臺灣高雄地方法院92年度訴字第346號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院92年訴字第346號民事判決

裁判日期：民國92年11月06日

裁判案由：返還房屋等

臺灣高雄地方法院民事判決九十二年訴字第三四六號
原告僑程企業股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 邱佩芳 律師
賴玉山 律師右一人複代理人 莊美玉 律師被告 惠智 有限公司設高雄市○○○路○○○號二十二樓之六法定代理人乙○○住同右訴訟代理人 李文禎 律師
黃如流 律師右當事人間請求返還房屋等事件，經本院於民國九十二年十月二十三日言詞辯論終結，本院判決如左：
主文被告應將坐落高雄市○○○路○○○號二十二樓之六房屋遷讓交還原告。
被告並應給付原告自民國九十一年八月十五日起至交還前開房屋之日止，按日以新臺幣叁佰元計算之違約金。
被告應給付原告自民國九十一年八月十五日起至交還前開房屋之日止，按月以新臺幣伍萬叁仟元計算之損害金。
第一項主文所示之履行期間為壹個月。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰叁拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如於以新臺幣叁佰玖拾壹萬柒仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告於起訴狀請求判決㈠被告應將坐落高雄市○○○路○○○號二十二樓之六房屋（下稱系爭房屋）遷讓交還原告；㈡被告應給付原告違約金新臺幣（下同）四十五萬九千元，並自民國九十二年一月十五日起至交還前開房屋之日止，按日以三仟元計算之損害金；且㈢願供擔保聲請宣告假執行。嗣於起訴狀繕本送達後，於本院九十二年三月六日及九十二年四月十五日準備程序期日，就上揭違約金及損害金部分訴之聲明分別擴張為被告並應給付原告自九十一年八月十五日起至交還前開房屋之日止，按日以三千元計算之違約金；被告應給付原告自九十一年八月十五日起至交還前開房屋之日止，按月以五萬三千元計算之損害金。其擴張違約金及損害金部分，係屬擴張應受判決事項之聲明，參諸前揭規定，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：被告承租原告所有之系爭房屋，約定每月租金五萬三千元，租期自九十年八月十五日起至九十一年八月十四日止，共計一年，且租期屆滿時，原告無需預先通知，系爭租賃關係當然消滅，被告應即搬遷並將租賃物交還原告，如有遲延交還，每逾一日應給付違約金三千元。詎系爭租賃期間屆滿後，被告竟拒絕交還系爭房屋，經原告以存證信函催其交屋，被告均置之不理，爰依民法第七百六十七條所有物返還請求權、租賃契約關係之租賃物返還請求權，請求被告遷讓交還系爭房屋；且依系爭租賃契約約定請求被告給付懲罰性違約金。另被告無權占有使用系爭房屋，享有如租金之不當得利，致原告受有損害，並依侵權行為法律關係、民法第一百七十九條不當得利法律關係請求被告應賠償原告所受損害或返還其利益，請求鈞院擇一為原告勝訴判決等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓交還原告；㈡被告並應給付原告自九十一年八月十五日起至交還前開房屋之日止，按日以三千元計算之違約金；㈢被告應給付原告自九十一年八月十五日起至交還前開房屋之日止，按月以五萬三千元計算之損害金；且㈣願供擔保聲請宣告假執行。
三、被告則以：被告固有向原告承租系爭房屋，然原告提出租賃契約書所載內容非兩造原先合意之內容，且系爭契約書之簽名非被告親為，該契約書上之被告印文雖為真正，然係被告公司員工於原告持該契約書至被告公司處時，以為係兩造合意之租賃契約內容於是蓋章，實際兩造合意之租賃契約內容，每月租金為三萬元，租期則自九十年八月十五日起至九十三年八月十四日止，共計三年，是以租賃期間並未屆至。況縱認系爭租賃契約於九十一年八月十四日租期屆滿，然被告仍繼續使用收益系爭房屋，原告竟遲至九十一年八月二十七日即租期屆滿二週後，始向被告請求交還系爭租賃房屋，兩造間就系爭房屋已經法定更新，而成立不定期租賃法律關係，且兩造於系爭契約所約定之違約金性質應屬損害賠償額總額預定之違約金，原告既已主張請求相當於租金之不當得利之損害金，則復請求被告給付系爭違約金顯無理由等語置辯。並聲明：㈠駁回原告之訴；且㈡如受不利之判決，願供擔保請免為假執行。
四、本件兩造不爭執部份：原告主張，被告承租原告所有之系爭房屋，且約定租期屆滿時，原告無須預先通知，系爭租賃關係當然消滅，被告應即搬遷並將租賃物交還原告，如有遲延交還，每逾一日，應給付違約金三千元。現被告拒絕交還房屋，且原告分別於九十一年八月二十七日、九十一年九月十一日寄發不再續租之存證信函，並經被告分別收受之事實，業經原告提出建物所有權狀各一紙、郵局存證信函及收受回執影本各二份在卷可參，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
