裁判字號：臺灣臺北地方法院99年重訴字第465號民事判決
裁判日期：民國99年12月08日
裁判案由：返還價金等
臺灣臺北地方法院民事判決99年度重訴字第465號原告 連建吉
曹翠珍 共同訴訟代理人 黃世芳 律師
廖士毅 律師被告 宋春霞 兼訴訟代理人 李培燦 上列當事人間返還價金等事件，本院於中華民國99年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣壹仟陸佰肆拾肆萬陸仟伍佰元，及其中新台幣捌佰貳拾叁萬叁仟貳佰伍拾元自民國九十六年六月二十二日起，其餘新台幣捌佰貳拾叁萬叁仟貳佰伍拾元自民國九十九年三月二十五日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新台幣壹拾伍萬陸仟玖佰叁拾陸元由被告負擔。
本判決於原告以新台幣伍佰伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣壹仟陸佰肆拾陸萬陸仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：緣兩造於96年2月6日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定被告將臺北市○○路○段○○號房屋一棟、久康街83號房屋一棟、以及坐落於臺北市○○區○○段一小段987-17、987-18地號土地兩筆（下稱系爭土地）出售予伊。伊已依約於96年6月22日給付第一期買賣價金新台幣（下同）8,233,250元予被告。又系爭土地原屬臺北縣政府所有，依系爭契約第3條第1款、第5條第1、4款之約定，應由被告向臺北縣政府承租、申購系爭土地，嗣於取得土地所有權後，將所有權移轉登記予伊或伊指定之名義人。而臺北縣政府業於96年10月26日以北府財產字第09607094691號函，准被告承購系爭土地，詎被告竟未向臺北縣政府繳款承購，致迄今未依約移轉系爭土地所有權予伊。伊先於97年12月4日具函催告被告履行未果，復委請律師於98年10月2日以寰字第478號律師函限被告於10日內依約履行，仍遭被告於10月13日以存證信函拒絕之。伊遂委請律師於98年11月2日以寰字第520號律師函解除系爭買賣契約，並請求被告返還其已受領之第一期買賣價金8,233,250元，並依系爭契約第7條給付等額之違約損害賠償未果。為此，爰依民法第259條第1、2款規定及系爭契約第7條，提起本訴。並聲明：㈠被告應給付原告16,466,500元，及其中8,233,250元自96年6月22日起，其餘8,233,250元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：依據系爭契約第8條第1、3項約定向臺北縣政府申租、申購系爭土地、墊付補償金及申購價款均係原告之義務，被告僅係配合原告指定之地政士提供證件、用印以辦理申租、申購、移轉手續爾。原告迄今未辦理系爭土地之申租、申購手續，被告亦從未接獲原告或其指定之地政士要求提供證件、用印，被告為免所受損害日益擴大不得不向臺北縣政府辦理申租、申購手續，惟臺北縣政府財政局第00000000000號函所示之讓受價格顯過高。又原告於收受上開函文後，即向被告表明無法亦無欲墊款，故係原告違反系爭契約等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造於96年2月6日簽訂系爭不動產買賣契約，約定被告將臺北市○○路○段○○號房屋一棟、久康街83號房屋一棟、以及系爭土地兩筆出售予原告。
（二）系爭契約第7條約定「本約一經簽立，甲、乙雙方均不得有反悔或不履行情事，否則以違約論。如甲方（即原告）違約則乙方（即被告）得沒收甲方所所付款項，其已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產應即無條件歸還乙方，本約解除。若乙方違約，則乙方應將其所收款項於10日內加倍退還甲方，以為違約損害賠償，並負刑責。
」。第8條其他特約事項：「㈠本約土地因係向台北縣政府申租、申購而來，且使用補償金及申購價款皆由甲方墊付，故乙方同意於本約土地移轉登記至其名下同時，併案辦理抵押權設定登記於甲方，以為甲方已付價金返還之擔保，並授權甲方指定之地政士代向縣府領取產權移轉證明書等移轉登記文件相關一切事宜。㈢本件申租、申購、移轉手續，由甲方指定之地政士辦理，乙方應配合提供證件、用印，若乙方未能於地政士通知後5日內配合辦理手續，即屬違約，願依第7條規定處理。」。
