臺灣臺中地方法院民事簡易判決 107年度中簡字第3135號
原 告 王進吉
王振金
王永
王明政
上一人之
訴訟代理人 王瑀慈 住臺中市○○區○○路0段000○0號
原 告 王慶田 住臺中市○○區○○路○○○○○號
訴訟代理人 王珮瑀 住臺中市○○區○○路○○號之1
原 告 林美淳 住同上
訴訟代理人 王珮樺 住同上
上六人共同
訴訟代理人 王德凱 律師
被 告 臺中市地政局
設臺中市○區○○路0段000號7樓
法定代理人 吳存金 住同上
訴訟代理人 羅宗賢 律師
上列當事人間確認租賃關係存在事件，本院於民國108年1月14日
言詞辯論終結，判決如下：判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或
取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人
，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲
明承受訴訟；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，民事
訴訟法第170、175、176條定有明文。查本件原告起訴時，
其法定代理人為 張治祥 ，嗣後變更為吳存金，茲據原告具狀
聲明承受訴訟，與上揭規定，核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下稱
585之7、585之9地號土地，合稱系爭土地），原係臺中縣政
府所有之國有耕地，多年來放租予原告家族作農業使用，依
國有耕地放租實施辦法之規定，此等耕地租賃關係應適用耕
地三七五減租條例，而系爭土地於民國99年12月25日縣市合
併改制後由被告接管，嗣被告並與 王振賢 （現已歿）、王紹
禎（現已歿）、王振金、王進吉、王永、王明政等人以（10
1）中市耕租梧棲字第57號續訂臺中市市有耕地租賃契約書
（下稱系爭租約），租期自101年1月1日起至106年12月月31
日止（該期租約下稱系爭租約）。詎被告於102年間，依102
年9月2日臺中市清水地政事務所（下稱清水地政）鑑界結果
（因係102年9月2日複丈，下稱為102年9月2日複丈成果），
以系爭585-9地號土地部分為鐵皮屋及水泥地使用，並經營
販售檳榔涼品等零售業使用，未實際作農業使用為由，認承
租人等違反耕地三七五減租條例第16條之規定，竟以102年9
月18日中市地權二字第1020036536號函（下稱系爭函文）通
知承租人，主張系爭租約全部無效。上開承租人遂就該函提
起訴願，並申請調解。其中訴願部分經臺中市政府於103年4
月17日以府授法訴字第1030069810號訴願決定書，決定訴願
不受理，並認應循民事訴訟程序解決；而調解部分，經向臺
中市梧棲區公所耕地租佃委員會申請調解，嗣梧棲區公所耕
地租佃委員會於102年12月20日調解時，委員均認「承租人
確實具有自任耕作之事實，應予以承租人續約」，惟被告不
同意致兩造調解不成立，再經梧棲區公所移由臺中市政府耕
地租佃委員會調處，仍調處不成立，經依法移由臺灣臺中地
方法院以103年度訴字第918號民事租佃爭議事件（下稱前案
）審理。
㈡而前案審理時，曾囑託內政部國土測繪中心於103年6月26日
進行鑑測，其鑑定結果略以「…（四）圖示著綠色部分為鐵
皮檳榔攤（屋簷外緣）位置，著藍色部分為棚架（屋簷外緣
）位置，著黃色部分為鐵皮倉庫（屋簷外緣）位置，該三部
分皆未占用三民段585-9地號土地。」（該次鑑測於103年8
月11日製成鑑定圖，因係103年6月26日進行鑑測，就該次鑑
測結果下稱103年6月26日鑑定成果），足認被告前揭系爭函
文之主張顯有疑義。惟因當時兩造就系爭土地之租期尚未屆
滿，且原告一開始即無當前案原告之意，當庭撤回前案之起
訴。嗣系爭租約原承租人王振賢、 王紹禎 其後死亡，分別由
其繼承人王慶田（即王振賢之子）、林美淳（即王紹禎之配
偶）繼承繼續耕作，並於106年12月12日與承租人王進吉、