五、本院於九十二年七月二十二日準備程序期日經兩造同意協商本件爭點為㈠兩造就系爭租賃物雖有成立租賃契約，然系爭租賃契約租金及期間究竟為何，亦即系爭租賃契約之租賃期間是否業經屆滿；㈡系爭租賃契約有無民法第四百五十一條租賃契約法定更新之情狀；㈢原告主張違約金之性質為何，又違反系爭租賃契約之違約金金額有無過高之情狀，茲分述如下：
㈠原告主張，系爭房屋租金每月為五萬三千元，而租賃期間為九十年八月十五日起
至九十一年八月十四日止，租賃期間業經屆滿等語；被告除系爭租賃契約書內之被告印文之真正不否認外，並執前揭情詞置辯。經查：
⑴所謂文書之證據力，有形式上證據力與實質上證據力之分。前者係指真正之文
書即文書係由名義人作成而言；後者則為文書所記載之內容，有證明應證事實之價值，足供法院作為判斷之依據而言。必有形式上證據力之文書，始有證據價值可言。文書之實質上證據力，固由法院根據經驗法則，依自由心證判斷之。但形式上證據力，則因其為私文書或公文書而分別依民事訴訟法第三百五十七條、第三百五十八條或第三百五十五條規定決之。
⑵按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任；又私文書經本人簽名
、蓋章或按指印者，推定為真正，民事訴訟法第二百七十七條及第三百五十八條分別定有明文。而民事訴訟法第三百五十八條關於私文書經本人或其代理人簽名、晝押、蓋章或按指印者，推定為真正之規定，須其簽名、畫押、蓋章或按指印係本人或其代理人為之，在當事人間已無爭執或經舉證人證明者，始得適用（參照最高法院二十八年上字第十號判例要旨）。
⑶被告抗辯，原告提出租賃契約書所載內容非兩造原先合意之內容，且系爭契約
書之簽名非被告親為，該契約書上之被告印文雖為真正，然係被告公司員工於原告持該契約書至被告公司處時，以為係兩造合意之租賃契約內容於是蓋章，實際兩造合意之租賃契約內容，有關租期應係自九十年八月十五日起至九十三年八月十四日止，共計三年，系爭租期尚未屆至，且每月租金為三萬元云云；惟經原告否認，並陳稱被告給付面額三萬元支票，並非表示原告即同意系爭租金每月三萬元等語。本院審酌被告既對於原告提出之系爭租賃契約書上蓋用之印章為真正不爭執，且依事理常情，若公司員工未向公司負責人查證契約書內容，逕自於契約書上蓋用公司及法定代理人印章之蓋然性偏低，而被告另復陳稱除誤蓋印章之證人 陳水薰 外，無法提出其他證據證明上揭主張，而證人陳水薰部份被告亦自陳其行蹤不明（參見本院九十二年七月二十二日準備程序筆錄），依上揭說明，被告前揭辯稱未據其舉證以實其說，顯見原告主張兩造所合意之租賃契約內容為租金每月五萬三千元，而租賃期間為九十年八月十五日起至九十一年八月十四日止，租賃期間業經屆滿之事實，應堪認定。
⑷另被告抗辯兩造合意之租賃契約內容，每月租金為三萬元云云，亦為原告所否
認。經查，被告所給付予原告之支票面額雖均為三萬元，此有彰化銀行高雄分行九十二年五月二十三日（）彰雄字第一二三七號函檢附支票影本十三紙在卷可參，然邏輯上非必然可推論證明系爭租賃契約之每月租金為三萬元，亦無法逕執以證明被告所辯兩造約定系爭租賃契約之內容與系爭契約書不同等情屬實，故被告前揭抗辯，亦不足採信。
㈡原告主張，系爭租賃契約書第十二條約定租期屆滿時，不需原告預先通知，租賃
關係當然消滅等語之真意為租賃屆期不再續租等語；被告則以系爭租賃契約經法定更新成為不定期租賃契約法律關係，並以前揭情詞置辯。經查：
⑴按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，為民法第四百五十條第一
項所明定。同法第四百五十一條所謂視為不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用。此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人取得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示（參見最高法院四十二年臺上字第四一０號判例要旨）。是以出租人表示反對之意思，不以租期屆滿後為之為限，於租期屆滿前出租人已先表示或於租賃契約訂明屆期不再續租，亦無不可。
⑵另民法第四百五十一條所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般交易觀念
，出租人於可能表示意思時而不表示者而言（參見最高法院四十二年臺上字第一二二號判例要旨）。
⑶自卷附系爭租賃契約書第十二條載明租期屆滿時，不需原告預先通知，租賃關
