裁判字號：臺灣士林地方法院100年重訴字第60號民事判決
裁判日期：民國101年01月20日
裁判案由：不動產所有權移轉登記等
臺灣士林地方法院民事判決100年度重訴字第60號原告 鍾繁木 訴訟代理人 林坤明
鍾啟祥 被告 張有益
簡錦隆 兼訴訟代理人 羅美女 上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，本院於民國10
0年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告張有益應將坐落新北市○○區○○段南勢岡小段五十之一地號土地，面積一三五三平方公尺所有權全部移轉登記予原告。
被告簡錦隆應將落新北市○○區○○段南勢岡小段四六之七地號土地，面積二五五二平方公尺所有權全部移轉登記予原告。
訴訟費用由被告張有益、簡錦隆負擔。
事實及理由
壹、按當事人為訴訟程序之主體，就訴訟之提起、訴訟審理之客體、範圍、訴訟程序之進行有處分權，就當事人或訴訟標的之審理排定先後順序，於不妨礙訴訟經濟下，法院自應受其拘束；次按被告有二人以上，於同一訴訟程序被訴，原告慮其於先位被告之訴為無理由時，始請求對備位被告之訴為裁判，此即為複數被告之主觀的預備訴之合併，此種主觀的預備訴之合併，縱其先、備位之訴之訴訟標的容或不同，然二者在訴訟上所據之基礎事實如屬同一，攻擊防禦方法即得相互為用，而不致遲滯訴訟程序之進行，苟於備位訴訟之當事人未拒卻而應訴之情形下，既符民事訴訟法所採辯論主義之立法精神，並可避免裁判兩歧，兼收訴訟經濟之效，自為法之所許。查本件原告先、備位二訴（先位之訴之被告為簡錦隆、張有益；備位之訴之被告為簡錦隆、張有益及羅美女）所主張之事實，主要均是在於原告與簡錦隆、張有益所訂立之買賣契約（賣方代理人為羅美女），其二訴在實質上、經濟上具有同一性，無礙於對造防禦而生訴訟不安定之不利益情形，揆諸上開最高法院裁判意旨，為求訴訟之經濟、防止裁判矛盾、發見真實、擴大解決紛爭、避免訴訟延滯及程序法上之紛爭一次解決，並從訴訟為集團之現象暨主觀預備合併本質上乃法院就原告先、備位之訴定其審判順序及基於辯論主義之精神以觀，自非不得合併提起，合先敘明。
貳、原告起訴主張：
一、原告於民國99年10月15日與被告簡錦隆、張有益訂立買賣契約，向被告簡錦隆購買如買賣契約附圖所示坐落於新北市○○區○○段南勢岡小段46-1（B）部分（嗣因46-1地號土地分割而成為46-7地號），面積2,552平方公尺之土地一筆（下稱系爭46-1（B）地號土地），及向被告張有益購買坐落於新北市○○區○○段南勢岡小段50-1地號，面積1,353平方公尺之土地一筆（下稱系爭50-1地號土地），合計價金為新台幣（下同）673萬1,472元，原告已依約給付第一期簽約款200萬元；兩造買賣契約並約定待被告簡錦隆負責將46-1地號土地分割為（A）、（B）兩部分登記完成後，被告即應備齊過戶資料，協同辦理所有權移轉登記，原告則應給付第二期備證款70萬元，然上開46-1地號土地業於99年10月25日分割登記完成，被告卻藉詞一再推拖，經承辦之誠正地政士事務所於99年12月20日以存證信函通知雙方，要求賣方應備齊一切過戶相關證件資料，買方應給付第二期款70萬元，於99年12月28日至該所辯理第二期手續等語，而本件原告業已備妥第二期款70萬元支票，依約前去誠正地政士事務所準備交款，不料被告拒不履約，原告無奈，爰依兩造間買賣契約及民法第348條規定提起本件訴訟，請求被告張有益、簡錦隆分別移轉系爭50-1地號土地及46-1（B）地號土地之所有權予原告，原告並願依買賣契約給付買賣價金。又本件前述先位之訴如不為法院所許，則因賣方毀約不賣，依上開買賣契約第8條第4款規定應將所收款項加倍返還買方，賣方嗣雖自行退回原告所付之第一期簽約款200萬元，惟原告仍可請求同額違約金，爰依上開買賣契約第8條第4款規定，提起備位之訴，請求被告張有益、簡錦隆及賣方代理人羅美女（亦為簡錦隆之妻），連帶賠償原告200萬元之違約金，並加計法定利息。
