舉證
明證已於決議後3個內訴請法院撤銷該決議之情況下，通
過系爭規約之區分所有權人會議之決議仍屬合法有效，所
通過之系爭規約亦屬有效。
（三）末按區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各
所有人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者，不在此
限。規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分
及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有
人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同
意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷
之，民法第799條之1第1項、第3項亦分別定有文。查區分
所有權人會議於決定管理費之因素複雜，坪數大小應非唯
一考量之標準，非謂未完全依照坪數大小情形制定管理費
收費標準，即有違反公平或比例原則，且區分所有權人實
際使用社區公共設施之頻率多寡及程度不一，倘逐一區別
各區分所有權人對於各項公共設施之使用頻率或程度，而
個別制定各區分所有權人應繳納管理費之金額，非僅耗時
費事，更容易造成區分所有權人間彼此錙銖必較、分裂對
立之局面，此絕非現今社會公寓大廈住戶之福，亦不符合
公寓大廈管理條例制定之本旨。故公寓大廈管理條例就各
區分所有權人究應依如何之標準繳納公共基金，並未強制
定出收費標準，而係委諸區分所有權人會議決議，以期各
社區得以制定出符合該社區現況之合理收費標準。故如公
寓大廈內部已依區分所有權人會議或規約訂定費用基準，
除有顯失公平情事，始有依法定程序請求法院撤銷之必要
，如無顯失公平之情事，區分所有權人仍應按區分所有權
人會議決議或規約繳納費用，法院無從於個案訴訟中逕行
衡酌管理費之收取標準是否允當。本件系爭規約第18條第
1項第1款有關管理費收費標準之約定固增加含被告在內之
2樓以上住戶之負擔，惟該約定內容之適用對象為原告社
區全體區分所有權人，並非專對被告為差別之待遇，實難
謂有何顯失公平之情事，且被告同樣未舉證證明已於系爭
規約成立後3個月內，請求法院撤銷之，系爭規約仍屬有
效，原告據以請求被告按月給付1,500元管理費，核屬有
據。
四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第21條規定、系爭規約
第18條第1項第1款約定，請求被告給付19,500元及自支付命
令送達翌日即106年11月24日起至清償日止，按年息百分之5
計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
五、本件係依小額程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執
行；另本件訴訟費用為1,000元，併依職權確定由被告負擔
。
中華民國107年3月23日
法官趙義德
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明
上訴理由（上訴理由應表明1、原判決所違背之法令及具體內容
。2、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如
於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提
上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理
由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中華民國107年3月23日
書記官葉子榕