王振金、王永、王明政共同提出「臺中市市有耕地換約續租
申請書」，向被告申請續訂租約。然經被告於106年12月28
日以中市地權一字第1060048227號函覆略謂「…本局以‥‥
函文終止租約在案，是所請換約續租歉難辦理」等語，退回
原告等人之申請。經原告於107年1月9日再向梧棲區公所耕
地租佃委員會申請調解，梧棲區公所於107年2月22日以梧區
農建字第1070002476號函覆，謂系爭土地業經臺中市政府以
系爭函文終止租約在案，且經調解調處移送法院審理，前案
原告即承租人撤回其訴，是以租約業已終止，自不適用耕地
三七五減租條例第26條有關調解、調處之規定而不受理。惟
依103年6月26日鑑定成果，鐵皮檳榔攤、棚架、鐵皮倉庫皆
未占用系爭585-9地號土地，是原告即有提起本訴除去不安
之狀況，以便獲得即受確認判決之法律上利益，爰依系爭租
約之法律關係及耕地三七五減租條例第20條之規定，提起確
認兩造間耕地租賃關係存在之訴。
㈢再系爭土地於77年間即訂有租賃契約，故本案之租賃關係於
88年1月4日農業發展條例修正施行前早已成立，自有耕地三
七五減租條例之適用。又系爭租約租期屆滿，原承租人王振
賢、王紹禎死亡後，分別由其繼承人王慶田、林美淳繼承繼
續耕作，原告等人已表明願意續租，併請求辦理承租人名義
變更登記及續訂租約等事宜，惟此均遭被告拒絕配合辦理，
原告爰依耕地三七五減租條例第20條「耕地租約於租期屆滿
時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者
，應續訂租約。」之規定為請求權基礎，請求被告應協同原
告向臺中市梧棲區公所辦理前述變更登記及租約續訂等事宜
，於法有據。
㈣對被告抗辯之陳述：
清水地政102年9月2日複丈成果圖，與國土測繪中心於103年
6月26日鑑測之鑑定圖相較，二者顯有歧異，上開複丈成果
圖故是否正確，尚有疑義。被告以102年9月2日複丈成果圖
逕認承租人未自任耕作，尚非可採。另承租人得在承租之土
地上建築以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供
堆置農具、肥料或臨時休息之用，即非在不自任耕作之列。
系爭585-9地號土地旁之鐵皮房屋為承租人早年為便利耕作
並供堆置農具、肥料或農忙臨時休息用途之設施，水泥鋪面
亦為便利耕作之用，不得以上開複丈成果圖即認系爭585-9
地號土地有不自任耕作情形而致系爭租約無效。
㈤並聲明：
1.確認兩造間就坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號土地（面
積420平方公尺）及同段585之9地號土地（面積548平方公尺
），有耕地租賃關係存在。
2.被告應協同原告就前項所示地號土地之101中市耕租梧棲字
第57號台中市市有耕地租賃契約向臺中市梧棲區公所辦理承
租人名義變更登記，暨辦理耕地租約續訂登記，租期自107
年1月1日起至112年12月31日止。
3.訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
㈠耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，依耕地三七五減
租條例第16條第2項規定，其全部租約均歸於無效。系爭土
地係於101年11月15日依系爭租約出租予王振賢等6人，前於
102年9月2日經被告囑託清水地政現場鑑界、現況測量，測
量結果於系爭585-9地號土地上有76平方公尺遭搭建鐵皮屋
及水泥地，該複丈成果圖並經承租人王紹禎、 張進吉 、王振
金及 黃立豪 簽名確認無訛。且王紹禎（即現承租人林美淳之
被繼承人）所委託之代理人王瑀慈於102年12月20日梧棲區
公所耕地租佃調解委員會進行調處時亦表示「目前現地大多
耕種農作物，僅靠人行道部分作為農業資材室及作檳榔攤營
業使用（文化路1段347-1號）佔地面積約76平方公尺。」調