二、對被告抗辯所為之陳述：
㈠、被告簡錦隆辯稱因原告違反誠信原則，透露同意給羅美女之仲介費用及46-1地號（A）、（B）兩部分土地之差價，致使46-1地號土地之實質所有權人（即股東）知道原告與賣方代理人羅美女間有不實價格欺騙股東之嫌，致股東欲取消買賣契約，故羅美女已於99年12月10日將代收之頭期款加上利息1萬元匯入原告帳戶，而主張有解除本件系爭46-1（B）部分土地買賣契約之正當理由云云，原告否認之。蓋：
１、被告簡錦隆及羅美女代理46-1地號土地實質所有權人即全體股東出賣46-1地號土地，與原告及訴外人 林素 有兩人協商土地如何分割及買賣價金之擬定事宜，當時擬將土地分割成兩部分出售，（A）部分面積3,904平方公尺、靠台二線、鄰路較寬約33公尺、每坪售價7,300元，（B）部分面積2,55
2平方公尺、較裡面而鄰路較少約26公尺、每坪售價5,700元，經 林素有 選擇購買A部分，原告只好承買（B）部分，此有買賣契約特別約定第2項：「買賣雙方同意因賣方簡錦隆於99年10月14日將A部分賣予第三人林素有，然若第三人林素有第二期款項未依期支付致買賣不成時，同意本約自始撤銷無效...」等語，可證當時係將46-1地號土地以臨淡金公路之遠近分割，而決定7,300元與5,700元之價格，並無被告所言土地差價及給付仲介費之說；
２、被告以46-1地號土地之實質所有權人（即股東）知道原告與羅美女間有不實價格欺騙股東之嫌，致股東欲取消買賣契約，此一事實應由被告負舉證責任，實則經原告訪查該土地之股東，並無解除買賣契約之意思表示，查系爭46-1、50-1地號兩筆土地，係張有益、簡錦隆、 李永吉 、 連清財 、 呂興 、 花金賽 、 江益盛 、 羅金城 、 郭拱照 、 羅福龍 、 羅福來 、葉榮華等12人共同出資購買，為真正所有權人，該土地經信託登記予被告簡錦隆及張有益名下，有簡錦隆及張有益提出之股東合約書、不動產銷售契約書為證，上開土地既經股東過半數以上同意出賣予原告及林素有兩人，僅委託被告簽約收錢，並無授予解約權，今被告簡錦隆及其妻羅美女空言股東反對出賣，則為何46-1地號土地（A）部分仍移轉登記予林素有名下，足以反證被告所言不實，並無股東不賣土地之事，全係簡錦隆及羅美女夫婦之濫權行為。
㈡、被告簡錦隆辯稱因原告要求重力式鑑界及由賣方代理人羅美女負擔鑑界費用，而主張有解除本件系爭46-1（B）地號部分買賣契約之正當理由云云，原告亦否認之。蓋：依兩造買賣契約書第7條第4款約定：「本件買賣之土地如需鑑界點交，賣方應於約定日前向地政機關申請鑑界，鑑界費用由賣方負擔」等語，據此賣方應鑑界點交，鑑界費用由賣方負擔，並無爭議，惟被告將46-1地號土地（A）部分出賣予林素有，由於大家均不知地界，全憑地籍圖感覺指界，最後變成剷除一大片山頭樹木才完成鑑界，此時被告即有反悔不賣原告之意，親至原告家中說：「如比照以重力式鑑界時，萬一遭政府處罰，罰金誰負責？」，當時原告僅表示請依照契約鑑界點交，如何鑑界由賣方去想辦法而已。
