臺灣雲林地方法院民事判決
113年度訴字第298號
原告 朱妍菁
被告 林陳甜
訴訟代理人 林英宜
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年3月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落雲林縣○○鎮○○段000地號、面積26.13平方
公尺土地，應分割如雲林縣虎尾地政事務所民國113年11月5日土地複丈成果圖所示，即：
㈠編號D部分面積5.55平方公尺土地，分歸原告取得。
㈡編號A部分面積9.81平方公尺土地、編號B部分面積0.64平方公尺土地、編號C部分面積0.16平方公尺土地、編號E部分面積9.97平方公尺土地，均分歸被告取得。
二、被告應補償原告新臺幣242,056元。
三、訴訟費用由原告負擔3分之1，由被告負擔3分之2。
事實及理由
一、原告主張：
坐落雲林縣○○鎮○○段000地號、面積26.13平方公尺土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，原告之應有部分為3分之1，被告之應有部分為3分之2，兩造間就系爭土地未定有不分割之協議，亦無因物之使用目的不能分割等情事，因共有人間無法協議分割，為使土地充分有效利用，請求法院裁判分割。考量系爭土地北鄰同段357地號土地及其上342建號建物均為原告所有，且系爭土地北側有訴外人即原告祖母 朱薛妹仔 於民國68年間興建之廁所，該等生活設施與原告所有之上開房地已經形成整體利用，至於被告則於系爭土地中間處興建廚房等物占有使用，因此主張依雲林縣虎尾地政事務所（下稱虎尾地政）113年8月9日土地複丈成果圖所示方法（下稱甲案，見本院卷第267、269頁）為原物分割，即編號A部分面積8.71平方公尺土地分歸原告取得，編號B部分面積17.42平方公尺土地分歸被告取得。惟若採被告提出的分割方案，並依照訴外人張江水不動產估價師事務所(下稱不動產估價師)估價報告書（下稱估價報告）之估價結果補償，原告亦可以接受，但希望交由法院判決。
二、被告則以：
考量系爭土地東鄰同段353地號土地及其上343建號建物現為被告所有，且系爭土地中間處有被告興建之3樓建物，地面1樓有廚房、廁所等生活設備，已經形成整體利用生活設施，因此主張依虎尾地政113年11月5日土地複丈成果圖所示方法（下稱乙案）為原物分割，即編號A部分面積9.81平方公尺、編號B部分面積0.64平方公尺、編號C部分面積0.16平方公尺、編號E部分面積9.97平方公尺土地均分歸被告取得，編號D部分面積5.55平方公尺土地分歸原告取得。另就原告未分足權利面積之土地價值差異，同意依不動產估價師估價報告之估價結果補償。
三、本院之判斷：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項第1款前段分別定有明文。經查，原告主張系爭土地為兩造所共有，原告之應有部分為3分之1，被告之應有部分為3分之2等情，有系爭土地登記第一類謄本附卷可參（見本院卷第53-55頁），堪信屬實。又共有人間並無不分割之約定，系爭土地依其使用目的亦無不能分割之情形，惟無法協議分割等情，亦為兩造所不爭執（見本院卷第254頁），則原告以兩造不能協議分割，訴請裁判分割系爭土地，即屬有據，應予准許。
㈡按定共有物分割之方法，法院有自由裁量之權，不受共有人聲明、主張或分管約定之拘束，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割（最高法院96年度台上字第108號判決意旨參照）；法院須斟酌各共有人之利益平衡、使用情形、共有物之性質、價值及其經濟效用，並兼顧各取得部分之裏地通路問題，以符合公平、經濟原則，其分割方法始得謂為適當（最高法院93年度台上字第10號判決意旨參照）。又分割共有物固不受分管契約之拘束，惟盡量依各共有人使用現況定分割方法，以維持現狀，減少共有人所受損害（最高法院82年度台上字第1990號判決意旨參照）。經查，系爭土地上有被告以水泥興建之三層樓建物(下稱系爭建物)，一樓部分作為廚房(下稱系爭廚房)使用，並與同段353地號土地上被告所有之房屋後門相通，系爭廚房往南緊鄰水泥廁所，再往南鄰現有巷道寬約2.7公尺；系爭土地北側與同段357地號土地上原告所有之房屋相連，由原告使用並放置洗衣機等情，有本院勘驗筆錄、現場照片、現場簡圖、國土測繪圖資服務雲地籍圖及空照圖在卷可參（見本院卷第219-229、287-293頁），是系爭土地之臨路交通及占有使用狀況，堪以認定。