處意見則記載「…本案如經承租人改善違規部分後，得予以
承租人續約。」另103年3月26日之調處決議理由記載「…係
系爭土地大部分為自任耕作，僅585-9地號部分不為自任耕
作，承租人依限改善完成，租約應存續…」，足見系爭585
-9地號部分土地確實有不自任耕作之情形，102年9月2日複
丈成果鑑測系爭575-9地號土地有76平方公尺遭搭建鐵皮屋
及水泥地一節與現況相符，則原告等人原先承租之系爭租約
即已失其效力。
㈡原告雖辯稱依國土測繪中心103年6月26日之鑑定成果，系爭
585-9地號土地上並無地上物占用等語，惟清水地政複丈成
果圖係102年9月2日現場鑑測，鑑測結果為系爭585-9地號土
地上有76平方公尺之鐵皮屋及水泥地，而上開鐵皮屋及水泥
地於該次鑑測後被拆除。國土測繪中心係於103年6月26日測
繪，上開鐵皮屋及水泥地已經拆除刨除，故國土測繪中心當
日未測繪出系爭585-9地號上有鐵皮屋及水泥地。依國土測
繪中心103年6月26日鑑定成果之鑑定圖所標示黃色鐵皮倉庫
、綠色鐵皮檳榔攤、藍色柵架位置，顯然與清水地政於102
年9月2日複丈成果所測繪之地上物並不相同。且由原告於10
2年12月20日調處會議自陳「本案可否經違規部分改善後繼
續租約」、承租人陳情書、門牌證明申請書之資料、103年6
月26日調處決議理由、系爭585-9地號於102年9月2日、103
年6月26日二時段之現況照片比較、原告等人於前案現場勘
驗時，亦承認有拆除系爭585-9地號土地上建物之情事，再
依被告提出之航照圖，均證明系爭585-9地號土地於102年9
月2日鑑測時，土地上確實有水泥、建物等佔用，原告等人
顯係在102年9月2日測繪後，為掩飾不自任耕作之情，始將
系爭585-9地號土地上之地上物拆除。然系爭585-9地號土地
既有一部分不自任耕作，致系爭租約全部無效，縱原告等人
事後將占用系爭585-9地號土地上之水泥、建物拆除，亦無
從使已失效之系爭租約回復生效。
㈢另原告辯稱103年6月26日鑑定成果之鑑定圖所標示之地上物
，係用以耕作目的或為便利耕作所建之簡陋房屋等語。然
103年6月26日鑑定成果之鑑定圖，與102年9月2日複丈成果
之複丈成果圖，二者測繪之標的不同，業如前述，則103年6
月26日鑑定成果之鑑定圖所標示黃色鐵皮倉庫、綠色鐵皮檳
榔攤、藍色棚架等是否供作農業使用之目的而搭設，均無礙
系爭租約因原告等人不自任耕作而失效。
㈣再依系爭租約第15條第5、6款分別約定：承租人擅將租賃物
全部或一部轉讓或轉租他人或提供他人使用者，承租人違反
法令規定或租賃契約約定者，放租機關得終止租約；暨臺中
市政府100年4月28日公佈之臺中市市有耕地及養殖用地放租
辦法第20條第1項第5、6款亦有相同規定。原告於系爭585-9
地號土地搭建鐵皮屋鋪設水泥地，已符合上開約定事由，被
告以系爭函文通知原告，表示系爭租約無效，即屬有據。
㈤再依內政部92年1月20日內授中辦地字第0910020787號令謂
：公有出租耕地承租人未自任耕作，原訂租約無效，縱嗣後
再予續約，視為新訂租約。所謂無效，係指原訂租約無待於
另為終止之表示當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅
而言。至承租人將一部分土地供非耕作之用，而不自任耕作
者，全部耕地租約即歸於無效，是系爭租約已因無效而消滅
。依前所述，系爭585-9地號土地上有如102年9月2日複丈成
果圖所示搭建鐵皮屋及水泥地，故在102年9月2日之前，系
爭585-9地號上地即有部分土地未自任耕作，依內政部93年3
月10日台內地字第0930066140號函所示，即屬未自任耕作之
情形，無待出租人表示終止租約之意思表示，即當然向後失
其效力，縱承租人即原告事後改善違約情形，兩造間就系爭
土地所成立之租賃關係均視為新訂租約，依農業發展條例第
20條規定，並不適用耕地三七五減租條例。且因原告未自任
耕作，被告已於102年9月18日以系爭函文通知原告終止租約