二、被告張有益辯稱關於系爭46-1（B）地號土地解除買賣契約之事，與其名下系爭50之1地號土地無關，系爭50之1地號土地之買賣契約仍然存在，只要原告依約給付後面幾期款項，被告張有益仍願意移轉所有權云云，原告不同意，蓋兩造係同時就系爭46-1（B）地號、50之1地號土地成立買賣契約，登記於被告張有益名下之系爭50之1地號土地係在山頭，無路可以到達，無法單獨使用，原告不同意僅移轉該筆，此對原告並無實益，請求判決移轉土地時應兩筆為之，否則應准許原告備位聲明之請求，賠償違約金200萬元。
三、聲明：
㈠、先位之訴（針對被告張有益、簡錦隆）部分：
１、被告張有益應將坐落新北市○○區○○段南勢岡小段50之1地號土地，面積1,353平方公尺所有權全部移轉登記予原告。
２、被告簡錦隆應將落新北市○○區○○段南勢岡小段46之7地號（即系爭46-1（B）地號）土地，面積2,552平方公尺所有權全部移轉登記予原告。
３、訴訟費用由被告連帶負擔。
㈡、備位之訴（針對被告張有益、簡錦隆及羅美女）部分：
１、被告張有益、簡錦隆、羅美女應連帶賠償原告200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
２、訴訟費用由被告連帶負擔。
參、被告則辯以：
一、被告張有益、簡錦隆雖分別登記為系爭50-1、46-1地號土地所有權人，但實際上該兩土地內部均有12位共有人，此事原告於訂約前也很清楚。99年10月15日兩造訂立買賣契約時，約定就登記在被告簡錦隆名下之46-1地號土地，尚須分割為（A）、（B）兩部分，（A）部分於兩造簽約前一日即99年10月14日已賣給訴外人林素有，（B）部分則賣給原告，99年10月15日兩造簽約當天，賣方已向原告收受第一期款20
0萬元無誤。
二、被告於出賣土地前，原擬出售之價格為每坪7,000元，後來因仲介公司介紹來的林素有資金不足，只能買一半，而被告簡錦隆之妻羅美女想到原告先前曾表示要以6,000元購買土地，且願意給羅美女2％仲介費，所以羅美女就去找原告私下協議，由羅美女協助讓原告以較低價格購買，故最後林素有以每坪7,300元購買46-1地號（A）部分，而原告則以每坪5,700元購買46-1地號（B）部分，如此原告就可以少支出每坪300元，原告因此表示願意給付羅美女每坪300元仲介費，而非給付其原先同意的2％仲介費，但羅美女與原告間有約定此事不可說出去。
三、被告簡錦隆名下之46-1地號土地，於99年11月間完成分割成（A）、（B）兩部分，原告因不滿地政機關測量結果，而要求須採重力式鑑界，亦即須先申請以機械除草後，再向地政機關申請鑑界，被告認無此義務而拒絕，原告竟表示既然羅美女有每坪300元仲介費，就應該由賣方負擔此部分費用，雙方爭議時原告竟說出46-1地號（A）、（B）兩部分土地有高達每坪1,600元之差價，及原告與羅美女間有仲介費之私下協議之事，因而造成46-1地號土地內部共有人不滿，不信任羅美女先前代理被告張有益、簡錦隆與原告訂立之買賣契約，而於99年12月8日到地政士事務所協調，因協調後仍有很大爭議，賣方代理人羅美女遂將先前代收之頭期款20
0萬元加計利息1萬元共計201萬元，於99年12月10日直接匯還原告帳戶，以解除原告與被告簡錦隆就系爭46-1（B）地號部分之買賣契約，而被告簡錦隆系爭50-1地號部分則無此爭議，故不予解除。至於何以將200萬元全部退還，是因羅美女不知道要怎麼區分被告簡錦隆、張有益之金額，且如果被告簡錦隆部分解除契約後，原告與被告張有益應該要重新寫一份契約，所以乾脆將200萬元全部退還，想說以後再慢慢談。