係當然消滅等語，並綜合該契約書第十三條載明租期屆滿時，被告應即搬遷等語觀之，原告之真意應為租賃屆期不再續租，應堪以認定，揆諸前揭說明，原告已有預先表示租賃期滿反對被告繼續使用收益之意思，況原告於九十一年八月二十七日即租期屆滿二週後，即向被告請求交還系爭租賃房屋，此為被告所不爭執，亦符合一般交易觀念，出租人於可能表示意思時而表示反對之意思，是以尚與民法第四百五十一條規定視為以不定期限繼續租賃契約之要件不符，故被告前揭所辯，系爭租賃契約經法定更新成為不定期租賃契約法律關係云云，顯無理由。
⑷系爭房屋租賃契約之租賃期間業於九十一年八月十四日屆滿，且無成為不定期
租賃契約法律關係之情狀，均已如前述。系爭租賃契約法律既已消滅，則被告迄今占有系爭房屋，即屬無占有之正當權源，為無權占有，是原告主張依民法第七百六十七條所有物返還請求權及租賃物返還請求權，請求被告遷讓交還系爭房屋，於法有據，為有理由，應予准許。
㈢原告主張系爭租賃契約約定違約金之性質為懲罰性違約金等語；被告則抗辯系爭租賃契約所約定之違約金性質應屬損害賠償額總額預定之違約金云云。經查：
⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另
有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第二百五十條定有明文。
⑵約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文
。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（參見最高法院七十九年臺上字第一九一五號判例要旨）。故約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準。
⑶依兩造所訂系爭租賃契約書第十三條約定，租期屆滿時，原告無需預先通知，
系爭租賃關係當然消滅，被告應即搬遷並將租賃物交還原告，如有遲延交還，每逾一日應給付違約金三千元等語觀之，顯係就被告之遲延交還系爭租賃物而為違約金之約定，且按日給付違約金者，而非預定一定之總額為給付，核其性質係懲罰債務人不於一定時期給付時之約定甚明，是以被告所辯系爭租賃契約所約定之違約金性質應屬損害賠償額總額預定之違約金云云，顯不足採信。⑷經審酌原告因被告未依約遵期返還系爭房屋，造成原告無法使用收益，破壞其
可能預訂使用計畫而遭受損失，及系爭租賃房屋位於高雄市○○路○○路口附近、當時社會經濟狀況等一切情狀，認系爭懲罰性違約金條款約定每日以三千元計算違約金，尚屬過高，應予酌減至每日三百元為適當，至原告逾此部分所為請求為無理由，應予駁回。
六、系爭租賃契約約定違約金之性質為懲罰性違約金，已如前述，則被告抗辯原告不得主張相當於租金之不當得利云云，應不足採信。至原告前揭主張之相當於租金之不當得利計算是否有當。經查，系爭房屋為鋼骨混凝土造位於二十二層，總面積為二百六十四點九九平方公尺，基地坐落高雄市前金區後金四十地號土地，且系爭房屋九十二年評定現值為三百八十一萬一千六百元，此有建物所有權狀及高雄市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書影本各一紙函可憑，經審酌系爭房屋係地處高雄市○○路、成功路口之鬧區，交通及商業均極發達，此有現場照片七紙在卷可參，原告請求被告按月給付相當於租金之損害金五萬三千元，尚稱允當，於法亦無不合，應予准許。
七、綜上所述，被告占有系爭房屋並無法律上正當權源，原告本於所有物返還請求權之法律關係，請求被告遷讓交還，並依系爭租賃契約法律關係請求被告給付自租賃期滿翌日即九十一年八月十五日起至交還前開房屋之日止，按日以三百元計算之懲罰性違約金；另依侵權行為之法律關係，亦請求被告自租賃期滿翌日即九十一年八月十五日起至交還前開房屋之日止，按月給付以五萬三千元計算相當於租金之損害金，即屬於法有據，均應予准許。至原告逾此部分所為請求為無理由，應予駁回。又返還房屋非立時可就，本院斟酌等實際情狀，定履行期間一月，以資兼顧，附此敘明。
八、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告其餘假執行之聲請，因其訴之駁回而失所依據，不予准許，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，於判決結果已無影響，爰不逐一論列，併此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中華民國九十二年十一月六日
臺灣高雄地方法院民事第二庭~B審判長法官楊富強~B法官劉定安~B法官唐中興右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十二年十一月六日~B法院書記官陳孟瑩