，嗣經原告依三七五減租條例規定經調解、調處後送鈞院審
理，惟原告未待前案判決前，即自行撤回訴訟，終止系爭租
約法律效果乃告確定，原告主張系爭租約未生終止之效力，
顯然有誤。
㈥並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不
明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，
且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法
院52年臺上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張系爭
土地之耕地租約存在，然為被告所否認，而耕地租約是否存
在，關乎原告是否需給付租金、得否就耕地繼續耕作及就耕
地作物收取天然孳息、被告是否得依約收取租金、或得否收
回自任耕作或另行出租第三人耕作等，是兩造法律上之地位
即有不安之狀態，且此種不安之狀態得以確認判決除去，故
原告提起本件訴訟有即受確認判決之法律上利益，自應准許
。
㈡原告主張其多年來向被告承租系爭土地，系爭土地有耕地三
七五減租條例之適用，系爭租約租期自101年1月1日起至106
年12月月31日止，被告曾囑託臺中市清水地政事務所於102
年9月2日現場鑑界測量，測量結果認為系爭585-9地號土地
上有76平方公尺遭搭建鐵皮屋及水泥地，被告即依上開鑑界
結果，認承租人未自任耕作，違反耕地三七五減租條例第16
條規定及臺中市市有耕地租賃契約書第8、9條之約定，主張
系爭租約全部無效，然原告對此有爭議，經協調未成，原告
起訴經本院以103年度訴字第918號即前案受理在案，於該案
中經送請內政部國土測繪中心於103年6月26日就現況測量結
果，現況所餘之地上物均未占用系爭585-9地號土地之事實
，為被告所不爭執，合先敘明。
㈢惟原告主張於租約期間未有「未自任耕作」之事，故兩造間
之系爭租約即耕地租賃關係仍有效存在，原告並得辦理屆期
續租6年，被告應協同原告辦理承租人名義變更登記暨續租
登記等情，則為被告所否認，辯稱：依102年9月2日複丈成
果圖等，足認原告於租約期間有未自任耕作；且102年9月2
日複丈成果之測量現況，與103年6月26日鑑定成果之測量現
況已有不同，因原告於102年9月2日測量後有拆除地上物即
拆除鐵皮屋及刨除水泥地，故不能以103年6月26日之鑑定成
果認原告未有「未自任耕作」。系爭租約業已因原告「未自
任耕作」而失其效力，兩造間已無耕地租賃關係，被告自無
毋須辦理承租人名義變更登記及續租等詞置辯。是本件爭點
為：原告究是否於系爭租約期間有耕地三七五減租條例第16
條之「未自任耕作」情形，被告抗辯因原告上開「未自任耕
作」，系爭租約已失效力，故兩造間無耕地租賃關係，並拒
絕辦理承租人名義登記及續租，有無理由？
㈣原告於系爭租約期間是否有耕地三七五減租條例第16條之「
未自任耕作」之說明：
1.按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他
人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收
回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項
、第2項分別定有明文。而前開耕地三七五減租條例第16條
第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地
供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋
居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成
同條第2項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字