（三）原告於96年6月22日給付第一期買賣價金8,233,250元予被告。
（四）原告分別於97年12月4日、98年10月2日具函催告被告履行。
（五）原告委請律師於98年11月2日以寰字第520號律師函解除系爭買賣契約。
四、兩造之爭點及論述：原告主張被告負向臺北縣政府申租、申購系爭土地之義務，然卻遲未辦理之，系爭買賣契約既經其合法解除，故自得訴請被告返還8,233,250元，並附加自96年6月22日受領時起之利息等情，為被告所否認，並分別以前揭情詞置辯，故本件之主要爭點厥為：㈠原告是否得以被告給付遲延為由，得依法向被告主張解除契約？㈡原告得否依系爭契約第7條向被告請求8,233,250元？現就本件爭點析述如后：
（一）關於被告是否給付遲延，亦即被告是否有負向台北縣政府申租、申購系爭土地之義務：
按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。民法第229條第2、3項、同法第234條分別定有明文可參。復按，契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依下列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第1、2款分別定有明文。經查：
⒈依據系爭契約第3條價款給付第1期款部分係約定：「乙方
（即被告）向台北縣政府申租、申購本約土地、經核准承租、讓售並核發繳款書時，由甲方（即原告）應即代墊繳納使用補償金及讓售價款，視為本約價款之一部份給付。」。另第5條產權移轉第1項則規定：「乙方應將本買賣標的移轉登記（即過戶）及抵押權登記所需之書類、證明文件備齊，並蓋妥印鑑於第一期價款交付之同時，交由甲方指定之地政士，辦理產權移轉登記手續，並應隨時協助且提供辦理產權移轉登記之所需資料證件至甲方順利取得完整無瑕疵之產權時為止，...。」。另第8條其他特約事項第1、3款則分別約定：「本約土地因係向台北縣政府申租、申購而來，且使用補償金及申購價款皆由甲方墊付，故乙方同意於本約土地移轉登記至其名下同時，併案辦理抵押權設定登記於甲方，以為甲方已付價金返還之擔保，並授權甲方指定之地政士代向縣府領取產權移轉證明書等移轉登記文件相關一切事宜」、「本件申租、申購、移轉手續，由甲方指定之地政士辦理，乙方應配合提供證件、用印，若乙方未能於地政士通知後5日內配合辦理手續，即屬違約，願依第7條規定處理。」，此有原告提出不動產買賣契約書在卷可稽（見本院卷第8至10頁）。本件倘原告本有向台北縣政府申租、申購系爭土地之權利或資格時，其本得自行向台北縣政府申租、申購，無庸再與被告簽訂系爭契約，並以高額之價金向被告買受系爭土地。因此，系爭契約方會約定由被告向台北縣政府申租、申購系爭土地。然又因原告依約本應給付被告價金，被告於申租、申購系爭土地時，在得確保原告權利之前提下，得由原告先行墊付再由本應給付被告之價金之扣除，而無庸自行先行台北縣政府繳庫，而此觀系爭契約前開約款之文意自明。況依據台北縣政府財政局96年10月26日北財產字第09607094691號函中，係以被告為受文者，其主旨係記載「有關『台端』申購已承租坐落臺北市○○區○○段1小段987之17及987之18地號等2筆縣有地土地案。」。亦足證被告方有向台北縣政府申購土地之資格，況被告因對台北縣政府核定之申購價格有所不服，多次向台北縣政府提出覆議、陳情等救濟，此亦有被告提出之聲請覆議書、陳情書等件在卷可稽（見本院卷第44、45頁），倘被告無申購義務時，自無再一再向台北縣政府反應申購價格過高之情事。故被告辯稱：原告方為申租、申購系爭土地之義務人，顯不足採。
⒉系爭契約就被告向台北縣政府申租、申購系爭土地並於取
得所有權後移轉登記予原告或指定名義人之義務，雖無確定期限，然台北縣政府已於96年10月26日以北財產字第09607094691號函准被告承租並承購系爭土地，此有原告提出台北縣政府財政局函文附卷可參（見本院卷第14頁），然被告卻遲未辦理，原告除分別於97年12月4日、98年10月2日具函催告被告履行外，因被告遲未辦理，遂於於98年11月2日委請律師以寰字第520號律師函解除系爭買賣契約，此有存證信函及律師函在卷足憑（見本院卷15至24頁）。系爭契約因被告遲延給付而遭原告解除契約，自應返還其已收受之價款，並給付自受領時之利息。