㈢依原告所主張之分割方案，原告分得之土地可往北經由原告所有之同段357地號土地及其上342建號建物通行和平路，被告分得之土地可往南通行現有巷道，雖出入均不成問題，但因系爭土地中間處有被告興建之系爭建物坐落其上，經本院於113年10月7日至現場履勘，該建物係以水泥搭建，結構完好，足避風雨，並無頹敗或殘破之情形，由被告使用中，此有勘驗筆錄及現場照片在卷可佐（見本院卷第287-290頁），倘採甲案分割，勢將造成該建物面臨部分拆除，影響建築結構穩定性，有損於被告之經濟利益。反之，採乙案分割，原告取得編號D部分土地，其於系爭土地上之廁所等生活設施可結合北側同段342建號建物為整體利用，並避免造成被告因系爭建物被拆除而受有經濟上之損失，對現有地上物影響較小，至於原告減少受分配面積3.16平方公尺之損失，亦經被告同意以金錢補償，堪認為公平妥適之方案。本院斟酌上情及兩造之意願、使用土地現狀、系爭土地之經濟效益及所提出方案之公平合理性，並兼顧兩造之最佳利益等各項考量因素，因認系爭土地採乙案所示方法分割，尚屬適當可採，因此判決系爭土地應分割如主文第一項所示。
㈣再按以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。又按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之(最高法院57年台上字第2117號判決意旨參照)。經查，系爭土地採乙案所示方案分割，原告少分3.16平方公尺土地【計算式：(26.13平方公尺×1/3)-5.55平方公尺=3.16平方公尺】，並考量兩造分割後分配位置不同之差異，其等間自有就分得土地價差予以相互補償之必要。本件經送不動產估價師鑑價，鑑定結果認為：被告應補償原告新臺幣242,056元，本院審酌不動產估價師之鑑價是由估價人員親赴系爭土地勘察，考量系爭土地坐落位置在雲林縣虎尾鎮市區，近信義路，土地使用分區及使用編定為商業區等情，並由不動產估價師實際查訪交易資訊，依影響系爭土地價格之土地一般因素、不動產市場概況、區域因素、個別因素、最有效使用分析、勘估標的稅務分析，並採用比較法及土地開發分析法進行評估，據以計算出共有人間應相互補償之金額，且就影響價格因素之擇定及加權調整幅度亦無違反經驗法則或顯然錯誤之情事，其鑑價結果應屬公正客觀可採，故有關系爭土地之補償金判決如主文第二項所示。
四、按共有物之分割，應有部分有抵押權者，權利人經共有人告知訴訟而未參加者，抵押權移存於抵押人所分得之部分。前項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第881條第1項、第2項或第899條第1項規定，民法第824條之1第2項、第3項定有明文。經查，原告於112年10月24日將系爭土地設定最高限額抵押權予訴外人台北富邦商業銀行股份有限公司(設定權利範圍3分之1)，被告於86年3月13日將系爭土地設定最高限額抵押權予訴外人第一商業銀行股份有限公司(設定權利範圍3分之2)，此有系爭土地登記第一類謄本在卷可查(見本院卷第53-55頁)，經本院依法對台北富邦商業銀行股份有限公司(下稱台北富邦銀行)、第一商業銀行股份有限公司(下稱第一銀行)告知訴訟（見本院卷第401-403頁），台北富邦銀行及第一銀行均未參加訴訟，則依前開規定，台北富邦銀行及第一銀行於本件分割共有物判決確定後，其抵押權應分別移存於原告、被告所分得之部分，另台北富邦銀行就系爭土地分割後原告所受補償金，得依民法第881條第1項、第2項或第899條第1項之規定行使權利，併予敘明。
五、末按分割共有物乃具非訟事件之性質，法院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求裁判分割共有物雖有理由，惟關於所支出之訴訟費用，應由共有人全體按其應有部分比例負擔，方屬公平，故本院審酌兩造之利害關係，命本件訴訟費用由原告負擔3分之1，被告負擔3分之2。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1、第85條第1項但書。
中 華 民 國 114 年 4 月 2 日
民事第一庭 審判長法 官 蔡碧蓉
法 官 洪儀芳
法 官 林珈文
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(並附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 2 日
書記官 陳宛榆