四、本件就被告簡錦隆名下系爭46-1（B）地號部分之買賣契約，係因原告要求由賣方申請重力式鑑界及由賣方負擔鑑界費用，且違反誠信原則透露與羅美女間之仲介費及土地價差之私下協議，造成土地內部實質共有人爭議而不願出賣，被告簡錦隆依買賣契約第11條、民法第148條規定，得解除系爭46-1（B）地號部分之買賣契約，且被告已於99年12月10日自動將原告給付之200萬元款項歸還，自無再就系爭46-1（
B）地號土地移轉所有權給原告或負擔損害賠償之問題；至關於被告張有益系爭50-1地號部分之買賣契約，則仍然存在，被告張有益無意違約，只要原告依約給付後面幾期款項，被告張有益仍願意移轉所有權。
五、聲明：
㈠、先位之訴部分：
１、被告張有益：同意原告之請求。
２、被告簡錦隆：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
㈡、備位之訴部分：均聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
肆、本院得心證之理由：
一、查原告於99年10月15日與被告簡錦隆及張有益訂立買賣契約（買賣契約書並記載賣方代理人為簡錦隆之妻羅美女；受託地政士為「誠正地政士事務所」），向被告簡錦隆購買其名下如買賣契約附圖所示之系爭46-1（B）地號土地，及向被告張有益購買其名下系爭50-1地號土地，約定買賣價金合計
673萬1,472元（每坪以5,700元計算），第一期簽約款20
0萬元、第二期備證款70萬元、第三期完稅款330萬元、第四期尾款73萬1,472元，且約定賣方就46-1地號土地應負責於分割成如買賣契約附圖所示（A）、（B）兩部分後，始交由買方辦理過戶手續等語，原告業於簽約當日交付第一期簽約款200萬元；又46-1地號及50-1地號土地雖分別登記為被告簡錦隆及張有益所有，惟內部均有12位共同出資人，共同將土地分別信託登記於被告簡錦隆及張有益名下，並委託被告簡錦隆及張有益處理土地出售事宜；再46-1地號土地於99年10月25日分割成（A）、（B）兩部分，分別登記為46-1地號、46-7地號，其中46-1（A）部分（即分割後之46-1地號）於99年12月14日以買賣為原因移轉登記予訴外人林素有，又系爭46-1（B）部分（即分割後之46-7地號），及系爭50-1地號土地，迄仍分別登記在被告簡錦隆、張有益名下；兩造經承辦買賣契約之誠正地政士事務所於99年12月20日發函通知，要求賣方應備齊一切過戶相關證件資料，買方應給付第二期備證款70萬元，於99年12月28日至該所辦理契約第二期手續，原告於當日備妥第二期備證款70萬元支票，惟被告簡錦隆及張有益並未出面辦理手續等情，為兩造所不爭執，並有兩造99年10月15日不動產買賣契約書、46-1、46-7、50-1地號土地之登記謄本、誠正地政士事務所存證信函、原告簽發之70萬元支票、被告張有益及簡錦隆購買46-1及50-1地號土地之不動產買賣契約書及股東合約書、不動產銷售契約書等件（見本院卷第7至17、52、75至79頁）可稽；
二、原告主張46-1地號土地業於99年10月25日完成分割，原告已備妥第二期款70萬元，被告簡錦隆及張有益依約有備齊系爭46-1（B）部分（即分割後之46-7地號）、50-1地號土地之一切過戶證件資料，以辦理移轉過戶手續之義務，惟被告拒不履約等情，為被告所爭執。