⒊被告復辯稱：台北縣政府就鄰近之土地均已低於公告土地
現值占一般正常交易百分比價格讓授與各該土地承租人，然系爭土地卻以96年公告現值之2.02倍天價讓售予被告，故本件係為台北縣政府財政局人員違法濫權加害被告，被告對於給付遲延一事，並不可歸責云云。然查，依據內政部地政司所提供之資料，可知台北市公告土地現值占一般正常交易價格百分比部分，於94年為86.41；95年為87.20至於96年則為88.00（見本院卷第94頁），其已有逐年提高之趨勢。另依據台北縣政府財政局所提供台北市○○區○○段1小段999之1及987、之1至之4及之22等7筆土地相關讓售資料可知，其中最早於92年7月4日讓售之999之1地號土地，承購單價為55,000元/平方公尺；在94年7月至8月間讓售之987之1至之4及之22等5筆土地，承購單價則為73,300元/平方公尺、63,300元/平方公尺；至於最後一筆於96年6月19日讓售之987地號土地，承購單價則為87,200元/平方公尺（見本院卷第98頁）。顯見，台北縣政府對於系爭土地之鄰近土地出售價格有逐年提高之趨勢，且即便同一年中出售之土地，亦有出現987之22地號土地之承購單價較其他土地每平方公尺少1,100元之情事，而台北縣政府關於土地之出售價格本有斟酌決定之權限，故其會依據該土地之完整性、交通便利性等因素，綜合研判擬定一合理之出售價格，被告自不得以台北縣政府對其提出之出售之價格，較其原先預期為高，遽片面指訴台北縣政府財政局人員違法濫權之情事。況系爭契約中並未對於被告向台北縣政府承購價格為規定，被告自不得因台北縣政府出售之價格較其原先預期為高，而得拒絕履行契約。綜上，被告辯稱其係因不可歸責之事由，致無法履約顯不足採。
（二）原告是否得依據系爭契約第7條向被告請求8,233,250元部分：
按約定之違約金額過高者，法院固得依民法第252條規定減至相當之數額，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。查，系爭契約第7條約定「本約一經簽立，甲、乙雙方均不得有反悔或不履行情事，否則以違約論。如甲方違約則乙方得沒收甲方所付款項，其已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產應即無條件歸還乙方，本約解除。若乙方違約，則乙方應將其所收款項於10日內加倍退還甲方，以為違約損害賠償，並負刑責。」。顯已考量如被告違約，可能對原告造成之損失，為督促兩造依誠實信用原則履行契約條款，並考慮原告為取得系爭土地後關於土地之整體利用等因素後，將違約金訂定於不動產買賣契約書上，此經被告審慎評估後始簽訂者，足認其對於違約時將加倍退還所收之款項一事無異議，且本於契約自由原則及被告就約定之違約金過高一節迄未舉證以實其說，自無由本院依職權酌減違約金之必要。從而，原告系爭契約之約定，請求被告給付收受款項之金額充作違約金，並給付自起訴狀繕本送達翌日（即99年3月25日）起至清償日止，按年息5％計算之利息，即屬有據，應予准許。
五、綜上所述，被告所辯不足採信。從而，被告既有違約之情事，經原告解除契約後，原告請求被告返還受領之價金及自受領時之利息，暨依約給付違約金，為有理由，自應准許。
六、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
七、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據暨本院所整理之其餘爭點，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
八、本件訴訟費用額確定為第一審裁判費156,936元，依據民事訴訟法第78條、第85條第1項規定，由敗訴之被告共同負擔之。
中華民國99年12月8日
民事第七庭法官黃柄縉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年12月8日
書記官洪仕萱