第4637號判例意旨參照）。次按耕地三七五減租條例第16條
第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任
耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然
向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，非謂租賃關係
自始不存在，故出租人應有租賃物返還請求權，此觀之同條
後段『得由出租人收回自行耕作或另行出租』之規定自明（
最高法院80年度台再字第15號判例意旨參照）。是公有出租
耕地如承租人未自任耕作，原訂租約無效，無待出租人為終
止之意思表示即已向後失效，租賃關係因而消滅。
2.被告抗辯原告於系爭租約期間有「未自任耕作」，即系爭58
5-9地號之一部為鐵皮屋及水泥地使用，且經營檳榔涼品等
零售使用，未實際作農業使用之事實，此有清水地政於102
年9月2日進行複丈測量，依該102年9月2日複丈成果，系爭
585-9地號面積548平方公尺，其中A部分面積76平方公尺為
鐵皮屋及水泥，另B部分面積為472平方公尺為菓園及荒地，
業經本院調閱前案卷宗所附之清水地政事務所複丈成果圖及
現況照片可稽（前案卷一第100至102頁），依現況照片，該
A部分之鐵皮屋之鐵捲門旁釘有門牌號碼文化路一段347之1
號門牌，屋內有擺設販賣冷飲之大型冰櫃，地上鋪設水泥。
再參以該複丈成果並由承租人王紹禎、張進吉、王振金及黃
立豪簽名確認無訛（本院107年度訴字第3051號卷第14頁）
。復佐以證人 蔡慶章 即清水地政所測量人員於前案亦到庭證
稱：「（問：你在土地複丈成果圖上面有記載編號A的部分
現況是鐵皮屋及水泥地，面積76平方公尺，編號B是果園及
荒地，面積472平方公尺，這些都是針對585-9地號土地部分
，還是針對整個鐵皮屋、水泥地、果園及荒地？）是指針對
有佔到585-9地號的部分。（問：提示本院103年度訴字第91
8號卷第199-201頁，這三張照片是當時你依照台中市政府的
通知前往現場測量複丈當時現場的照片？）印象中好像是，
但是時間這麼久了。（問：你在土地複丈成果圖上面記載
585-9編號B的部分是果園及荒地，你所謂的果園指的是什麼
？）…‥有的地方有水果，有的地方是雜草，所以我就寫荒
地。」等語（見前案卷一第199頁、201頁、卷二第91頁反面
、92頁），佐以承租人王紹禎所委託之代理人王瑀慈於102
年12月20日梧棲區公所耕地租調解委員會進行調處時亦表示
：「目前現地大多耕種農作物，僅靠人行道部分作為農業資
材室及作檳榔營業使用」等語（本院107年度訴字第3051號
卷第20頁），亦承認有供檳榔營業使用，足認清水地政於10
2年9月2日進行複丈測量，當時系爭585-9地號土地上確實其
中76平方公尺有鐵皮屋、鋪設水泥，並經營檳榔零售營業使
用，該76平方公尺部分，承租人主觀上已無耕作之意，而有
不自任耕作之情。
3.至原告雖主張：依國土測繪中心103年6月26日之鑑定成果，
並無地上物占用系爭585-9地號，足認系爭585-9地號無「未
自任耕作」情形等語，惟為被告所否認。經查，被告抗辯系
爭585-9地號土地之A部分之鐵皮屋及水泥地，於102年9月2
日經清水地政複丈測量後，上開地上物業已遭拆除、刨除等
情，有原告王珮樺於前案法官至系爭585之9地號土地現場勘
驗時陳稱：「（問：卷宗第137頁清水地政來測量時，原告
所攝鐵門後建物，該建物現在已不存，何以如此？）因為下
雨拆除拿掉。」等語（見前案卷二第19頁）在卷可稽，再比
對系爭585之9地號土地於102年9月2日之現況照片及103年6
月26日之現況照片（前案卷一第101、102、137至141頁）及
102年8月11日航照圖與103年10月21日航照圖（見前案卷二
第102頁）所拍攝系爭土地上之地上物之外觀形狀明顯不同
，可知於102年9月2日與103年6月26日之現況之地上物不同
