裁判字號：臺灣基隆地方法院92年基簡字第675號民事判決
裁判日期：民國93年01月30日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決九十二年度基簡字第六七五號
原告甲○○被告乙○○
現應右當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國九十三年一月十四日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟肆佰柒拾元由被告負擔。
事實及理由要領
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第三百八十五條第一項前段之規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：被告於民國八十六年間與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告承租原告所有之門牌號碼基隆市○○○路○○○巷○○○弄○○號三樓之房屋（下稱系爭房屋）居住使用，每月租金為新臺幣（下同）六千五百元，租約期滿均有續約。詎被告自八十九年三月起拒絕給付租金，迄積欠四十三個月之租金二十七萬九千五百元，屢經原告催繳租金及遷讓房屋，被告均置之不理，爰訴請判命被告遷讓返還系爭房屋，並給付上開積欠租金及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。被告經合法通知而未到庭，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
三、有關原告主張之上開事實，業據原告提出系爭租約、房屋稅單為證（原本閱後發還），而自系爭租約「房租付款明細欄」之給付時間僅記載至八十九年二月十四日止，足見原告主張被告積欠八十九年三月起至九十二年九月止共計四十三個月之租金即二十七萬九千五百元，應非無據。又被告經合法通知而未到庭爭執，亦未提出書狀為任何聲明或陳述，本院審酌上開證物與原告之主張相符，固堪信為真實。惟查：
㈠、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第四百五十一條、第四百四十條第一項、第二項分別定有明文。
㈡、查系爭租約之租賃期限原迄八十六年十二月十四日止，嗣兩造合意續約至八十七年十二月十四日止，並直接更改租約上之租賃期限，此有系爭租約為憑，期滿雖未訂立新約或更改租約之租賃期限，然因原告就被告繼續居住使用系爭房屋未為反對之意思，依上開規定，兩造租賃契約視為以不定期限繼續契約。而原告雖主張被告積欠四十三期租金未為給付，應遷讓返還系爭房屋，然「不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達二個月以上時，依土地法第一百條第三款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第四百四十條第一項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在」（最高法院四十二年臺上字第一一八六號判例意旨參照），茲原告就其主張曾以存證信函催告被告給付積欠租金乙事，始終未能舉證以實，甚且當庭陳稱找不到催告信函（九十三年一月十四日言詞辯論筆錄參照），其本件起訴書狀亦未就上開定相當期限催告給付租金、不為支付後終止租約等節為意思表示，依上開法律及判例意旨，被告尚無給付欠繳租金之義務，且因原告並未終止系爭租約，亦無要求被告遷讓返還房屋之依據。
四、從而，原告訴請判命被告遷讓返還系爭房屋，並給付上開積欠租金及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於法尚有未合，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
五、又本件係因原告未能舉證業已依法催告被告給付遲延租金，並終止租賃契約，始需承受敗訴之不利益，若原告將來補正上開法定要件，自可另行起訴被告遷讓返還房屋及給付租金，併此敘明。
六、訴訟費用為五千四百七十元（裁判費四千六百三十元、公示送達登報費八百四十元），由原告負擔。
中華民國九十三年一月三十日~B臺灣基隆地方法院基隆簡易庭~B法官楊皓清右正本證明與原本無異。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後廿日內向本院提出上訴書狀，敍述上訴之理由，上訴於本院合議庭。
中華民國九十三年二月四日~B法院書記官郭廷耀