被告簡錦隆辯稱：就被告簡錦隆名下系爭46-1（B）地號部分之買賣契約，係因原告要求由賣方以重力式方式鑑界及負擔鑑界費用，且違反誠信原則透露與羅美女間關於仲介費及土地價差之私下協議，造成土地內部共有人爭議而不願出賣，被告簡錦隆依買賣契約第11條（本契約如有未盡事宜，悉遵有關法令或善良習慣及誠信原則公平解決之）、民法第148條（行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法）規定，得解除系爭46-1（B）地號土地部分之買賣契約，且被告已自行於99年12月10日自動將原告已給付之200萬元簽約款歸還，自無再就系爭46-1（B）部分土地移轉所有權給原告之義務；被告張有益辯稱：就被告張有益名下系爭50-1地號部分之買賣契約，並無如被告簡錦隆名下系爭46-1（B）地號土地有解約問題，此部分買賣契約仍然存在，被告張有益無意違約，只要原告依約給付後面幾期款項，被告張有益仍願移轉系爭50-1地號土地所有權等語。本件兩造首要爭點厥為：兩造間系爭46-1（B）部分及50-1地號土地之買賣契約，是否業經被告簡錦隆於99年12月10日合法解除系爭46-1（B）部分？被告簡錦隆及張有益於原告備妥第二期款70萬元時，是否有履行移轉系爭46-1（
B）部分及50-1地號土地所有權之義務？茲析述如下：
㈠、本件被告簡錦隆辯稱就其名下系爭46-1（B）地號土地部分之買賣契約，因原告要求由賣方以重力式方式鑑界及負擔鑑界費用，且違反誠信原則透露與賣方代理人羅美女間因46-1（A）、（B）兩部分土地之價差，而同意給付羅美女仲介費之私下協議，造成土地內部共有人爭議而不願出賣土地，被告簡錦隆依買賣契約第11條、民法第148條關於誠信原則規定，得解除系爭46-1（B）部分之買賣契約云云。經查：
１、兩造買賣契約並未約定應由賣方採取以機械除草後申請鑑界（即重力式鑑界）之鑑界方式及負擔費用，惟本件原告曾向被告提出該要求，又原告與兩造買賣契約書所載之賣方代理人羅美女之間，因46-1（A）、（B）兩部分土地分別出賣予訴外人林素有及原告間有價差，原告與羅美女私下協議由原告給付羅美女每坪300元之仲介費等情，業據證人即誠正地政士事務所地政士 鍾淑貞 於審理中證稱：伊有幫兩造處理買賣簽約事宜，他們之前的協調過程伊不清楚，99年10月15日簽約當日關於買賣契約書的內容，是當時在場的鍾繁木、張有益、羅美女等人告訴伊的；簽約之後因兩造表示有糾紛，要來向伊等借場地協調，在協調過程中，伊有聽到他們提及除草及鑑界費用要由誰分擔，是原告要求要以機械除草後鑑界之方式，而兩造買賣契約第7條第4款所說由賣方負擔鑑界費用，是指向地政機關申請鑑界之規費，並未包括除草費用，因為一般鑑界不一定需要除草，只要能達到鑑界目的即可，鑑界目的是為了要點交，如果要採取以機械除草後鑑界之方式，是需要買賣雙方另外去協調約定的，另外伊還有聽到他們提及介紹費，有提到每坪300元，羅美女提到本來仲介費是每坪6千元再加某個％，後來只收每坪300元，又說原告沒有保密把仲介費之事講出去，她很生氣，原告方面好像有說同意每坪給300元，另就保密部分原告有說到：我並沒有說出去等語（見本院100年10月19日審理筆錄）；及證人即誠正地政士事務所地政士 江永吉 於審理中證稱：99年10月15日簽約當天，伊有問到因為賣方代理人羅美女並非土地所有權人，一般這種情形都會有約定佣金，是否要將佣金寫在契約上，但在場人說不用寫佣金這件事，後來兩造簽約後因有糾紛到伊事務所協調時，他們有提到鑑界的問題，原告要求必須以除草方式鑑界，而兩造買賣契約第7條第4款所寫的鑑界費用，只是一般向地政機關繳交的規費和代辦費用，並不包括除草費用，如果要除草，會再多出機械或人工除草的費用，此費用一般需由買賣雙方另行協調；協調過程中原告有提到除草費用由300元裡面去扣，就伊聽起來這個
300元應該就是佣金，羅美女有提到當初說不要講，你卻把他講出去，原告說：「我沒有講」等語（同見本院上開審理筆錄）綦詳；核與卷附46-1（A）部分土地買賣契約，顯示被告簡錦隆出售該部分土地予訴外人林素有之價格為每坪7,