，均可證系爭585之9地號土地於102年9月2日測量後迄至103
年6月26日鑑測前，系爭585-9地號上A部分之鐵皮屋業已拆
除及水泥地已遭刨除。則國土測繪中心於103年6月26日再至
現場鑑測時，因該鐵皮屋、水泥地已經拆除刨除，故國土測
繪中心測量結果係系爭585-9地號土地未遭現場建物占用。
換言之，該103年6月26日鑑定成果之鑑定書（本院107年度
訴字第3051號卷第30頁）僅足證明103年6月26日鑑測當日之
情形，而103年6月26日鑑測當日之地上物實際現況，既已與
102年9月2日複丈測量當日之地上物實際現況不同，即102年
9月2日複丈測量之A部分之鐵皮屋及水泥地已於測量後遭拆
除、刨除，已如前述，自不能以103年6月26日鑑定成果之鑑
定書認定102年9月2日複丈成果圖之測量有何錯誤，更不能
以103年6月26日鑑定成果之鑑定書認定，系爭585-9地號土
地於102年9月2日之A部分土地未遭鐵皮屋及水泥地占用，或
並無經營檳榔營業使用，或承租人無「未自任耕作」之事，
是原告此部分主張並非可採。
4.原告再主張系爭585之9地號土地上之鐵皮屋僅為承租人早年
為便利耕作並供堆置農具、肥料或農忙臨時休息用途之設施
，水泥鋪面亦為便利耕作之用等語，為被告否認。經查，系
爭585-9地號土地上之A部分之鐵皮屋及水泥地面積達76平方
公尺，且依102年9月2日之現況照片觀之（前案卷一第101至
102頁），鐵皮屋供經營販賣檳榔冰品之零售業使用，顯供
其他非耕作之用，難認係供農忙臨時休息用途之設施，此外
，原告亦未能舉證證明上開鐵皮屋係供堆置農具肥料或臨時
休息之用，是原告此部分主張，尚屬無據，並非可採。
5.從而，原告於系爭租約期間，於102年間就承租土地確實具
耕地三七五減租條例第16條之「未自任耕作」之情形。
㈤原告於系爭租約承租期間既有「未自任耕作」之情形，被告
爰引耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，認系爭租約
業已失其效力，於法有據；遑論被告其後依臺中市市有耕地
租賃契約書即系爭租約第8條「承租人使用租賃耕地，應受
下列限制：㈠承租人應限種植農作物之用，不得作建築或其
他使用。㈡不得作違背法令規定或約定之用途之使用。‥‥
」、第9條「承租人不自任耕作或將耕地全部或一部轉讓或
轉租他人時，本租約無效。承租人應騰空交土地，並不得求
任何補償。」之約定，以承租土地有「未自任耕作」事由終
止租約，並將終止之意思表示於102年9月18日以系爭函文通
知原告。是兩造間之系爭租約之租賃關係確實業經終止而不
存在。
四、綜上所述，系爭租約於租期106年12月31日屆滿前，業已因
原告未自任耕作，符合耕地三七五減租條例第16條第2項及
系爭租約第8、9條之規定而無效，則原告訴請確認兩造間就
系爭土地即臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地之
耕地租賃關係存在，為無理由，不應准許；且系爭租約既已
無效已如前述，並非因租期屆滿終止，自無耕地三七五減租
條例第20條之適用，則原告請求被告就系爭租約向臺中市梧
棲區公所辦理承租人名義變更登記，暨辦理耕地租約續訂登
記，核無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據方法，核與判
決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，由敗訴之原告負
擔。
中華民國108年2月11日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官黃家慧
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明
上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上
訴審裁判費。
中華民國108年2月11日
書記官林雅慧