300元，與兩造買賣契約顯示被告簡錦隆出售46-1（B）部分土地予原告之價格為每坪5,700元之間，確實有高達每坪1,600元之價差等情（見本院卷第66頁）等情，及與卷附兩造買賣契約第7條關於房地點交條款第4款之制式約款，雖約定：「本買賣之土地如需鑑界點交，賣方應於約定日前向地政機關申請鑑界，鑑界費用由賣方負擔」，惟未載明應採以機械除草後申請鑑界之重力式鑑界方式等情（見本院卷第10頁），均無不合；堪信被告所辯本件原告要求由賣方採取重力式方式鑑界及負擔鑑界費用，及與賣方代理人羅美女間有仲介費之私下協議等節為真實。
２、本件原告雖有前述要求由賣方採取重力式鑑界方式及負擔鑑界費用，及與賣方代理人羅美女間有仲介費私下協議之情事，惟就被告簡錦隆辯稱其因而有解除系爭46-1（B）部分買賣契約之正當理由乙節，查：⑴原告縱曾提出兩造買賣契約所未約定之鑑界方式及費用負擔要求，然就此本應由兩造另行協議，難謂原告提出該等要求即屬違約，而認被告簡錦隆因而取得解除契約之正當理由；況土地鑑界乃關乎買賣契約第四期交付尾款階段始會產生之買賣標的點交之問題，難認被告簡錦隆因兩造鑑界方式之糾紛，於買賣契約第二期交付備證過戶款階段即得拒絕移轉所有權；⑵又原告縱曾於買賣協調過程中透露出與賣方代理人羅美女間關於仲介費之私下協議，然該協議既屬原告與羅美女兩人間之私人協議，而羅美女僅係兩造買賣契約之賣方代理人而非當事人，基於債之相對性原則，兩造間買賣契約之效力當無受該私人協議影響之餘地，難認原告透露與羅美女間私下協議之舉，就兩造買賣契約之履行有何違反誠信原則之情事，而認被告簡錦隆因而取得解除買賣契約之正當理由；⑶本件被告簡錦隆辯稱其因原告要求由賣方採重力式鑑界方式及負擔鑑界費用，及透露與賣方代理人羅美女間有仲介費私下協議之情事，即有解除契約之正當理由，並已於99年12月10日合法解除系爭46-1（B）地號土地部分之買賣契約云云，洵屬無據。
㈡、本件兩造買賣契約約定賣方就46-1地號土地應負責於分割完成如契約附圖所示（A）、（B）兩部分後，始交由買方辦理過戶手續，及於買方備妥第二期備證款70萬元，賣方有備齊系爭46-1（B）部分、50-1地號土地之一切過戶證件資料，以辦理移轉過戶手續之義務，而本件被告簡錦隆名下之46-1地號土地業於99年10月25日完成分割登記成（A）、（B）兩部分，原告亦已備妥第二期款，又被告簡錦隆辯稱已於99年12月10日合法解除系爭46-1（B）地號部分之買賣契約，為無理由，均如前述，則原告依兩造買賣契約提起本件訴訟，請求被告簡錦隆及張有益分別移轉系爭46-1（B）地號土地（即分割後之46之7地號）、50之1地號土地所有權，自屬有據。
三、從而，本件原告針對被告簡錦隆、張有益所提起之先位之訴，請求其等分別移轉系爭46-1（B）、50之1地號土地所有權予原告，為有理由，應予准許。又原告先位之訴為有理由，並已准許如主文所示，則其針對被告簡錦隆、張有益及羅美女所提起備位之訴，請求其等連帶賠償違約金200萬元部分，本院即無庸審究，應予敘明。
四、本件判決基礎已臻明確，其餘攻防方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述。
五、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國101年1月20日
民事第一庭法官孫曉青以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國101年1月31日
書記官詹佳佩